건설업 회계와 세무실무
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건설업 회계와 세무실무. Construction. 2006 년. 목차. Ⅰ. 건설업회계의 특징 및 재무제표의 이해 Ⅱ. 주택분양가 상한제 Ⅲ. 공사수익의 회계처리 – 기업회계기준서 제 12 호 Ⅳ. 공사원가계산 - 기업회계기준서 제 12 호 Ⅴ. PQ(Pre-Qualification) 와 기업진단실무 Ⅵ. 건설업 부가가치세 실무 Ⅶ. 건설업관련 지방세 실무 Ⅷ. 도시 및 주거환경정비법 - 재개발 / 재건축정비사업 Ⅸ . 공동도급계약실무 Ⅹ. 지주공동사업

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건설업 회계와 세무실무

Construction

2006년


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목차

Ⅰ. 건설업회계의 특징 및 재무제표의 이해

Ⅱ. 주택분양가 상한제

Ⅲ. 공사수익의 회계처리 – 기업회계기준서 제12호

Ⅳ. 공사원가계산 - 기업회계기준서 제12호

Ⅴ. PQ(Pre-Qualification)와 기업진단실무

Ⅵ. 건설업 부가가치세 실무

Ⅶ. 건설업관련 지방세 실무

Ⅷ. 도시 및 주거환경정비법 - 재개발/재건축정비사업

Ⅸ. 공동도급계약실무

Ⅹ. 지주공동사업

ⅩI.8.31 및 3.30 부동산대책

ⅩII. 기반시설부담금과 보유세



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1. 건설업회계의 특징

1) 순이익률이 매우 낮다.

2) 법령 및 규제가 많다.

3) 외주비 의존도가 높다.

3) 부가세신고자료와 매출액이 불일치한다.

4) 도급공사의 경우 재고자산이 없다.

5) 정부의 정책방향에 민감하다.

건설업회계, 세무처리

건설관련 법령 120여개

건설관련제도 및 관행


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건설관련 주요 법령

  • 주택, 임대주택 관련 법령 32여개 – 주택법, 임대주택법 등

  • 건설업 관련 법령 25여개 – 건설산업기본법, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 등

  • 건축시공 관련 법령 35여개 – 건축법 등

  • 도시계획 및 이용 관련 법령 20여개 – 국토계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법,

  • 도시 및 주거환경정비법 등

  • 토지관련 법령 15여개 – 국토기본법, 농지법, 택지개발촉진법 등

건설관련 제도 및 관행

  • 주택분양가 상한제

  • 공공택지 대지조성원가 공개

  • 후분양제도의 도입

  • 주택담보대출규제(DTI 40%적용)

  • 개발이익환수 등


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건설관련용어

1) 건폐율

① 정의 : 대지면적에 대한 건축면적. 즉 [건축면적/대지면적]×100 = 건폐율(%)

② 세법상 규정 : 소득세법 및 부가가치세법에서 주택의 부수토지를 판정하는 기준이 된다. 즉, 주택정착면적의 5

배(도시지역) 또는 10배 이내의 면적이 주택 부수토지인바, 이 개념은 곧 건폐율을 의미한다.

2) 용적률

① 정의 : 대지면적에 대한 건축물 연면적. 즉 [연면적/대지면적]×100 = 용적률(%) ② 종류

• 법적(건축법)용적률 = [지상층연면적(전용면적) / 대지면적]×100

※ 법인세 예규(법인 46012-2033, 1994.7.15)에서 적용하는 용적률임

• 분양용적률 = [{지상층연면적(전용면적)+지하층(공유면적)}/ 대지면적]×100

※ 주택법 및 부가가치세의 과세표준(분양가) 계산시 사용되는 용적률임 (건축물의 부수되는 토지의 용적률)

• 사업용적률  = [{지상층연면적(전용면적)+지하층연면적+지하주차장면적}/ 대지면적]×100

※ 일반인들이 사용하는 용적률의 개념


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[사례]

• 100평의 대지를 보유

• 당해 대지에 관한 법적인 건폐율은 20%, 용적률은 200%

• 개요

• 용적률의 계산

- 법적용적률 = 200평 / 100평 = 200%

- 분양용적률 = (200평+20평) / 100평 = 220%

- 사업용적률 = (200평+20평+80평) / 100평 = 300%

지상10층 <연면적 200평>

<40평>

초과지하주차장

<20평>

지하층

<40평>

초과지하주차장


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3) 주택사업계획승인

주택법 제16조 및 동법 시행령 제15조에 따라 단독주택 20호이상, 공동주택 20세대이상 건설할 경우 사업계획승인 신청서 및 법령에서 정하는 서류를 시ㆍ도지사에게 제출하여 승인 받는다. 세법에서 규정하는 주택부수토지면적(소득세법시행령 제154조 1세대1주택의 범위)을 확인하려면 사업계획승인신청서상 에 기재된 사업부지명세서를 참고하면 된다.

조건부사업승인

공동주택 등을 건립할 경우 인구밀도의 과밀화를 초래하므로 시공사가 도로 또는 공원을 조성한 뒤 이를 국가에 기부채납하는 것을 조건으로 사업승인을 받는 것을 의미한다.

※ 기부채납을 조건으로 취득한 토지 등에 대하여 취득세, 등록세를 과세하지 아니한다. (지방세법 제106조 2항)

4) 주상복합건축물

① 법률상 정의

주택법 시행령 제5조 제2항에서 “도시지역 중 상업지역 또는 준주거지역에서 주택과 주택이외의 시설(상가 등)을

동일 건축물로 신축하는 것”으로 규정하고 있음.


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세법의 적용

• 주택건설기준등에 관한 규정 제12조에 의하면 주상복합건물의 신축시에는 주택과 상가를 의무적으로 구분 건축

하도록 함.

• 위의 규정에 따라 주택과 상가를 각각 구분 과세함.

  - 소득세법(소령 제32조【주택신축판매업의 범위】)상 구분과세 

    원칙) 주상복합건물 중 주택부분은 주택신축판매업(건설업)으로 분류되고 상가는 부동산 매매업으로 분류하여

과세한다.

예외)상가면적이 주택면적의 10%이하이면서 상가와 주택이 각각 하나의 매매단위로  매매하는 경우로서 상가면

적이 주택면적보다 작은 경우에는 상가 및 상가부수토지도 모두 주택으로 본다.

  - 부가가치세법상 주택과 상가의 임대용역 구분과세

    주택면적 > 상가면적 일 경우에는 전부를 주택으로 보고, 이에 관한 임대용역은 부가가치세를 면제한다. 단 토지는

주택정착면적의 5배(도시지역) 또는 10배 이내의 범위에서만 면제한다.


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(3) 주택단지

주택법 제16조에 의하여 사업승인을 받은 일단의 토지. 여기서 일단의 토지란 토지총면적을 의미하며 주택법 제16

의 사업계획승인서상에 기재된 사업부지명세서상의 면적을 말한다.

① 세법 적용

※ 세법에서 규정하는 주택부수토지면적(소득세법시행령 제154조 1세대1주택의 범위)을 확인하려면 사업계획승인

신청서상에 기재된 사업부지명세서를 참고하면 된다.

• 소득세법시행령 제154조 3항 【1세대1주택의 판정시 겸용주택의 경우】주택에 부수되는 토지의 면적계산.

• 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업 판정】주택의 일부에 설치된 점포 (주거여건이 동일한 단지내의 다른

지번 ⇒모두 ‘단지’를 말함)

상가면적이 주택면적의 10%이하이면서 상가와 주택이 각각 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 상가면적이 주

택면적보다 작은 경우에는 상가 및 상가부수토지도 모두 주택으로 본다.


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(4) 국민주택 (주택법 시행령 제3조)

1세대당 전용면적 85㎡(25.7평)이하인 주택. 다만 수도권정비계획법상 수도권이외의 지역은 1세대당 전용면적

100㎡(33평)이하인 주택.

※ 세법상 국민주택은 수도권 이내, 이외를 불문하고 전용면적 85㎡(25.7평)이하인 주택을 말한다.(단, 농특세는 예외)

※ 농어촌특별세법 §4 [비과세] 9. 서민주택에 대한 취득세, 등록세 감면분에 대한 농특세 비과세

대통령령이 정하는 서민주택"이라 함은 「주택법」 제2조 제3호의 규정에 따른 국민주택 규모이하

<참고>

• 사용검사 : 공사현장 기술직 또는 본사 개발 부서팀 소속 개발실무자가 실시.

• 지방세법상 취득시기 : 건축허가를 받아 건축한 건축물은 사용승인일(또는 이전에 임시사용검사를 한 경우에는 임시

사용승인일).

• 취득세 및 등록세 : 따라서 사용승인일로부터 30일 이내에 취득세 자진신고납부. 30일 초과하면 가산세 (미달세액의

20%)부과함.


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2. 주택조합

(1) 종류


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(2) 사업자등록 면제 (공동사업수행)

주택조합은 주택건설관련 주택사업자등록이 면제된다(주택법 제9조). 따라서 주택건설면허를 갖고 있거나 등록

한 자와 공동으로 사업을 수행할 수 있다(주택법 제10조). (주택조합+건설회사)

다만, 재건축 및 재개발정비사업조합은 단독으로 사업을 수행할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제8조).

※ 세법규정

(구 조세특례제한법 제66조)

  • 2003. 12. 31까지 주택건설사업자에게 국민주택건설용지를 양도하는 경우 양도소득세 25%감면함.

  • 다만 주택법상 주택건설사업자로 등록한 자에 한한다.

  • 그러므로 주택조합은 양도세감면대상이 아니다.


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3. 임대주택

(1) 임대주택의 법률상 종류(임대 주택법 제2조)

1) 건설임대주택

① 공공건설임대주택 

• 국민주택기금지원을 받아 건설ㆍ임대하는 주택(공공기관, 공공단체) 

• 월 임대료와 임대보증금의 제한이 있음1).

• 의무임대기간 (5년~30년)이 경과하지 아니하면 매각할 수 없음

② 민간건설임대주택

• 민간순수자금에 의한 건설임대주택

• 월임대료와 임대보증금은 민간이 자율적으로 결정함.

• 의무임대기간 5년이 경과하지 아니하면 매각할 수 없음

2) 매입임대주택

• 임대사업자가 임대사업을 위하여 취득하여 임대하는 주택 (소유권이전)

• 의무임대기간은 3년임.

 1) 건설교통부고시 제2004-70호. 2004.4.2

표준임대보증금 = (건교부장관산출 주택분양가(건설원가) - 국민주택기금융자금(기금))×50%

표준임대료 ① 임대의무기간 5년 임대주택 = (건설원가-기금)×정기예금이자율×20%

           ② 임대의무기간 10년 임대주택 = (건설원가-기금)×정기예금이자율   


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(2) 회계처리1)

1) 금융리스 : 아래 요건을 모두 충족한 경우에는 금융리스로 회계 처리함.

① 단지별 입주율이 90%이상

② 임대 시 임대주택가격이 입주자모집시 주택가격보다 높을 경우 : 임대개시(분양모집)후 입주 시(입주자의 입주개시) 까지 가격이 입주 시 주변 임대아파트 시세보다 높을 것.

2) 운용리스 : 위 ①, ②의 요건에 미달 시.

1 ) 임대주택건설사업자의 임대 후 분양주택에 관한 회계처리 : 기업회계 기준등에 관한 해석 56-90준용


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2 절 주택공급에 관한 규칙 (주택법 제16조)

1. 부가가치세 과세표준계산시 재화ㆍ 용역의 공급시기

(1) 분양가격의 결정

① 정부가 분양가격을 제한하고 있음.

② 주택공급표준계약서 작성 : 토지비(VAT면세)+건축비(국민주택규모초과이면 VAT과세)로 구분기재

(2) 분양가격에 대한 대금수령시기 (분양대금의 납부시기, 세금계산서교부시기 및 VAT 과 표 신고시기))

① 계약금 20% (청약금10%포함) : 계약시

② 중도금 60% : 전체 건축공사비 50% 도달 시(공정율 50%) 전ㆍ후 2회. 단 토지비는 제외

③ 잔금 20% (사용검사 10%포함) : 입주 시

[참고] 세금계산서 교부시기 및 과세표준 신고시기

• 연립주택 또는 단독주택의 경우 중도금지불시점 : 지붕(뚜껑)공정 완료 시 (공정율 30%)전ㆍ후 2회.

• 재건축조합 : 별도 규정에 의한다. 즉, 80%이상 건축공정 도달 시 사업자 임의로 대금수취 시기를 결정한다.



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1 절 원가연동제

1. 원가연동제와 채권입찰제의 의미

(1) 원가연동제와 채권입찰제도의 비교

분양원가 연동제와 채권입찰제 비교

분양원가 연동제

  • 공공택지 내 전용면적 25.7평

  • 분양가를 표준건축비에 연계해 책정

채권입찰제

  • 전용면적25.7평 초과 아파트건립 가능 공동 택지

  • 채권을 가장 많이 쓴 업체에 택지 공급

단점

  • 분양시장 투기장화

  • 아파트 품질 저하 가능성

  • 부실시공 우려

  • 공급위축 가능

단점

  • 인기지역 대형평형 분양가 인상

  • 대형 업체 택지 독점 가능성

  • 업체들이 분양가 올리면 채권 상한제 무의미

장점

  • 공공택지 내 아파트분양가 인하 효과

  • 인근아파트분양가도 동반 하락

  • 주변 집값 상승 부작용 차단

  • 주택과소비 억제

장점

  • 공공택지 입찰 과열억제

  • 업체독점 개발 이익환수

  • 임대주택공급확대

대책

  • 청약과열방지 위한 배수제 도입

  • 입주 후 거주·보유기간 의무화

  • 부실 공사 감리 철저 등

대책

  • 분양가 인상 소비자 전가 차단

  • 중소 업체 배려 필요 등

청약 전략

  • 무주택 우선 공급 대상자, 25.7평 이하 적극 공략

  • 25.7평 초과는 주변 시세 비교한 뒤 청약


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① 원가연동제 및 일부 분양원가공개

전용면적 25.7평 이하 주택에 대하여 토지비에 정부가 고시한 건축비를 더하여 분양가격을 정하는 제도로 1998년 분

양가자율화 이전에 시행하던 제도임. 거기에 4개 항목에 대하여 일부 분양원가를 공개하는데, 공개항목은 택지비,

순수건축비, 설계비, 감리비 4개 항목임.

② 채권입찰제

택지지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 주택에 대하여 채권을 가장 많이 써내는 업체에 대하여 아파트용지를 공급

하는 제도임. 따라서 중대형 아파트의 분양가 상승요인이 됨.

2. 채권(국민주택채권)의 종류

1) 제1종 국민주택채권 : 국가 또는 지방자치단체에서 각종 인허가를 받을 때 의무적으로 매입해야 하는 채권

2) 제2종 국민주택채권 : 공공택지안에서 분양가상한제가 적용되는 중대형 아파트를 분양 받을 때 매입해야 하는 채권

3) 제3종 국민주택채권 : 공공택지안에서 중대형 택지를 공급받는 건설사들이 매입하는 채권 (폐지될 예정임)

3. 현행 주택분양가격의 구성

1) 토지산정금액 + 기본형 건축비 = 정부가 정한 분양가 상한

2) 분양가격 = 택지비+ 건축비(=공사비+설계,감리비+부대비용)+가산비용


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토지비

주택공급가격

건축비

공공택지 (공급가격)

민간보유택지 (장부가액 또는 감정가격)

건축비 상한    : 기본형 건축비

선택사양         : 기본형 건축비에 포함

초과지하주차장 : 기본형 건축비의 70%

4. 주택분야 지침

(1) 토지가격의 산정 = VAT 면세공급가액

1) 공공택지 (공급가격) = 택지매입가격 + 금융비용(택지선납대금 기간이자) + 취득세, 등록세 등 제세금

2) 민간보유택지

① 장부가액

② 감정평가액  = (㉠ 한국감정원평가액 + ㉡ 민간감정평가법인 평가액)×1/2

    ※ ㉠과 ㉡의 평가액이 30%이상 차이가 발생할 경우 1회에 한하여 재 감정할 수 있음.

(2) 건축비의 산정 = 1)+2)+3) = VAT 과세공급가액


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* 분양가상한제 적용 국민주택 건축비 (건축비상한) (2005.3.9, 건설교통부 고시 제2005-54호)

1. 적용시점

공공택지에서 공급되는 국민주택은2005년 3월 9일 이후 주택건설사업계획의 승인을 신청하여 사업계획의 승인을 득

한 후 입주자모집공고의 승인을 신청하는 분 (사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 경우에

는 입주자모집공고를 말함)부터 적용함.

2. 구성내용

분양가 = 건축비 + 택지비 (공공기관(정부, 지자체, 정부투자기관 등)이 관계법령에 따라 공급하는 택지공급가격)

<건축비 구성항목, 기본형건축비 = 1)+2)+3), 최고 평당 420만원까지 가능>

1) 공사비 : 아파트. 복지시설, 주차장, 조경시설 등 아파트 단지에 설치되는 제반 시설공사에 소요되는 공사원가

2) 설계,감리비 : 건축사법에 의한 공동주택 설계용역에 소요되는 설계비와 주택법에 의한 시공단계 감리비

3)부대비용 : 가스,전기 인입공사비, 건물보존등기비, 분양경비(견본주택건립비/부지임차료, 분양경비)

4) 가산비용 : 상기 항목에서 반영되지 않은 항목과 양질의 주택품질 및 주거환경유도 등 신축적 운영을 위한 가산비용


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3) 분양가상한제 적용 국민주택 기본형 건축비 (건축비상한) (2005.3.9, 건설교통부 고시 제2005-54호)

(단위 : ㎡, 평, 천원)


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2) 선택사양 가격(1995.10.1부터 모든 주택에 대하여 적용)

• 기본품목 : 생활품목 (싱크대, 변기, 세면대 등)

• 고급품목 : 임의품목 (built-in)

① 기본사양품목에 대체할 수 있는 사양선택품목(붙박이장 포함)을 제시하고 입주자가 일부 또는 전부를 선택

② 기본형건축비에 포함됨.

※ 선택사양가액도 주택분양가에 포함되므로 부가가치세과세표준에 포함됨.

※ 입주자가 선택하지 않고 직접 시공하는 경우에는 부가가치세 과세대상이 아님.

3) 초과지하주차장 가격

기본형 건축비의 70%를 적용함.


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2. 회계의 정의

● 기업의 이해관계자들에게 유용한 의사결정을 하는데 도움을 주기 위하여 식별,측정, 전달하는 일련의

체계적인 과정(정보의 산출, 분석, 전달의 체계적과정) 또는 기업활동의 결과를 체계적으로 기록,

외부에 공시하는 과정

● 부기란 ‘장부기록’의 줄임말로서, 단순히 경제적 사건을 기록하는 방법 의미하는 것으로 회계정보를

생산하는 과정에서 복식부기원리를 이용하는 것

기업의 이해관계자

주주(투자자)

채권자(은행)

기업

종업원(노조)

정부(국세청,건교부)


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3. 용어 정의

● 자산 (assets)

1) 과거의 거래나 사건의 결과로서

2) 현재 기업실체에 의해 지배되고

3) 미래에 경제적 효익을 창출할 것으로 기대되는 자원

● 부채 (liabilities)

1) 과거의 거래나 사건의 결과로서

2) 현재 기업실체가 부담하고 있는

3) 미래 경제적 효익의 유출이 예상되는 의무

● 자본 (equity)

자산에서 부채를 차감한 잔액 또는 소유자지분

● 수익 (revenue)

일정기간 동안 재화나 용역을 제공하고 그 대가로 수취하는 것

● 비용 (expense)

일정기간 동안 수익을 얻기 위하여 사용, 소비된 자산이나 서비스원가


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4. 재무제표의 이해

  • 정의

  • 재무제표(F/S : Financial Statement)는 재무에 관한 제반의 표라는 의미로 기업에

  • 관한 여러가지 정보를 숫자로 표현한 것

대차대조표

재산상태를 알 수 있다. (현재 시점에서 회사의 재산이 얼마나 되는가)

손익계산서

경영성과을 알 수 있다. (1년동안 얼마나 벌어들였는가)

이익잉여금처분계산서

(자본변동표)

이익의 처분내용을 알 수 있다. (벌어들인 이익을 어떻게 처분했는가)(자본변동내역을 알 수 있다.)

현금흐름표

현금의 흐름을 알 수 있다. (회사의 현금은 어떻게 흘러가고 있는가)

주기와 주석

재무제표의 주요사항에 대한 상세내용을 알 수 있다.


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5. 건설업 재무제표(한국은행 기업경영분석 2005년, 표본기업 338개사)

대차대조표 (2005.12.31현재)


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손익계산서 (2005. 1.1~12.31)


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제조원가명세서 (2005. 1.1~12.31)


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현금흐름표 (2005. 1.1~12.31) (단위 :백만원)


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성장성 지표(%)

수익성지표(%)


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활동성 지표(%)

안정성지표(%)


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중소기업의 회계, 세무처리

  • 중소기업의 범위

  • 1) 기업회계기준서 제 14호- 중소기업회계처리특례

  • 중소기업기본법 제 2조 및 동법 시행령 제3조를 준용하되, 상장법인, 협회등록법인, 금융감독

  • 위원회 등록법인, 금융업을 영위하는 법인이 아닐 것.

  • 2) 법인세법상 중소기업

  • 조세특례제한법 시행령 제2조를 준용함(법인세법시행령 제39조).

  • 3) 조세특례제한법상 중소기업

  • 조세특례제한법 시행령 제2조를 준용하되, 업종구분은 한국표준산업분류표에 의함(조특법 제

  • 2조). 따라서 실질사업이 주택신축판매업에 속하는 시행사는 건설업으로 분류되는 것이 아니

  • 라 기타업종(부동산공급업)으로 분류됨을 주의 (서면2팀-1952, 2005.11.30).


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조특법상 중소기업 범위

  • 중소기업기본법 시행령 <별표 1>

주1) 한국표준산업분류표상의 F는 종합건설업(45)과 전문직별공사업(46)을 말한다. 따라서 시행사는 부

동산업인 L에 해당하므로 기타업종에 속한다.

주2) 상시종업원수 – 계속 고용 근로자(주주인 임원, 일용근로자, 기업부설연구소 연구전담요원 제외)의

수로 하고, 당해 과세연도 매월말일 현재 인원을 합하여 해당월수로 나눈 인원을 기준으로 함.


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3) 자기자본은 과세연도 종료일 현재 기업회계기준에 의한 B/S상 자산-부채를 말함.

주4) 매출액은 기업회계기준에 의한 매출액임. 단, 창업/분할/합병의 경우 등기일 다음날 (창업의 경우는 창업일)

이 속하는 연도의 매출액을 연간 매출액으로 환산한 금액임.

주5) 자산총액은 과세연도 종료일 현재 기업회계기준에 의한 B/S상 자산임.

주6) 자본금 - 상장/협회등록/외부감사대상기업 : B/S상 (자본금 + 자본잉여금)

- 기타 기업 : 둘 중 큰 것 (B/S상 자본금, B/S상 (자산-부채))

  • <참고> 건설유사 업종 또는 건설업

  • 공원 및 정원조성을 위한 조경수 식재 및 유지관리활동 – (A_01410) 농업 및 임업

  • 계약에 의한 원유 및 천연가스 채굴에 직접 관련된 시굴 및 건설활동 – (C_1022) 광업

  • 조립식건물 구성부분품, 구조물 및 건물장치용 기계장비 등의 제조나 판매를 주로 하는 사업체에서

  • 1) 직접 조립/설치 하는 경우 – (D)제조업 또는 (G)도소매업

  • 2) 설치만 전문적으로 하는 경우 – (F)건설업

  • 건축설계, 감리, 기획, 조사, 측량, 기타 건축공학서비스 제공 – (M_74)사업서비스업

  • 건설업체가 직접 설계하며 그 주된 활동에 따라 – (F)건설업

  • 건축물 이외 부동산 (토지, 광업권 등)을 직접 개발하여 판매나 임대 - (L_70) 부동산 및 임대업

  • 직접 건설활동을 수행하지 않으면서 다른 건설업자에게 의뢰하여 건물을 건설하게 하고 분양, 판매하는 경우- (L_70) 부동산 및 임대업


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● 다음 요건을 모두 갖출 것

1) 중소기업 해당사업을 주업으로 영위할 것.

2) 주업기준으로 상시종업원수, 자본금 또는 매출액이 중기법령 별표1 범위이내 일것.

3) 실질적인 독립성이 중소기업기본법 시행령 제3조 제2호 규정에 적합할 것. (전기말 현재 자

산총액이 5천억원 이상인 법인이 30%이상 출자하고 있는 법인이 아닐 것)

4) 다음 중 어느 하나에 해당되지 않을 것.

- 상시 종업원수가 1,000명 이상

- 자기자본이 1,000억원 이상

- 매출액이 1,000억원 이상

- 상장 또는 협회등록법인이면서 자산총액 5,000억원이상

● 겸업시 중소기업 판정 (조특령 제2조 제3항)

둘 이상의 서로 다른 업종 영위시 사업수입금액(매출액)이 큰 사업을 주된 사업으로 봄.

예) 건설업 100, 유흥업 200  유흥업이 주된 사업이므로 중소기업 아님.


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  • ● 중소기업 유예기간 (조특령 제2조)

  • 1) 중소기업 해당에서 벗어날 경우 최초 1회에 한하여 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도

  • 와 그 다음 3과세연도 (총4년)까지 중소기업으로 보고, 그 기간 경과 후에는 과세연도별로 중

  • 소기업기준을 충족하였는지 여부를 판정함.

  • 2) 중소기업기본법 시행령 별표 개정으로 새롭게 중소기업에 해당할 경우는 그 사유가 발생한

  • 날이 속하는 과세연도부터 중소기업으로 보고, 중소기업에 해당하지 아니할 경우에는 그 사

  • 유가 발생한 날이 속하는 과세연도와 그 다음 3과세연도까지는 중소기업으로 봄.

  • 3) 다음의 경우에는 유예기간 적용하지 않음

  • 중소기업기본법 규정에 의한 중소기업 외의 기업과 합병하는 경우

  • 유예기간 중에 있는 법인과 합병하는 경우

  • 실질적인 독립성이 중소기업기본법시행령 §3 2호 규정에 의한 기업외의 기업에 해당하는 경우

  • 창업일이 속하는 과세연도의 다음 과세연도 종료일 현재 중소기업기준을 초과하는 경우

  • 주된사업이 중소기업 해당사업이 아닌 사업으로 바뀐 경우(조특 통칙 4-2…5①)


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중소기업 의 특례

● 기업회계기준

1) 시장성 없는 지분증권은 취득원가로 평가가능. 단, 감액손실은 적용함.

2) 지분법적용 생략가능. 단, 연결재무제표 작성대상 범위에 속하는 종속회사는 지분법 적용함.

3) 장기연불조건 매매, 장기금전대차거래 채권/채무는 현재가치평가 생략가능.

4) 주식매수선택권은 행사시까지 회계처리 생략가능. 이 경우 행사시 신주발행의 경우 행사가

격과 신주액면가액과의 차액을 주식발행초과금으로 처리, 자기주식교부의 경우 행사가격과

자기주식 장부가액과의 차액을 자기주식처분이익으로 처리함.

5) 1년내 완료되는 용역매출 및 건설형공사계약은 완성기준을 적용할 수 있음.

6) 유형/무형자산 내용연수 및 잔존가액은 법인세법 규정을 따를 수 있음.

7) 토지, 건물 등 장기할부조건으로 처분시 처분이익을 할부금회수기일도래시 실현된 것으로

할 수 있음.

8) 법인세비용은 법인세 납부할 금액으로 할 수 있음.

9) 손익계산서상 주당경상이익 및 주당이익의 주기는 생략가능.

10) 사업부문별 정보 및 중단된 사업부문 정보는 주석기재 생략가능.


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● 법인세법

1) 단기도급공사/분양매출 : 완성(인도)기준 적용가능 (단기 : 공사계약기간이 1년미만인 것)

2) 접대비 기본한도 인상 : 기본한도 1,200만원  1,800만원

3) 분납기간 연장 : 납부기한 경과일로 부터 30일  45일

● 조세특례제한법

1) 중소기업 투자세액공제 : 사업용자산 투자금액(중고품투자액 제외)×3%

2) 중소기업정보화(IT)지원사업 : 중소기업이 중소기업청 등으로 부터 정보화를 위한 출연금 등을 지원받아

ERP, 경영관리 S/W 등에 투자하는 경우 국고보조금예에 따른 특례지원(일시상각충당금 상계 및 익금산

입규정 준용)

3) 중소기업특별세액감면 : 법인세 산출세액×감면비율(5, 10, 15, 20, 30%)

- 대상업종 : 제조업, 광업, 건설업,물류산업, 도소매업, 전기통신업, 연구개발업, 엔지니어링산업, 폐기물처리 업, 과학 및 기술서비스업, 폐수처리업, 영화산업 등 총 15개업종 (여기서 시행사는 건설업이 아니므로 제외됨을 주의)

- 감면비율 : 다음의 표를 참조 (일몰시한 2008.12.31까지)


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중소기업 특별세액 감면비율


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1) 수도권이라 함은 서울특별시와 인천광역시 및 경기도를 말함(수도권정비계획법 §2). 감면비율 적용시 본

점 또는 주사무소가 수도권안에 소재지 모든 사업장이 수도권안에 존재하는 것으로 보아 감면 비율을 적

용함.

주2) 소기업 : 중소기업 중 상시 사용 종업원수가 다음 요건을 충족하는 기업 (조특령 §6)

1. 제조업을 주된 사업으로 영위 : 100명미만

2. 광업, 건설업, 물류산업 또는 운수업 중 여객운송업을 주된 사업으로 영위 : 50명미만

3. 기타 : 10명 미만

주3) 중복적용의 배제 (조특법 §127 )

1. 투자세액공제와 중복 적용 불가

2. 동일한 사업연도에 창업중소기업 세액감면 등 일정기간 동안 감면이 적용되는 기간감면등과 중복하여 적용

불가

3. 이월하여 감면 받을 수 없음.


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공사수익의 회계처리

- 기업회계기준서 제12호


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1. 도급공사 (외주사업) 의 수익인식

● 기업회계기준서 제12호 ( 건설형 공사계약)

원 칙

공사진행기준

예 외

원가회수기준

* 주) 예외 - 작업진행률(공사진행률)을 합리적으로 산정할 수 없는 경우에 적용한다

공사진행기준이란?

도급공사대금을 현금(또는 미수금)으로 수취하는 시점에 매출액을 인식하는 것이 아니라 공사 진척정도(작업진행률 또는 공사진행률)에 따라 총 도급금액의 일부를 매출액으로 인식하는 방법을 의미한다.


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● 법인세법상 용역제공에 의한 손익귀속시기 (법령 §69)

주1) 장, 단기 구분은 목적물의 건설 등(건설, 제조, 기타 용역(도급공사 및 예약매출 포함)을 말함)의 착수일

부터 인도일까지의 기간이 1년 이상인지 여부로 판단함.

주2) 작업진행률 = 당해 사업연도말까지 발생한 총 공사비누적액 ÷ 총 공사예정비


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손익귀속시기 진행기준의 장,단점

● 건설형 공사계약의 적용 유형 (공사계약형태가 유사한 기타 산업에도 적용가능)

1) 공사감리나 설계용역의 계약과 같이 자산의 건설공사와 직접적으로 관련된 용역제공 계약

2) 자산의 철거나 원상회복, 그리고 자산철거에 따른 환경복구에 관한 계약

3) 청약을 받아 분양하는 아파트 등 예약매출에 의한 건설공사 계약

4) 선박이나 복잡한 전자장비(레이더, 무기, 우주장비 등)의 제작과 같은 특별주문생산형 공사계약을

포함하되, 표준화된 제조공정을 통한 제품공급계약은 포함하지 않음.

