<How you can become financially independent> 제 2 장 . 더욱 부자로 되기 위한 구식의 방식

<How you can become financially independent>제2장. 더욱 부자로 되기 위한 구식의 방식 환경학과 98808001 강병기

1. 서론 • 투자의 대상이 되는 자산 (부동산, 주식, 석유, 유가증권 등) • 우리의 선조들이 이용한 투자의 대상으로서 부동산 • 부동산에 투자함으로써 얻는 이익 (차입시의 효과, 감가로 인한 절세 효과) • 그 밖에 투자 형태 (syndicate, 수익성 또는 비수익성 부동산에 투자)

2. 부동산의 자연적 특성 • 지리적 위치의 고정성 (부동산 문제의 근원) • 부증성(희소성의 발생) • 영속성 (투자의 대상, 분석의 필요성, 가치의 정의) • 개별성 (부동산 투자 분석의 어려움)

3. 부동산에 투자함으로써 얻는 이익 • 임대료 수입 • 자산 가치의 증대.. (인플레이션 헤지 효과) • 절세 효과 • 멸실이나 도둑으로부터 안전

4. 부동산 투자에 있어 이윤을 얻기 위한 기본적인 전략 (1) 가능한 안전하게 많은 저당을 빌려라 (투자를 함에 있어 대출) (2) 감가상각과 절세를 최대한 활용해라 (3) 부동산을 개선시키고 가능한 빨리 처분해라

5. leverage effect(대출을 해야하는 이유) • leverage effect(지렛대 효과)의 정의 (1)차입금이 지분수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 말한다. 이 때, 正의 레버리지와 負의 레버리지가 있다. 전자는 지분투자자의 수익을 증대, 후자는 감소시키는 방향으로 작용하는 것을 의미한다. (2) 분석대상자료(자료출처; 감정평가실무강의 이홍규) •구매가격:10,000만원•임대수입:1,200만원•보유기간: 5년 •재매도가격:10,000만원 •차입조건:LTV 80%•차입금리: 10% •상환조건: 매년 이자만 지불하고 5년째 원금을 일시 상환함

현금흐름표(단위; 만원) (3) 차입하지 않은 경우 IRR= 12%

현금흐름표(단위:만원) (4) 차입하는 경우 IRR= 20%

6. 감가상각(depreciation) (1) depreciation의 정의 날씨로 인한 마멸 또는 경쟁 부동산의 새로운 출현으로 인해 당해 부동산의 가치가 매년 줄어드는 현상을 말한다. 여기서 전자의 경우를 물리적 감가, 후자를 기능적 감가라고 하며, 덧붙여, 외부 환경에 기인한 경제적 감가도 포함될 수 있다. (2) 감가의 방법 정액법, 정률법, 점증법, 점감법

(3) 감가로 인한 세금 감면 효과 1) 소득세 산정의 방법 • 세전현금수지(BTCF)+대체충당금+원금상환분-감가상각분=과세대상소득 • 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 -감가상각분= 과세대상소득 2) 따라서, 감가상각분이 커지면, 과세대상소득이 작아지고 그에 따라 소득세도 작아지게된다. 그리고 감가상각 방법에 있어, 기간 초에 감가상 각률이 큰 정률법이나 점감법이 정액법이나 점 증법보다 유리하다. (이유는 시간가치 적용 )

7. 자본이득의 획득(capital gain) 문제의 제시 • 10년전 2억원 상당의 부동산에 대해, LTV 75%(7%,20년) 현재 18,000만원에 재매도의 경우 2,000만원이 손해인가? • 해결loan(1억5천만) 중 현재 저당잔금은 9,640만원 결국, 18,000-9,640=8,360의 재매도 이익 즉, 8,360-5,000=3.360의 자본이득

8. 투자형태 (1) 부동산 syndicate에 참여하는 방법 • syndicate(투자조합형) 이란 , 부동산 지분투자펀드의 일종으로, 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하고, 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 펀드를 말한다. • 소액투자 가능 • 실현된 수익에 세금이 부과되지 않음 • 형태: general partnership과 limited partnership

general partnership은 운영에 참여, 모든 저당에 대해 위험부담을 진다. • 반면, limited partnership는 운영에 참여하지 않고, 자기 투자 지분에 해당하는 저당에 대한 위험부담을 진다. • 어떤 형태의 투자조합이 좋은지는 투자성향과, 각 지역의 투자법에 따라 달라진다

(2) 비주거형의 건물(수익성 부동산) • 주거형 자산으로부터 경험을 쌓은 뒤 투자 • 적은 관리노력과 함께 더 큰 이익을 가져다 줌 그러나, 그만큼 위험이 큼 • 유지, 수선, 보험, 세금관리에 유의 • 아파트 건물보다 더 긴 임대기간과 기말 자본이득 취득에 유리 • 단점. -임차인과의 마찰시 불량부채 발생과 공실률이 아파트형 건물보다 큼 • 유의점. -임차자 혼합, 주차장관리, 공공시설, 임차자의 신용평가

(3) 부동산의 건설 • 건설의 복잡성과 많은 시간의 소모 • 건축상의 난해점(지반 굴착 공사시 암반의 존재) • 지방자치단제와의 감사의 마찰 • 유의점 소지구입, 다른 시설비용이 저렴하다면 이윤을 낼 수도 있다. 그러나 부동산의 가치는 그 부동산의 효용의 크기이지 투입된 원가의 크기가 아니므로 유의

9. 부동산 투자의 특성 (1) 소유에 대한 자부심 부동산 투자를 함으로써 부자가 되기 위해서는 대저택을 소유하고자 하는 평판이나 자부심을 떠나, 수익성 부동산을 중심으로 저가 부동산을 구입하여 회생시킨 후 비싼 가격으로 되파는 것이 가장 좋은 방법 (2) 부동산 투자는 환급성이 떨어진다 부동산은 고가의 상품이다. 또한 주식처럼 자신이 필요할 때 매매가 이루어지지 않을 가능성이 크다. 따라서 여유자금이 풍부한 사람이 투자에 유리하다. 경우에 따라 급박한 상황하에서 매매가 이루어지는 경우에는 제 값보다 낮은 가격이 형성되어진다.

(3) 아파트에 투자하라 • 대부분의 지역에서 아파트에 대한 수요가 있다. (꾸준히 증가 추세) • 가장 적은 기불금(저당이용)을 투입하고, 가능한 많은 수의 아파트를 구매해라 • 아파트의 크기가 큰 것을 구매해라(고정비용이 적게 들어 이윤이 많이 남음) • 일정기간이 지난 후 자본이득을 위해 빨리 팔아라

10. 결론 • 가능한 많은 자금을 차입해라 • 초기 가속감가상각을 이용하여 절세효과를 십분 활용해라 • 부동산을 관리 운영하지 않고 투자하고 싶다면, syndicate을 이용해라

수익성(비주거용) 부동산은 초심자에게 위험 부담이 큰바, 주거용 부동산으로 경험을 쌓는데 우선하라 • 부업으로서 자산을 건축하지 말아라 • 아름다운 건물의 소유욕을 버리고, 수익성 투자에 집중하라

<How you can become financially independent> 제 2 장 . 더욱 부자로 되기 위한 구식의 방식