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  1. 邑相聯合建築師事務所 邑相更新規劃股份有限公司 都市更新操作說明 主講人:廖乙勇建築師 97年9月

  2. 都市更新定義及精神 依據都市更新條例第三條第一項說明: 所謂都市更新係指在都市計畫範圍內 , 以都市更新條例所定程序,實施“重建”“整建 ”或 “維護”等措施。 其目的為:(更新條例第一條) 1.促進都市土地有計畫之開發利用 2.復甦都市機能 3.改善居住環境 4.增進公共利益

  3. 都市更新法源 87年11月11日公佈實施都市更新條例(共八章六十二條),其施行細則及相關子法陸續於88.5.21前公佈實施: (1)88.03.31 都市更新權利變換實施辦法(共28條) (2)88.03.31 都市更新團體設立管理及解散辦法(共七章37條) (3)88.03.31 都市更新事業接管辦法(共13條) (4)88.03.31 都市更新建築容積獎勵辦法(共9條) (5)88.05.14 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法(共38條) (6)88.05.14 都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法(共27條) (7)88.05.21 都市更新審議委員會組織準則(共15條) (8)88.05.21 都市更新條例施行細則(共39條)

  4. 都市更新條例 都市更新條例共8章62條主要內容章節如下: 第一章 總則(4條) 第二章 更新地區之劃定(4條) 第三章 都市更新事業之實施(20條) 第四章 權利變換(15條) 第五章 獎助措施(10條) 第六章 監督及管理(4條) 第七章 罰則(3條) 第八章 附則(2條)

  5. 都市更新的新觀念 都市更新帶來了一些新的機制及觀念: 一、引用了多數決條款(條例第22、22-1、25-1條) 二、提供了容積及稅賦獎助(條例第44-53條及子法第四項) 三、引用了新的機制--「權利變換」方式實施都市更新 (條例第3條第5項,第29-43條及子法第一項) 四、強制「公有土地及建物」參加都市更新(條例第27條) 五、引進「容積移轉」的觀念及作法(條例第45條) 六、引進「不動產證券化」的觀念及作法 (條例第50-52條及子法第五、六項) 七、引進法定不動產概念(條例第35條)

  6. 多數決條款(條例第22條、22條之1、25條之1) 私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過4/5同意,人數免計。 25條之一之協議合建超過8/10,不同意戶的配套措施仍不可行?

  7. 容積獎勵 • 法定容積50%或原容積加法定容積30%﹙擇優辦理﹚ • 台北市獎勵項目及標準表

  8. 台北縣獎勵項目及標準表

  9. 稅賦優惠 • 2.稅赋減免表

  10. 公開公平公正 (1)公開過程:更新事業概要、更新事業計畫及權利變換計畫送件前均須辦理公聽會;且更新事業計畫及權利變換計畫審查前,由政府辦理公展30日並公辦公聽會。 (2)公平估價:更新前後的價值由三家估價師事務所以市場價格公平查估每一個所有權人之價值,並經更新審議委員會審查。 (3)公正審核:更新程序及必備文件的合法性由主管機關把關審核,而更新事業計畫及權利變換計畫均須由更新審議委員會公正的審核。

  11. 如何自行劃定更新單元 台北市自行劃定更新單元基準: 1.更新條例11條及施行細則第5條:完整街廓 2.台北市都市更新自治條例第12條: • 為完整之計畫街廓者 • 街廓內面積在2000平方公尺以上者 • 街廓內臨接2條以上之計畫道路,且面積在1000平方公尺以上且大於1/4街廓面積者 • 街廓內部份土地業已建築完成,確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻,而其面積在1000平方公尺以上,並為一次更新完成者。500㎡以上面積經審議委員會審議通過者。 • 可跨街廓劃定更新單元。 3.必須符合自行劃定14項評估指標中的3項。

  12. 台北縣都市更新單元劃定基準: • 為完整之計畫街廓者 • 街廓內面積在1500平方公尺以上者 • 街廓內臨接2條以上之計畫道路,且面積在1000平方公尺以上者 • 街廓內部份土地業已建築完成,確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻,而其面積在1000平方公尺以上,並為一次更新完成者 • 可跨街廓劃定更新單元。 • 必須符合自行劃定10項評估指標中的3項。