(KQA 02-079, 2002.5.2) 기계장치 주문제작, 납품시 수익인식

: 표준화된 제조공정에서 생산 후 판매하면 인도기준 적용, 발주자가 규격을 정하여 주문하면 진행기준.


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● 정액공사계약과 원가보상계약의 회계처리 손익귀속시기

공사진행기준

정액공사계약

당기발생원가+일정이윤

원가보상계약

  • 1) 정액공사계약 (아래 요건 모두 충족시 정액공사계약으로 처리)

  • 총 공사수익을 신뢰성 있게 측정가능

  • 계약과 관련된 경제적 효익이 건설사업자에게 유입될 가능성이 매우 높고

  • 계약완료 시 까지 필요한 공사원가와 진행률을 모두 신뢰성 있게 측정가능하고

  • 공사원가를 명확히 식별하고, 신뢰성 있게 측정 가능하여 실제발생원가와 총 공사예정원가의 예상치와 비교 가능한 경우


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  • 2) 손익귀속시기 원가보상계약 (아래 요건 모두 충족시 원가보상계약으로 처리)

  • 계약과 관련된 경제적 효익이 건설사업자에게 유입될 가능성이 매우 높고

  • 계약에 귀속될 수 있는 공사원가를 명확히 식별할 수 있고 신뢰성 있게 측정가능 함.

  • 원가보상계약의 경우 총공사예정원가(따라서 총공사예상수익)를 명확히 추정하기 어려우므로 당기공사수익은 당기발생공사원가+일정이윤으로 계산함. 따라서 당기발생원가규모 그 자체가 진행률에 상당하는 지표가 된다.

● 공사계약 병합과 분할

계약별로 공사손익 구함

원 칙

요건충족시 분할 또는 병합

예 외


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  • 1) 손익귀속시기 단일계약의 복수 분할처리 (아래 요건 모두 충족 시 단일계약을 각각 독립된 공사로 분할함)

  • 각 자산에 대하여 별개의 공사제안서가 제출

  • 각 자산에 대하여 독립된 협상이 이루어지고, 발주자와 건설사가 각 자사별로 계약조선의 수락 또는 거부가 가능

  • 각 자산별로 비용과 수익인식이 가능

  • 2) 복수계약의 단일 병합처리 (아래 요건 모두 충족 시 복수계약을 단일 공사로 병합함)

  • 복수의 계약이 일괄적으로 협상됨.

  • 설계, 기술, 기능 또는 최종 용도에서 복수의 계약이 상호 밀접하게 연관되어 사실상 단일 목표이

  • 윤을 추구하는 하나의 프로젝트가 됨.

  • 복수의 계약이 동시에 진행되거나 연쇄적으로 이행됨.

  • 만일 공사계약수정에 따라 추가되는 공사가 발생시, 추가 공사의 설계, 기술, 기능이 원래 계약에

  • 포함된 자산과 상당한 차이가 있거나, 공사계약금액이 별도로 협상 시 독립된 건설공사로 회계처리

  • 함.


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● 공사매출액 손익귀속시기 = 총공사수익금액×누적작업진행률 – 전기말 누적 공사매출액

총공사수익

공사계약금액

보상금

장려금

=

+

+

1) 공사계약금액

확정된 계약조건에 따라 건설사업자가 수행한 도급공사에 대하여 발주자 등이 지급하기로 약정한 대가의 총액을 말한다.

2) 보상금

건설사업자가 공사계약금액에 포함되지 않은 비용을 발주자나 다른 당사자로부터 보전 받는 금액. 다만, 보상금은 발주자에 의해 공사가 지체되거나(지체상금) 공사내용의 변경과 관련하여 분쟁이 있을 때 발생하는 것으로, 발주자가 지급요청을 수락했거나 수락할 가능성이 매우 높고, 그 금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 공사수익에 포함한다.

3) 장려금

특정 수행기준을 충족하거나 초과할 때 수취하는 금액. 장려금은 특정수행기준을 충족하거나 초과될 가능성이 매우 높은 정도로 공사가 충분히 진행되었고, 그 금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 공사수익에 포함한다.


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  • 손익귀속시기 ) 아래의 상황이 발생하면 기업회계기준서 제12호 규정에 따라 공사 수익을 수정함.

  • 공사내용의 변경이나 보상합의가 발생

  • 물가연동조항에 따른 공사계약 금액의 변경

  • 예상산출물 수준의 변경에 따른 예상 공사도급금액금액의 증감발생

  • 건설사업자의 위약금 지급의무 발생

  • 설계변경이 발생할 경우에는 발주자가 변경의 승인을 하고, 그 변경에 따른 추가공사금액을 승인할 가능성이 매우 높으며, 금액을 신뢰성 있게 측정할 경우에 공사수익을 수정함.

  • ● 공사 중단된 현장의 공사수입금 정산시 회계처리 (회제이 8360-00116, 2002.4.25)

  • 발주자 및 회사의 부도로 공사 중단되고 법원조정판결로 기매출인식(공사수입금)된 부분보다 정산수

  • 입금액이 적을 경우 공사미수금은 기계상된 대손충당금과 상계하여 처리하는 것이 타당함.

  • ● 세무상 공사계약 해약시 수입금액 계산 (법기통 40-69…4)

  • 당초 진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약 해약으로 인해 수입금액으로 확정된 금액과 차액

  • 이 발생하면 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입함.


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< 손익귀속시기 작업진행률의 종류 (기업회계기준)>

공사원가기준

작업진행률

투입물량기준

공사물량기준

시공사 결정

완성물량기준

기성고증명


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재료 투입량

주요재료 사용량

노무비 투입액

직접작업시간

경비 투입액

중장비 운행시간, 기계설비 작동시간

  • 완성도기준의 사례

완성물량단위

객관적이고 합리적(인과관계)일 때 진행률로 사용가능

인도된 물량단위

생산공정표상 완성도


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● 기성고증명에 의한 진행기준 적용여부 손익귀속시기 (KQA 02-051, 2002.3.7)

감리단이 작성하고 시공사가 확인한 기성고증명을 공사진행률로 보아 진행기준을 적용하는 경우 기성고증명의 신뢰성 여부는 경영진과 외부감사인이 판단할 문제임.

● 재료비 또는 간접비를 제외하고 진행률을 계산할 수 있는지 여부 (회계 제8360-00065, 2001.1.12)

전체 매출활동 중 가공활동이 중요하고 초기 재료비 비중이 높아 진행률=실제발생원가÷총예정원가를 적용하여 수익을 인식하는 것이 불합리하다고 판단된다면 재료비는 차감하여 진행률를 산정하고 이에 따라 수익을 인식할 수 있으며, 더 합리적이고 객관적인 다른 진행률 산정방법이 없다면 직접비만을 기준으로 진행률을 산정할 수 있음.


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● 하자보수비를 총공사예정원가 및 누적발생원가에 포함하는지 여부(회계연구원,2004.6.23)

하자보수가 예상되는 경우에는 추정하자보수비를 공사진행률 계산의 기준이 되는 총공사예정원가에 포함하며, 공사가 종료되는 회계기간에는 하자보수비(하자보수충당부채전입액)를 동 회계기간의 공사원가로 인식하고 공사진행률 계산의 기준이 되는 누적발생원가에 포함함.

● 실행예산

현실적으로 총공사예정원가를 정확하게 예측하는 것은 불가능함. 따라서 실무상 공무팀의 적산과정 및 회계팀의 각종부담금 및 기타 작업진행률 산정요소를 추가로 감안하여 실행 예산서를 작성하고, 이를 근거로 총공사예정원가를 산출한다.

● 실행예산을 공사예정원가로 사용할 수 있는지 여부 (회계 제8360-191, 2001.6.25)

실무적으로 사용하는 실행예산이 B/S일 현재 기발생된 공사원가와 B/S일 이후 발생 예상되는 공사원가를 적절히 반영하고 있고 공사예정원가에 대한 추정이 체계적이고 합리적인 절차에 의하여 일관성 있게 이루어지고, 공사수행과정에서 새로운 정보를 계속적으로 반영하고 회사가 선택한 방법을 계속적으로 적용한다면 공사예정원가로 활용가능 함.


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  • ● 실행예산의 관리 누적발생원가에 포함하는지 여부

  • 공사시공관리의 핵심은 실행예산서 관리에 있으며, 공사수익인식도 실행예산에 좌우됨.

  • 실행예산의 종류는 공종별 실행예산과 요소별 실행예산으로 2종류가 있음.

  • 공종별 실행예산서 – 공사종류별로 세분화된 예산서로, 시공계획의 입안/검토/공사완성도 산정/ 설계변경 등

  • 공사에 관한 전반사항을 예산으로 편성한 것.

  • 요소별 실행예산서 – 공종별 실행예산서를 기본으로 하여 원가요소별로 작성되는 예산서임. 거래처별 금액이

  • 원가요소별로 구분되므로 기자재주문, 협력사 절충, 지급실적, 지급목표 등의 관리가 용이하며, 공사원가를

  • 신속, 적정하게 파악할 수 있게 해줌.

  • 실행예산 산정 : 공종별 분류에 의해 산정 → 원가절감 실시, 기대이익 확보 →요소별 분류에 의한 요소/원

  • 가과목별 집계관리 (노무,자재,재무예산관리)

낙찰, 계약

시공조건 확인

공사수량산출

공사원가결정

공종별 공사원가산출

실행예산액집계

공사이익율산정

판관비등 예산수립

요소별 예산작성

실행예산서 작성완료


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① 실행 예산 원가표 누적발생원가에 포함하는지 여부(공무팀이 작성)

● 면세VAT는 공사원가에 포함시키고, 과세VAT는 환급 받으므로 제외시킴.

● 기반시설부담금은 총공사 예정비에 포함 시켜야 됨. 이는 기술부서가 파악하지 못하므로 회계부서가 파악하여 포함

시켜야 됨.


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② 총공사 예정원가 총괄표 누적발생원가에 포함하는지 여부(회계팀이 작성)


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③ 회계팀의 총공사 예정비 요약산정표 누적발생원가에 포함하는지 여부(회사마다 양식이 약간씩 다름)

*1) 취득원가 = 구입원가 + 취득세+등록세+농특세+지방교육세+기타매입부대비용+자본화금융비용

*2) 공사비합계 = 총공사 예정원가 = 작업진행률의 분모


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건산㈜는 전기(2005년도)에 총도급금액 45,000,000,000원(부가세별도)의 교량건설공사계약을 체결하였다. 공사기간은 3년이며 회사가 계약당시 추정한 공사원가는 40,000,000,000원(하자보수비제외)이고 연도별 내역은 아래와 같다.

<물음>

1) 공사원가기준에 의한 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.

2) 물량투입기준에 의한 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.


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1) 누적발생원가에 포함하는지 여부공사원가기준

● 작업진행률의 계산

● 공사매출액 및 공사매출총이익의 계산


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● 회계처리 누적발생원가에 포함하는지 여부(단위 : 천원)


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2) 누적발생원가에 포함하는지 여부물량투입기준

● 작업진행률의 계산

● 공사매출액 및 공사매출총이익의 계산


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1) 특정 연도에만 공사손실이 발생하는 경우

건산㈜는 전기(2005년도)에 총도급금액 45,000,000,000원의 교량건설공사계약을 체결하였다. 공사기간은 3년이며 회사가 계약당시 추정한 공사원가는 40,000,000,000원(하자보수비제외)이었다. 그러나 당기(2006년)에 설계변경으로 인한 공사원가 1,875,000,000원이 추가되었고, 총공사예정원가도43,075,000,000원으로 예상되었다. 기타자료는 앞의 사례와 동일하다.

<물음>

1) 공사원가기준에 의한 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.

2) 물량투입기준에 의한 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.


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1) 누적발생원가에 포함하는지 여부공사원가기준

● 작업진행률의 계산

● 공사매출액 및 공사매출총이익의 계산


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● 회계처리 누적발생원가에 포함하는지 여부(단위 : 천원)


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2) 누적발생원가에 포함하는지 여부물량투입기준

● 작업진행률의 계산

● 공사매출액 및 공사매출총이익의 계산


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● 공사손실의 합리적 추정 누적발생원가에 포함하는지 여부_ 공사손실충당부채

  • 건설업의 관행을 반영한 것임.즉 건설업 특성상 다음 공사수주를 위하여 현재 수주되거나 될 공사는 손실

  • 을 보는 경우가 발생하는데 이를 회계관행으로 인정하되, 미래 손실예상액을 미리 앞당겨 공시하여 정보

  • 이용자에게 알리자는 취지임. 실무상 공사별로 과거 경험률에 입각한 실행예산율을 미리 설정하는바, 실

  • 행예산율이 100%를 초과하는 공사를 수주할 경우 공사손실충당부채 설정대상이 된다.

  • 공사손실충당부채전입액의 계산방법 (회계연구원 2004.6.23)

  • 공사손실충당부채전입액 = 잔여공사기간중 발생 예상 되는 공사원가합계 – 잔여공사기간중 인식될 공사

  • 수익의 합계액으로 계산함. 공사손실충당부채전입액은 공사원가로 반영함. 차기 이후 실제 공사손실이 발

  • 생한 경우 공사손실충당부채 잔액의 범위내에서 환입하고, 동 환입액은 공사원가에서 차감한다.

  • 법인세법상 공사손실충당부채는 인정하지 않음 (순자산감소가 없는 부채임 _ 법법 §19)).

  • 따라서 공사손실충당부채전입액은 손금부인하고 유보로 처분하고, 실제 공사손실이 발생하여 기업회계

  • 상 동충당부채를 환입처리하는 시점에 유보를 추인한다. 만일 잔액이 남으면 공사완공시점에 남은 유보

  • 를 추인하여 정리한다.

  • 공사착수 전 공사손실충당금 계상여부 (회제이 8460-00171, 2002.6.4)

  • 공사의 저가수주로 인하여 손실이 예상되고, 그 금액을 합리적으로 추정할 수 있다면 공사착수전이라도

  • 손실예상액을 공사손실충당금으로 계상하고, 동충당금전입액은 당기비용 처리함이 타당함.


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2) 누적발생원가에 포함하는지 여부궁극적으로 공사손실이 발생하는 경우

건산㈜는 전기(2005년도)에 총도급금액 45,000,000,000원의 교량건설공사계약을 체결하였다. 공사기간은 3년이며 회사가 계약당시 추정한 공사원가는 40,000,000,000원(하자보수비제외)이었다. 그러나 당기(2006년)말에 예상치 못한 자재폭등으로 공사원가가 5,875,000,000원이 추가되었고, 이에 따라 총공사예정원가 는 47,075,000,000원으로 예상되었다. 기타자료는 앞의 사례와 동일하다.

<물음>

1) 공사원가기준에 의한 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.

2) 물량투입기준에 의한 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.


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1) 누적발생원가에 포함하는지 여부공사원가기준

● 작업진행률의 계산

(주)공사손실충당부채 전입액 = 궁극적손실×잔여진행률 = (-)2,075,000,000원×(1-76.2%) = (-)493,850,000원

● 공사매출액 및 공사매출총이익의 계산


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● 회계처리 누적발생원가에 포함하는지 여부(단위 : 천원)


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대차대조표 누적발생원가에 포함하는지 여부

2005년 12월 31일 현재

2006년 12월 31일 현재

건산㈜ 2007년 12월 31일 현재 (단위 원)

손익계산서

2005년 1월 1일부터 12월31까지

2006년 1월 1일부터 12월31까지

건산㈜ 2007년 1월 1일부터 12월31까지 (단위 원)


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공사원가명세서

2005년 1월 1일부터 12월31까지

2006년 1월 1일부터 12월31까지

건산㈜ 2007년 1월 1일부터 12월31까지 (단위 원)


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2) 공사원가명세서물량투입기준

● 작업진행률의 계산

(주)공사손실충당부채 전입액 = 궁극적손실×잔여진행률 = (-)2,075,000,000원×(1-50%) = (-)1,037,500,00원

● 공사매출액 및 공사매출총이익의 계산


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대차대조표 공사원가명세서

2005년 12월 31일 현재

2006년 12월 31일 현재

건산㈜ 2007년 12월 31일 현재 (단위 원)

손익계산서

2005년 1월 1일부터 12월31까지

2006년 1월 1일부터 12월31까지

건산㈜ 2007년 1월 1일부터 12월31까지 (단위 원)


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공사원가명세서

2005년 1월 1일부터 12월31까지

2006년 1월 1일부터 12월31까지

건산㈜ 2007년 1월 1일부터 12월31까지 (단위 원)


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1) 공사진행률의 적용

● 기업회계기준 - 합리적으로 공사의 진행정도를 표현 할 수 있는 경우라면 이론적으로 어떤 것이나 적용가능.

● 법인세법 - 공사원가기준에 의한 공사진행률만 인정함. (단, 소득세법은 기업회계기준과 동일)

2) 진행률을 적용할 수 없는 경우 (진행기준 적용요건 불비시)

● 기업회계기준 - 회사가 계약상 의무이행 능력이 없다고 인정되는 경우에는 발생원가 범위 내에서 회수 가능한 금

액을 매출액으로 계상

● 법인세법 - 장부에 근거한 정확한 진행기준을 적용함. 만일 공사원가 누적액을 산정할 수 없거나, 장부가 없

는 경우에는 권리의무확정주의에 따라 완성기준(인도기준)에 따라 회계처리 함.

(법령 §69 ②) 진행기준을 적용할 수 없는 경우 법인세법상 처리방법

법인이 비치, 기장한 장부가 없거나 비치, 기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해 사업연도 종료일까지 실

제로 소요된 총공사비누적액을 확인할 수 없어 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우에는 그 목적물의 인

도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입함


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3) 공사원가명세서공사원가의 처리

● 기업회계기준- 의무불이행(즉, 공사원가 회수가능성이 낮음)이 예상되는 경우 발생된 공사원가는 전액

당기 비용 처리.

  • 공사원가의 회수가능성이 현저히 낮은 경우의 사례

    ① 충분한 구속력이 없어서 그 이행가능성이 상당히 의심되는 공사계약

    ② 공사의 완료가 계류 중인 소송이나 입법결과에 좌우되는 공사계약

    ③ 수용되거나 몰수당하기 쉬운 자산에 대한 공사계약

    ④ 발주자가 그 의무를 이행할 수 없는 공사계약

    ⑤ 건설사업자가 공사를 완료할 수 없거나 계약상 의무를 이행할 수 없는 공사계약

    ● 법인세법- 진행기준을 적용할 수 있다면 진행기준에 의하여 처리하되, 누적원가 등의 산정 불가능 상황

    이라면 권리의무확정주의에 따라 완성기준(인도기준)에 따라, 완성 시에 공사원가를 비용처리함.


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원 칙

공사진행기준

(합리적 기준사용)

예 외

원가회수기준

  • 법인세법

원 칙

공사진행기준

(공사원가기준만 사용)

예 외

완성(인도)기준


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㈜PDS는 2005년도에 11층 이상 건축구조물에 스프링클러를 설치하는 공사를 수주하였다. 최초 예상 총도급금액은 550억이며, 동 공사기간은 4년이며 회사가 2005년초에 예상한 설치대상 건축구조물 800개로 과거 경험에 의한 실행예산율이 75%임에 따라 총공사예정원가는 412.5억원으로 책정하였다. 그러나 2006년부터는 스프링클러 설치대상 건축구조물을 합리적으로 예상하지 못함으로써 총도급액의 합리적인 추정이 불가능하여 총공사예상원가의 추정 역시 불가능한 상황이다. 회사는 공사원가기준이외의 기타 합리적인 진행률 적용은 불가능하다.

(단위 :원)

<물음>

1) 기업회계기준에 의한 매연도 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.

2) 법인세법에 의한 매연도 공사매출액 및 공사매출총이익을 계산하라.


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1) 회사의 잘못된 회계처리 (단위 : 천원)

2) 올바른 회계처리 (단위 : 천원)

(주*) 공사매출액 = min(발생원가, 공사회수액)

2006년 = min(24,800,000,000, 19,000,000,000) = 19,000,000,000

2007년 = min( 2,200,000,000, 11,000,000,000) = 2,200,000,000


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● 앞의 표와 같이 작업진행률이 공사원가명세서100%를 초과하는 현상이 나타나는 이유는

누적공사원가는 실제 발생된 원가로 집계되는 반면, 총공사예정원가를 실행예산에 근거하여 매연도말에 수정하여야 하는데, 회사는 2006년도에 총도급액을 파악할 수 없어서 총공사예정원가를 합리적으로 추정하지 못하였기 때문임. 따라서 총공사예정원가(실행예산)과 진행률의 매연도말 검토는 필수적임.

● 이 경우 기업회계기준은 원가회수기준을 적용함으로써 공사매출총이익을 보수적으로 계산하도록 함으로써 이익을 과다하게 부풀리는 것을 방지하고 있음.

● 이와 같은 경우 회사 회계담당자가 2006년도에 내부보고로 공사매출총이익을 8,310,000,000원으로 보고하였지만 회계감사시 이와 같은 계산은 기업회계기준에 위배되는 회계처리이므로, 외부감사인은 2006년도 매출총이익을 오히려 (-)5,800,000,000원으로 적용함에 따라 회계담당자가 보고한 매출총이익보다 무려 14,110,000,000원 줄어드는 결과를 초래하였다. 이 경우 이에 대한 회계담당자가 상급자에게 해명을 하는데 많은 애로사항이 뒤따를 것임. 따라서 실행예정원가의 매연도말 합리적인 추정이 다시 한번 강조되는 바임.


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  • 법인세법은 권리의무확정주의를 적용하고 있으므로, 작업진행률을 합리적으로 산정할 수 없는 경우에

  • 는 권리의무가 확정되는 완성시점(공사완공연도인 2008년도)에 공사매출액 및 공사매출원가를 계상한

  • 다.


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2. 공사원가명세서분양공사 (자체사업)

  • 분양매출액 인식과정

작업진행률

분양률(판매율)

분양(예약)매출액

1) 예약매출의 정의

예약매출이란 어떤 가구를 다 만들지도 않은 상태에서 그 가구에 대한 분양계약을 수분양자와 사업주체가 결정하고, 동 계약에 의거 사업주체는 수분양자의 소유가 될 가구에 대한 공사를 완수할 것을 약정하면서 분양계약상 분양계약을 받기로 한 것을 의미함.

2) 도급공사와의 차이점

분양공사는 당사의 토지에 건물을 지어 분양(판매)를 하는 행위이므로, 건설용지 및 분양관련 부대시설(견본주택) 및 건축공사행위라는 복합적인 요소로 구성되어 있다.


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● 건설시행사의 공사진행률 산정 공사원가명세서(2005 Q&A, 금융감독원)

건축공사에 투입된 실제공사원가와 토목공사에 투입된 실제공사원가, 당해사업에 투입된 기타의 실제공사원가를 합하여 공사진행률을 산정하여야 하며, 건축공사뿐만 아니라 토목공사의 경우에도 당기 청구액을 기준으로 공사진행률을 산정하는 것은 적절한 산정방법이 아님. 다만, 시공주가 확인한 기성고 증명이 공사의 실제부분과 부합하고, 그 기성부분에 대하여 공사대금이 청구되어 그 대금 지급이 확정되는 등 충분히 신뢰할 수 있는 경우에는 이를 공사진행률로 볼 수 있음.

● 공사진행률의 기산시점의 결정 (KQA 02-051, 2002.3.7)

분양매출의 공사진행률을 예정공사에 대한 실제원가 발생액의 비율로 산정하는 경우에는 분양매출의 예정원가 (토지취득원가 및 건설자금이자 제외)에 포함된 원가항목이 실제로 발생된 시점을 공사진행률의 기산지점으로 하는 것이 타당함.

  • ● 분양원가의 산정방식 (금융감독원 2005 Q&A)

  • 건물을 신축하여 분양함에 있어 분양가액에 대응하는 원가를 산정하는 방법은 계약 및 공사의 성격을 종합적으로 감안하여 분양수익 및 비용을 좀 더 적절히 반영할 수 있는 방법을 적용하여야 하며, 여기에는 분양가를 기준으로 하여 분양률을 산정하는 방법도 포함될 수 있음. 다만, 분양수익과 분양원가의 산정시 적용된 방법은 당해 계약 및 이와 유사한 건설형 공사계약에 계속적으로 적용되어야 함.


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3) 공사원가명세서분양공사의 손익인식 방식

분양현장은 도급현장과 최종 원가집계방식에 차이가 있다. 이들 두 현장에서 원가계산을 하기 위한 1차적인 원가대상은 건설현장으로 동일하지만, 최종적인 생산품형태를 도급공사는 그 현장 전체가 하나의 거래단위가 되나 분양현장은 그 현장에 속하는 한 가구가 매매단위가 된다. 따라서 분양현장에서 최종 원가대상은 매매단위인 한 가구가 되며 분양손익도 전체 분양현장을 기준으로 하는 것이 아니라 매매단위가 되는 각 가구를 기준으로 산정한다.

도급공사

도급공사현장

최종손익집계대상

분양공사

매매 대상 각 가구

최종손익집계대상


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3) 공사원가명세서분양공사의 손익인식 방식 계속

분양현장은 공사완료일인 사용검사일을 기준으로 매매단위인 각 가구가 분양계약이 체결되어 신축 중인 해당 가구의 주인이 결정되었는지에 따라 매출형태가 완전히 달라진다. 사용검사 전에 분양계약이 체결된 경우는 예약매출이라고 부르며, 작업진행률을 적용하여 매출액을 인식하고, 분양현장의 매매단위 중 공사가 끝날 때까지 미분양되어서 미분양물(완성주택, 완성상가)로 보유하고 있던 가구는 각각의 가구가 판매될 때 매출을 인식하는 인도기준을 적용한다.

공사완료일 (사용검사일)

재고형태

미완성주택(상가)

완성주택((상가)

손익인식

진행기준 적용

인도기준 적용


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  • 분양매출 공사원가명세서(예약매출)의 원가구성요소

작업진행률만큼

매출원가로 대체

작업진행률산정 X

건설용지

견본주택

이주대여비 순이자비용

건축공사비

매출원가로 대체

작업진행률산정 O

선급공사원가


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● 공사원가 중 작업진행률의 포함여부 공사원가명세서

● 모델하우스 설치비의 회계처리 (KQA 03-023)

아파트를 신축하여 분양하는 건설회사가 모델하우스를 설치하는 경우, 그 설치비가 거액일 경우에는 이를 일종의 ‘수주비’로 보아 자산에 계상하였다가 건설공사가 착수된 이후 공사의 진행 정도에 따라 원가에 산입하도록 한다.

● 진행률 계산시 분양수수료 및 건물분 취득세, 등록세 포함여부 (회제이 8360-00366, 2004.8.19)

분양공사(예약매출)의 경우 분양대행수수료는 진행률 계산시 제외하는 것이 타당하며, 건물관련 취득세 및 등록세는 진행률계산에 포함시키는 것이 타당함.


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  • ● 법인세법상 토지취득원가의 작업진행률 계산시 포함여부 (법기통 40-69…7)

  • 주택, 상가 또는 아파트의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 작업진행률기준에 의하는 경우에는 당해 아파트 등의 부지로 사용될 토지 취득원가는 작업진행률 계산시 산입하지 않고 계산된 작업진행률에 의하여 안분하여 손금에 산입함.

    ● 사업자부담 도로편입예상부지에 대한 회계처리 (KQA 03-122, 2003.12.16)

    별도의 지번으로 분리되어 있고 토지이용계획서상 도로로 고시되어 있어 다른 용도로의 사용이 불가능하여 수용시기 등의 추정이 불가능한 사업자부담 도로편입예상부지의 취득원가는 진행률에 따라 공사원가에 산입함.

    ● 보존등기비용의 공사진행률 포함여부 (KQA 04-046, 2004.10.5)

    보존등기비용은 공사진행률 계산의 기준이 되는 총공사예정원가에 포함하며, 그 발생시점에 공사진행률 계산의 기준이 되는 누적발생원가에 포함함.

    ● 하자보수비를 총공사예정원가 및 누적발생원가에 포함하는지 여부 (한국회계연구원, 2004.6.23)

    하자보수가 예상되는 경우에는 추정하자보수비를 공사진행률 계산의 기준이 되는 총공사예정원가에 포함하며, 공사가 종료되는 회계기간에는 하자보수비(하자보수충당부채전입액)를 동 회계기간의 공사원가로 인식하고 공사진행률 계산의 기준이 되는 누적발생원가에 포함함.


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1. 건설현장의 선정

2. 용지의 취득

건설용지의 취득원가 및 취득세, 등록세 등의 부대비용은 작업진행률을 적용하여 분양매출원가(I/S)

로 대체하고 잔여분은 재고자산(B/S)으로 존속한다.

3. 건설원가의 투입

총공사예정원가를 산출하고, 공사원가기준에 의한 공사진행률을 계산한다. 발생된 공사원가는 일단

미완성주택이라는 재고자산(B/S)으로 계상한 후 분양률만큼 분양매출원가(I/S)로 대체한다.

4. 분양계약의 체결

분양대금수수하며, 부가가치세 과세대상인 경우에는 분양계약서에 의한 대금입금시기마다 부가가치

세를 신고한다. 분양계약이 체결되면 작업진행률에 따라 당기누적분양수익에서 전기누적분양수익을

차감하여 분양매출액을 계상한다.

5. 분양손익의 확정

분양매출에서 분양매출원가(용지비+건설원가)를 차감하는 형식으로 분양매출총이익을 계산한다.


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건산㈜는 2005년도에 경기도 남양주시에 500세대 규모(건축연면적 20,000평, 대지면적 8,000평)의 공동주택 자체사업을 시행하였다. 총분양금액은 1,000억원이며(70%는 건축비, 30%는 택지비임), 총공사예정원가(하자보수비 제외)는 570억원, 택지비는 최초 100억원이 발생하였으며 공사진행 중 10억원이 추가로 소요되었다, 공사기간은 3년이다. 회사가 동 사업을 위하여 공사착공 전에 건립한 견본주택의 건립비는 10억원이며 연도별 내역은 아래와 같다. 단 하자보수비는 주택법규정에 따라 총공사예정원가의 3%인 17억원을 적용하기로 한다.

<물음>

공사원가기준 진행률에 따라 분양매출액과 분양매출원가을 계산하라. 각 연도별 재고자산을 항목별로제시

하라.


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구 분 계산시 포함여부

2005년

2006년

2007년

합계

분양계약면적

2,000평

10,000평

8,000평

20,000평

누적분양률

10%

60%

100%

100%

누적 공사원가

20,000,000,000

42,000,000,000

57,000,000,000

57,000,000,000

하자보수예상액

0

0

1,700,000,000

1,700,000,000

총공사예정원가(하자비포함)

58,700,000,000

58,700,000,000

58,700,000,000

58,700,000,000

누적작업진행률

34.1%

71.5%

100%

100%

당기누적분양매출액 (주*)

3,410,000,000

42,900,000,000

100,000,000,000

100,000,000,000

전기누적분양매출액

0

3,410,000,000

42,900,000,000

-

분양매출액 (I/S)

3,410,000,000

39,490,000,000

57,100,000,000

100,000,000,000

  • 분양매출액의 계산

(단위 : 원)

(주*) 당기누적분양매출액 = 총분양대금×분양률×작업진행률


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1) 용지원가

2) 견본주택원가(공사원가)

(주*) 당기누적용지원가(견본주택원가) = 총택지비(견본주택건립비)×분양률×작업진행률


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3) 계산시 포함여부 건축공사원가

주1) 당기누적분양원가 = 누적공사원가×분양률

주2) 재고자산 귀속분(미완성주택) = 누적(택지, 견본주택비)원가 – 당기 누적(택지, 견본주택)원가

● 하자보수충당부채의 설정범위 (회제일 8360-00429, 2003.10.23)

고가의 범용성 없는 장비를 건설형 공사계약에 의하여 제조, 인도하는 경우 인도기준을 적용하는 일반 제조업체와는 수익창출과정이 다르므로 하자보수충당금을 제품인도 후 착수 완료 시까지의 하자보수비 뿐만 아니라 하자보수의무기간(A/S기간)까지 합리적으로 추산하여 부채로 계상함.


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● 회계처리 계산시 포함여부 (단위 : 천원)


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대차대조표 계산시 포함여부

2005년 12월 31일 현재

2006년 12월 31일 현재

건산㈜ 2007년 12월 31일 현재 (단위 원)

(주*) 미완성주택 = 공사원가+견본주택원가

2005년 = 18,000,000,000원 + 965,900,000원 = 18,965,900,000원

2006년 = 16,800,000,000원 + 571,000,000원 = 17,371,000,000원

2007년 = 0원+0원 = 0원


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공사원가계산 계산시 포함여부

- 기업회계기준서 제12호


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계산시 포함여부 1 절 원가와 비용의 차이점

1. 원가와 비용의 정의

● 원가(cost)

특정목적을 위하여 투입되거나 소비된 자산의 감소분 또는 미래 경제적 효익의 희생분

● 비용(expense)

수익창출을 위하여 투입되거나 소비된 자산의 감소분 또는 미래 경제적 효익의 희생분

<원가의 예>

직접공사비지출

(공사현장 인건비)

미완성공사

(재고자산, B/S)

공사매출원가

(매출원가,I/S)

<비용의 예>

영업부직원 급여

(본사 인건비)

해당없음

급여

(판매비와관리비,I/S)


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( 계산시 포함여부 사례) 원가와 비용의 구분

● 다음 항목 중 원가에 속하는 것과 비용에 속하는 것을 구분하라.

● 도급공사라고 가정한다. 이 경우 2개의 비용항목을 아래와 같이 공사원가처리 했을 경우 발생하는 문제점은?


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  • 올바른 공사손익의 계산


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2. 계산시 포함여부 원가의 분류

● 목적에 의한 원가의 분류

● 발생형태별 원가의 분류

● 추적가능성에 따른 원가의 분류


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3. 계산시 포함여부 적산과 원가계산의 차이점

● 적산의 정의

건설기술관리법규정에 따라 설계도면과 시방서에 근거하여 산출되는 법정작업으로서 시공기준(18종)과 설계기준 (25종)의 표준시방서를 기본으로 함. (공사예정원가를 산출하는데 유용한 자료로 활용)

● 원가계산의 정의

기업회계기준에 따라 최종 공사목적물에 원가를 집계하고 배부하여 목적물의 단위면적당 원가를 산출하는 절차.

● 적산과 원가계산의 차이점

① 원가계산을 하는 대상금액의 차이

- 원가계산 : 기업회계기준과 세법규정을 따르면서 원가를 집계 및 배부하는 절차

- 적산 : 도면과 시방서를 근거로 예상원가를 기계적으로 산출하는 방식으로 회계적 측면에서 원가계산은 아님.

② 원가계산하는 과정의 차이

- 원가계산 : 현장에서 직접 발생하고 투입되는 원가를 실제 영수증빙에 근거하여 수집하여 정리하는 결과적인

작업.

- 적산 : 설계도면상 세부 공종별 원가대상에 대한 예상원가를 확정하고 세부 공종을 포함하는 하부 공종별 원

가를 구하고, 다시 공종을 확대하면서 하부원가를 합산하고 최종적으로 건설현장 전체원가를 계산하는 방식.


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Ⅲ. 계산시 포함여부 건설공사원가계산

제 2 절 도급공사원가

1. 재료비

1) 재료수불부의 비치

수불비는 재고관리의 핵심절차임. 현장재고실사 시 수불부의 내역과 입출고 증빙내역(세금계산서 등)을 대조하여 공가원가 및 기말재고자산(원재료재고)가액의 적정성 을 검증하는데 이용함.

2) 건설사의 재고자산의 평가

건설현장에는 재료가 현장에서 바로 투입되므로 재료재고액은 거의 발생하지 않고, 자재시장에서 가격변동이 민감한 자재를 본사차원에서 비축성으로 매입한 자재에 대하여 평가한다.

① 원가법

• 개별법 : 건설회사에서 가장 많이 사용

• 기타(선입선출법, 후입선출법 등) : 가설자재, 본사구매분 중 시멘트, 철근 등의 기초자재평가


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② 저가법 계산시 포함여부 : 취득원가보다 순처분가치가 낮을 경우 순처분가치로 재고자산가액을 계상하고 그 차액

재고자산평가손실로 매출원가에 가산하는 방법. 건설현장에서는 거의 발생하지 않음.

③ 가설재 평가

*1) 감가상각 방법

• 장비가 특정공사에만 사용될 경우 : Min(공사기간, 장비의 내용연수)동안 감가상각 후 공사원가로 계상함.

• 장비를 여러 공사에 사용하는 경우 : 장비의 내용연수동안 감가상각 후 공사원가로 계상함.

*2) 합리적인 가설재 감모액의 평가 (법적 강제성은 없고, 회사마다 약간씩 다름)


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● 생산설비와 건설장비 또는 가설재 중 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

(주) 기업회계기준서 제5호 유형자산

41. 내용연수도중 사용을 중단하고 처분 또는 폐기할 예정인 유형자산은 사용을 중단한 시점의 장부가액으로 표시함. 이러한 자산의 감가상각은 하지 않는 대신 투자자산으로 재분류하고, 감액손실 발생여부를 매 회계연도말에 검토한다. 내용연수 도중 사용을 중단하였으나, 장래 사용을 재개할 예정인 경우인 유형자산에 대하여는 감가상각을 하되, 그 감가상각비는 영업외비용 처리한다.

● 재고자산으로 분류되는 가설재의 회계처리 요약


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● 가설재의 환수 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약(평가)기준

주) D급

① 재사용불가등급으로 폐기처분대상임.

② 유형자산으로 구분된 것은 예상처분가액을 투자자산으로 계상하고, 감가상각은 하지 아니한다. 

③ 재고자산으로 구분된 것은 폐자재로 분류 후 100% 손료 처리함. 이 경우 매각대금이 발생하면 그 금액은 손익계산서 상 잡이익(영업외수익)으로 처리함.


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2. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약노무비

1) 분류기준

① 본사 및 비건설지원부서 인건비 : 판매관리비로 처리함.

② 건설현장 및 건설공사에 참여하지는 않지만 공사업무수행이나 공사진행을 보조하는 업무를 하는 부서의 인건

비 : 직접공사원가 및 간접공사원가(건설지원부서)로 처리함.

③ 급여 : 소득세법 §20에 따라 아래와 같이 구분함.


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④ 급여와 복리후생비의 구분처리 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약: 실무상 회계처리가 엄격히 지켜지지 않고 있음.

  • 차이

  • 복리후생비 종류 : 식대보조금(급여처리도 무방) / 연월차수당 / 회사부담분 4대보험료 / 직원선물대 / 공상시 회사부담 의료비 / 경조금(사규초과시 급여처리) / 건강진단료 / 일숙직비 / 작업피복류 / 동호회활동비 / 자녀학자금보조금(근로소득으로 과세됨) / 각종 사내행사비 등

    2) 퇴직금

    ① 근로기준법 : 1년이상 근로자는 회사에 퇴직금규정이 없어도(혹은 근로기준법보다 작을 경우) 아래 산식에 따라 퇴직금 지급함. 근로기준법상 퇴직금 = 평균임금×30일×근속연수(=근속일수/365일)

    *1) 평균임금 : 1.1~12.31회계연도 회사가정시 10월~12월까지 지급된 임금총액÷92일 (3개월치 평균임금을 의미)

    *2) 연봉제는 퇴직금이 연봉에 포함된 것이며, 퇴직금중간정산 받고자 하면 회사와 근로자간 개별동의서가 있으

    여 하며, 중간정산퇴직금이 근로기준법상 퇴직금 규정액 이상일 것.


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3) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약임원의 인건비

① 세무상 임원범위 :

  • 등기여부와 관계없이 이사회구성원 및 감사(실질과세원칙).

  • 상장법인은 임원급여를 주총으로부터 승인받고 있음.

    ② 임원보수(급여)세무상 인정한도

  • 상근임원 : 특별한 규정없고 동일직 임원보다 과다하지 않으면 됨.

  • 비상근임원 : 부당행위계산부인 대상만 아니면 전액 손금인정됨.

    ③ 임원퇴직금 세무상 인정한도

  • 지급한도 : 정관에 퇴직금 금액까지 구체적으로 나와 있으면, 그 금액까지는 손금인정 됨. 만일 금액은 없고 ‘주주총회에서 임원퇴직금은 결의한 규정에 의한다’(이상 상법 §388규정임) 고하면 정관에 정하여진 것으로 봄.

  • 위 규정없으면 : 법인세법상 한도 = 1년총급여액×10%×근속월수/12 (월미만 절사)

  • 법인세법상 퇴직금 한도초과액 : 당해 법인은 손금불산입되며, 당해 퇴직이사는 상여로 근로소득과세됨.


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내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약4대 사회보험 요약

1. 고용보험

1) 관리기관 : 노동부(www.molag.go.kr) , 중앙고용정보원(www.work.go.kr), 근로복지공단(www.welco.or.kr)

2) 가입대상자

① 1인이상 근로자가 있는 모든 사업장. 건설공사의 경우 2005.1.1부터 주택법상 주택건설업자, 건설산업기본법상 건설업자,

전기공사법상 공사업자, 정보통신공사업법상 공사업자, 소방법상 소방시설공사업자, 문화재보호법상 문화재 수리업자가

시공하는 공사.

② 예외 : 무면허건설업자의 경우에는 건축물 건축 또는 대수선공사는 연면적 330㎡ 초과하면서 공사금액 2,000만원 이상인

경우는 당연사업자로 적용됨.

③ 적용제외 근로자

- 65세이상인자

- 월간 근로시간 60시간(주간15시간)미만 근로자

- 국가공무원, 지방공무원법상 공무원, 사립학교교직원연금법 적용자

- 별정우체국법 별정우체국 직원

- 선원법상 선원

- 외국인근로자(체류자격을 가진 외국인은 임의가입 가능)


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3) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약보험료

① 보혐료 = 근로자 연간임금총액(근로기준법상 임금액, 소득세법상 비과세급여포함) × 보험요율

② 보험요율

③ 납부절차 :

  • 개산보험료(근로자추정임금×요율)를 산출하여 분기별로 납부

  • 개산보험료 납부 후 다음연도초에 확정보험료 납부 (개산보험료와 확정보험료차액은 연초 1기분 개산보험

    료 납부시 정산함)

  • 근로자 원천징수 부분 = 월급여 900,000원 (비과세 50,000원) : 900,000×0.45% = 4,050원

  • 사용자 원천징수부분 = 900,000×(0.45%+0.15%+0.1%(150인이하 가정)) = 6,300원

  • 총 10,350원을 매 분기별 납부


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2. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약산재보험

1) 취지

근로자가 업무상 재해를 당한 경우 국가(근로복지공단)가 사업주를 대신하여 그 피해를 보상하는 제도

2) 관리기관 : 노동부(www.molag.go.kr) , 근로복지공단(www.welco.or.kr)

3) 가입대상자

① 1인 이상 근로자를 사용하는 모든 사업장.

② 적용제외사업

- 농업, 임업(벌목업제외), 어업, 수렵업 중 상시5인미만 근로자를 사용하는 사업

- 가사서비스업

- 주택건설촉진법상 주택사업자, 기타 건설산업기본법상 건설업자 이외의 자(무면허건설업자)가 시공하는 공사로서 연면

적 330㎡이하이고 공사금액이 2,000만원 미만인 건축물의 건축, 대수선 등에 관한 공사

- 위 각호 이외 가업으로서 근로자를 단속적으로 사용하여 상시 근로자수가 1인이상이 되지 않는 사업

4) 보험료

① 보혐료 = 근로자 연간임금총액(근로기준법상 임금액, 소득세법상 비과세급여포함) × 보험요율

② 보험요율 : 매년 노동부장관이 고시 (예 2005년도 건설업 산재요율 = 31/1,000 (3.1%))


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내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약임금총액 추정이 곤란한 경우에는 노동부장관이 따로 정하여 고시하는 노무비율에 따라 산정한 임금총액에 요율을 곱함.

④ 납부방법 : 사업주 부담분만 존재. 1년에 1회 또는 분기마다 납부함(분납 기간은 고용보험료와 동일).

⑤ 개산보험료와 확정보험료 : 고용보험료와 동일.

3. 국민연금

1) 관리기관 : 보건복지부 (www.mohw.go.kr) , 국민연금관리공단(www.npc.or.kr)

2) 가입대상자

① 1인이상 근로자(개인회사 사업주는 근로자에서 제외함. 그러나 동 사업주는 지역으로 가입해야 됨)를 사용하는 모든 법

인사업장 및 전문직종 사업장은 당연가입대상.

② 임원, 직원, 60세이상 근로자 등은 포함하되, 개인회사 사업주, 1개월이내 근무하는 계약직이나 일용직은 제외함. 따라서

법인사업장의 대표이사는 근로자에 해당하며 1인 이상 근로자에 해당하여 당연사업자가 된다.

3) 직원채용시

① 가입대상인지를 파악 : 18세이상 60세미만 근로자는 가입대상임. 성별, 결혼유무, 개인의사를 따지지 않음. 1월미만으로

일시 채용한 근로자는 가입대상이 아니지만, 근무기간이 1월을 초과하는 경우에는 가입하고, 이때 초과하는 날이 가입대

상일(자격취득일)임.수습근로자는 수습채용일이 자격취득일이 임. 비상근근로자, 월80시간 미만 시간제 근로자는 가입

대상이 아님.


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  • 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약표준소득월액 파악

  • 소득월액은 급여총액에서 비과세소득을 제외한 월평균 근로소득을 말함.

  • ▶ 월소득에서 제외되는 소득

  • - 식대(월 10만원 이하),

  • - 개인차량을 회사업무에 사용하고 소요되는 차량유지비 월 20만원 이하

    - 실비변상의 출장비

    - 퇴직금, 본인 학자금, 현상금, 번역료, 원고료

    ▶ 월소득에 포함되는 항목

    소득세법 제12조 4호 거목(생산직 근로자의 월정액급여 100만원 이하 근로자로서 연장근로, 야간근로, 휴일근로로 인하여

    통상임금에 가산하여 받는 급여 중 연240만원 이내의 금액) 및 동법 시행령 16조 1항 1호 규정(국외근로 급여 중 월100만

    원이내 금액)에 의하여 비과세되는 급여

  • 4) 보험료

  • ① 보험료 원천공제의 원칙

  • 가입기간은 월단위임. 따라서 4월 30일에 입사해도 4월분 보험료를 납부하지 않으면 입사한 사업장에서 4월분 보험료

  • 를 납부하여야하며, 5월 1일에 퇴사하면 상실일은 5월 2일이 되므로 5월분 보험료를 납부하여야 함. 따라서 회사에서는

  • 월초입사, 월말퇴사를 실시하는 것이 보험료를 줄일수 있다고 생각하고 있음.


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내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약보험요율

  • 연금보험료 = 표준소득월액×보험요율(9%) (사업주부담(기여금) 4.5%, 본인부담(부담금) 4.5%)

  • ③ 납부절차

  • 직원부담분을 원천공제하고 다음달 10일까지 공단에 납부. 납부기한내에 납부하지 않으면 연체금을 납부함(납기 3월

  • 경과는 5%, 3월초과 6월이내는 10%, 6월 초과시 15%)

  • ▶ 휴직기간 중 급여일부라도 지급되면 연금보험료 납부해야 됨.

  • ④ 보험료 연말정산

    - 사용자 : 개인회사 사업주는 실제 소득총액을 신고하되, 과세자료가 없을 경우에는 당해 사업장에 종사하는 최고소득

    을 받는 근로자의 소득총액 이상으로 신고함.

    - 2이상 사업장에 근무하는 직원 : 원칙적 각 사업장에서 받고 있는 소득월액 기준으로 각각 표준소득월액을 결정하고

    보험료 계산.


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4. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약건강보험

1) 관리기관 : 보건복지부 (www.mohw.go.kr) , 국민건강보험공단(www.nhic.or.kr)

2) 가입대상자

① 1인이상 근로자를 사용하는 모든 회사.(사업주의 의사, 업종, 매출규모, 개인회사 여부 등과 관계없이 가입해야 됨)

② 가입대상 제외

- 1월미만의 일용근로자

- 월80시간 미만 근로하는 시간제근로자

- 보수를 받지아니하는 근로자

- 소재지가 일정하지 아니하는 사업장 또는 계절적, 임시적 사업장에 고용된 근로자 및 사용자

③ 상시근로자의 산정

- 법인 = 전체 근로자수 – 피보험자적용제외 근로자수 + 대표이사

- 개인 = 전체 근로자수 – 피보험자적용 제외 근로자수

3) 직원채용시

① 가입대상인지를 파악 : 위 가입대상 제외대상이 아니면 모두 가입함.

② 표준소득월액 파악 : 소득월액은 급여총액에서 비과세소득을 제외한 월평균 근로소득을 말함.


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▶ 월소득에서 제외되는 소득 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

- 식대(월 10만원 이하),

- 개인차량을 회사업무에 사용하고 소요되는 차량유지비 월 20만원 이하

- 실비변상의 출장비

- 퇴직금, 본인 학자금, 현상금, 번역료, 원고료

-소득세법 제12조 4호 거목(생산직 근로자의 월정액급여 100만원 이하 근로자로서 연장근로, 야간근로, 휴일근로로 인하여 통상임금에 가산하여 받는 급여 중 연240만원 이내의 금액)

4) 보험료 (2006년도)

① 보험료 = 가입자의 표준보수월액 × 보험요율 (4.48%)

② 보험요율 = 사업주 2.24% + 근로자 2.24%

③ 납부절차 : 급여에서 원천공제한 후 익월 10일까지 납부. 납부기한내에 납부하지 않으면 연체금을 납부함(납기 3월 경과는 5%, 3월초과 6월이내는 10%, 6월 초과시 15%)

▶ 국외근로자의 경우 국내에 피부양자가 있으면 보험료의 50%를 감면하고, 피부양자가 없으면 보험료 면제함.

④ 연말정산

- 회사는 매년 2월말 까지 임직원 소득총액 신고 : 전연도 10월 1일 이전부터 근무한 직원은 매년 2월말까지 개인별 소

득원천징수부에 근거하여 소득총액과 근무월수를 제출.

-공단은 회사에서 신고한 전연도 소득총액을 근무월수로 나누어 소득월액을 결정하고 이를 당해연도 4월부터 다음연

도 3월까지 적용시킴.


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내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약4대보험 요약

● 일용근로자

1) 일용근로자의 범위


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* 계속고용자 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약: 건설근로자 (1년이상), 하역근로자(기한없음), 기타 (3개월이상 계속고용)

* 건설근로자 이외의 시간급파트타임 고용계약 근로자가 동일한 고용주에게 3개월이상 계속된 경우에는 일반근로자에 해

당됨.

 ① 건설공사에 종사하는 자

건설공사에 종사하는 자로서 다음에 해당하지 아니하는 자

• 동일한 고용주에게 계속하여 1년이상 고용된 자 (1년이상 고용시 일반근로자로 보며, 1년간 기지급된 급여는 정규직 급여로 보아 연말정산실시함)

• 다음의 업무에 종사하기 위하여 통상 동일한 고용주에게 계속하여 고용되는 자

- 작업준비를 하고 노무에 종사하는 자를 직접 지휘, 감독하는 업무

- 작업현장에서 필요한 기술적인 업무, 사무, 타자, 취사, 경비 등의 업무

- 건설기계의 운전 또는 정비업무

2) 일용근로자의 원천징수세액 계산

•일용근로소득 – 근로소득공제(일 8만원) = 일용근로소득금액

•일용근로소득금액×세율(8%) = 산출세액

•산출세액 – 근로소득공제(55%) = 납부세액(원천징수세액)


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( 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약예) 일당 11만원으로 15일간 근무시 원천징수할 세액의 계산 (2005.1.1이후)

일용근로소득금액 = 110,000 – 80,000 = 30,000

산출세액 = 30,000×8% = 2,400

납부세액 = 2,400 ×(1-0.55) = 1,080 (15일총액 = 16,200)

주민세 = 108 (15일 총액 = 1,620)

● 기타 노무비관련 조세, 준조세


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2. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약건설공사원가의 계산 (도급공사원가)

1) 건설원가계산의 과정

① 원가대상(원가최종집계대상)인 건설현장을 선정.

② 건설원가를 확인.

③ 직접비와 간접비를 구분하고 현장원가계산을 종결.

④ 간접비를 배부하여 건설원가계산을 종결.

<도급공사 원가계산 개요>

수익인식

원가발생

원가계산 ①

결산 ②

대차대조표

손익계산서

재료비

노무비

외주비

경 비

미성공사

진행기준

공사원가

재고자산없음

매출원가


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① 원가대상의 선정 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

경영자

영업관리부

건설사업부

사업지원부

영업/총무/기획/인사

회계

토목/건축/설비

자재/공사관리

토목공사(도급공사)

도로공사 A

토목공사(도급공사)

댐공사 B

건축공사(도급공사)

병원건축 C

건축공사(자체공사)

아파트건축 D

-가설공사

-토양조사

-정지작업

-보조기층공 공사

-콘크리트포장 공사

-보도블럭 포장공사

-배관부설 공사

-차선도색공사

-표지판,기타마감공사

-가설공사

-토공사

-지정공사

-골조 공사

-외부마감 공사

-내부마감 공사

-전기설비 공사

-기계설비 공사

-조경 공사


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② 원가의 확인 및 집계 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

1) 지출의 정당성 검증

지출의 정당성 및 정당한 증빙의 구비여부 확인을 통하여 회계상 및 세무상 불이익을 없앤다.

● 세법상 적격증빙

-지출건장 5만원 초과분은 세금계산서, 계산서, 신용카드, 직불카드, 현금영수증만 적격증빙으로 인정됨. 적격증빙 미수

취시 미수취건당 2%의 가산세를 징수하고, 부가가치세 매입세액공제를 배제함.

   - 접대비는 개인카드 지출분은 비용부인하고, 건당 50만원 이상은 접대내역 등을 별도 기재하여야 비용인정 받음.

2) 원가성 의 검증

● 발생부서별 검증 : 일반관리부나 영업부서에서 발생하는 지출은 즉시 비용처리함.

● 따라서, 건설현장, 현장지원부서, 공무팀, 기술부서, 하역부, 창고부 등은 건설원가로 기록한 후 원가계산 절차를 밟는다.

● 발생원인별 검증 : 건별 지출결의서를 검토하여 결정한다. 즉 건설현장에 기여하는 부서는 공사원가로 분류하고, 건설현

장에 기여하지 않는 비용은 비용처리함.

3) 발생형태별 원가집계

● 재료비 : 재료비가 전체 공사비에서 차지하는 비중이 토목공사가 20%내외, 건축공사가 25%내외. 구입시 세금계산서 수

수하고 재고수불부로 물량관리하고 계속기록법으로 파악한다. 기말재고에 대한 실물재고조사를 통하여 장부상 물량과

실지재고물량의 차이를 파악한 뒤, 정상감손이면 재료비로 인정하고, 비정상감손이면 비용(영업외비용)처리한다.


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가설재 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약: 가설재는 현장의 실체를 구성하지 않지만 재료비로 처리한다.

-재고자산 가설재는 손료로 계산하며, 현장투입기간은 직접재료비로, 현장미투입기간은 본사의 간접재료비로 처리한다.

-유형자산 가설재는 감가상각비로 계산하며, 현장투입기간은 직접경비로, 현장미투입기간은 본사의 간접경비로 처리한다.

● 노무비: 현장 일용직의 임금을 비롯하여, 현장소장·현장사무원(총무 및 경리) ·노무관리원·자재구입 및 관리직원·공무

담당자 등에 대한 정규직원 급여·상여·각종수당·비과세소득·퇴직급여 등을 포함한다. 노무비는 공사원가 중 대게 10%

내외로 구성되나, 소기업은 20%까지 발생한다.

● 외주비 : 외주비는 하도급계약에 의한 하수급인의 용역에 대한 대가로, 기성부분에 대한 세금계산서나 계산서 수취분을

외주비로 계상한다. 따라서 선금은 기성에 대한 대가가 아니므로 세금계산서 수취여부에 불문하고 공사선급금으로 처리

하고, 공사원가로 처리하면 안된다. 외주비는 소규모공사에서 30%내외, 대규모공사에서 60%를 상회하는 경우도 있으

며, 공사원가 중 단일비목으로 최대 비율을 차지하고 있으며, 평균 공사원가의 50%를 차지하고 있다.

● 경비 : 위 3가지를 제외한 현장발생원가는 경비로 구분한다. 경비는 도급공사의 경우 공사원가의 10%내외를 차지하고

있다.


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③ 간접비의 집계 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

간접비란 공사원가 중 원가대상에 추적이 불가능한 공통비를 말하며, 합리적인 배부절차를 거쳐 원가대상으로 배부한다.

간접비 배부절차는 각 건설현장의 공사원가계산을 마무리하는 단계이며, 현장별 공사원가가 종결되어야 공사손익을 인식하고 공사원가의 종결업무인 공사원가명세서를 작성하게 된다.

● 간접비의 종류

① 본사간접비 : 건설공사에 참여하지는 않지만 공사업무수행이나 공사진행을 보조하는 업무를 하는 부서의 원가

를 말한다. 본사의 자재, 인력, 창고, 정비 및 기술, 연구, 시험, 설계 등의 공사원가는 보조부문비로 하여 발행

형태별로 재료비, 노무비, 외주비, 경비의 각 원가로 재분류 집계된다.

② 현장간접비 : 여러 특정 공사현장에 관련되어 발생하는 원가이다. 예를 들어 수개 공사현장을 관리하는 소장,

기사 등 현장관리비, 가설구조물, 공동구역의 공사원가, 공동 투입되는 중장비관련 원가 등이 여기에 해당한다.


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④ 원가계산절차 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약(배부절차)

① 현장간접비의 현장별 배부 : 인과관계기준에 의하여 적절한 배부기준을 찾아서 배부함.

② 본사간접비의 배부 : 현장간접비 배부 후 집계된 현장공사원가를 기준으로, 각 현장이 차지하는 공사원가비중으로

배부함.

공사직접비

직접추적

현장공사원가

현장간접비

본사간접비

(현장간접비가

배부되어 있음)

2차 배부

1차 배부


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● 현장별 공사원가명세서 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

제xx기 2005년 1월 1일 부터 2005년 12월 31일까지

현장명 : (단위 : 원)


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● 현장별 공사원가명세서 계속 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약


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내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약3 절 분양공사원가

1. 분양사업(자체사업)관련 재고자산

① 가설재

② 용지

③ 미완성주택, 미완성상가

④ 완성주택, 완성상가

2. 용지

1) 대상

용지는 판매목적의 자산을 말한다. 대표적인 사례는 분양건설에서 주택이나 상가 등 건축물 부속토지 및대지조성

공사업에서의 분양용 택지이다.

2) 취득가액 범위

사업시행구역내 확정된 용지는 지상에 신축된 건물에 부속되어 1차안분 되며, 사업승인조건에 따라 도로용지, 공

공시설용지, 기부채납토지는 분양물 잔존토지에 포함되어 용지취득원가로 처리함. 용지는 등기부상 분양물 부속

토지면적으로 안분함.


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3) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약용지의 흐름

용지면적

등기부상 부속토지

소유권 이전

분양분

분양원가에 산입

되어 생을 마감함.

용지금액

작업진행률에 따라 분양원가로 대체

면적대비 균등안분

미분양분

용지로 존치

● 도로개설비용의 토지원가 포함여부 (서이-1555, 2005.9.27)

법인이 토지를 구입하여 분할매각하는 경우 사업상 필요에 의하여 해당 토지내에 도로를 개설하고 도로를

지방자치단체에 기부채납하는 경우 도로개설비용은 매각하는 토지의 취득원가에 가산함.

● 재건축사업에 동의하지 않는 자로 부터 매입한 토지의 원가처리여부 (서일-1065, 2005.9.8)

재건축조합의 소득금액계산시 재건축사업에 동의하지 않는 자로 부터 토지를 매입한 경우 당해자산 매입가

액에 취득세, 등록세 등 부대비용을 가산한 금액을 취득원가로 처리함.


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3. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약미완성주택

1) 대상

분양현장에 투입된 각종 공사원가의 집합체로 재료비, 노무비, 외주비, 경비의 합계로 구성되며 도급현장의

미완성공사와 이 분양현장의 건설원가계산에 따른 산물임.

2) 재고자산

진행기준이 적용되면서 분양계약이 체결된 미완성주택은 결산시 분양원가로 대체되면서 재고자산으로 표시

될 기회가 없다. 단, 미분양 미완성주택은 결산시 대차대조표상 재고자산으로 기록된다.

3) 주요항목

① 견본주택 (모델하우스)

㉠ 관련근거 : 주택법 §16 의 사업계획승인, 주택공급에관한규칙 §8⑧, 건축법 §8의 건축허가시 설치함.

㉡ 관련자료 존치기간 : 입주예정자의 입주완료시 부터 1년이상 관련 자료 존치.

㉢ 회계처리 : 재고자산으로 계상 후 진행률에 따라 공사원가로 배분(공사기간에 걸쳐 균등배분하는 경우도 있

지만 중요성에 비추어 견본주택건립비가 작을 경우에만 가능함. 논리적으로는 진행률에 따라 배분하는 것

이 타당함)

㉣ 견본주택운영비 및 분양경비 : 손익계산서상 판매관리비(광고선전비 등)으로 처리함.

㉤ 견본주택 철거시 : 설치된 내부마감재를 환수하여 재사용시에는 원재료계정에 대체한 후 매각시 잡수익처

리함.


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4. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약건설관련 의무지출비용

1) 산업안전관리비

① 근거법령 : 산업안전보건법 및 건설업산업안전 보건관리비계상 및사용기준(노동부고시 제 2002-15호)

② 적용대상 : 산업재해보상보험법 제5조의 적용을 받는 공사 중 총공사금액 4,000만원이상 공사에 적용

③ 대 상 액 : 재료비+직접노무비

④ 안전관리비 계상기준액 :

⑤ 회계처리 : 공사도급계약서 및 공사설계내역서에 경비 중 “안전관리비”가 별도 항목으로 계상되어야 한다.

<건설공사종류 및 규모별 안전관리비 계상기준>


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2) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약환경관리비

① 근거법령 : 건설기술관리법 시행규칙 제28조의2 3항

② 적용대상 : 2001. 8.13 이후 최초로 계약을 체결하는 건설공사

③ 대 상 액 : 순공사비

④ 환경보전비 계상기준액 : 

⑤ 회계처리 : 해당 공사현장의 공사원가계정에 “환경보전비”와 “환경폐기물처리비”계정을 각각 설정한다.