  13. 更新事業概要 更新事業概要 更新事業計畫 更新事業計畫 權利變換計畫 權利變換計畫 執行與 備查 執行與 備查 可併送 可併送 都市更新流程 台北市申請流程 劃定更新單元 台北縣申請流程

  14. 什麼是權利變換 試算範例 流程 更新前估價 更新前資產總額:1000萬 甲的資產總額:100萬 甲的權利價值比例:100/1000=1/10 計算更新前 權利價值比例 更新後資產總價值:2000萬 甲應分配價值:2000x1/10=200萬 更新後估價 更新所需成本:400萬 甲須負擔:400x1/10=40萬 更新成本估算 • 如甲的實際獲得價值:250萬 • 扣除甲應分配價值後200-(250+40)=-90 • 甲仍須負擔:90萬 • 如甲的實際獲得價值:150萬 • 甲可拿回200-(150+40)=10萬(可領回) 更新後價值分配 差額價金找補

  15. 不參與更新者怎麼辦 1.法令依據: • 都市更新條例第31條 • 內政部內營字第9085560號函解釋 • 都市更新權利變換實施辦法第7-1條、第7-2條 2.現金補償: • 補償金額=更新前土地權利價值+建物殘餘價值-土地增值稅-代為清償費用(抵押權設定或限制登記)-代為拆除或遷移費 3.經費來源: • 由實施者發放 4.發放時間: • 於權利變換發佈實施之日起二個月內,通知受償人於通知日起30日內領取 • 未領取者提存至法院

  16. 都市更新執行的疑義? 1.都市更新條例第32條:﹙不參與者的疑義﹚ 調解、調處或依法提起訴願或行政訴訟期間,實施者非經 主管機關核准,不得停止都市更新事業之進行。 2.都市更新條例第33條:﹙產權糾紛及困擾﹚ 實施權利變換地區,主管機關得於公告實施後,禁止土地 及建物二年內的移轉、分割及設定。 3.都市更新條例第34條:﹙申請建照及拆照疑義﹚ 依權利變換計畫申請建築執照,得以實施者名義為之,並 免檢附土地、建物及他項權利證明文件。 4.都市更新條例第36條:﹙拆屋疑義﹚ 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公 告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期30日內 自行拆除或遷移;逾期不拆除或遷移者,實施者得以代為 或請求主管機關代為之,主管機關有代為拆除或遷移之義 務。

  17. 都市更新之建築規劃 法令 規劃重點 流程 整體規劃構想 一、都市發展特性 二、整體再發展目標 三、實質再發展構想 更新事業初步構想 一、都市設計反映 二、地區環境配合 三、基地規劃構想 重建區段計畫 一、與環境融合 二、單元內整體規劃 三、人行步道規劃 更新後產品規劃 一、產品定位 二、單元規劃 三、建照申請 • 更新§5:基本目標與策略、實質再發展… • 更新細則§5:整體再發展目標之促進… • 更新§21:(7~10點)公共設施興修計畫、整建維護區段圖說、重建區段圖說、都市設計景觀計畫 • 更新§21:(7~10點) • 北市更新§19:ΔF5建築設計獎勵、人行步道留設獎勵 • 權變§3:(14~15點)更新後建物平面圖、剖面圖、透視圖更新後土地及建物分配面積及位置對照表 • 北市更新§11:最小建築單元面積

  18. 產品定位 產品定位主要由市場趨勢及區位決定,包括設計風格、客層分析、住宅坪數及住宅房數。 1.設計風格:本案由設計者依基地分析及案例分析後自行構思 2.客層分析:本案位於台北市精華住宅區,客層屬於中高收入 3.住宅坪數:以所有權狀坪數計算,每戶規劃約50-80坪 4.住宅房數:由設計者自行假設住戶屬性後決定房數 ※室內+陽台面積約為所有權狀面積的70%。 例如:50坪房子的室內及陽台面積約為35坪。(1㎡=0.3025坪)

  19. 產品定位 四拼住宅 雙拼住宅

  20. 六拼住宅

  21. 簡報完畢敬請指教 賜教電話:2755-7166;0935-596558