3) 미술품장식비

① 근거법령 : 문화예술진흥법 제11조 (건축물에 대한 미술장식)

② 설치가액 계상기준액 : (건설교통부고시 표준건축비)

[연면적 - 제외면적(지하주차장,전기실,기계실)]×허가연도 표준건축비×1/1,000(공동주택) 

③ 회계처리 : 공사원가계정에 “미술품장식비”계정으로 계상한다.


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4) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약하자보수충당부채

① 관련근거 : 주택법시행령 §59① §60①, 국가를 당사자로하는계약에관한법률 시행규칙 §72

<주택법상 하자보수충당부채 설정률>

<국계법상 하자보수충당부채 설정률>


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  • 하자보증금예치순서 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약: 은행보증서 → 이행보증보험증권 → 주택사업공제조합 인증서

  • 공동주택 등 건설,공급업자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에서 사용검사권자 명의로 하자보수보증

    금을 예치하고, 예치증서를 사용검사신청서 제출시 사용검사권자에게 함께 제출함.

  • 회계처리


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3) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약미완성주택의 일생

분양여부

수익인식

원가발생

원가계산 ①

결산 ②

대차대조표

손익계산서

예약매출

(분양분)

진행기준

재료비

노무비

외주비

경 비

미완성주택

분양된 원가

재고자산없음

매출원가

미분양분

진행기준

미분양된 원가

재고자산

● 완성주택

1) 대상

분양현장에서 준공시까지 분양되지 못한 부분의 건설원가 집합체이고, 추후 매각될 때까지 재고자산으로 존속함.

2) 원가대체

진행기준이 적용되는 분양대상 가구에 대하여 준공시까지 남아 있던 일부 공사원가를 완성주택으로 대체 한 후, 분

양이 된 가구는 즉시 분양매출원가로 처리하고, 미분양되어 남아있는 부분은 완성주택 과목으로 하여 대차대조표

상 재고자산으로 남겨둔다.


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● 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약

1. 제정목적 및 배경

국가를 당사자로하는 계약에 관한 업무 등을 정함으로써 계약업무의 원활한 수행을 도모하고자 함.

2. 추정가격과 예정가격

(1) 추정가격 (국계법시행령 제2조 1호 )

- 국제입찰 대상여부를 판단하는 기준 등으로 삼기위하여 예정가격 결정전 산정된 가격. 추정가격에는 부가가치세

를 제외.

(2) 예정가격

- 입찰 또는 계약체결전 낙찰자 및 계약금액의 결정기준으로 삼기위하여 미리 작성, 비치하여 두는 가액.

- 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 경쟁입찰 또는 수의계약 등에 부칠 사항에 대하여 당해 규격서 및 설계

서 등에 의하여 예정가격을 결정하고 이를 밀봉하여 미리 개찰장소 또는 가격협상장소 등에 두어야 하며 예정가

격이 누설되지 않도록 함.

3. 입찰제도

(1) 입찰 (국계법시행령 제14조)

공사를 입찰 부치고자 할 경우에는 설계서, 공종별 목적물 물량내역서 기타 입찰관련 서류를 작성, 비치하며 입찰

공고일로 부터 입찰등록마감일까지 입찰참가 희망자의 요구가 있는 경우 이를 열람토록 함. 단, 추정가격이 50억

원 이상인 공사는 입찰참가 희망자의 요구가 있는 경우 이를 교부함.


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< 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약입찰종류>

● 전자입찰: 인터넷, PC통신 등에 정부조달 내용이 공고되어 모든 사업자에게 미리 조달관련 정보가 제공돼, 조

달 참가 기회의 공정성과 투명성이 높아짐. 입찰서류의 인터넷접수 여부는 행정기관장이 개별적으로 정함.

●대안입찰: 원안입찰과 함께 따로 입찰자 의사에 따라 대안이 허용된 공사의 입찰을 말함. 여기서 ‘대안’이란

정부가 작성한 설계에 대체될 수 있는 동등이상의 기능 및 효과를 가진 신공법, 신기술 등에 의한 설계로 가격

과 공사기간이 정부의 설계를 초과하지 않는 경우를 말함.

●일괄입찰: 정부가 제시하는 공사일괄입찰 기본계획 및 지침에 따라 입찰시에 그 공사의 설계서와 시공에 필요

한 도면 및 관계서류를 작성하여 입찰서류와 함께 제출하는 설계, 시공입찰을 말함.

●부대입찰: 정부가 시행하는 100억원 공사의 입찰에 참여하는 원도급자는 입찰전에 공사의 30%에 이르는 하도

급을 담당할 시행업체, 금액, 공정 등을 정하도록 하는 것을 말함.


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  • (2) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약개찰 및 낙찰선언 (국계법 시행령 제40조)

    - 입찰공고에 표시한 장소와 일시에, 입찰자가 참석한 자리에서 개찰할 것. 입찰자로 출석하지 아니한 자가 있는 경

    우에는 입찰사무와 무관한 공무원으로 하여금 개찰에 참여케 할 수 있음.

    - 적격자를 낙찰자로 결정한 때에는 지체없이 낙철선언한다. 단, 계약이행능력을 심사하여 낙찰자를 결정하는 등 낙

    찰자 결정에 장시간 소요될 때에는 그 소요절차를 거친 후 낙찰선언 할 수 있다.

    - 국제입찰대상이 아닌 계약에 대하여는 지정정보처리장치에 의하여 입찰서를 제출할수 있고, 정보처리장치에 의

    하여 입찰서를 제출할 경우에는 입찰공고에 표시한 절차와 방법에 의하여 개찰 및 낙찰선언 함.

  • (3) 적격심사 (국계법시행령 제42조)

    - 예정가격이하로서 최저가격으로 입찰한 자의 순으로 당해 계약이행능력을 심사하여 낙찰자 결정함.

    - 계약이행능력심사(PQ)는 당해 입찰자의 이행실적, 기술능력, 재무상태, 입찰가격 등을 종합적으로 고려하여 재정

    경제부장관이 정하는 심사기준으로 심사함. 다만, 공사특성상 필요하다고 인정시 각 중앙관서장이 재경부장관의

    협의를 거쳐 직접심사기준 정할 수 있으며, 계약목적물과 동등이상의 물품을 중소기업진흥및제품구매촉진에관한

    법률 제2조에 규정한 공공기관(정부,지자체,정부투자기관 등)에 납품한 실적이 있는 자는 심사없이 낙찰자로 결정

    할 수 있음.


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(4) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약입찰보증금 (국계법 제9조)

- 경쟁입찰에 참가는 자는 입찰금액의 5%이상을 현금(자기앞수표포함) 또는 보증서 등으로 납부함. 단, 국가,지자

체,정부투자기관과 기타 경쟁입찰에서 낙찰자로 결정된 후 계약파기할 우려가 없다고 인정된 자 등은 입찰보증

금의 전부나 일부를 면제할 수 있음.

- 낙찰자가 계약미체결시 입찰보증금은 국고에 귀속시킴. 입창보증금 면제받은 자의 경우에는 입찰보증금 상당

액을 징수하여 국고에 귀속시킴.

4. 계약서 작성

(1) 장기계속계약

임차, 운송, 보관, 전기, 가스, 수도의 공급 기타 성질상 수년간 계속하여 존속할 필요가 있거나 이행에 수년을

요하는 계약. 이 경우 각 회계연도 예산범위내에서 당해 계약을 이행해야 함.

(2) 단가계약

일정기간 계속하여 제조,수리, 가공, 매매, 공급, 사용 등의 계약을 할 필요가 있을 경우에는 당해 연도 예산범

위 내에서 단가에 대하여 계약체결을 할 수 있음.

  • (3) 개산계약

    개발시제품의 제조계약, 시험/조사/연구용역계약, 정부투자기관 또는 정부출연기관의 법령규정에 의한 위탁

    또는 대행계약 등에 있어서 미리 가격을 정할 수 없을 경우에는 대통령령이 정한 바에 따라 개산계약 체결가

    능 함.


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(4) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약종합계약

동일 장소에서 다른 관서,지자체 또는 정부투자기관이 관련된 공사 등에 대하여 관련기관과 공동으로 계약체

결할 수 있음.

(5) 공동계약

공사, 제조 기타의 계약에 있어 필요하다고 인정할 때에서 계약상대자를 2인이상으로 하는 공동계약을 체결

할 수 있음. 이때에는 담당공무원과 계약상대자 모두 계약서에 기명날인(서명포함)함으로써 계약이 확정됨.

5. 보증금제도

(1) 계약보증금

- 계약보증금은 계약금액의 10%이상을 납부하여야 함. 단가계약시 여러 차례로 분할하여 계약을 이행할 경우에

는 매회별 이행예정량 중 최대량에 계약단가를 곱한 금액의 10%이상을 계약보증금으로 납부함.

- 장기계속계약시에는 1차계약체결시 부기한 총공사 또는 총제조 금액의 10%이상 보증금으로 납부함.

(2) 하자보수보증금

- 공사별로 계약금액의 2%~10%로 결정한다. 다만 공사성질상 하자보수가 필요하지 않을 경우 납부하지 않아도 됨.

- 하자보수보증금은 준공검사 후 공사대가 지급전까지 납부하고, 하자담보책임기간동안 해당부서가 보관함.


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  • 6. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약지체상금

    계약상대자가 계약상 의무를 지체한 때에는 계약금액에 지체일수 및 다음의 율을 곱한 금액을 현금으로 납부함.

    단, 계약상대자의 책임없는 사유로 계약이행이 지체된 경우에는 그 해당일수를 지체일수에 산입하지 아니함.

    ● 지체상금 = 계약금액 × 지체상금율 × 지체일수

    ●지체상금율

    ① 공사 : 1 / 1,000

    ② 물품의 제조, 구매 : 1.5 / 1,000

    ③ 물품의 수리, 가공, 대여, 용역, 기타 : 2.5 / 1,000

    ④ 군용 음,식료품 제조, 구매 : 3 / 1,000

    ⑤ 운송, 보관, 양곡가공 : 5 / 1,000

    7. 대가의 지급

    (1) 공사선금

    공사수행 전 미리 지급받는 금액으로서, 계약체결과 동시에 계약금의 70%범위내에서 지급(수령)가능 함. 추후

    공사가 진행될 경우 작업진행률만큼 공사선금을 상계한다.


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내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약공사선금 사례

- 2005년에 공사계약금액 100억원, 공사선금 20억원 수령

- 2006년 작업진행률 30%

- 2006년도 공사대금청구시 순수령할 공사대금 = 공사대금청구액 – 공사선금 상계액

= 100억원×30% - 20억원×30% = 24억원

  • (1) 준공대가의 지급

    - 준공검사완료 후 계약상대방의 청구를 받은 날로부터 14일이내에 지급하여야 함. 이 경우 합의하여 14일을 초과

    하지 않는 범위내에서 대가의 지급기한을 연장할 수 있는 특약을 할 수 있다.

    - 천재지변 등 불가항력의 사유로 지급기한 내 대가를 지급할 수 없는 경우에는 당해 사유가 소멸된 날 부터 3일이

    내에 지급한다.

  • ● <참고> 국세징수법 제5조 규정에 따라 국세완납을 증명하는 서류를 제출하여야 대가의 지급을 받을 수 있다.

  • (2) 기성부분의 대가

    - 기성부분 또는 기납부분의 대가를 지급하는 경우 계약수량, 이행전망, 이행기간 등을 참작하여 적어도 30일마다

    지급하여야 한다.

    - 기성부분 대가지급시 검사완료일 이전까지 계약상대자는 대가지급 청구를 할 수 있고, 검사완료일로 부터 7일이

    내 검사된 내용에 따라 대가를 확정지급 하여야 함. 단, 검사완료일 후 대가지급을 청구한 때에는 그 날로부터 7

    일이내에 지급할 것.


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PQ 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약와 기업진단실무


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1. 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약 입찰참가자격사전심사요령 (Pre-Qualification)

1) 정의 및 도입배경

① 정부가 발주하는 대형공사 (공사예정금액 1백억원 이상)에 참여할 만한 자격이 있는지를 사전에 심사하는 제도.

② 부실공사를 막기 위해 도입됐으며 교량, 공항, 철도, 지하철, 항만 등 22개 주요 공사는 반드시 이 과정을 거쳐 낙

찰자를 선정하도록 되어 있음.

③ 기술능력/시공경험/경영상태/ 신인도의 4개 분야를 종합평가해 60점 이상인 건설 업체를 골라낸 후 이들을 대상

으로 낙찰자를 선정함. (최저가 낙찰제 공사의 경우 PQ심사점수가 최소 90점이상 되어야 입찰참가자격 주어짐)

④ PQ는 재경부집행기준, 행자부집행기준, 조달청집행기준 등 여러기준이 있으나 실무적으로 조달청집행기준을

많이 적용함.

⑤ 1992년 신행주대교 붕괴사건 이후로 충분한 계약이행능력을 보유한 업체만 입찰참가토록하여 부실공사를 사전

에 방지하는 취지였지만, 1997년 건설시장 개방을 앞두고 외국건설업체의 국내 시장진입에 대비하여 진입장벽

의 역할을 도모한 측면도 있음.

2) 신청기한

세부심사기준 열람기간(입찰공고일로 부터 7일이내)종료시부터 10일이내 사전심사에 필요한 증빙서류를 갖추어

신청함.


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3) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약적용 대상


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4) 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약심사기준

● 경영상태부문

① 신용평가등급

가) 추정가격이 500억원 이상인 공사 : 회사채 BBB- 이상, 기업어음 A-3이상, 기업신용평가 BBB-이상.

나) 추정가격이 100억원이상 500억원 미만인 공사 : 회사채 BB- 이상, 기업어음 B0이상, 기업신용평가 BB-이상.

② 재무상태비율

가) 추정가격이 500억원 이상인 공사 : 80점이상.

나) 추정가격이 100억원 이상 500억원 미만인 공사 : 70점이상.

● 기술적 공사이행능력 부문

시공경험분야, 기술능력분야, 시공평가결과분야, 신인도분야를 종합심사함, 적격요건은 90점이상.


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● 현행 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약PQ의 문제점

▶ 조달청 PQ심사 세부기준은 시공실적 위주의 변별력 제고에 국한되어 있어, 결과적으로 토목공사 실적이 상대적으로

적은 중견건설업체들에게 다소 불리한 제도 변경이 이루어졌기 때문에 중견건설업체들의 반발 심화

- PQ심사항목은 시공경험외에 기술능력, 경영상태, 신인도 등 여러 가지 항목이 있는데, 이번 개정안은 PQ공사중

가장 발주물량이 많은 일반교량이나 터널의 시공경험 평가기준을 대폭 강화

- 실적평가 기준을 공사금액으로 단일화할 경우 실적금액이 적은 중견/중소건설업체의 입찰참가 기회 축소 초래

- 규제개혁기획단의 PQ제도 개선방안만 해도 시공경험외에 기술능력, 경영상태, 신인도 및 지역가점제 축소 등과

같은 종합적인 제도개선 방안 포함

▶ 연간 10~20건의 도로공사 입찰참가를 해왔던 중견건설업체 가운데 바뀐 조달청 PQ심사 세부기준에 따르면 단 1건도 입찰할 수 없는 사례 발생

- 시공능력순위 상위 60위권 이내의 중견건설업체를 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면, 응답한 17개사 가운데

7개사는 연간 10~20건의 조달청 발주 도로공사에 입찰해 오다가 금년 2월 1일부터 바뀐 조달청 PQ심사

세부기준이 시행되면 단 1건도 입찰하기 어려운 사례 발생


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- 내용연수가 장기인 철재 등의 회계처리 요약시공실적만으로 변별력을 강화하는 것도 문제지만, 이처럼 급격한 입찰참가 기회축소 효과 때문에

상당수중견건설업체들이 조달청 PQ심사 세부기준의 시행을 유보해 달라고 요구

▶ 일반교량과 터널의 시공경험 만점기준 완화, 최저가낙찰제 PQ통과점수의 단일화(90점) 등 필요한 보완 장치를 갖춘 후

2월 1일부터 시행하고, 향후 종합적인 개선 필요

- PQ 및 최저가낙찰제 공사에서 차지하는 비중이 가장 큰 일반교량과 터널의 시공경험 만점기준은 완화하고, PQ공종금액이

총공사금액의 50%미만일 경우 최저가낙찰제 공사의 PQ심사 통과점수는 94.5점에서 90점으로 단일화

- 당장 2006년 2월 1일부터 금액으로만 시공경험을 평가할 것이 아니라, 단계적으로 금액평가의 비중을 높이는 방안도 검토

필요

- 규제개혁기획단의 종합적인 입찰제도 개선안과 병행하여 PQ제도의 종합적인 개선이 필요하며, 실적이 아니라 기술과 가치

중심의 변별력 강화가 중요


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● 재무비율에 의한 경영상태부문 심사항목 및 배점기준 (별표1)

● 1)~ 9) : 건설업체 가중평균비율을 이용함.

● 최근연도 : 직전회계연도 정기결산서를 이용함.


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및 배점기준 (주1) 신용평가등급

● (주2) 감사보고서상 감사의견 : 적정의견 : 10점 한정의견 : 6점 부적정 또는 의견거절 : 2점

● (주3) 영업기간


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2. 및 배점기준 건설업 기업진단

1) 정의

사업자가 정부 각 부처 또는 지방자치단체에 등록 또는 면허사업을 신규 및 주기적으로 신청할 때 당해 사업자

의 실질자본금이 관계 법령에서 정하는 기준자본금 이상 확보하였는지 여부를 평가하는 절차

2) 실질자본금(=총자산-총부채-부실자산(진단평정 부실자산))

명칭은 자본금이지만 그 내용은 실질자본(순자산)을 의미함.

3) 진단구비서류


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4) 및 배점기준 진단기준일

① 신규신청 : 등록신청일이 속하는 달의 직전월 말일

② 주기적 신고 : 등록신청일 속하는 달의 직전월 말일

③ 신설법인 : 설립등기일

④ 양도, 양수일 : 양도, 양수 계약일

⑤ 분할합병 : 분할합병 계약일

⑥ 자본금변경 : 자본금변경일

5) 진단불능

① 진단자료 미제출, 미제시, 자료보완요구 거부시

② 제출자료 중 실질자본에 중대한 영향을 미치는 허위가 발견된 경우

③ 신설법인이 법인설립등기일 이후 20일 이내의 날을 진단일로 하여 기업진단을 의뢰하는 경우 (예금일시잔고)


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6) 및 배점기준 부실자산

① 기업회계기준위배 자산 (과대평가자산)

② 진단대상 기업의 소유가 아닌 자산

③ 출처와 지출원인이 불분명한 예금 및 유가증권

④ 특수관계자 가지급금 및 대여금

⑤ 1년이상 미회수 매출채권 및 1년초과 보유 재고자산

⑥ 취득증빙 없는 유형자산

7) 겸업자산 (겸업부채 = 실질부채×(겸업자산/실질자산))

① 신규면허신청시 자산총액 10%를 초과한 재고자산

② 진단업종과 관련없는 투자자산

③ 운휴, 비업무용 및 타인에게 임대된 유형자산

④ 겸업비율은 수입금액비율 → 유형자산 비율 → 기준자본금액 비율 순으로 적용함.

⑤ 건설업 이외의 진단대상공사업 (예, 정보통신공사업)을 영위하는 회사가 신규등록신청을 하는 경우 겸업비율은 기

준자본금 비율을 적용하여 실질자본을 평정함.

8) 건설업이외 업종의 주요 진단규정

  • ① 진단기준일 * 정보통신업 - 등록신청일 : 등록신청 전일부터 역산하여 30일이내,

    - 등록기준신고 : 등록기준신고일 전일부터 역산하여 30일 이내


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* 전기공사업 및 배점기준 - 신규등록 : 등록신청일 전일부터 역산하여 30일 이내

- 등록기준신고 : 등록기준신고일이 속하는 월의 직전월 말일

② 현금 및 전도금 평가 : * 정보통신공사업 / 전기공사업 - 자산총계 2%초과 현금은 부실자산임. 전도금은 예금

잔액증명 있는 경우만 인정

③ 제예금 평가 : * 정보통신공사업 – 진단받은 날 전일부터 역산하여 1개월 동안 거래실적평잔

④ 재고자산 평가 * 정보통신공사업 / 전기공사업 - 자산총액 10% 초과 재고자산은 부실자산 평정

⑤ 퇴직급여충당금 * 정보통신공사업 / 전기공사업 - 세법한도 이상 설정한 경우도 인정함.

9) 공통유의사항

① 진단기준일 엄수 : 법규에서 정한 날 이외의 임의의 날을 진단기준일로 설정(가장납입, 일시적 예금잔액 존재

등)하면 진단불능임.

② 예금 부실평가 : 무기명양도성예금증서(CD)를 위장 취득하여 예금으로 계상함. 무기명은 회사명의가 아니므

로 부실자산처리 하여야 함. 만일 확실한 외부증빙(외부기관의 예치증, 보관증)있으면 인정함.

③ 유가증권 부실평가 : 국공채를 위장취득하여 계상시 부실자산처리. 만일 확실한 외부증빙(외부기관의 예치증,

보관증)있으면 인정함. (현실적으로 외부증빙 얻기 힘듬)


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10) 및 배점기준 감리지적사항



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및 배점기준 1 절 건설업의 구분


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및 배점기준 2 절 부가가치세 개념 및 계산구조의 이해

1. 부가가치세의 성격

(1) 부가가치 (Value added) : 각 거래단계의 사업자가 독자적으로 새로이 창출한 가치의 증분

(2) 부가가치세 (Value added Tax) : 부가가치의 소비를 과세대상으로 하는 간접국세  

① 일반소비세 (모든 재화나 용역의 소비행위에 과세)

② 간접세 (세부담 전가 예상,거래징수),

③ 다단계과세방식 (매입세액공제, 세금계산서 제도)

2. 전단계세액공제법

※과세방법 : 부가가치세 납부세액 = 매출세액(매출액×세율) - 매입세액*(매입액×세율)

*실제의 입법례 : 세금계산서에 의해 확인되는 매입세액 ⇒ 세금계산서의 적정한 수수가 중요함

부가가치세액

매출액(공급가액)

(과세표준)

=

매입액


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= 및 배점기준

매출액(과표)×세율

매입액×세율

부가가치세액

=

매출세액

매입세액 공제

납부세액

5. 납세의무자

부가가치세의 납세의무자는 ‘사업자’ 이다. 사업자가 부담하게 되는 부가가치세의 납세의무란

공급받는 자로부터 부가가치세를 거래징수하여 납부하여야 할 의무일 뿐이다.

(1) 사업자의 개념

영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자.

따라서, 국가 ·지방자치단체와 지방자치단체조합도 포함되지만, 현행 부가가치세법상 국가 등이

공급하는 일반적인 재화 또는 용역에 대하여는 부가가치세를 면제하도록 규정.

(*단, 소포우편물 방문접수 배달용역과 고속철도에 의한 여객운송용역은 제외)


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(2) 및 배점기준 사업자의 분류

일반과세자

과세사업자 납세의무자

사업자 간이과세자

면세사업자 납세의무 없음

(3) 부동산업에서의 사업자 예시

① 주택신축판매업

국민주택규모(전용면적 85㎡이하) 초과분 주택공급자가 납세의무자 이며, 건물(주택)가액만

과세하고 토지의 공급은 면세한다. 한편 국민주택규모미만의 주택공급은 면세한다.


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및 배점기준 부동산매매업

1과세기간 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매(사업상 목적인 경우에 한하며 건물신축판매업은 포함하고,

주택신축판매업은 제외)하는 경우를 말한다. 건물가액만 과세하고 토지가액은 면세한다.

③ 부동산임대업

사업용 건물과 토지의 임대료 수입이 있는 자이며, 토지와 건물의 임대수입 모두가 과세대상이다.

④ 부동산중개업

소득세법상 사업자로서 부가가치세 납세의무가 있다.


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6. 및 배점기준 예정신고기간과 과세기간

(제1과세기간)

(제2과세기간)

1.1

6.30

12.31

예정신고기간

(1.1~3.31)

예정신고기간

(7.1~9.30)

1.25까지

10.25까지

4.25까지

7.25까지

(확정신고납부)

(확정신고납부)

(예정신고납부)

(예정신고납부)

(참고) 영세율 등 조기환급기간

영세율이 적용되거나 사업설비를 신설ㆍ취득ㆍ확장 또는 증축함으로써 환급세액이 발생하는 사업자는 예정신고 기간(1.1~3.1 또는 7.1~9.30)중 또는 과세기간 최종3월(4.1~6.30 또는 10.1~12.31)중 매월 또는 매2월을 영세율 조기환급기간으로 할 수 있다.


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7. 및 배점기준 신고 ·납세지

(1) 사업장별 과세원칙 : 사업장별로 ①사업자등록 ②세금계산서의 교부 및 수취 ③ 과세표준 및 세액계산

④신고 ⑤ 납부 ·환급 ⑥결정 ·경정 및 징수 하도록 되어 있음

(2) 예외 :가. 주사업장 총괄납부 : ⑤ 납부 ·환급 만을 주된 사업장에서 통산하여 총괄 (또는 환급)

※ 종전에는 사업장간 내부연관관계(사업장간 재화이동)가 있어야 허용했으나 2004.1.1 현재

주사업장 총괄납부사업자의 경우 2004. 7. 1이후 신고분부터  연관관계가 없더라도 총괄

납부 가능

나. 사업자단위 신고・납부제도 (2005.1.1이후 시행) : 일정한 전산시스템설비를 갖춰야 함

(3) 주사업장 총괄납부

① 의의

사업자에게 2개 이상의 사업장이 있는 경우 각 사업장마다 납부하지 않고 주된 사업장에서 각 사업장별 납부세

액을 총괄하여 납부할 수 있는 제도.다만 납부만을 총괄할 뿐이며, 과세표준신고, 세금계산서합계표제출, 조기

환급신고 등은 각 사업장별로 하여야 함.

② 취지

납세자의 불필요한 자금부담을 경감함.


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( 및 배점기준 사례) 총괄납부 효과

③ 절차 - 총괄납부하고자 하는 과세기간개시 20일전에 주사업장 관할세무서장에게 총괄납부승인신청서를 제출.

(4) 사업자단위 신고납부

① 의의

대부분의 기업들이 ERP시스템을 도입하고 있는바, 이러한 기업에 대하여 납세편의를 제고하기 위하여 2005.1.1 이후 거래분부터 사업자단위로 총괄사업장에서 일괄 신고ㆍ납부할수 있는 제도.

② 절차

사업자단위 신고납부하고자 하는 과세기간개시 20일전에 주사업장(총괄사업장) 관할세무서장에게 사업자단위 신고ㆍ납부승인신청서를 제출.


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(5) 및 배점기준 사업장의 일반적인 기준

사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소

(6) 구체적인 사업장의 범위

① 건설업, 부동산매매업 : 법인 등기부상 소재지

② 부동산임대업 : 부동산 등기부상 소재지

• (부가 46015-1851, 1997.8.11) - 복합건물내 2이상 사업장있는 경우

복합건물내에 2개이상의 점포를 임대업에 공하는 경우: 부동산의 등기부상 소재지가 사업장이므로 복합건물내 상가가 별도의 등기가 되었다면 상가호수별로 사업자등록을 하는 것이 원칙이다. 다만 예외적으로 사업자의 신청에 의하여 하나의 사업장으로 신청할 수 있다.

③ 기타 : 사업자의 신청에 의하여 사업장을 추가할 수 있다.

④ 부동산 무상사용 조건부 기부채납시 사업장

• (부가 22601-1061, 1992.7.9) 사업자가 임대에 공하는 부동산을 국가 등에 기부채납하는 경우에는 부가가치세법 제4조 제1항 및 동법 시행령 제4조 제1항 제4호의 규정에 의하여 그 부동산의 등기부상 소재지(임대사업장)를 관할하는 세무서장에게 과세표준과 세액을 신고납부하여야 하는 것임.


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8. 및 배점기준 부가가치세의 계산구조(일반과세자)

    매   출   세   액 ⇒

(세금계산서매출 + 기타매출) x 10% ± 대손세액 가감

영세율매출 × 0%

(-)

매   입   세   액 ⇒

세금계산서 수취분 매입세액

+ 예정신고 누락분

+ 기타공제 매입세액

·신용카드매출전표수취명세서 제출분

- 공제받지 못할 매입세액

·공제받지 못할 매입세액,공통매입세액 면세사업분,

대손처분받은 세액

(=)

납 부 ( 환급 ) 세 액

(-)

경감 · 공제 세액 ⇒

· 신용카드매출전표 발행공제 등

· 예정신고 미환급세액, 예정고지세액

(+)

가     산      세

(=)

차가감 납부할(환급받을) 세액


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및 배점기준 3 절 과세거래

1. 재화의 공급(실질공급, 간주공급)

(1) 실질공급: 계약상 •법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 • 양도

(2) 재화의 공급의제(간주공급) : 실질공급 아님, 제한적 열거사항

재산적가치 有 –유체물 + 무체물(권리 포함)

거래상대방 有+ 공급대가 有

공매,경매,수용 등

매매 •가공 •교환계약 •현물출자


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( 및 배점기준 참고) 재화의 범위(부령 제1조 2항)

재산적가치가 있는 모든 유체물과 무체물. 유체물이란 상품, 제품, 원료, 기계, 건물과 기타 모든 유형적 물건이

포함되며, 무체물에는 열, 동력, 기타 관리할 수 있는 자연력 및 권리등으로서 재산적 가치가 있는 유체물이외의

모든 것을 포함한다.

<핵심사항>

• 재산적가치(이용성+대가관계)가 없으면 과세할 수 없다.

• 따라서 무상공급은 대가관계가 없으므로 과세할 수 없는 것이 원칙이다. 그러나 무상공급임에도 간주공급이라

하여 법에서 강제로 공급으로 보아 과세하고 있다(간접세는 최종소비자가 부담하는 것이므로).

• 권리의 양도 : 재화의 공급임.

• 권리의 대여 : 용역의 공급임.

(관련예규)

① 권리의 양도

• (부가 22601-1962, 1992.12.31) - 면허의 양도 (과세)

전문건설업 면허를 양도하는 경우에는 재산적가치가 있는 재화의 공급에 해당하므로 과세함.


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1) 및 배점기준 개념 - 재화의 공급은 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

① 계약상 또는 법률상 원인

• 계약상 원인: 거래당사자간의 의사표시의 합치 등으로 계약형식에 관계없이(서면 또는 구두) 법률행위에

위한 것을 말함.

• 법률상 원인: 당사자간의 의사표시와는 관계없이 수용ㆍ경매ㆍ공매 등 법률상 규정에 의하여 재화공급의

원인이 되는 것을 의미함.

② 재화의 인도 또는 양도

• 재화의 인도

재화의 사실상 지배인 점유를 이전하는 것으로 비록 명의는 아직 이전되지 않았을 경우라도 소유자로서

재화를 처분할 수 있는 권리의 이전을 말함.

• 재화의 양도

재화에 대한 법률상 지위를 이전하는 것. 즉 소유권이전을 말함.

주1) 교환계약에 의하여 재화를 인도 받거나 양도하는 것

   재화의 인도대가로 다른 재화를 인도받거나 양도받는 교환계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것.

• 소비대차의 경우에도 부가가치세가 과세된다.


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및 배점기준 사업자가 재화를 국가 등에 기부채납하고 그에 대한 반대급부로서 당해 재화를 일정 기간사용할 수 있는 권리를 취득하거나 기타의 권리를 취득하는 경우에는 그 재화의 기부채납을 교환계약에 의한 재화의 인도 또는 양도로 보아 부가가치세가 과세된다.

※ 대법원 판례에서는 시설물 등의 기부채납을 용역의 공급으로 해석한다.

주2) 기타 계약상, 법률상 원인에 의한 재화의 인도 또는 양도

• 계약상 원인: 거래당사자간의 의사표시의 합치 등으로 계약형식에 관계없이(서면 또는 구두) 법률행위에 위한 것을 말 함.

• 법률상 원인: 당사자간의 의사표시와는 관계없이 수용ㆍ경매ㆍ공매 등 법률상 규정에 의하여 재화공급의 원인이 되는 것을 의미함.

(관련예규)

• 건축공사중 노임부분의 도급은 과세함.  (부가 1265-3046, 82.12.3)

건축공사 중 노임부분만을 도급받아 용역을 제공하고 대가를 받는 경우 동 용역의 공급은 재산적가치가 있는

건설용역에 해당되어 부가가치세가 과세된다.


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및 배점기준 불량바닥재의 재시공 하도급공사비와 관련 재화공급의 과세여부. (부가 46015-2392, 1997.10.2)

- 부실(재시공)공사비 : 과세

- 추가 소요 원자재 : 과세

- 소비대차 원자재  : 과세

• 동공도급 시공 중 다른 공동사에게 시공권승계하고 받는 대가는 과세함. (부가 46015-236, 2001.2.6)

(3) 재화의 공급으로 보지 않는 거래

• 담보제공 - 질권, 저당권, 양도담보 목적으로 제공하는 재화

• 포괄양수도 - 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무의 포괄적 승계

• 물납

• 창고증권의 양도


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2. 및 배점기준 용역의 공급(실질공급, (cf) 자가, 무상공급 – 과세거래 x )

‘용역의 공급’ 이란 계약상 • 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화 • 시설물 또는 권리를 사용하

게 하는 것으로 대가가 수반되어야 한다.

※ 용역 : 건설업, 음식점업, 운수업, 부동산업 및 임대업(다만, 전,답,과수원,목장용지,임야 또는 염전임대업은 제외)

3. 재화의 수입

‘재화의 수입’ 이란 다음에 해당하는 물품을 우리나라에 인취하는 것 (보세구역을 경유하는 것은 보세구역으

로부터 인취하는것)을 말한다. ① 외국으로부터 우리나라에 도착된 물품 ② 수출신고가 수리된 물품

4. 부수재화 또는 용역: 주된 ‘거래’, ‘사업’에 부수하여 공급되는 재화 또는 용역

(예) ① 조경공사와 조경수 – 조경수자체는 면세지만 조경공사와 함께 공급시 부수재화로 도급공사용역에 포함됨.

② 홈오토시스템과 국민주택분양 – 국미주택이 면세재화이므로 홈오토시스템역시 국민주택에 포함되는 부

수재화로 판단하여 면세처리 함.

부동산임대업 등  

개인서비스업 등

특허권 등의 대여



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● 과세표준의 안분계산 및 배점기준

1) 의미 : 공급하는 재화나 용역이 과세분과 면세분으로 구성되어 있어서 이들을 각각 구분하는 행위.

2) 도급건설 : 실지귀속으로 계약서나 예정건축면적으로 과세분과 면세분을 구분한다.

3) 분양건설 : (토지와 건물의 매각포함)

1순위 : 공급계약일 현재 감정가액

2순위 : 공급계약일 현재 기준시가 (토지, 건물 전부 존재하여야 적용가능함)

3순위 : 장부가액으로 안분 후, 기준시가가 있는 경우는 다시 안분

4순위 : 취득가액으로 안분 후, 기준시가가 있는 경우는 다시 안분

(산식)

건물분 분양가액

과세표준 = 분양가액 × ------------------------------------------------------

건물분 분양가액 ×1.1 + 토지분 분양가액

과세와 면세사업에 공통으로 사용하던 유형자산(건설장비 등) 매각시

(산식)

직전과세기간의 과세분 공급가액

과세표준 = 공급가액 × -----------------------------------------------

직전과세기간의 총 공급가액


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● 사례 및 배점기준

1) 아파트 건설현장 : 공사기간 3년 (당해연도에 착공)

2) 건축연면적 : 국민주택 60%, 국민주택초과분 30%, 상가 10%

3) 설계비 : 30억원 (부가세별도)

4) 지장물철거용역비 : 20억원 (부가세별도)

5) 생활폐기물 수거 및 정화조청소 : 5천만원

6) 기초공사 레미콘 대금 : 40억원 (부가세별도)

7) 건축공사 하도급대금 : 500억원 (부가세별도)

8) 미장공사 하도급 20억원 (부가세별도)

9) 준공청소 : 1억원 (부가세별도)

10) 분양조건 : 계약금 5차 중도금, 잔금 형태로 분양금 회수조건

11) 50평주택 분양가액 : 5억원 (부가세별도, 토지분 2억원, 건물분 3억원)

12) 상가 101호 분양가액 : 3억원 (부가세별도) 단, 계약시 토지공시지가 1억원, 건물공시지가 1억원

13) 상가 203호 분양가액 : 4.5억원(부가세여부 불명확) 단, 계약시 토지공시지가 1.5억원, 건물공시지가 1.5억원

14) 분양대행료 : 상가분양가액의 10% (부가세별도)

(물음) 각 관련회사들의 부가가치세 과세표준을 산정하라.


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1. 및 배점기준 시행자

1) 50평주택 과세표준 = 3억원 (건물분)

2) 상가 101호 과세표준 = 300,000,000원 × 1억원 / (1억원+1억원) = 150,000,000원

3)상가 203호 과세표준 = 450,000,000 × 1.5억원 / (1.5억원×1.1 + 1.5억원) = 214,285,714원

2. 설계회사(건축사법상 건축사가 국민주택설계용역 제공시 부가세 면제함)

면세거래 = 30억원 × 60% = 18억원

과세거래 = 30억원 × 40% = 12억원

3. 시공사 건축공사 도급액

면세거래 = 500억원 × 60% = 300억원

과세거래 = 500억원 × 40% = 200억원

4. 미장공사 하도급액

면세거래 = 20억원 × 60% = 12억원

과세거래 = 20억원 × 40% = 8억원

5. 철거회사: 사업시행구역내 지장물 철거용역은 그 자체가 국민주택건설용역이 아니므로 전액 과세거래이므로 , 과세

표준 = 20억원


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6. 및 배점기준 생활폐기물 및 정화조청소: 사업시행구역내 정비과정에서 발생한 생활폐기물과 정화조 청소용역은 그 자체가 면세

거래임.

7. 준공청소: 청소는 서비스업종으로 전액 과세거래임.

8. 분양대행사: 면세거래 = 7.5억원×10%×60% = 0.45억, 과세거래 = 7.5억원×10%×40% = 0.3억원

제 5 절 건설업관련 부가가치세 영세율과 면세

1. 영세율

영세율이란 매출세액을 계산할 때 세율을 0으로 한다는 것이며, 매입세액은 전액 공제받는다. 따라서 사업자

입장에서유리한 조건이 된다.

1) 건설업자가 국가, 지방자치단체 또는 도시철도공사에 ‘직접’ 공급하는 도시철도건설용역은 영세율을 적용.

따라서 하도급받아 도시철도건설용역을 제공하는 것은 ‘직접’공급하는 것이 아니므로 영세율적용에서 제외함.

2) 해외건설용역은 원도급, 하도급, 자재공급 등 모두 영세율 적용. 따라서 국내 건설사에게 하도급한 경우 하도급

계약에 근거한 하도급 공사를 해외현지에서 수행할 경우에도 영세율 적용되고, 그 현장에 자재를 공급하는 국내

자재상도 영세율 적용함.


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2. 및 배점기준 면세

면세란 부가가치세 과세대상에서 제외시키는 거래를 말함. 따라서 관련된 모든 거래에서 부가가치세 부분을

인정하지 않으므로 매입부가가치세는 공제되지 않으며, 관련 자산 취득가액 또는 공사원가에 가산하여야 함.

기초생활필수품, 국민복리후생용역, 사회문화 및 공익적 용역 중 그 범위를 최소화하여 부가치세법 제12조에

열거하고 있으며, 조세특례제한법에서 특정 목적에 의하여 면세규정을 둠.

1) 주택의 임대(토지포함)

주택(2003.2.18 이후 공급되는 오피스텔 중 주거용포함)과 이에 부수되는 토지로서 주택면적의 5배 (도시계획구

역 밖은 10배)를 초과하지 아니하는 임대용역. 이때 주택과 사업용건물이 함께 설치된 경우 부수토지 판정은 아래

에 의함.


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및 배점기준 주택부분면적 > 사업용건물면적 : 전부를 주택으로 보고 당해 주택부분만 기준으로 부속토지 5배(10배) 결정함.

②주택부분면적 ≤ 사업용건물면적 : 주택부분만 주택이 되며, 주택면적에 해당하는 토지면적을 기준으로 부속토

지 5배 (10배)를 적용함.

2) 토지

토지의 공급은 항상 면세이며, 토지 조성을 위한 지출, 토지구입관련 부대비용 (토지감정평가료, 토지측량비 등)

에 관련된 부가가치세 역시 면세가 됨. 따라서 분양건설에 부속하여 공급하는 토지(계정과목은 ‘건설용지’)는 언

제나 면세 대상이고, 대지조성공사에 의하여 조성된 토지만을 분양하는 것도 당연히 면세임.

3) 국민주택분양

① 조세특례제한법 제106조 1항 4호에 의하면 국민주택은 면세가 됨. 여기서 국민주택은 1호 또는 1세대당 전용면

적 85㎡이하의 주택단위규모를 말함(주택법시행령 제3조 1항 단서에 의하면 수도권이외의 읍면지역은 전용면적

100㎡이하가 됨).

② 국민주택 분양이라는 것은 ‘분양’이라는 행위자체가 면세이므로 주택면허 유무나 사업자등록 유무에 관계없음.

③ 국민주택에 해당하는 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등을 분양할 때 동 주택의 부대설비나 복지시설을 주택과

부수하여 공급하고 그 대가를 분양가격에 포함하여 받으면 동 부수시설도 부가가치세가 면제가 되지만, 그렇지 않

고 주택과 별도 공급시에는 부가가치세 과세됨.


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4) 및 배점기준 국민주택 건설용역

조세특례제한법 제106조 1항 4호와 동법 시행령 106조 4항 규정에 따라 국민주택 건설용역으로 면제규정이 적용

되는 것은 건설산업기본법, 전기공사업법, 소방법, 정보통신공사업법, 주택법, 오수분뇨및축산폐수의처리에 관

한법률에 의하여 등록한 자가 공급하는 국민주택건설용역에 한함. 따라서 무면허사업자는 과세되며 하도급 전전

단계를 통하여 계속 면세규정이 유효하게 적용됨.

5) 국민주택 설계용역과 리모델링 용역 및 위탁관리비

국민주택 설계, 리모델링, 공동주택 관리유형 중 위탁관리비는 면세적용 함.


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● 국민주택 부가가치세 면세규정 요약 및 배점기준

*1) 계약서와 별도로 공급할 경우에도 VAT 면제함 (서삼46015-11691, 2003.10.2). .

*2) 일괄 공급 시 실거래 가액 구분이 불분명할 경우에는 감정가액 →기준시가 → 장부가액→ 취득가액순서로 안분계산함.

*3) 단, 리모델링 후 면적이 국민주택규모 이하일 경우에는 VAT 면제함.

• 주택공급에 관한 규칙 제8조 : 주택법상 주택사업승인대상1)주택은 공급시 관할허가관청에 분양계약서 또는 공급계약서에 토지

및 건물가격을 구분하여 작성한다. 따라서 부가가치세 과세표준 안분계산대상에서 제외한다. 면세공급비율과 과세공급비율은 회

사의 현금흐름에 영향을 미치므로, 사업승인신청단계에서 신중하게 결정하여야 한다.

1)20호 이상 단독 및 20세대 이상 공동주택 및 300세대이상 주상복합건물이면서 상가면적이 건축연면적의 10%인 경우


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● 면세비율이 회사자금에 미치는 영향 및 배점기준

가. 국민주택규모이하

나. 국민주택규모초과

토지결정비율 1/3

토지결정비율 1/2

토지결정비율 1/3

토지결정비율 1/2


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및 배점기준 4 절 공급시기와 세금계산서

1. 공급시기

재화 • 용역공급의 과세거래가 이루어진 시점을 결정, 세금계산서 교부시기

(1) 재화

(2) 용역

- 원칙 : 역무가 제공되거나 재화 ·시설물 또는 권리가 사용되는 때

- 완성도기준지급, 중간지급, 장기할부 등 : 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

- 부동산임대용역의 간주임대료 , 2과세기간 이상 공급하고 선불, 후불로 받는 경우 임대료 : 예정신고기간 또는

과세기간종료일


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2. 및 배점기준 일반건설업의 세금계산서 교부

(1) 계약조건에 의한 교부 - 계약서에 따라 아래에 열거한 시기에 교부한다.

① 원칙 : 용역제공이 완료된 때

② 예외 (주1) • 완성도기준지급 또는 중간지급조건부의 경우에는 각 대가를 받기로 한때.

      •검사를 거쳐 대가의 각 부분이 확정되는 때에는 검사 후 대가지급이 확정되는 때.

(2) 계약조건의 변경 시 - 변경내용에 따라 교부한다.

① 중간지급조건의 용역 계약 시 당초 계약지급일자를 변경할 경우 변경된 내용에 따라 각 대가를 받기로 한때.

② 중간지급조건부에 의한 당초계약을 변경하여 대가의 각 부분을 일시에 지급하기로 변경한 경우에는 용역의 공급이 완료 된 때.

(3) 건설업의 일반적인 세금계산서 교부시기

① 재화의 인도 전 계약금 이외의 대가를 수령한 경우 : 중간지급조건부와 동일하다.

② 당초 계약은 재화가 인도될 때 대가를 수령하기로 했으나, 계약과 달리 수시로 지급 받는 경우 : 중간지급조건부가 아니다. 따라서 재화의 인도시기가 세금계산서 교부시기이다.

③ 예산회계법상 선급금을 받는 경우 : 선급금지급에 대한 지출원인행위가 이루어져 대금지급이 결정되는 때에 공급시기로 본다.

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주1) 원래 계약금은 반환조건부 금액이므로 대가성이 없지만, 용역의 공급 시 계약금을 받는 경우 완성도기준지급, 중간지급조건, 장기

할부, 기타조건부공급 등으로 공급단위를 구획할 수 없는 경우에는 각 대가를 받기로 한때 이므로, 계약금을 대가성으로 보고 세

금계산서를 교부하는 것이다. 


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● 분양과 도급을 중심으로 한 공급시기 및 배점기준

주1) 중간지급조건부 : 예약매출이나 준공 전에 계약금에서 잔금까지를 6개월 이상 분할지급하는 경우

주2) 완성도기준지급조건부 : 계약서상 기성급

주3) 장기할부판매 : 2회이상 분할하여 대가를 받으면서, 재화 인도일의 다음달부터 최종부불금의 지급 기일이 속하

는 달까지의 기간이 1년 이상인 것.

● 분양건설 공급시기

준공후 매각

원 칙

인도기준

중간지급조건부

계약상 대가를 받기로 한때

이용가능상태에서 계약금이외

대금을 모두 수령시

이용가능한 때


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● 도급건설 공급시기 및 배점기준

인도시

원 칙

준공시점

중간지급조건부

완성도지급기준,

장기할부

계약상 대가를 받기로 한때

준공이 되고 대가가 확정되는 때

기타 의 경우


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(3) 및 배점기준 특례

① 폐업 전에 공급한 재화 또는 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우 : 폐업일

② 사업자가 공급시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고 이와 동시

에 그 받은 대가에 대하여(*장기할부 등 예외 있음) 세금계산서 또는 영수증을 교부하는 경우 : 그 교부

하는 때

(4) 주택분양시 세금계산서 교부

① 대상 : 주택법 제16조에 따라 주택분양 사업승인을 받은 자.

② 대금수령조건 주택공급에 관한 규칙 제26조 규정에 따라 공동주택은 건물 준공 전 미리 분양하고 그 대금을

청약금, 계약금, 중도금, 잔금로 분할하여 받음1) .

③ 이는 부가가치세법상 중간지급조건부에 해당됨. 따라서 각 대가를 받기로 한때가 공급시기임.

④ 청약금은 부가가치세법상 과세대상거래가 아님.

1) 건립세대가 20세대 미만일 경우에는 사업자가 임의로 정한 방식에 의하여 대금을 수령할 수 있다. 주택공급에

관한규칙 제26조.

① 계약금 20% (청약금10%포함) : 계약시

② 중도금 60% : 전체 건축공사비 50% 도달 시(공정율 50%) 전ㆍ후 2회. 단 토지비는 제외

③ 잔금 20% (사용검사 10%포함) : 입주 시


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[ 및 배점기준 참고] 세금계산서 교부시기 및 과세표준 신고시기

• 연립주택 또는 단독주택의 경우 중도금지불시점 : 지붕(뚜껑)공정 완료시 (공정율 30%)전ㆍ후 2회.

• 재건축조합 : 별도 규정에 의한다. 즉, 80%이상 건축공정 도달 시 사업자 임의로 대금수취 시기를 결정한다.

2. 세금계산서

(1)세금계산서의 기능

① 부가가치세 징수 내용의 증빙서류

② 매입세액공제

ⓐ 거래시기에 ⓑ 거래사실과 동일한 세금계산서를 ⓒ 실지거래상대방으로부터 교부받음

③ 거래에 관한 영수증 ·청구서 등 거래증빙자료의 역할

④ 부가가치세 ·소득세 ·법인세 계산의 과세 근거자료 등


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(2) 및 배점기준 세금계산서 등의 종류와 교부의무자

(3) 세금계산서의 기재내용

※ 필요적 기재사항 · · · ·미기재 ·부실기재 → 사실과 다른 세금계산서(가산세 or 매입세액불공제)

    ① 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

    ② 공급받는 자의 등록번호

    ③ 공급가액과 부가가치세액

④ 작성연월일


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(4) 및 배점기준 세금계산서 발행 및 교부시기

① 원칙: 재화 • 용역의 공급시기에 발행하여 교부

② 선세금계산서 특례

③ 교부시기의 특례 ⇒ 다음달 10일까지 교부 가능

ㄱ. 거래처별로 1역월 이내에서 공급가액을 합계하여 당해 월의 말일자로 발행 교부

ㄴ. 거래처별로 1역월 이내에서 임의기간의 공급가액을 합계하여 그 기간의 종료일자를 발행일자로 교부

ㄷ. 관계증빙서류 등에 의하여 실지거래사실이 확인되는 경우 당해 거래일자를 발행일자로 교부

(5) 수정세금계산서의 교부

①수정대상 및 기한 : 당초 교부한 거래에 대하여 경정하여 통지하기 전까지

②교부방법

ㄱ.기재사항의 착오·정정사유발생의 경우 : 당초 세금게산서의 교부일자를 기재

ㄴ.공급가액에 추가 또는 차감금액이 발생한 경우 : 증감사유 발생시 추가금액에 대하여 증감사유 발생일자

로 기재

ㄷ. 과세공급 후 내국신용장 등 개설의 경우 : 공급시기가 속하는 과세기간 종료일 이후 20일 이내까지

내국신용장이나 구매확인서가 개설되면 당초의 과세 세금계산서를 영세율 세금계산서로 수정교부 할

필요가 있는데 당초 세금계산서의 작성일자를 기재하고 비고란에 내국신용장 또는 구매확인서의

개설일자를 부기함


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(6) 및 배점기준 세금계산서 교부의무의 면제

① 간주공급에 해당하는 재화의 공급 (총괄납부사업자 이외의 ‘판매목적 타사업장 반출’은 교부)

② 간주임대료,

③ 영세율 적용대상 재화 • 용역 (※단, Local L/C 수출은 교부~국내 사업자간의 거래)

④ 택시운송, 무인판매기 등 이용 재화 또는 용역 등등

⑤ 소매업,목용,이발,미용업(소매업의 경우 교부 요구시 교부 해야 함)

⑥사업자가 재화또는 용역을 공급하고 신용카드매출전표를 발행한 경우

(7) 세금계산서 교부의무 불이행시 제재

  ① 공급자 : 세금계산서 교부불성실 가산세 부과 (공급가액×1%)

    ② 공급받는 자 : 매입세액 불공제 , 가산세


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및 배점기준 5 절 매입세액공제

1. 공제요건

① 자기의 사업(과세사업을 의미)을 위하여

②사용되었거나 사용될(불필요한 자금부담방지)

③ 재화·용역의 공급 또는 재화의 수입에 대한 세액(세금계산서를 교부받아 그 합계표를 제출함으로써 입증)

2. 매입세액 불공제


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3. 및 배점기준 일반건설업의 매입세액

*1) 각 현장의 모든 매입세액은 각 현장 공사원가의 부가가치세계정으로 처리하였다가 과세분과 면세분으로 구분한

뒤, 과세분은 매입세액공제(과세부가세)로 공사원가에서 제외시키고, 면세분(부가가치세)은 공사원가에 포함시킴


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① 과세현장 및 배점기준

•  구입시           (차) 부가가치세(공사원가) 100   (대) 현  금              100

    • 공사원가집계시  (차) 과세부가가치세        100   (대) 부가가치세(공사원가)  100

  • 부가세신고시    (차) 선급부가가치세      100   (대) 과세부가가치세         100

② 면세현장

• 구입시         (차) 부가가치세(공사원가) 100   (대) 현  금                100

③ 겸업현장

• 구입시         (차) 부가가치세(공사원가) 100    (대) 현  금               100

     • 안분시         (차) 선급부가가치세      60 (대) 부가가치세(공사원가) 60

*2) 국민주택 이하분 : 재료비ㆍ외주비를 “부가가치세” 계정으로 처리.

국민주택 초과분 : 재료비ㆍ외주비를 “과세부가가치세” 계정으로 처리.

*3) 하자보수비중 의무하자보수비는 제외한 일반하자보수비를 의미함.


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4. 및 배점기준 공통매입세액 안분계산

(1) 의의

과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에는 면세사업에 대한 매입세액의 계산은 실지귀속에 따르고, 과세사업과

면세사업에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 ‘공통매입세액’으로 불공제되어야 함.

국민주택규모이하

국민주택규모초과

상가

관리동

지하주차장


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(2) 및 배점기준 공통매입세액이 나타는 곳 : 본사, 도급 겸영현장, 분양현장

(예) - 도급현장으로서 국민주택건설용역과 기타 과세용역을 수행하면서 발생하는 매입세액

- 분양현장에서 국민주택과 기타주택의 건설과 관련한 매입세액

- 분양현장에서 건축물과 토지 분양과 관련한 매입세액

- 과세현장과 면세현장을 보유한 본사의 매입세액

- 겸영현장을 보유한 본사의 매입세액

- 과세현장과 겸영현장을 보유한 본사의 매입세액

- 면세현장과 겸영현장을 보유한 본사의 매입세액

(3) 안분계산 순서 (불공제되는 매입세액계산 순서)

1) 실지귀속

2) 실지귀속을 모를 경우 아래 순서에 따름

① 당해과세기간 총공급가액에서 면세공급가액이 차지하는 비율

② 총예정사용면적에 대한 면세예정사용면적 비율

③ 총매입가액(공통매입세액제외)에 대한 면세매입가액

④ 총예정공급가액에 대한 면세예정공급가액

(4) 안분계산 제외대상 (전액 공제해줌)

① 당해과세기간 총공급가액에서 면세공급가액이 차지하는 비율이 5%미만인 공통매입세액

② 공통매입세액이 2만원 미만인 경우

③ 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 개시하여 직전과세기간이 없는 경우


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(5) 및 배점기준 납부세액의 재계산 (공통매입세액의 정산과정)

(요건) ① 감가상각자산일 것.

② 면세비율이 5%이상 차이가 날것

● 건물 또는 구축물 = 가산 또는 공제세액 = 당해재화 매입세액 × (1-5%×경과된 과세기간수) × 증감된 면세비율

(주*) 2002.1.1.이전 취득분은 체감률 10%를 적용한다.

● 기타 감가상각자산 = 가산 또는 공제세액 = 당해재화 매입세액 × (1-25%×경과된 과세기간수)×증감된 면세비율

<계산사례>

- 과세 면세 겸영도급현장 (계약서상 예정건축면적 중 면세건축면적 70% 과세건축면적 30%, 분양가액 중 토지가

액 비율 35%, 건물가액비율 65%)

① 철근구입 : 공급가액 5억원 (부가세별도)

  • ② 조적공사 하도급대금 (전문건설면허업체) : 공급가액 10억원 (부가세별도)

  • ③ 중기임차료 지급 : 공급가액 1억원 (부가세별도)

  • ④ 접대비 지출 : 1,200,000원 (전액 카드결제)

  • ⑤ 분양대행료 청구액 : 공급가액 1억원 (부가세별도)

  • ⑥ 법률고문료 청구액 : 공급가액 1,000만원 (부가세별도, 토지관련소송 700만원, 건물관련소송 300만원)

    (물음) 위 사례별로 불공제되는 매입세액을 구하라.


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( 및 배점기준 해설)

주1) 하도급대금업자 입장에서 조적공사가 겸영현장이므로 3억원은 세금계산서, 7억원은 계산서를 각각 작

성하여 원도급자인 시공사에 교부함. 따라서 하도급대급 중 세금계산서 수취분 3억원은 전액 공제되므

로공통매입세액은 없다 (당연히 7억원은 매입세액불공제 당함).

주2) 접대비는 그 자체가 매입세액불공제 대상이므로 공통매입세액은 없다.

주3) 분양대행료는 별도의 실지 귀속이 있다(분양대행료는 분양가액×xx%로 계약함). 따라서 토지분양가액

과 건물분양가액비율이 실지귀속비율이 됨. 따라서 면세비율인 토지분양가액 비율인 35%(3,500,000원)

가 불공제됨.

주4) 법률고문료 중 토지소송분은 전액 불공제하고, 건물소송분은 공통매입세액안분대상이 됨.


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< 및 배점기준 납부세액재계산 계산사례>

확정신고시 감가상각자산 명세는 아래와 같다. 2004년 2기 확정신고시까지는 적정하게 납부세액 재계산을 수행해 왔다.

(물음) 2005년 1기 확정신고시 유형자산 납부세액 재계산을 하라.


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< 및 배점기준 계산사례> 2005년 1기 예정신고시 납부세액을 구하라.

1) 현장과 본사 자료 (회사의 2005년1기 과세예정건축면적 74.16%, 면세예정건축면적 25.84%임)

2) 본사 매입세액내역


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< 및 배점기준 해설>

1) 현장과 본사 매입세액계산

2) 본사 매입세액내역


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● 겸영법인의 신설사업장의 감가상각자산에 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비

율에 의하여 계산함( 서삼 1703, 2004.8.20)과세사업과 면세사업을 겸영하는 법인사업자가 다른 장소에 과세사업과 면세사업을 겸영하기 위한 사업장을 신설하면서 이와 관련된 감가상각자산의 세금계산서를 기존의 사업장에서 교부받은 경우 당해 감가상각자산에 대하여 부가가치세법시행령 제61조, 제61조의2, 제63조 규정에 의한 매입세액의 안분계산, 공통매입세액의 정산, 납부세액 또는 환급세액의 재계산은 세금계산서를 교부받은 기존사업장에서 하는 것이나, 당해 감가상각자산을 실제 사용하는 신설사업장의 총공급가액에 대한 면세공급가액 또는 총사용면적에 대한 면세사업에 관련된 사용면적 비율에(실질과세원칙)의하여 계산하는 것입니다.


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건설업 지방세 실무 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비

- 취득세, 등록세를 중심으로


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대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비1 절 취득세

1. 본질

유통세 성격의 도세, 특별시세, 광역시세 / 보통세

2. 과세대상 (아래 열거된 자산의 취득_열거주의)

부동산, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회

원권(승마이용권포함).

▶ 토지 - 지적법에 의한 토지로 규정(지방법 104-3). 집단적으로 생육하고 있는 과수·임목·죽목은 별도의 과세대상

으로 보고, 그 이외의 수목이나 암석 등은 토지의 일부분으로 보아야 하며 이들의 가액을 별도로 분리하여 계산하

였더라도 모두 토지가액에 포함하여 취득세·등록세를 계산하여야 한다.

▶ 건축물 – 건축법 2조 1항 2호에 의한 것.

① 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이있는 것과 이에 부수되는 시설물

② 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장

③ 독립시설물(지령 75의2): 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크시설,

접안시설, 도관시설,급·배수시설, 에너지 공급시설 그밖에 이와 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로 대

통령령이 정하는 것 (열거주의).


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[ 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비건축물 사례]

1. 기계장치 설치 토목공사비 취득세 과세 여부(내무부 세정 13407-882 1996.7.26)

아스콘을 제조하는 기계장치인 고정식 아스콘 믹싱플랜트를 설치함에 있어 기계장치의 하중과 생산시 발생하는 진

동으로 인한 오류작동을 막기 위해 파일 항타 및 콘크리트 타설 등을 한 후 기계장치를 설치하여 동 기계장치의 보호

및 소음공해 방지를 위하여 H빔으로 기둥과 칼라쉬트로 시설물을 설치한 경우라면 순수 건축물 이외 파일 항타 및

콘크리트 타설 등의 비용은 기계장치 설치 부대비용으로 보아 취득세 과세대상에서 제외함이 타당함

2. 기계장치를 지지하는 철골구조물(내무부 도세 13421-835 1993.9.20)

지방세법시행령 제75조의2 제1호의 규정에 의한 건물은 주택 점포 사무실 공장 창고 수상건물 등 지붕과 벽 또는

기둥이 있는 것으로, 귀문의 경우 예열기 원료청정기 그 자체는 기계장치에 해당되어 취득세 과세대상이 아니나, 이

를 지지하는 철골구조물은 지붕과 기둥을 갖춘 건물에 해당되어 취득세 과세대상에 해당하는 것임.

3. 아파트 모델하우스에 대한 취득세(내무부 도세 13421-443 1993.6.2)

지방세법 제107조 제7호에 의거 공사현장사무소 등 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물을 취득하

는 경우 취득세가 비과세되는 것이므로, 모델하우스가 이에 해당되는 경우에는 취득세가 비과세되는 것임.


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4. 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비가스관이설이나 변경의 경우 취득세 과세여부(세정-2198. 2004.7.27)

가스관은 독립시설물로 이를 이전(이설)하는 경우는 건축범위에 포함하여 취득세 과세하지만, 건축물 이전으로 인

한 경우에는 취득세비과세 하되, 이전한 건축물 가액이 종전 건축물 가액을 초과하는 경우에는 과세함. 또한 하수관

거정비사업으로 기존 가스관 일부를 단순 변경하는 것은 종전 가액 초과하지 않는 한 비과세하나, 증설하는 경우 그

부분은 과세함.

<지침> 지방세 개수와 과세범위 (세정 13407-399, 2002.4.30)


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▶ 기계장비 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비: 건설공사용, 화물용역용, 광업용으로 사용하는 기계장비 및 시행규칙 별표5에 열거된 종류의 기계장비.

[기계장비 사례]

1. 건설기계와 생산시설범위 (세정 13407-555 2000.4.25)

공장 생산라인에 고정 부착되어 선박, 자동차 등의 제조과정에 활용되는 기계설비는 과세대상이 아니며, 공장 생산라

인에 고정 부착되지 않아 생산공정용이 아닌 경우에는 과세대상임.

3. 취득의 의의

(1) 의의

① 매매, 교환, 증여, 기부, 현물출자, 건축(신축, 증축, 개수), 공유수면 매립 및 간척에 의한 토지조성, 기타 이와 유사한

취득으로서 원시취득, 승계취득, 유상취득, 무상취득을 불문한 일체의 취득.

② 등기, 등록을 이행한 형식상 취득은 당연히 취득으로 인정되며, 사실상 취득한 때에는 등기, 등록, 신고 등 유무에

불구하고 취득으로인정.

③ 지입차량 및 건설기계 : 사실상 소유자(차주)의 취득만 인정.


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(2) 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비취득행위로 간주하는 것들 (간주취득)

① 토지의 지목변경 : 공부상 지목에 불구하고 사실상 지목이 변경되어 그 가액이 증가한 경우만 이에 해당.

② 선박, 차량, 기계장비의 종류변경 : 용도, 적재정량, 정원, 차체 등이 각각 변경되고 그 가액이 증가한 경우.

③ 개수 : 건축법시행령 제2조 1항 규정에 의한 대수선과 건축물에 부수되는 시설물 중 부수시설물 1종이상을 설치하

거나 수선하는 경우.

④ 과점주주 간주취득

● 의의 : 법인설립시 주식취득하는 경우를 제외하고, 과점주주가 된 경우 당해 법인의 취득세대상 자산을 취득한 것으로 봄 (일종의 2중과세)

● 과점주주 정의 : 주주 또는 유한책임사원 1인과 그와 친족 기타 특수관계자들의 소유주식 합계가 발행주식총수의 51%이상인자. 따라서 (특정주주+특수관계자)로 합하여 판단함.

● 과세대상 지분현황


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● 간주취득세 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비= 취득세과세대상자산 장부가액×과점주주 과세대상지분율×취득세율 (농특세 10%별도)

● 신고납부 : 과점주주가 된 날로 부터 30일이내 각 취득세대상자산소재 지방자치단체

- 토지, 건물 : 등기부상 소재지

- 차량 : 차량등록증상 주된 이용지

- 골프장회원권 : 골프장소재지

● 무신고시 :

- 취득세 무신고가산세(취득세산출세액의 20%) 취득세 납부불성실가산세(미납기간동안 1일 3/10,000)

- 농특세 무신고가산세(농특세산출세액의 10%)

● 사례 : 2006년도의 건산㈜의 대표이사 갑의 주식이동상황 및 장부가액현황임. 간주취득세를 계산하라.

단, 대표이사 갑과 주주A는 특수관계자이며, 주주B는 대표이사와 주주A와는 독립적인 제3자이다.


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● 해설 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비


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[ 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비토지 지목변경 사례]

1. 토지 지목변경에 대한 납세의무(대법 97누15807 1997.12.12)

택지조성사업을 실시하여 얻어진 나대지를 공개입찰의 방식으로 취득한 후 그 현상을 변경하지 아니한 채 보유하고

있다가 그 위에 2층 건물을 신축하기 위하여 지목변경을 신청하자 당일로 그 공부상의 지목이 종전의 공장용지에

서 "대"로 변경되었다면, 토지를 취득할 당시 그 상태가 사실상 대지였고 그에 관한 취득세를 납부한 이상 공부상의

지목이 그 후에 "대"로 변경되었다고 하더라도 그때를 기준으로 하여 다시 취득세를 부과할 것이 아님에도 불구하고,

위 공부상의 지목변경으로 인하여 토지가액의 증가분이 발생하였음을 전제로 다시 취득세 및 그에 부수한 농어촌특

별세를 부과한 과세처분은 위법하다.

2. 사실상의 지목변경 시점(대법 92누5270 1992.11.10)

당초 지목이 전 답 임야인 토지가 지목이 유원지인 골프장으로 변경되었다고 보기 위하여는 절토나 성토 등을 하여

코스조성공사를 하는 것만으로는 부족하고 골프장 개설에 따른 모든 공사가 일응 완공되어 전체적으로 골프장으로

서의 기능을 사실상 발휘할 수 있는 때, 즉 골프장 진입도로나 관리도로의 포장공사까지 마쳤을 때 비로소 유원지로

의 형질변경이 되었다고 봄이 상당하다.


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3. 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비기부채납을 조건으로 취득한 부동산의 지목변경(내무부 세정 13407-1764 1998.1.7)

토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가된 경우에는 지방세법 제105조 제5항의 규정에 의거 취득세의

납세의무가 있는 것이며, 당해 토지가 기부채납 토지인지의 여부와는 관계가 없으며, 법인의 경우 토지의 지목변경

에 따른 과세표준액은 지방세법 시행령 제73조 제8항에서 규정한 취득시기를 기준으로 하여 법인장부상 지목변경

에 소요된 비용이 되는 것이며, 구체적인 지목변경에 소요된 비용에 관하여는 과세관청에서 실사를 하여 판단할 사

항임.

[강사주]

지목변경의 경우 지목이 사실상 변경된 날에 이를 취득한 것으로 보아 납세의무가 성립하고, 기부채납을 조건으로

취득한 부동산에 대하여 취득세를 비과세하고 있으므로, 지목변경일이 기부채납 조건일 이후라면 비과세 되어야 할

것이 타당할 것이다.

4. 지방자치단체로부터 임대받은 국·공유지 지목변경(내무부 세정 13407-131 1996.2.3)

법인이 임차한 국 공유지에 공사비를 투입하여 체육용지인 골프장으로 지목변경을 한 후 그 비용을 건설가계정으로

회계처리하였다 하더라도 지목변경에 따른 취득세 납세의무자는 지방세법 제105조 제5항의 규정에 의하여 토지

소유자인 국가나 지방자치단체가 됨


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[ 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비개축 사례]

▶ 제3자가 설치한 건축물의 부대설비 등은 건축주가 취득한 것으로 간주함.

▶ 증축ㆍ개축ㆍ대수선 <건축법 시행령 제2조 제1항>

1."증축"이라 함은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적ㆍ연면적 또는 높이를 증가시키는 것을 말함.

2. "개축"이라 함은 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀 중 3이상이 포함되는 경우를 말한다)

를 철거하고 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

3. "대수선"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말함.

가. 내력벽의 벽면적을 30제곱미터 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

나. 기둥을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

다. 보를 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

라. 지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

마. 방화벽 또는 방화구역을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수선 또는 변경하는 것

바. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것

사. 미관지구 안에서 건축물의 외부형태 또는 담장을 변경하는 것


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대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비건축물의 부속물이나 부대설비에 대한 납세의무자

 건축물을 건축한 것에 있어서 당해 건축물 중 부속물(조작) 기타 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부

와 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 이외의 자가 가설한 경

우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 간주한다(지방법 105). 이 경우 시설물(종전의 특수부대설비)

을 별도로 설치하여 개수에 해당하는 경우에는 이 규정을 적용할 수 없다.

왜냐하면 법문이 "건축물을 건축한 것에 있어서"로 되어 있고, 지방세법 제104조 제9호에서 건축의 개념을 건축

법의 규정에 의한 건축으로 규정하였으며, 건축법상 건축이라 함은 신축·개축·증축·재축·이전을 말하므로 개수는

건축에 해당되지 아니하기 때문에 개수를 하면서 시설물을 설치한 것에 대하여는 이 규정을 적용할 수 없는 것이다.

▶허가받지 않은 개축과 대수선(내무부 세정 13407-1006, 1995.10.16)

지방세법 제104조 제11호 규정에 의하여 건축법에 의한 개축과 대수선은 취득세 과세대상이나, 건축법에 의한 허

가를 받았는지 여부에 불구하고 건축법에 의한 개축과 대수선 요건에 해당된다면 취득세 과세대상임.


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[ 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비차량변경 사례]

▶ 차량 종류변경시에도 이미 부과된 취득세에 대해 납부의무면제(세정 13407-714, 2001.6.26)

크레인이 장착된 차량을 교체하면서 헌차에 장착된 크레인을 새로 구입한 차량에 부착한 경우 새로 구입한 차량은 차

체변경에 의한 차량종류변경에는 해당되더라고 취득세 부과에 있어서 이미 과세한 헌차에 장착된 자기소유의 크레

인을 새로 구입한 차량에 이동장착한 것에 불과하므로 취득세 납세의무 없음.

4. 납세의무자

(1) 위 2번의 과세대상 자산을 취득한 자

▶ 운수업체, 건설기계업체, 명의등록차량 중 사실상 소유자가 입증되는 것은 사실상 소유자 (지입차주).

(2) 토지의 지목을 사실상 변경하거나 차량, 기계장비, 선박 종류를 변경하는 자

(3) 과점주주가 된자 (법인 설립시 최초 과점주주는 제외)

(4) 상속인

(5) 주택법상 주택조합, 도정법상 재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 부동산(부속토지, 부대복리시설포함)

은 조합원이 취득자임.


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[ 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비납세의무자 사례]

▶ 분양권 취득일과 취득세 납세의무 판단(세정 13407-545, 2002.6.11)

당해 공동주택의 사실상의 잔급지금일 이후에 매각하는 경우라면 취득세 납부의무가 있고, 사실상 잔금지급일 이전

에 분양권을 매각한 경우라면 취득세 납부의무가 없음.

▶ 자기소유 부동산 경락시 취득세 납세의무 판단(세정 13407-512, 2001.5.12)

자기소유의 부동산이 경매물건으로 제시되어 자기가 경락받아 취득한 경우라면 법 제104조 8호 취득에 해당되지 아

니하여 취득세 납세의무가 없음.

5. 취득시기

(1) 유상승계취득

① 사실상 잔금지급일(지법 제115조 5항)

② 계약서상 잔금지급일. 계약상 잔금지급일이 명시되지 않을 경우 계약일로 부터 30일이 경과되는 날. 다만 취득후

30일이내 계약이 해제될 경우 해제된 사실이 화해조서, 인낙조서, 공정증서, 검인계약 등에 의하여 입증되면 취득

한 것으로 보지 아니함.


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(2) 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비무상승계취득

계약일(상속개시일). 다만 권리이전이나 그 행사에 등기, 등록을 요하는 재산의 경우에는 등기, 등록을 하지

아니하고 30일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서, 인낙조서, 공정증서 등에 의해 입증되는 경우에는 취

득으로 보지 아니함.

(3) 등기를 하는 경우

취득일 전에 등기, 등록하는 경우에는 그 등기, 등록일

(4) 건축에 의한 취득

① 건축허가된 건축물 : 사용승인서 교부일. 다만 사용승인서 교부이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을

받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일

② 무허가건축물 : 사실상 사용일

③ 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도정법에 의한 정비사업으로 건축한 주택을 도시개발법상 환지처

분 또는 도정법 54조규정에 의한 소유권이전에 의해 취득시 환지처분공고일의 다음날 또는 소유권이전 고

시일 다음날, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일


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(5) 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비연부취득 : 사실상 연부금(계약보증금 포함)지급일

(6) 차량, 기계장비, 선박의 최초승계취득 : 그 제조, 조립, 건조 등이 완성되어 실수요자가 인도받거나 계약상

잔금을 지급하는 날

(7) 차량, 기계장비, 선박의 종류변경 취득 : 사실상 변경된 날, 다만 사실상 변경일이 불명확한 경우에는 공부

등에 의하여 입증되는 날

(8) 토지의 지목변경: 사실상 지목이 변경된 날. 다만 사실상 지목변경이 불명확한 경우에는 공부상 지목변경일

(9) 수입에 의한 취득

당해 물건을 우리나라에 인취하는 날(보세구역을 경유하는 것은 수입신고필증 교부일). 다만, 수입에 의한 차

량·기계장비·항공기 및 선박의 실수요자가 따로 있는 경우에는 실수요자가 인도받는 날 또는 계약상의 잔금을

지급하는 날 중 먼저 도래하는 날.

(10) 공유수면의 매립 또는 간척에 의한 원시취득

공사준공인가일을 취득일. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙이나 허가를 받은 경우에는 사용승낙일 또는

허가일.

(11) 주식 또는 지분의 취득 : 주주명부상 명의개서일(유권해석)


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6. 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비과세표준

(1) 원칙 : 취득시 신고가액. 다만 연부취득시에는 연부금 또는 사실상 지급액

(2) 예외 : 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때

에는 시가표준액.

(3) 사실상 취득가액의 적용 (증여, 기부, 기타 무상취득의 경우 제외)

① 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

② 외국으로부터의 수입에 의한 취득

③ 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

④ 공매방법에 의한 취득

⑤「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제

28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득.

[과세표준 사례]

▶ 지목변경의 과세표준 (세정 13407-1189, 2002.12.17)

공동주택 신축공사시 토지 지목변경을 수반하는 공동주택 단지내 조경공사비와 포장공사비는 토지의 지목변

경에 소요된 비용으로써 취득세 과세표준에 포함함.


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대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비부가가치세와 과세표준 범의(세정 13407-1157, 2000.10.2)

개정된 령(대통령령 제14753호, 1995.8.21) 제82조의 3 1항 규정에 의하여 1995.8.21이후 발생한 매입세액 불공

제 등 모든 부가가치세액은 취득세 과세표준에서 제외됨.

▶과세표준 범위 (세정 13407-1235, 2000.10.24)

시행령 제82조의 3 1항에서 취득세 과세표준은 취득시기를 기준으로 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나

지급할 일체의 비용으로 규정하고 있는 바, 건축공사가 종료된 이후에 발생할 비용을 미리 계상한 하자보수충당

금과 건축비용과 별개인 퇴직급여충당금은 취득세 과세표준에 포함되지 아니함.

7. 세율

(1)일반세율 : 취득가액의 2%

(2) 중과세율 : -별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박 : 일반세율의 5배 (10%)

- 대도시내 공장신증설, 본점사업용 부동산 : 일반세율의3배 (6%)

(3) 농어촌특별세 : 취득세율의 10% (자동차취득, 8년이상 자경농지 등의 취득은 면제)


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8. 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비비과세

(1) 국가 등에 대한 비과세

① 국가, 지자체 등이 취득하는 경우.

② 국가, 지자체, 지자체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 (SOC에 대한 민간투자법 제4조

2호 규정에 의한 방식(BTL)으로 귀속되는 경우를 포함)

(2) 용도구분에 의한 비과세

① 임시흥행장, 공사현장 사무소 등 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물의 취득. 다만 존속기간

이 1년을 초과하는 경우에는 취득세 과세함.

(3) 천재 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세

천재지변, 소실, 도괴 기타 불가항력으로 멸실 또는 파손된 건축물, 선박, 자동차, 기계장비를 복구하기 위하여 멸

실일 또는 파손일로 부터 2년이내 신축, 개수하거나 선박 건조, 수선 및 대체취득시에는 취득세 과세하지 않음. 단,

신규취득 건축물의 연면적이 종전 연면적을 초과하거나 새로 건조, 수선한 선박 톤수가 종전 톤수를 초과하는 경

우 및 신규취득 자동차, 기계장비 가액이 종전 취득가액을 초과시 그 초과부분에 대하여 각각 취득세 부과함.


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(4) 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세

① 토지수용 등에 대한 대체취득. 다만, 부재부동산 소유자의 취득이거나, 종전 부동산가액의 초과액이 있는 경우

제외.

② 환지 등에 의한 취득. 다만, 청산금을 부담하거나, 종전 부동산 가액을 초과하는 경우 제외(사업시행인가 이후

환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한함)

③ 상속으로 인한 취득 중 1가구 1주택 및 그 부속토지 또는 취득세와 등록세의 감면대상이 되는 농지의 취득 .

④ 법인의 합병 또는 공유권의 분할로 인한 취득. 다만, 법인의 합병으로 인하여 취득한 과세물건이 합병 후에 사치

성재산에 해당하게 되는 경우에는 과세.

⑤ 건축물의 이전으로 인한 취득. 다만, 이전한 건축물의 가액이 종전의 건축물의 가액을 초과하는 경우에 그 초과

하는 가액에 대하여는 과세.

⑥ 신탁으로 인한 신탁재산의 취득으로 다음에 해당하는 취득. 다만 주택법 제32조 규정에 의한 주택조합, 도정법

제16조의 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산의 취득은 제외.

- 위탁자로 부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 (수탁자경질로 신수탁자에게 신탁재산이전하는 경

우 포함)

- 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득


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[ 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비비과세 사례]

▶가설건축물의 취득시기와 비과세 (세정13407-337, 2002.4.6) (심사 2001-69참조)

임시용 건축물의 취득에 대하여는 취득세를 비과세하나 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 과세하

므로 당초 가설건축물의존속기간이 1년을 초과하는 것으로 신고하였으나 추후 존손기간을 1년미만으로 변경하

고 실제로도 1년미만 이내에 철거되었음이 입증되는 경우 취득세 비과세 함.

▶ 가설건축물 승계취득시 과세여부 (행자부 세정 13407-아993 1998.11.25)

존속기간이 1년을 초과하는 가설건축물을 승계취득하는 경우에는 취득세 과세대상물건을 취득한 것이므로 승계

취득한 자가 가설건축물을 취득한 후에 1년 미만으로 존치 하였더라도 그 존속기간에 관계없이 취득세 납세의무

가 있다.

.

▶ 기부채납 (대판 2003다43346, 2005.5.12)

국가 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산은 취득세의 과세

요건 중 과세물건에서 제외함으로써 납세의무가 성립되지 않는다. 이는 부동산의 최종 소유권이 국가나 지방자

치단체이기 때문에 비록 민간부문에서 부동산을 취득하였더라도 국가나 지방자치단체가 취득한 것으로 보아 취

득세를부과하지 않는 것이다.


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그러나 부동산을 대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비취득한 이후에 당해 부동산을 국가나 지방자치단체에 기부채납하기로 국가 등과 계약 등을 하였

다면 이는 비과세대상이 아니다. 즉, 부동산을 취득하는 목적이 "국가 등에 귀속 또는 기부채납"을 전제로 하는 것

이므로 취득시점에는 기부채납이나 귀속을 목적으로 하지 않았으나, 취득 이후에 기부채납을 하는 경우에는 비과

세대상이 될 수 없는 것이다. 왜냐하면 취득시점에 이미 유효하게 납세의무가 성립되었고, 그 이후의 기부채납 의

사는 이미 성립된 납세의무에 영향을 줄 수 없기 때문이다.


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대한 매입세액의 안분계산등은 기존사업장에서 사용면적 비2 절 등록세

1. 본질

재산권이나 기타 권리 취득, 이전, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기, 등록(등재)할 때 과세하는 유통세 성격

의 도세, 특별시세, 광역시세 / 보통세

2. 과세대상 (아래 열거된 자산의 취득_열거주의)

재산권의 등기, 등록과 권리의 취득, 이전, 변경, 소멸 등 이동사항을 공부에 등기, 등록, 등재하는 행위. 외형적,

형식적 행위만으로 충분.

3. 납세의무자

- 명의자 과세원칙

등록세의 납세의무자는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록(등

재를 포함한다)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자이다(지방법 124).

그리고 등록세는 실질과세원칙의 예외로서 명의자과세원칙이 적용된다. 따라서 등기 또는 등록의 원인행위가


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무효 또는 취소되어 그 등기 또는 등록이 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

으며, 그 등기 또는 등록을 받은 자는 등록세를 납부하여야 한다(대법 82누509 1983.2.22).

그러나 예외적으로 아파트 등과 같은 집합건물의 등기부에 설정되는 대지권의 경우에는 그 실질이 이전에 해당

하므로 비록 대지권변경등기를 하더라도 이전등기로 보도록 하는 등 일부 실질과세원칙에 의하여 과세를 하고

있다(대판 94누 11019, 1995.6.16).

▶ 외형상 권리자를 말하며 실질적인 권리자가 아님.

-등기권리자 : 등기를 함으로써 등기부상 권리를 취득하거나 그 권리가 증대되는 자.

-등기의무자 : 등기를 함으로써 등기부상 권리를 상실하거나 그 권리가 감축되는 자.

4. 과세표준

(1) 부동산, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계 : 등록당시 가액.

(2) 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액. (취득세 참고)


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5. 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않세율

(1) 부동산등기세율 (세정-35, 2005.1.4) (*) 부동산가액이란 위 4 . 과세표준(1) (2)를 말함.


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▶ 등록세율 적용요령 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않(세정-35, 2005.1.4) – 부동산소유권이전등기 등록세율 적용

(주*) 주택의 범위 : 단독주택, 공동주택 (아파트, 다세대, 연립주택 등)

(주**) 등록세 감면분(25%)에 대하여 20%를 농어촌특별세를 적용함.

6. 신고납부

(1) 등기, 등록하고자 하는 자는 등기, 등록신청서를 등기소 또는 등록관청에 접수하는 날 까지 산출세액을 신고하고

납부하여야 함. 단, 납부한 경우에는 신고한 것을 갈음하여 신고불성실가산세를 부과하지 않음.

(2) 등록세 과세물건을 등기, 등록한 후에 중과세대상이 된 때에는 시행령 제104조의 2에서 정하는 날 부터 30일이내

추가납부세액을 신고, 납부함.

(3) 등록세 비과세, 과세면제, 경감받은 후에 당해 과세물건이 과세대상 또는 추징대상이 된 경우에는 그 사유발생일

로 부터 30일이내 추가납부세액을 신고, 납부함.


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7. 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않납세지

(1) 부동산등기 : 부동산소재지

(2) 자동차등록 : 자동차관리법상 등록지

(3) 건설기계등록: 건설기계관리법에 의한 등록지

(4) 법인등기 : 등기에 관련된 본점, 지점, 주사무소, 분사무소 소재지

(5) 기타 : 등기 또는 등록관청 소재지

8. 부족세액 추징 및 가산세

무신고, 과소납부시 당해 산출세액의 20%를 가산한 금액을 보통징수방법으로 징수.

9. 비과세

(1) 국가 등에 대한 비과세

① 국가, 지자체 등이 취득하는 경우.

② 국가, 지자체, 지자체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 (SOC에 대한 민간투자법 제

4조 2호 규정에 의한 방식 (BTL)으로 귀속되는 경우를 포함)


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(2) 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않천재 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세

천재지변, 소실, 도괴 기타 불가항력으로 멸실 또는 파손된 건축물, 선박, 자동차, 기계장비를 복구

시 등록세 비과세.

(3) 토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세

(4) 신탁으로 인한 신탁재산의 등록

(5) 용도구분에 의한 비과세.


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도시 및 주거환경정비법 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

  • 재개발/재건축 정비사업


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말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않1 절 도시및주거환경정비법의 개관

1. 제정배경

● 법령의 변천

재개발(무허가건물) :도시재개발법

통합

도시및주거환경정비법

재건축(허가건물) : 주택건설촉진법

도시및주거환경정비법

분화

주택건설촉진법

주택법


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● 목적 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후, 불량건축물

을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의

질을 높이는데 이바지 함.

● 행정력 (공법적 수단)의 도입

1) 정비구역의 지정

2) 조합설립의 인가

3) 사업시행의 인가

4) 비용부과처분

5) 관리처분계획의 인가

6) 이전고시 (분양처분)

7) 청산금부과처분 등

과거 : 민사소송

현행 : 행정법상 취소소송


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  • ● 법체계상 지위 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

  • 국토계획및이용에관한법률

  • 도시계획관리 용도지역,지구

  • (시,군) 도시계획사업 도시계획시설사업의 시행 공용수용

  • 도시재개발법

  • 도시개발사업의 시행 공용수용

  • 공용환지

  • 도시및주거환경정비법

  • 정비사업의 시행 공용환권

  • 공용환지

  • 공용수용

  • 정비사업은 도시관리계획에 의한 도시계획사업의 하나로서 도정법에 의하여 정비구역을 지정하고 이 법에 의한 집행절차와 방법에 따라 사업을 시행함.


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● 정비사업 종류별 구분 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않


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● 주요내용 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

정비구역의 지정

정비사업 시행자 주거환경개선 시장,군수 , 주공 등

- 주거환경개선 주택재개발 조합, 공동

- 주택재개발 주택재건축 조합, 공동

- 주택재건축 도시환경정비 조합, 토지 등 소유자, 공동

- 도시환경정비

시행계획 작성 시행자

인가 시,군,구청장

사업시행방법 환권방식 분양신청, 관리처분계획인가(시장,군수)

(사용,수익권의 정지), 공사완료, 분양처분

환지방식 종전토지에 갈음하여 새로운 토지 지급행위

수용방식 (형성적 행정행위)


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말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않‘환지처분’의 근거법령 주요내용

1) 도시개발법 제39조 (환지처분)

2) 도시및주거환경정비법 제55조 ②(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)

제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제39

조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물

은 도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다

● ‘환지처분’의 세법상 적용

1) 양도소득세 과세제외 근거 (소법 §88②)

조합원이 조합에 현물출자시 양도세 과세제외. 단 자기지분초과시 청산금부분은 과세

2) 취득세, 등록세의 감면근거 (지법 §109 ③)

환지계획에 따른 취득세, 등록세 면제. 단 자기지분초과 청산금부분은 과세


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● 정비사업의 절차 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

안전진단

(재건축사업)

기본계획

구역지정

(정비계획수립)

추진위원회

조합설립

사업시행인가

관리처분계획

시공사선정

(재개발사업)

시공사선정

(재건축사업)

착공 및 분양

준공

청산


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● 정비사업의 절차 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

기본계획

인구 50만 이상인 시

구역지정

(정비계획수립)

(6개월~1년) 300세대 또는 1만㎡ 이상인 경우

추진위원회

(6개월) 주민과반수 동의

안전진단

(6개월) 안전진단기준 강화

조합설립인가

(6개월) 주민 4/5 동의

사업시행 및 관리

처분계획 인가

(1년) 관리처분계획 법제화,

이주시점을 관리처분 계획이후 로 명시

이주, 착공,

분양, 준공, 청산

(3년)


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  • 2. 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않정비사업의 방식 (조합설립 동의방법)

  • 추진위원회가 조합설립인가 신청시 주택재개발,도시환경정비사업과 재건축사업 모두 토지 등 소유자의

  • 동의를 얻어야 함. 동의내역은 아래와 같음 (도정법 시행령 §26 ①).

  • ① 건설되는 건축물의 설계 개요

  • ② 건축물의 철거 및 건축물 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액

  • ③ 공사에 필요한 비용 분담에 관한 사항 (무상지분율 or 추가부담금 or 비례율)

  • ④ 사업완료 후 구분소유권의 귀속에 관한 사항

  • ⑤ 조합정관

  • 1) 지분제방식 (일반적으로 재건축사업에 적용)

  • ① 의의

  • 기존 조합이 보유하고 있는 세대당 주택면적에 재건축 등 정비사업 시행 후 증가되는 세대당 건축연면 적에 비례 하여 시공사와 조합간에 일정면적을 세대당 무상으로 시공사가 조합에 주택을 신축제공하고, 조합에 제공하고 남은 세대당 건축면적을 일반분양하여 그 분양수입금으로 시공사의 공사비에 충당하는 사업방식. 지분제방식을 취하더라도 계약형태는 도급계약을의 형식을 취하고 있음. 서울 강남,서초 등의 저층아파트(10층이하)의 경우 통상 무상지분율이 150%~170%, 중층아파트(10층~12층) 의 경우 110%~140%로 낮아짐.


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② 무상지분율 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

개발이익을 평당분양가로 나누어 환산된 무상지분면적 또는 개발이익평수를 다시 총대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치. 조합원이 무상으로 입주할 수 있는 평형을 자신이 가지고 있는 대지지분으로 나누게 되면 무상지분율이 계산됨. 또한 이를 추가부담금과 관련하여 표현하면 조합원이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금없이 입주할 수 있는 평형이 계산됨.

총분양수입)

-

총지출(공사비)

=

개발이익(순이익)

개발이익평수

(총무상지분면적)

개발이익

÷

평당 분양가

=

개발이익평수

기존 대지면적

=

무상지분율

÷

무상지분율

×

조합원 보유면적

=

무상지분면적

추가부담면적

×

평당분양가

=

추가부담금


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● 무상지분율 계산사례 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않(혼합지분제를 가정)

① 개발이익 = 26,395,038,000 - 18,500,000,000원 = 7,895,038,000원

② 개발이익평수 (총무상지분평수) = 7,895,038,000원(개발이익) ÷ 3,040,903원(평당분양가) = 2,596평

③ 무상지분율 = 2,596평(개발이익평수) ÷ 2,000평(기존총보유평수) = 1.298 (129.8%)

④ 무상지분면적(무상지원평수) = 1.298(무상지분율)×20평(조합원세대별보유평수) = 25.96평

⑤ 세대별 개발이익(무상지원이익) = 25.96평(무상지분면적)×3,040,903원(평당분양가) = 78,941,841원

⑥ 조합원부담금 = 분양가(34평형) – 세대별 개발이익(무상지원이익) = 90,720,000원 – 78,941,841원= 11,779,000원

(혼합지분제를 가정할 경우이며, 초과평수배정을 원할 경우 조합원부담금을 납부액을 산정해본 것임)


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  • 2) 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않도급제방식 (일반적으로 재개발사업에 적용됨)

  • ① 의의

  • 조합이 건설 시공사를 선정하고, 건축평당단가에 의하여 건축비를 지급하고 단순히 건설용역을 제공받는 계약형태. 도급제라 하더라도 시공사는 사업시행에 필요한 자금(이주비 포함)을 지원하는 것으로 계약하는 것이 일반적인 형태임.

  • ② 비례율(개발이익율)

  • 사업지구내 기존 건물, 토지를 감정평가한 평가금액과 조합원이 조합에 출자제공한 재산가액의 비율을 의미함. 이 비율에 조합원 개인 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원 최종권리가액이 되며, 보통 80%~100%가 됨. 100%를 초과하면 권리가액 인정비율이 높아지게 되므로 조합원이 조합으로 부터 청산금을 수령할 가능성이 높으며(실제 수령받을 수 있을지 여부는 분양가와 비교해봐야 알 수 있음) 사업이익이 발생하므로 법인세를 납부한 후 잔액을 배당형식으로 조합원에게 지급함. 100%에 미달하는 경우에는 권리가액이 낮게 책정되므로 청산금(조합원부담금)을 조합에 납부할 가능성이 매우 높음을 의미함.

  • ③ 비례율이 올라가는 경우는 용적률이 높게 허용되거나, 세입자가 적거나, 국공유지 비율이 적고 사유지 비율이 높은 경우(국공유지 비율이 15%이상이면 비례율이 100%를 넘기기 힘듬), 정비기반시설이나 교통여건이 등이 양호한 경우, 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 저렴한 평지 등임. 하지만 실제로 비례율이 100%를 초과하는 경우는 거의 발생하지 않음.


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( 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않구역 내 사업완료 후 대지, 건축물 총 추산액 – 총사업비)

구역 내 종전토지, 건축물 총평가액

=

비례율(개발이익율)

지분평가액(대지평가액+건물평가액)+국공유지균등배분액

=

재산평가액(감정평가액)

재산평가액 (감정평가액) × 비례율

=

권리가액

조합원 분양가 - 권리가액

=

조합원부담금 (청산금)

조합원부담금 (청산금) + 점유 국공유지불하대금

=

실제 총부담금


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  • ● 조합원 청산금 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않(부담금) 계산사례 (도급제방식)

  • ① 평형별 분양가격

  • ② 비례율 = (구역내 사업종료후 대지, 건축물 총추산액 – 총사업비) ÷ 구역내 종전 토지, 건물 총가액

  • = (159,112,501,000 – 126,121,012,540) ÷ 41,188,129,525 = 80%

  • ③ 조합원별 청산금 계산내역 (홍길동, 성춘향 모두 43평형을 신청함)

  • (*주) 조합원이 청산금을 수령받은 경우에는 양도소득세 납부의무가 존재함.


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④ 재개발 조합의 회계처리 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않

(주1) 현물출자가액을 관리처분계획서상의 비례율 적용 전 출자물 평가액 435,509,899원로 볼 것인가, 비례율 적용 후 가액 348,407,919원으로 볼 것인가에 대한 도정법상 명확한 규정은 없다. 그러나 상법 §299를 보면 현물출자가액은 출자당시 시가를 적용하고 있으므로, 출자물 평가액을 적용함이 합리적이라고 판단된다.

(주2) 대지평가계정은 임시계정으로서 추후 건설용지 계정으로 대체된 후 진행률에 따라 매출원가에 가산됨.

(주3) 청산미수금과 청산미지급금은 총계주의에 따라 서로 상계할 수 없다.


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● 도급제와 지분제의 비교 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않


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  • 3. 말소되었다 하더라도 당초에 성립된 등록세의 납세의무는 소멸되지 않관리처분계획

  • 1) 의의

  • 정비사업 시행구역내 토지, 건물 및 기타권리(지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등)의 소유자가 가지는 종전의 권리를 사업시행 후 조성되는 토지 및 건축물에 대한 권리로 일정기준아래 변환시켜(관리) 배분(처분)하는 일련의 계획, 즉 사업완료 후 이전고사(분양처분)의 내용을 미리 정하는 계획을 말함.

  • 2) 지자체(시장, 군수) 인가사항 (인가내역은 아래와 같음) _ 총회의결거친 후 인가 신청함(변경, 중지, 폐지 포함). * 조합원총회 의결없는 관리처분계획은 무효임.

  • 분양설계 : 분양자별로 분양예정위치 및 적정분양가격을 정하는 것.

  • 분양대상자의 주소 및 성명

  • 분양대상자별 분양예정지인 대지 또는 건축물 추산액 : 법령, 정관규정에 의한 분양자 별 배정 평형별 분양가임.

  • 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 : 종전토지건물

  • 의 총가액을 ‘종전가액’이라 하며, 종전가액은 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 감정평가업자 2인이상

  • 이 평가한 금액을 산술평균하여 산정함.

  • 정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

  • 분양대상자의 종전토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세


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  • 분양신청을 하지 아니하여 현금으로 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지, 건물, 기타권리 명세와 청산방법

  • 정비사업시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도폐지되는 정비기반시설 : 구역지정 및 사업시행인가시 확정된 공공시설의 명세를 기재함.

  • 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 보류지로 정할 수 있다는 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법 : 관리처분계획범위내에서 조합정관으로 규정함. 차후 도급공사비 등에 충당하거나 추가일반분양할 수 있음.

  • 비용 부담비율에 의한 대지 및 건축물 분양계획과 그 비용부담의 한도, 방법, 시기 : 이 경우 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 정관 등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존 토지 또는 건축물가격 비율에 따라 부담할수 있는 비용의 50%를 기준으로 정함.

  • 3) 관리처분계획의 수립절차

  • ① 공람 : 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류 사본을 30일이상 토지등 소유자에게 공람하

  • 게 하고 의견을 들어야 한다.

  • ② 인가신청 : 시행자는 관리처분계획을 작성하여 시장, 군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 한다.

  • ③ 인가여부통보 : 시장, 군수 또는 구청장은 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날로부터 30일이내

  • 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.

  • ④ 공보에 고시 : 시장, 군수 또는 구청장은 위 ③에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체

  • 의 공보에 고시하여야 한다.


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  • ⑤ 인가내용의 통지 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지: 사업시행자는 위 ④에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 분양신청을 한 자에게 관리처분계획의 인가내용을 통지하여야 한다.

  • 4. 회계감사

  • 1) 감사대상 시기

  • 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자는 아래에 해당하는 시기에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 시장·군수에게 보고하고 이를 당해 조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 함.

  • 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내

  • 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내

  • 준공인가의 신청일부터 7일 이내

  • 2) 감사대상 기준금액

  • 비용의 납부 및 지출내역에 대하여 조합원(조합이 구성되지 아니한 경우에는 토지등소유자를 말한다)의 80% 이상의 동의를 얻지 아니한 경우에는위에 해당하는 시기에 회계감사를 받아야 함.

  • 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액이 3억5천만원 이상인 경우

  • 사업시행인가고시일전까지 납부 또는 지출된 금액이 7억원 이상인 경우

  • 준공인가신청일까지 납부 또는 지출된 금액이 14억원 이상인 경우


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청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지2 절 주요 내용

1. 재개발조합과 재건축조합의 비교

● 재개발정비사업조합

1) 법적근거

종전 : 도시재개발법 (2003. 6.30까지 적용)

개정 : 도시및주거환경정비법 (2003. 7.1부터 적용)

2) 대상요건

① 토지

정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다 할수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역.

② 건축물

건축물이 노후, 불량하여 그 기능을 다 할수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역.


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③ 주거환경 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지

철거민이 50세대 이상규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하

여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역.

④ 정비기반시설

정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

⑤ 기타

3) 사업주체 (도정법 §8 ①)

① 토지소유자인 조합

② 조합원 ½(과반수)동의를 얻은 공동사업시행자 (조합+{시장/군수/주택공사 등/건설업자/주택법상 등록업자})

4) 업무보조자 : 시공사

5) 사업성 검토조건

① 시공회사 : 도급단가에 의한 이윤검토

② 조합원   : 조합원 종전 토지, 건물에 대한 권리평가

(*주)출자지분을 초과하는 청산금은 청산법인세 납부 후 잔여이익배당 (청산금)은 배당소득으로 소득세를 납부하여야

함. 조합원이 출자한 재개발지구나 편입된 토지 및 건물은 출자금으로 주택을 교부받는 금액을 초과하는 청산금

(토지, 건물)은 양도소득세 과세대상임.

6)토지수용권 있음 : 대집행 - 강제철거

7) 매도청구권 : 토지수용권이 있으므로 매도청구권은 필요하지 않음. 따라서 없음.


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8) 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지재개발사업계획의 절차

① 정비구역지정과 정비계획

② 사업시행계획

③ 관리처분계획

④ 해산 및 청산

(*주) 추진위원회

● 법적성격 : 사실상 단체로서의 조직과 실체를 가진 비법인사단(대법원판례 1994.6.28 선고92다36052)

● 재산소유 : 비법인사단의 재산은 ‘총유’임.

(참고) 공동소유의 형태 - 공유, 총유, 합유

㉠ 공유 - 소유의 형태가 매우 독립적이어서 지분처분이 자유스럽고 각각의 지분이 보장됨. 분할청구도 언제든지 가능하고 소유

에 참가한 지분권자라면 누구든지 그 분할을 청구할 수 있음. 그러나 이 경우 전원의 동의가 필요하고,사용 및 수익은 공유물

전부에 대하여 지분의 비율로 처리하게 됨.

㉡ 총유 -공유와 매우 상반되는 개념. 즉 개인지분도 인정되지 않을 뿐더러 분할이나 처분권한도 각 소유자에게 주어지지 않음.

기타 사용,수익에 관한 사항은 정관이나 기타의 규약에 따라야 하며, 대부분 총유물의 관리는 사원총회의 결의를 거쳐 이루어

짐.

㉢ 합유- 공유와 총유의 중간형태로서 개인지분은 인정되지만 자유스럽게 처분하거나 분할하지는 못하는 형태.지분을 처분할려

면 소유자 전원의 동의가 있어야 하며 합유물의 관리나 사용,수익 또는 내용변경시에는 규약에 따르든지 소유자 전원이 동의하

에 이루어 짐.


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9) 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지재개발사업의 제세총괄표

1) 농어촌특별세 10%별도 (단, 국민주택규모이하는 면제) 2) 지방교육세 20%별도


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(주1) 도시개발법상 도시개발사업과 도정법에 의한 재개발조합, 도시환경정비사업이 취득하는 체비지와 보류지(아파트, 상가, 토지 등 일체)에 대하여 취득세, 등록세를 면제함 (지방세법 §109 ③, §127의2).

(주2)도정법에 의한 재개발조합은 재개발 대지조성을 위하여 취득하는 주거용 부동산에 대하여 취득세, 등록세를 면제함. (서울특별시세감면조례 §16)

(주3) 조합원분양분은 조합원으로 직접보존 등기하며, 일반분양분은 조합이 먼저 보존등기함.

분양목적으로 취득한 부동산

사업시행단계에서

대지조성용으로

취득한 부동산

완공

조합원분양분

일반분양분

취득세, 등록세 ×

취득세,등록세 ×

(조합원이 각자 부담)

취득세,등록세 O


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  • 최초조합원 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지/ 승계조합원 취득세, 등록세

(주1) 최초 조합원이 85㎡이하의 주거용 부동산을 취득할 경우 취득세, 등록세를 면제함 (시세감면조례 §16)

(주2) 최초조합원이 관리처분계획상 종전부동산을 초과하여 청산금 부담 시 청산금 상당 부동산에 대하여 취득세, 등록

세를 부과함 (지방세법 §109 ③)

  • 일반분양자 취득세, 등록세


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● 재건축정비사업조합 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지

1) 법적근거

① 종전 : 주택건설촉진법 (2003. 6.30까지 적용)

② 개정 : 도시및주거환경정비법 (2003. 7.1부터 적용)

2) 주요내용

① 정비구역지정 (선계획 후개발) 재건축정비구역으로 지정된 지역에는 다른 건물을 건축할 수 없다(건축제한).

[취지] 재건축을 고의로 방해하는 행위를 방지(도정법 §5).

② 사업시행인가 후 시공사 선정 (공개입찰방식)주1)(도정법 §11).

③ 재건축 안전진단관련 시,도지사의 평가 후 안전진단 통과여부 결정(도정법 §12)

④ 추진위원회 구성, 기능, 조직, 운영, 설립인가 (도정법 §13~15)

⑤ 정비관리사업자의 신설 조합으로부터 위임을 받아, 사업행정을 대행하는 자를 선정(도정법 §71).

④ 법인설립 의무화 장부조직의 구비, 원천세, 법인세신고이행 (도정법 §18)

주1) 사업시행 전 재건축조합에 금품을 제공할 경우 형사처벌한다.

⑵ 자산평가에 대한 기준을 마련

① 관리처분계획서에 의한 자산평가시 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가를 실시할 수 있다. 이

로 인하여 토지취득가액은 상승하므로 과세소득은 감소하게 된다.


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청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지지방세 비과세의 법적근거를 마련 (환지방식에 의한 사업으로 취득하는 부동산은 취득세, 등록세 면제됨)

<참고>

2001년부터는 지방세법 제109조 제3항을 개정하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산 소유자(상속인을 포함한)도

시개발법에 의한 도시개발사업과 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 인하여 환지계획 및 토지상환채

권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(환지계획 등에 의한 취득부동산)

에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하지 아니하도록 함. 부동산의 소유자라 함은 원시조합원은 물론 승계조합

원, 재승계조합원, 이들로부터 재산을 상속받은 자가 모두 포함된다.

① 원조합원 : 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시및주거환경정비법등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여만 과세함. 이 경우 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택은 지방자치단체의 감면조례에 의하여 청산금 부분까지 면제.

② 매매·증여·상속·국공유지불하 등으로 사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자 :

환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액 에상당하는 부동산에 대하여 과세함. 이 경우 초과액은 취득 부동산의 과세표준액(사실상 취득가액이 입증되는 경우에는 사실상의 취득가액을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준액(승계취득할 당시의 취득세 과세표준액을 말한다)을 공제한 금액으로 계산함(지방령 79의3 ).


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(* 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지주) 토지와 건물을 구분하고 있지 아니하므로 종전의 부동산이 토지나 건물만 취득하였어도 해당되고, 국공유

지를 불하받거나 원조합원으로부터 취득하거나 모두 환지 이전에 취득한 것이라면 모두 해당된다.

3) 사업주체

① 토지소유자인 조합

② 조합원 ½(과반수)동의를 얻은 공동사업시행자 (조합+{시장/군수/주택공사 등) (도정법 §8 ③)

4) 업무보조자 : 시공사

5) 사업성 검토조건

① 시공회사 : 분양수입(일반분양수입 및 조합원 초과지분 분양수입) 및 사업경비를 공제한 사업이익 검토.

② 조합원   : 조합원 종전 토지, 건물에 대한 권리평가

6) 토지수용권 없음 :

7) 매도청구권 부여됨

8) 세법의 적용 : 국세기본법에서는 법인격없는 단체로 보며, 조합원 분양사업은 건축규모에 관계없이 비영리사

업으로 법인세, 부가가치세 모두 비과세 대상이며 일반분양분은 수익사업으로 법인세과세, 국민주택초과분

은 부가가치세 과세가 됨. 업종은 건설업이며 종목은 주택신축판매업 (일반분양아파트/상가부분)이 됨.


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● 재건축정비사업의 흐름 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지: 지분제방식

① 기존건축물                                  ② 재건축공사 건축물

<건축개요>                            <재건축후 건물개요>

- 20평                                - 25평 : 120세대

- 건축연면적 5,000평                 - 32평 : 350세대

- 용적률 100%                     - 건축연면적 : 14,200평

- 용적률 284% (기존건축물보다 2.84배증가)


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③ 사업배분 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지

• 조합공급분 

※ 시가는 집합건물법 §48 ④ 준용( 구분소유권 및 대지사용권의 시가 매도청구)만 규정할 뿐 구체적 가액을 정

하지 않았음. 따라서 당사자 합의(교환가격 등)에 의함.

※ 조합원이 25평에서 32평으로 7평 추가시  조합원부담금이 발생하고, 이 부담금으로 건설회사는 건축비

에 충당함. (혼합지분제)

• 일반분양분


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9) 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지재건축정비사업의 제세총괄표

*1) 2003. 6.30 이전 설립된 조합은 구 소득세법을 적용(개인사업자)하므로 소득세납세 의무가 존재하는 것이다.

*2) 과세소득을 공동사업자들간에 안분하므로 누진세율 적용구간을 낮출 수 있으므로, 조세부담측면에서 유리하다.


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  • 분양수입 법인세 과세 (과세 O)

  • 부가가치세 과세제외(과세×)

  • 취득세, 등록세 과세제외 (과세×)

조합원 지분

초과분

조합원지분

(*주)

재건축조합이 취득한 취득세, 등록세는

당해 조합원이 취득한 것으로 보므로

조합이 취득세, 등록세 부담하지 않음

  • 분양수입 법인세 비과세 (과세 ×)

  • 부가가치세 과세제외 (과세 ×)

  • 취득세, 등록세 과세제외 (과세×)


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● 재건축사업 취득세 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지, 등록세 요약

재건축조합

재건축조합원

일반분양자

(*주) 재건축조합이 취득하는 부동산은 조합의 구성원(조합원)이 취득하는 것으로 보므로, 조합이 납부할 취득세,등록세는 없다(지방세법 §105 ⑩).


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● 재건축조합의 총수입금액 계산 청산하여야 하는 토지 등 소유자별 기존 토지(제도 46011-10570, 2001.4.13)

재건축조합의 총수입금액계산사 조합원이 자기지분상당 아파트를 분양받으면서 납부한 추가부담금은 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분초과분에 대하여 조합원으로 부터 별도로 받는 금액은 총수입금액에 산입함.

● 국민주택규모 초과 조합주택건설용역의 부가가치세 부담(대법원 2000다21079, 2002.6.28)

재건축조합이 조합주택을 조합원에게 분양할 경우 주택규모와 관계없이 부가가치세과세대상이 되는 재화의 공급으로 보지아니한다. (필자 주) 따라서 조합원이 부담하는 국민주택규모이상 아파트 매입세액부담액도 불공제 되는 것임.


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● 재건축조합과 시공사의 공사대금 관련 세금계산서 교부문제

  • ①+② = 전체공급면적 (조합원분양은 정해진 관리처분에 따를 경우에는 (국민주택초과불문, 상가 모두)부가세 및 법인세를 면제함. 단 관리처분에 의하지 않은 조합원분양은 일반분양(임의분양)으로 보아 부가세 및 법인세를 과세함).

  • 조합원 유상공급이란 혼합지분제 방식의 조합원 추가부담금(청산금납부)상황을 의미하는 것임.



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* 세금계산서 교부문제1) 2008. 12.31까지 비영리법인으로 간주(조특법 제104조의7).

*2) 환지처분됨으로써 양도소득세 비과세


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● 재개발 부담금 세금계산서 교부문제(개발이익환수에관한법률)

1) 재개발사업 개발이익을 환수를 통한 토지가격 안정화를 위해 ‘개발이익환수에관한법률’을 시행함.

2) 개발이익 = 종료시점지가(부과종료시점의 부과대상토지가액) –개시시점 지가(부과개시시점 부과대상토가액)– 정상지가상승분 - 개발비용 등

3) 개발부담금 = 개발이×25%(20%:국토의계획및이용에관한법률 §38개발시행 토지소유자)

4) 개시시점 : 법에서 열거한 개발사업의 인가받은 날

4) 개시시점 지가 : 개시시점의 공시지가+공시지가기준일~부과개시시점의 정상지가상승분

5) 종료시점 : 법에서 열거한 개발사업의 준공검사일 또는 사용승인일

6) 종료시점 지가 : 종료시점의 부과대상 토지와 상황이 가장 유사한 토지의 공시지가를 기준으로 ‘부동산가격공시및감정평가에관한법률 §9 ②’에 의한 산정가격+ 당해연도 1.1~부과종료시점 정상지가상승분

7) 개시, 종료시점에 공시지가 없는 경우 : 부동산가격공시및감정평가에관한법률의 2이상 감정평가법인 산술평균.

8) 개발비용 = 공사+ 설계감리비+부대비용+기타경비+제세공과금+ 기부채납액+개발사업 착수전 토지개량을 위하여 지출한 개량비(자본적지출)+당해 토지개량비


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9) 세금계산서 교부문제납부의무자 : 택지개발사업/공업단지조성사업/도시환경정비사업(공장건설제외)/관광단지조성사업/유통단지조성사업의 시행자(조합). 조합이 해산되거나 조합 재산으로도 납부할 부담금 등에 충당하여도 부족한 경우는 종료시점 주택조합/주택재개발정비사업조합/도시개발법상 조합의 조합원이 의무를 진다.

10)개발이익부담금 결정, 부과 : 건교부장관은 부과종료시점부터 3월이내 납부의무자에게 고지, 부과하며, 부과일로 부터 6월이내 납부하여야 함.


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● 재건축부담금 세금계산서 교부문제(재건축초과이익환수에관한법률)

1) 재건축사업 개발이익을 환수를 통한 주택가격 안정화를 위해 2006.9.24(제정일 5.24)부터 ‘재건축초과익환수에관한법률’을 시행함.

2) 재건축초과이익 = 도정법상 재건축사업(조합 or 조합원) 종료시점주택가액 –개시시점 주택가액–부담금 부과대상주택의 정상주택가격상승분 - 개발비용 등

3) 개시시점 : 추진위원회승인일

4) 개시시점 주택가액 : 개시시점의 ‘부동산가격공시및감정평가에관한법률’에 따라 공시된 주택공시가격(공시가 없는 경우는 건교부장관이 산정한 가격)

5) 종료시점 : 재건축사업 준공인가일 또는 사용개시일

6) 종료시점 주택가액 : 종료시점의 건교부장관이’ 부동산가격조사전문기관’에 의뢰하여 조사, 산정하고 이를 ‘부동산가격공시및감정평가에관한법률’에 의한 ‘부동산평가위원회’ 심의를 거쳐 결정한 가액

7) 정상주택가격상승분 : 개시시점 주택가격 × max (건교부 고시 정기예금이자율 or 종료시점 재건축 사업장소재 시,군,구의 평균주택 가격상승률)

8) 개발비용 = 순공사비+ 설계감리비+부대비용+기타경비+제세공과금+기부채납액(단, 기부채납대가로 용적률완화 등의 혜택이 주어진 경우는 제외)+도정법상 임대주택 의무건설부담분+부과개시시점 부터 양도시까지 양도세부과액


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  • 9) 세금계산서 교부문제주택범위 : 도정법상 주택재건축사업

  • 10) 납부의무자 : 재건축정비사업조합. 조합이 해산되거나 조합 재산으로도 납부할 재건축부담금 등에 충당하여도 부족한 경우는 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원이 의무를 지며, 조합원별 부담기준및 비율을 관리처분계획에 명시할 것.

  • 11) 재건축부담금 자료제출 및 예정액 통지 : 납부의무자는 사업시행인가 고시일로 부터 3월이내 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 건교부에 제출하며, 건교부장관은 자료받은 날로부터 30일이내 부과예정액을 통지함.

  • 12)재건축부담금 결정, 부과 : 건교부장관은 부과종료시점부터 4월이내 납부의무자에게 고지, 부과하며, 부과일로 부터 6월이내 납부하여야 함.

  • 13)부담금 부과율 (=조합원 1인당 평균개발이익×부과율)


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2. 세금계산서 교부문제조합의 회계처리

1) 수익사업회계

① 일반분양 아파트, 상가, 유치원, 공공시설용지 (학교, 동사무소부지) 등의 체비지 분양

: 수익사업(주택신축판매업)에 해당되며, 기업회계기준서 제12호에 의한 작업진행률에 따라 분양매출액을 인식함. 따라서 국민주택규모 이하의 아파트를 제외한 나머지 건물에 대한 분양에 대하여 부가세 과세됨.

② 조합내부거래 (조합 ↔ 조합원)

: 법인세법상 비영리법인에 해당하는 비수익사업이므로 조합원에게 교부하는 아파트 및 상가는 매출로 계상하지 않음. 부가세법상 과세거래가 아님.

● 비영리법인의 수익사업 해당여부

(법인 46012-1524, 1993.5.27) (구) 도시재개발법에 의하여 설립된 재개발조합이 상가 등을 신축분양하는 때에는 법인세법상 수익사업으로 납세의무가 있음.

(법인 46012-105, 1993.6,19) 주택개량재개발조합이 체비지 및 체비지 건축시설 (상가, 유치원 등)을 매각함에 따라 발생하는 매매차익은 법인세법상 수익사업임.


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  • ③ 영업외수익 세금계산서 교부문제:

  • 조합 자금예탁에서 발생하는 이자수익은 전액 과세사업수익임. 조합은 시공사로 부터 자금을 차입하여 운용하므로 계약에 의하여 이자수익을 시공사에게 귀속시키고 있음.

  • ④ 분양원가 :

  • 아파트, 상가, 유치원 등의 체비지 해당 건설공사원가는 각각 대지조성원가, 아파트건축원가, 외주가공비 등으로 구분계산함.

  • 조합내부거래 (조합 ↔ 조합원)

  • : 법인세법상 비영리법인에 해당하는 비수익사업이므로 조합원에게 교부하는 아파트 및 상가는 매출로 계상하지 않음. 부가세법상 과세거래가 아님.

  • ● 잔여보류세대가 20세대 미만이면 주택법을 적용받지 않으므로 분양처분을 조합임의에 맡겨도 무방함.


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  • 2) 세금계산서 교부문제주요계정과목

  • ① 당좌자산

  • 현금관련 계정 : 조합은 시공사로부터 자금을 대출받아 운영비로 지출하는 것이 관례임. 따라서 시공사로부

  • 터 송금된 자금종류별로 통장을 개설, 관리하는 것이 필요함. → 운영비/ 사업비 (철거용역비, 설계비 등 사업

  • 관련 차입금) /국공유지불하대금/ 이주비 /기타 경비관련 통장

  • 예금에서 발생한 이자수익은 조합에 귀속 (시공사+조합공동명의 통장일지라도)

  • ② 재고자산

  • 대지조성원가 : 대지조성에 투입된 직, 간접공사비와 국공유지불하대금 및 비점유국공유지 등을 포함하되,

  • 최대한 세분화시켜 기록하는 것이 좋음. (건설용지)

  • 아파트 건설원가 : 아파트., 상가, 유치원, 대지매각 등 조합관련 건축공사비를 전부 기록함. (미완성주택)


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▶ 건설용지 관련 회계처리 세금계산서 교부문제

1) 국공유지

① 조합원 점유 국공유지 : 조합원이 국공유지를 무단 점유하고 무허가건물을 신축 거주하여 점유하고 있다가

재개발 과정에서 인정됨으로 써 조합이 불하대금을 대지급하고 차후 조합원으로 부터 회수함.

② 조합이 필요로 하는 비점유 국공유지

㉠ 조합원이 점유하고 있는 국공유지(점유국공유지) : 점유국공유지는 정부로 부터 불하받아 재개발조합 사업

을 시행함. 조합명의로 일괄 계약하고 다시 조합원에게 점유평수대로 분할하여 불하대금 납부하게 하여 시

공사에 상환함. 시공사 대여금에 발생하는 이자에 대하여 재개발조합은 25%세율로 원천징수(비영업대금

이익,주민세없음)하여 다음달 10일까지 세무서에 납부함.

㉡ 조합이 필요로 하는 비점유 국공유지 : 재개발사업관련 도로, 놀이터, 관리사무실 등 필요부지를 계약한 국

공유지이며, 비점유국공유지 대금과 관련하여 발생한 이자비용은 대지조성원가로 계상함. 비점유국공유지

도 대지조성원가임.

2) 지장물철거비

종전 건물철거, 지상 전신주 이설, 상하수도이전, 가스관폐쇄/이전/계량기반납 등 종전 건물관련 비용이며 대

지조성원가로 계상함. 지장물철거 시공사 대여금은 별도 통장관리함.


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  • 3) 세금계산서 교부문제주거대책비

  • 세입자 이주문제로 발생하는 계정임. 주거대책비는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행규칙 §54에 따라 지급하고 있음. 대지조성원가로 계상함.

  • 개발지구안에서 주거용건물 세입자로서 3개월이상 거주한 자에 대하여 가구원수에 따라 3개월분 주거이전비

  • 를 보상. 단, 다른 법령에 따라 주택입주권을 부여받았거나 무허가건물 등에 입주한 세입자는 제외.

  • 가구원수별 월평균 가계지출비를 보상.

  • 단, 가구원수가 1인일 경우 = 2인기준 월평균 가계지출비 – 1인당 평균비용

  • 가구원수가 6인초과시 = 6인기준 월평균 가계지출비 + 6인초과 인원수×1인당평균비용

  • 1인당평균비용 = (6인기준 근로자가구 월평균가계지출비 – 2인기준 근로자가구 월평균가계지출비)×¼

  • 4) 측량감정비

  • 종전 토지, 건물 감정평가비임. 대지조성원가로 계상함.

  • 5) 기타 용지관련 지출

  • 도로/공원용지/학교용지부담금

  • 사업시행인가 조건으로 매입토지 일부를 도로, 동사무소로 건설 후 지자체 등에 무상기부채납시 발생되는 원가


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< 세금계산서 교부문제참고> 재개발/재건축 정비사업의 용지원가와 건축원가 구분 사례


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  • ③ 투자자산 세금계산서 교부문제

  • 이주대여비 : 이주대여비에 대한 평균기준을 정한 후 종전건물 감정평가액 범위내에서 이자부 대여비와 무이자 대여비로 구분함. 1년이상 장기대여금이므로 투자자산으로 계상하고 발생 이자에 대하여 원천징수함. 착공전 발생한 이주대여비 순이자비용은 선급공사원가로 계상한 후 진행률에 따라 공사원가로 대체한다.

  • 단, 이주대여비를 시공사가 직접 관리하게 되면 조합은 회계처리하지 않음에 유의하며, 이 경우 이자에 대한 원천징수의무도 없다.

  • ④ 장기차입금

  • 조합운영비 : 3가지 종류가 있음

  • 유이자 조합운영비 대여 : 상환을 해야 하는 장기차입금임.

  • 무이자 조합운영비 대여 : 상환을 해야 하는 장기차입금임.

  • 무상지원 조합운영비 : 상환하지 않아도 되는 조합운영비로서 잡이익 (자산수증이익)으로 처리함.

  • 시공사로 부터 차입하는 주요 장기차입금

  • 조합운영비 / 사업비 / 이주대여비 / 국공유지 불하대금 / 기타


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( 세금계산서 교부문제사례) 이주대여금관련 순금융비용

건설산업(주)는 2000년 8월초 향남지구 재개발 아파트신축공사를 50억원에 수주하였다. 재개발아파트 용지의

소유는 동 재개발조합에 있고, 회사는 아파트공사만 시공하며, 공사예정원가는 40억원으로 추정한다.

  • 공사기간 : 2001. 7. 1 (착공) ~ 2003. 6. 30 (완공예정)

  • 이주비대여조건 : 2001. 1. 1 연 6%조건으로 10억원 대여. 동 대여자금은 연 8%조건으로 차입.

    1) 이주대여금의 순금융비용 계산


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( 세금계산서 교부문제단위 : 억원)

2) 연도별 공사손익

3) 회계처리 (선급공사원가 부분)


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공동도급계약실무 세금계산서 교부문제


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세금계산서 교부문제1 절 공동도급계약

1. 의의

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제72조에 의하여 1개의 건설공사에 대하여 2인 이상의

건설사업자가 공동수급체를 구성하여 공동계산으로 공동으로 공사를 도급 받아 공사를 수행하는 계약.

관급공사, 일정규모 공사에 대한 지역의무공동도급이 시행되는 지방자치단체 또는 교육기관에 대한 관

급공사에서 일정비율 이상은 지역업체와의 공동도급이 필수적 입찰조건으로 명시됨.

2. 취지

1) 1인 수주 시 발생할 수 있는 사고위험 및 손실분산

2) 과중한 자금부담 분산 및 전문성확보

3) 대기업 건설업자와 시공능력 교환으로 인한 중소건설업자의 기술력증대 및 육성

4) 지역경제의 활성화


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3. 세금계산서 교부문제형태

1) 계약이행방식

① 공동이행방식

공사성격이 같은 건축공사에 주로 이용됨. 공동 수급체의 각 구성원이 재정, 경영, 기술, 인원 등을

동원하여 공사에 대한 계획, 입찰, 시공 등을 공동 연대하여 사업을 이행하는 방식.

※ 주간사가 모든 원가를 취합한 후 지분별로 원가를 배분함. 이 절차가 공동이행방식의 핵심절차임.

<공동이행방식의 개요>

건축공사 A사(주간사)건축공사 B사

지하주차장 및 토목공사 C사


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세금계산서 교부문제분담이행방식

공사의 구분이 명확한 토목공사 등에 이용되는 방식으로서, 공동수급체의 각 구성원이 계약의 목적물을 분할하여 각자 그 분담부분에 대하여 각자의 책임하에 이행하고 공동비용만 분담공사비율에 따라 부담하는 방식.

<분담이행방식의 개요>

건축공사 C사

교량공사 B사

터널공사 A사

도로공사 D사

※ 주간사는 공통경비만 관리하고 나머지 공사비는 각 회사가 각자 부담한다.


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2) 세금계산서 교부문제주계약자 관리방식

공동수급체 구성원 중 주계약자를 선정하고, 주계약자가 전체 건설공사의 수행에 관하여 종합적인 계획, 관리,

조정 역할을 하는 공동도급계약형태. 단, 일반건설사업자와 전문건설사업자가 공동으로 도급받은 경우에는

일반건설사업자가 주계약자가 됨.

4. 용어의 정의

1) 공동수급체

건설공사를 공동으로 이행하기 위하여 2이상의 수급인이 공동수급협정서를 작성하여 결성한 조직.

2) 공동수급협정서

공동도급계약에 있어서 공동수급체 구성원 상호간의 권리, 의무 등 공동도급계약의 이행에 관한 사항을 정한

계약서.

3) 공동수급체의 대표자

공동수급체의 구성원 중 대표자로 선정된 자로서 갑(甲)사, 대표사, 주간사회사, 리딩사라고 함.

발주자

공동도급계약

공동수급체

공동수급체 : 대표자

공동수급체

공동수급협정서


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발주자 세금계산서 교부문제

● 세금계산서 교부

① 공동이행방식

② 분담이행방식

전체공사비수령 세금계산서 징구

대표사(주간사)

          지분별로 공사대금배분     각자 세금계산서교부

구성원 A

구성원B

구성원 C

발주자

각자 지분별 공사대금 청구

대표사(주간사)

구성원 A

구성원 B

구성원 C

          공통경비는 대표사가 우선부담하고 각 구성원 지분율에 비례하여 청구


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세금계산서 교부문제2 절 공동도급계약의 형태

1. 의의

공동도급계약은 발주자와의 관계에서의 외부적 공동도급계약과, 공동수급자간의 합의에 따른 공동

수급협정서에 의한 내부적구조로 이원화됨.

1) 공동도급의 상호관계

● 발주자 – 공동수급사 : 공동도급계약서에 의한 외부관계 (매출발생, 공사대금문제)

● 공동수급사 – 공동수급사 : 공동수급협정서에 의한 내부관계 (협정서상 협의내용 이행, 정산문제)

2) 회계, 세무상 관점

● 공동이행방식과 분담이행방식

● 대표사와 참여사

● 실질적 공동도급과 형식적 공동도급


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3) 세금계산서 교부문제공동이행방식과 분담이행방식

● 공동이행방식

이 방식은 기본적으로 공사원가 흐름에 대한 ‘상호정산’과정이 남게되며, 공동도급의 ‘기본적’ 형태에 해당

됨. 즉, 발주자와의 공동도급계약 이행을 시행함에 있어 자금, 기술, 인원, 기자재 등을 동원한 모든 시공

활동의 각 단계에서 공동수행 할 것을 약정하는 방식으로 각사별 시공규모는 ‘출자비율’ 또는 ‘지분율’에 따

라 정산이 결정 됨.

● 분담이행방식

이 방식은 공동수급체의 공사분담이 ‘공종별’로 구분됨. 공동도급이 turn-key base계약일 경우 주계약자가

설정되면서 공동수급협정서에 의거 각 공동수급사가 특정 공종 또는 구간을 시공하되 상호연계되는 구간

이 없는 경우는 상호간 정산문제가 없고, 각 사별 시공분야로 종결되고 발주자와의 관계만 남게 됨. 공통

시공분야가 있으면 정산절차를 취함.

- 특정분담 공종 또는 구간 : 각 사별 권리의무 이행으로 종결

- 공통구간 또는 공종 : 공동수급체간 정산


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4) 세금계산서 교부문제대표사와 참여사

공동수급협정서에는 대표사를 선임하도록 하고 있다. 그러나 회계, 세무상 규정상 대표사인지 아니면 수급체

상호간 협의하에 선임한 대표사인지 여부는 전혀 상관없음. 단지 매출, 매입, 공사대금 수불업무에 있어 대표

사를 통하여 일괄정리하는 경우와 각 사별 자체 정리하는 것으로 구분하면 족함.

5) 형식적 공동도급과 실질적 공동도급

명문상 규정은 아니고 실무상 공동도급 참여형태를 고려하여 분류한 것임. 모든 공동수급체가 계약에 따라 실

질적인 공사에 참여하는 경우를 실질적 공동도급 또는 지분별 공동도급이라고 하고, 그렇지 않은 경우를 형식

적 공동도급이라 함.

● 형식적 공동도급

수개의 기업이 도급공사계약에 참여하지만 실제 공사수행은 하나 또는 기타 건설업자만 수행하고 특정 건설

업자는 수행하지 않는 경우로서, 공사수행을 하는 건설사가 대표사일 수 있거나 그렇지 않을 수 도 있음.

● 실질적 공동도급

지분별 공동도급으로서 발주자와 2이상의 건설업자가 계약서상 명시된 공사를 수행하는 것으로 하나의 공사

에 대한 공사지분을 각각 가지게 됨.


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< 세금계산서 교부문제공동이행방식과 분담이행방식의 비교>


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세금계산서 교부문제3 절 공동도급 공사수익의 인식

1. 의의

1) 발주자와 공동도급계약서상 지분비율에 의한 공사수익인식단계

2) 공동수급사간 공동수급협정서상 파생되는 공사수익과 외주비 계상단계

2. 발주사와의 공사수익인식

1) 도급금액 = 총도급액×지분율

2) 공사진행률

공동이행방식은 자사에 배분되는 공사원가를 기준으로 진행률 산정함. 따라서 분모의 공사예정원가

는 자사지분율에 해당하는 실행예산을 기재함.

● 진행률 = (공동도급정산원가 + 자사 직접비 + 본사 간접비 배부액) / (분자+실행예산상 준공시까지 추가공

사예정원가)


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( 세금계산서 교부문제해설)

1) 공사도급금액 = 30억원×40% = 12억원

2) 공사진행률 = (2+3+1+0.2) ÷ (분자+4.8) = 56.3%

3) 당기공사수익 = 12억원×56.3% = 675,600,000원

● 공동도급공사의 손익인식 및 원가보전거래의 회계처리 (KQA 02-156, 2002.9.16)

1. A사와 B사가 합작법인을 설립한 후 동 합작법인으로 부터 공동도급방식으로 공사를 수주하여 공구별

로 책임시공하며 타 공구에서 하자발생시에만 연대책임(공동이행방식)지기로 한 경우, 공사참여회사는

각각의 공사진행률에 의해 공사수익을 인식함.

2. 공구별 참여사업자간 공사진행률의 차이가 발생하여 사업자간에 원가보전거래가 발생한 경우, A사는

원가보전거래금액이 확정되는 시점에는 별도의 회계처리를 하지 않고 원가보전금액을 수령하는 시점에

공사미수금에서 차감 (공사미수금을 초과하는 금액은 부채로 회계처리)하며, B사는 원가보전금액이 확

정되는 시점에 부채로 회계처리하고 원가보전금액을 지급하는 시점에 부채와 상계하여 회계처리함.


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2. 세금계산서 교부문제공동수급자간의 관계

1) 공동수급자간 정산

● 묵시적 하도급방식

상호정산금액을 공사수익과 외주비로 인식하는 방식. 이 경우 과다수행사와 과소수행사간에 세금계산서를 수수하면

서 상호 정산절차를 취함.

① 과대수행사 : 과다수행한 기성금액에 대하여 과소수행한 공동수급사에게 기성청구하면서 공사수익을 인식함.

이 경우는 초단기적 하도급공사에 해당하므로 세금계산서를 청구하는 순간 공사수익(과다수행부분은 준공된 것 으

로 본다)으로 인식함.

② 과소수행사 : 과소수행한 기성금액에 대하여 과다수행한 공동수급사로부터 세금계산서를 수취한다.

● 내부정산방식

원칙적으로 묵시적 방식을 쓰지만 정산차이가 중요하지 않을 때는 상호 자금흐름에 의한 내부정산문건으로 대체하고

준공시 정산하는 방식을 적용할 수 있다.

2. 발주자의 통제 (공사대금 직불)

발주자가 공동수급체에게 공사대금 지불하면서 각각 세금계산서 수취하는 경우 추가된 기성부분에 대하여 발주자에게

세금계산서 발생금액의 기간귀속에 차이가 있는 것으로 종결되므로, 공사수익에는 영향없음.


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● 계산사례 세금계산서 교부문제

(사례1) 기성고차이 실지정산 (발주자는 기성고 50%인정하고, 대표사 실제기성은 49%) 과다 또는 과소수행시 도급액 자체를 기성청구하면서 상호정산.

1) 발주자와의 공사도급금액 = 30억원×40% = 12억원

2) 발주자에 대한 금회 청구액 = 12억원 ×50% = 6억원

3) 기성고 50%에서의 공동수급사와의 정산금액 = [(30억원×60%)×50%]×(1%/50%) = 0.18억원

4) 대표사는 지분 18억원 중 금회 기성9억원 가운데 2%(1%/50%)를 과소수행했으므로 정산가액 0.18억원을 외주

비로 계상.

5) 결산시 공사수익(기성청구 6억원과는 관계없음)

- 발주자과의 관계 =12억원×55% = 660,000,000원

- 과다수행분 = 18,000,000원

- 공사수익 = 678,000,000


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( 세금계산서 교부문제사례2) 기성고 정산차이 내부문건정산 (발주자는 기성50%를 인정하고, 대표사 실제기성은 49%) 과다 또는 과소수행시 내부문에 의해 상호정산함. 공사예정원가율은 90%로 상호정산함.

1) 발자자와의 관계에서 기성금 = (30억원×40%)×50% = 6억원

2) 상호정산금액 = [(30억원×60%)×50%]×(1%/50%)×90% = 0.162억원

3) 대표사는 지분인 18억원 중 금회 기성9억원 가운데 2%(1/50)를 과소수행했고, 그에 대한 공사예정원가

16,200,000원을 내부 문건에 의하여 정산함.

4) 공사수익

- 발주자와의 관계 = 12억원×55% = 660,000,000원 (I/S)

- 공동도급정산계정(자산계정) = 증가 16,200,000원 (B/S)

(사례3) 발주자가 기성을 관리하는 경우 (발주자는 기성50%인정, 대표사 실제기성은 49%) 발주자가 기성고에 따라 공사비를 각사별로 직불함.

1) 참여사는 발주자가 인정하는 기성고에 대하여 세금계산서 발행. 따라서 수급체 상호간 정산차이는 없고,

공사수익은 지분별 도급액을 기준으로 공사진행률에 따라 공사수익을 계상한다.


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세금계산서 교부문제4 절 공동도급 공사비 정산

1. 공사대금수령방식 (공동이행방식 가정)

공사대금을 청구하는 매출세금계산서 발생과 공사대금수령에 대한 회계처리는 일반원칙에 의한다. 다만, 일괄수

령하는 참여사에 정산지급하는 대표사는 회계처리가 상이하다.

1) 각사별 발주자로부터 직접수령하는 경우

● 공사대금청구시 (공동도급계액서상 공사대금 지급시기에 각사별 지분율에 의한 금액을 청구)

(차) 공사미수금 XXX (대) 공사선수금 XXX

부가세예수금 XXX

2) 대표사 일괄수령시 (발주자에게 청구하고 참여사로 부터 정산청구를 받을 경우 회계처리)

① 대표사 회계처리

- 발주자에게 청구시 (차) 공사미수금 XXX (대) 공사선수금 XXX

부가세예수금 XXX

- 참여사에게 청구받을 때 (차) 공사선수금 XXX (대) 공사미수금 XXX

부가세선급금 XXX

② 참여사 회계처리

-발주자(또는 대표사)에게 청구시 (차) 공사미수금 XXX (대) 공사선수금 XXX

부가세예수금 XXX


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2. 세금계산서 교부문제공사원가 정산 (공동이행방식 가정)

대표사가 공사원가정산서 작성하여 각 참여사에게 공사원가를 청구함. 회계장부, 현장 결산서, 영수증빙사본

첨부할 것.

(단위 : 천원)


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● 대표사 세금계산서 교부문제

1) 2006.1.31 현재 공사원가 발생시 회계처리


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2) 2006. 5.31 세금계산서 교부문제현재 공사원가정산 회계처리

3) 2006.5.31 매입세액불공제, 감가상각비, 재료비 대체분개


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● 참여사 세금계산서 교부문제

1) 을사의 회계처리 (2006.5.31)

2) 병사의 회계처리 (2006.5.31)


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세금계산서 교부문제5 절 공동도급 기타 문제

1. 형식적 공동도급

(1) 유형

① 실질적으로 자사분만 시공하는 참여사 (참여사가 전체부분 시공)

② 시공에 참여하지 않는 형식적 공동수급체

③ 공동도급계약상 공동수급체로서 형식적 공동수급체 지분을 실질 시공하는 참여사 (형식적지분≠실질적지분)

④ 공동도급계약상 공동수급체가 아니면서 실질 시공을 하는 자

(2) 실질시공사와 형식적 공동도급사

① 실지귀속에 따른 처분 : 실질시공사와 형식적 공동도급사간의 입장이 다르다. 형식적 공동도급회계, 세무상

원칙.

- 공사수익과 공사원가의 귀속주체 : 실질시공사

- 형식적 공동도급사 수익규모 : 내부협약에 따라 귀속되는 금액 일체

- 형식적 공동도급사 지분에 대하여 실질 시공사가 회계,세무상 귀속주체가 되므로, 이를 위반하여 형식적 공

동도급사의 소유로 회계처리 할 경우 수반되는 문제점.


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● 공동도급시 실질과세원칙의 적용 세금계산서 교부문제(부가 46015-109, 1995.1.13)

건설업을 영위하는 A. B사업자가 공동으로 발주자와 공동도급계약을 체결하였으나 당해 거래의 귀속이 B사업자는 명의일 뿐이고 A사업자에게 사실상 귀속되는 때에는 A사업자를 납세의무자로 하여 세법을 적용함.

● 연대보증의무자가 도산자의 미완성공사를 계속하는 경우 법인세법상 손익인식 (법기통 40-69…2)

연대보증의무를 부담하는 법인이 계약자의도산으로 연대보증의무를 이행함에 따라 잔여공사의 시공 또는 하자보수공사를 함으로써 발생하는 손익은 법령 §69(손익귀속시기)에 따라 각사업연도의 익금 또는 손금에 산입함.


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② 사실관계 소명을 위한 노력 세금계산서 교부문제

  • 지분율 중 공사예정워낙 또는 실질공사원가 부분에 대한 재정적 참여

  • 기술지원, 적산, 인력자원의 제공

  • 공동도급계획이나 입찰업무에서의 역할분담

  • 공사진행에 따른 노무, 회계, 경영자문업무 수행

  • 시공환경조성을 위한 공문서 수발, 주민협의 등 외부조정 업무수행

    2. 공사승계

    ① 공동수급체구성원 중 일부가 부도 등의 사유로 공사이행이 불가능하면, 잔여수급체가 별도 합의에 의해 당초

    지분이 변경 될 수 있음.

    ② 탈퇴사에 대하여 확정된 기성은 당초 공동도급계약서상 탈퇴사 지분으로 정리되어 미시공 잔여지분을 인수

    한 참여사와 무관한 사항이 됨.

    ③ 잔여지분에 대한 지분변경에 따른 회계, 세무처리는 항상 미래적 처리에 의함. 단, 탈퇴사의 시공부분 중 기

    성청구되지 않은 공사분분을 참여사가 인수할 경우 발주자와 무관하게 탈퇴사와 참여사간의 별도 거래가 됨.


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세금계산서 교부문제6 절 공동도급 부가가치세

1. 공동도급 부가가치세 실무처리상 유의할 문제

1) 대표사 결정문제

2) 매입, 매출거래자료의 안분

3) 매입, 매출자료의 정산실무

- 발주자와의 관계

- 공동수급체와의 관계

- 외부거래자와의 관계

4) 매입세액불공제 계산

5) 현장별 부가가치세 신고

외부거래자

자료수수

지분율정산

자료수수

세금계산서

계산서

영수증

신용카드

일반영수증

원천징수영수증

참여사

세금계산서

계산서

영수증

내부정산서류

대표사


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● 기본사례 세금계산서 교부문제(공동이행방식을 가정함)

1. 도급금액 30억원 (부가세별도)

2. 공사비 정산서 (아래참조)

(단위 : 천원)


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(1) 세금계산서 교부문제매출자료의 정산

① 참여사별 발주자에게 교부 (세금계산서 발행방향)

공급자(매출)

공급가액

공급일자

공급받는자(매입)

각사별 지분율 청구일

참여사

발주자

② 대표사 일괄수령 (세금계산서 발행방향)

1단계

공급가액

공급일자

공급받는자(매입)

공급자(매출)

총기성 청구일

대표사

발주자

2단계

각사별 지분율 청구일

참여사

대표사


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< 세금계산서 교부문제기본자료>

  • ● 도급액 30억원 (부가세별도)

  • ● 선금 : 30% (부가세별도), 기성금에 비례하여 정산처리함.

    ● 1차 기성금 : 40% (각사별 수취, 발주자에게 서금계산서 교부를 가정)

    ● 겸영현장, 면세비율 20%

(사례1) 선금은 각 사별 수령, 세금계산서는 발주자에게 발행


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( 세금계산서 교부문제사례2) 1차 기성금은 대표사 일괄수령, 발주자에게 매출자료 발생

1단계

전체기성(과세 = 30억×30%×과세비율(80%), 면세 = 30억×30%×면세비율(80%)

공급자(매출)

공급받는자(매입)

대표사

발주자

2단계

지분비율 (과세 = 면세 = 30억×30%×면세비율(80%)

공급자(매출)

공급받는자(매입)

대표사(갑사)

참여사


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(2) 세금계산서 교부문제매입자료의 정산

① 자사 직불분

각 참여사가 대표사 개입없이 직접 지출하는 공사원가. 주로 분담이행방식에서 나타남. 공동도급 정산과 무관하게 일반원

칙에 따라 처리하면 됨.

② 발주자 직불분

공동도급의 하도급공사에 대하여 발주자가 직불하는 경우로, 자사분으로 귀속된 금액임. 공동도급 정산에 포함할 수도 있

고, 자사직불분 일 경우도 있다. 발주자 직불액이 자사에 직접 귀속되는 하도급대금인 경우는 하도급업자로 부터 매입세금

계산서의 수취(공급받는자로 자사기 기재될 것)에 유의하면서 총액주의 원칙을 준수하여 발주자-자사, 자사-하도급업자

의 2단계 처리를 한다.

③ 공동매입정산

합계세금계산서 발생규정의 범주안에서 상호정산함. 따라서 1월이내 기간동안 정산내역을 담은 정산서에 근거한 매입세

금계산서를 대표사가 참여사 지분율에 따라 발행함. 즉 매입세금계산서의 공급받는자를 대표사로 하여 일괄수령 후, 정산

서에 따라 각사별로 안분함.


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1 세금계산서 교부문제단계

공급자(매출)

공급가액

공급일자

공급받는자(매입)

거래금액 실제구입일

외부거래자

대표사

2단계

각사별 지분율 월합계 준수

대표사

참여사


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( 세금계산서 교부문제사례) 대표사명의 수취분에 대한 매입자료 정산

1.외주비 세금계산서 5억원 (부가세별도), 계산서 1억원

2. 지분율 : 갑(50%) , 을 (30%) , 병 (20%)

1단계

공급자(매출)

공급가액

공급일자

공급받는자(매입)

거래금액 실제구입일

외부거래자

대표사

각사별 지분율 월합계 준수

2단계

대표사

참여사


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( 세금계산서 교부문제종합사례 1) 부가가치세 신고 _ 과세현장

1. 공동도급현장 : 발주자에 대한 공급가액 : 1,000,000,000원 (부가세별도 등)

외주거래 매입세금계산서 : 800,000,000(부가세 80,000,000원)

2. 지분율 : 갑(60%) , 을 (30%) , 병 (10%)

3. 대표사 (갑) 일괄수취 및 교부하고, 상호 정산하고 있다.

4. 대표사는 참여자에 대한 매입정산분을 정식 세금계산서 발행하여 공급가액(매출세액)에 합산신고하고 있고, 참여자에

대한 매출정산분을 매입세금계산서를 발행하여 매입액에 합산신고 하고 있다.

(해설)

● 공동도급 정산내역- 대표사


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( 세금계산서 교부문제해설)

● 공동도급 정산내역- 참여사 (을, 병)


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( 세금계산서 교부문제종합사례 2) 부가가치세 신고 _ 면세현장

1. 공동도급현장 : 발주자에 대한 공급가액 : 1,000,000,000원 (부가세별도 등)

외주거래 매입세금계산서 : 800,000,000(부가세 80,000,000원)

2. 지분율 : 갑(60%) , 을 (30%) , 병 (10%)

3. 대표사 (갑) 일괄수취 및 교부하고, 상호 정산하고 있다.

4. 대표사는 참여자에 대한 매입정산분을 정식 세금계산서 발행하여 공급가액(매출세액)에 합산신고하고 있고, 참여자

에 대한 매출정산분을 매입세금계산서를 발행하여 매입액에 합산신고 하고 있다.

(해설)

● 공동도급 정산내역- 대표사


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● 공동도급 정산내역 세금계산서 교부문제- 참여사


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( 세금계산서 교부문제종합사례 3) 부가가치세 신고 _ 과세면세 겸영현장 (면세비율 30%)

1. 공동도급현장 : 발주자에 대한 공급가액 : 1,000,000,000원 (부가세별도 등)

외주거래 매입세금계산서 : 800,000,000(부가세 80,000,000원)

2. 지분율 : 갑(60%) , 을 (30%) , 병 (10%)

3. 대표사 (갑) 일괄수취 및 교부하고, 상호 정산하고 있다.

4. 대표사는 참여자에 대한 매입정산분을 정식 세금계산서 발행하여 공급가액(매출세액)에 합산신고하고 있고, 참여자에 대

한 매출정산분을 매입세금계산서를 발행하여 매입액에 합산신고 하고 있다.

(해설) ● 공동도급 정산내역- 대표사


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● 공동도급 정산내역 세금계산서 교부문제- 참여사


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5. 세금계산서 교부문제회계처리

① 공동이행방식 계산사례

• 도급금액 100억원

• 공사원가 90억원(공사원가율 90%, 공사이익 10억원)

• 수급체구성원 : A(대표사), B, C, D

• 지분율 : A 40%, B 20%, C 20%, D20%

1) 기성고에 대한 회계처리

• 대표사가 발주자에게 기성고 100억원을 청구하여 수령

• 대표사가 각 수급체구성원에게 지분별로 기성고를 지불


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2) 세금계산서 교부문제공사원가에 대한 회계처리

• 대표사가 공동도급공사비를 지출시

• 대표사가 각 수급체구성원에게 지분별로 공사원가를 배분


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② 분담이행방식 계산사례 세금계산서 교부문제

• 도급금액 100억원

• 공사원가 90억원(공사원가율 90%, 공사이익 10억원)

• 수급체구성원 : A(대표사), B, C, D

• 분담별 공사금액 : A 40억원 B 20억원, C 20억원, D20억원

• 공동비용 : A가 부담하고 차후 공사금액별 정산

1) 기성고에 대한 회계처리

• 수급체구성원이 발주자에게 기성고 청구하여 수령


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2) 세금계산서 교부문제공사원가에 대한 회계처리

• 각 수급체구성원이 도급공사비를 지출시

3) 공동비용에 대한 대표사의 회계처리

• 협약서에 의한 공동비용 1억원 지출시

• 수급체구성원에게 배분

• 수급체구성원에게 공동비용 수령


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지주공동사업 세금계산서 교부문제


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● 지주공동사업 세금계산서 교부문제

1. 관계법률

주택법 제10조 및 시행령 제12조 (공동사업)

2. 사업형태

지주가 토지를 제공하고, 건설사1)가 제공된 토지 위에 건물을 신축하여 분양하는 사업.

3. 사업진행내역

(1) 법인설립

지주가 여러 명일 경우 지주들이 법인형태를 구성한 후 사업진행을 한다(공동사업). 즉, 지주와 건설사가 공동으로

법인을 설립한다. 그러나 추후 청산문제 등이 번거롭기 때문에 실무상 거의 발생하지 않는다.

(2) 개인사업

지주가 개인사업자로 등록하여 사업을 진행하는 방식이다.  이 경우 사업시행자가 주택건설과 관련되어 전문성을

가져야 하는 어려움이 있다.

주1) 여기서 말하는 건설사란 주택법상 주택건설사업자로 등록한 자를 말한다


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총매출액 세금계산서 교부문제

총공사원가

* 토지가격결정

공사비지출

(건축비+경비)

총분양수입

(토지+건물)

사업이익

=

소유토지

-

사업시행

※ 사업이익을 반영하여 토지가격을 역산하여 결정함. (토지의 부가가치를 최대한 창출)

(3) 토지양도형태

가장 흔히 발생하는 형태이다. 이는 일반 양도개념이 아닌 사업적 부가가치창출의 개념이 도입된 양도방식이다.  


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4. 세금계산서 교부문제지주공동사업의 비교표

5. 사업형태에 따른 제세금 비교표


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3.30 세금계산서 교부문제및 8.31부동산대책


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1. 1 세금계산서 교부문제가구 2주택자와 나대지 등의 토지소유자의 중과

2007년부터 1가구 2주택자의 양도소득세율을 50%(주민세 5%는 별도)적용함. 다만, 소형주택(수도권과 광역도시는 기준시가

1억원 이하, 기타 지역은 3억원이하)은 중과세 제외함.

2. 1가구 3주택중과

현행 60%세율 적용을 유지함.

3. 실거래가 신고

2007년부터 모든 부동산 거래에 대한 양도차익을 실거래가로 계산하여 양도소득세를 계산함. 이에 따른 양도소득세는 대폭

증가할 전망임.

4. 종합부동산세 확대 (2006년부터 적용)

1) 종부세 과세표준의 확대시행

- 주택 : 현행 기준시가 9억원 초과에서 6억원 초과로 그 대상을 확대

- 나대지 : 현행 기준시가 6억원초과에서 3억원초과로 하향조정 .

2) 세부담 상한선을 전년대비 150%에서 300%로 상향조정

3) 개인별과세를 세대별합산과세로 전환

4) 따라서 다주택보유자나, 토지 중 나대지보유자의 보유세가 대폭 인상될 전망임.


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5. 세금계산서 교부문제국세청에 투기조사국 신설

투기근절을 위한 국세청 본청에 투기조사를 전담할 투기조사국을 신설할 예정임.

6. 기타

1) 2006년부터 부동산중개업의 개정으로 공인중개사의 실거래가 신고가 의무화가 됨에 따라 거래세(취득세, 등록세)

의 과세표준이 대폭증가하게 됨.

2) 2006년부터 거래세율의 인하(취득세는 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 하향조정)됨. 즉, 현행 부동산의

개인간 거래의 거래 세율의 합계는 4%에서 2.85%로 하향됨.

개인간의 주택 거래시 거래세율

= 취득세 1.5% + 농특세 0.15%(취득세의 10%) + 등록세 1% + 지방교육세 0.2%(등록세의 20%) = 2.85%

법인과의 주택 거래시 거래세율

= 취득세 2% + 농특세 0.2%(취득세의 10%) + 등록세 2% + 지방교육세 0.4%(등록세의 20%) = 4.6%


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3) 2005 세금계산서 교부문제년 9월 5일부터 은행의 담보대출을 1인기준에서 1세대당 1건으로 대출을 규제하고, 미성년자의 주택담보대출을 전면

금지함.

4) 아파트의 전매제한기간이 대폭증가(현행 3~5년을 5~10년으로 개정)함.

5) 아래와 같이 토지거래허가에 관한 내역이 강화됨.

2005년 10월부터 토지거래허가구역에서 토지를 취득할 경우 거주요건을 현행 6개월에서 1년으로 개정함.

토지의 이용의무기간(전매제한을 말함)을 현행 6개월~1년을 2~5년으로 확대하고, 토지를 이용계획대로 활용하지 않

거나 이용의무기간을 위반할 경우 과태료 등을 대폭인상함.

토지거래허가 신청때에는 자금조달내역서도 함께 제출하여야 함. 이는 국세청 등에 통보되어 탈세 및 명의신탁 여부

의 조사 등에 활용됨


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8.31 세금계산서 교부문제부동산 대책 요약표


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1. 세금계산서 교부문제서민 주거복지

1) 저소득층, 사회취약계층의 주거안정 지원확대

- 영세민 전세자금 수혜가구를 연간 25,000~30,000호 (총6천억원 수준)로 확대 (2005년 19,000호임)

- 도심내 다가구 매입임대주택을 연간 4,500호 공급 (2005년 503호)

2) 무주택 서민과 중산층에 대한 아파트 분양가 인하방안

- 전용면적 25.7평이하 서민용 택지공급가격을 현행 감정가격에서 조성원가에 일정률 가감하는 방식으로 변경

- 분양가상한제 적용주택은 건축, 토목, 회계분야 전문가로 구성된 분양가격검토 위원회의 적정성 검토 후 분양

승인

3) 공공부문의 주택비축 대폭 확대

- 국민임대주택, 다가구 매입임대, 재개발 임대 주택 등 소형임대주택 비축 확대

- 중대형 주택도 2006~2012년 까지 연평균 6,000호 비축하고, 이를 임대주택으로 활용


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2. 세금계산서 교부문제재건축제도 강화

1) 재건축사업 투명성 강화 및 부조리 근절

- 추진위원회 권한남용, 시공사선정과정 비리, 재건축 조합임원의 전횡방지를 위한 통제장치 신설

* 2006년 8월 25일부터 재개발의 경우 시공사선정을 조합설립인가 이후로 도정법 규정을 개정함

2) 재건축정비기본계획에 대한 건교부 등 중앙정부의 실질적 협의기능 강화

3) 안전진단 객관성과 신뢰성 강화 (안전진단 규제)

- 안전진단 예비평가를 통하여 실시여부 결정 (시설안전기술공단, 건설기술연구원 등이 수행토록 함)

- 민간기관이 실시한 안전진단 결과에 대한 재검토 의뢰권한을 시,도지사로 또는 건교부장관으로 상향조정

- 재건축 판정기준 전면 개선 (강화)

기본계획수립

추진위원회구성및 승인

구역지정(정비계획수립)

조합설립인가

사업시행인가

시공사 선정(현행)

시공사 선정(개정)


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4) 세금계산서 교부문제재건축 개발이익 환수제도 도입

- 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값차액에서 개발비용과 정상집값상승률을 공제하여 산정한 개

발이익의 일정율을 부담금명목으로 조합에 부과.

- 부담율은 개발이익 규모기준으로 0~50%까지 누진율로 부과 함.

* 조합원 실제 개발이익 규모와 무관하게, 대단지에 높은 누진율이, 소단지에 낮은 누진율이 적용되는 불합리함

을 방지하기 위해 조합원 1인당 평균개발이익(=조합전체개발이익 / 조합원수)기준으로 누진율 적용함.

- 재건축부담금은 전국을 대상으로 하며, 개발이익이 상대적으로 적은 수도권외곽지역 및 지방에는 부과율이 적

거나 면제될 수 있도록 함.

- 2006년 8월을 기준으로 관리처분계획인가 신청 이전단계에 있는 사업장이 해당 됨. (06년 8월이전까지 관리처분

계획을 마쳐야 부담금으로 부터 벗어남)

- 재건축이 진행 중인 사업장은 사업착수~종료까지의 전체 사업기간에 대한 부담금을 산정하되, 법 시행일기준

(06년 8월)으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과됨.


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3. 세금계산서 교부문제지속적인 주택공급 확대

1) 송파신도시 등 향후 5개년간 수도권에 연평균 300,000호 이상 주택공급.

2) 8.31정책에 의해 제시된 수도권내 공공택지 추가확보 물량 15,000,000평 중

- 5,420,000평에 해당하는 송파신도시건설, 양주, 김포신도시 확대는 계획대로 추진 중 이며

- 9,580,000평은 2007년까지 모두 확보할 예정임.

3) 서울 강북 등 기성 시가지의 광역 재정비(도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령 제정,2006년 7월시행)

- 서울 강북에 2~3개 시범지구 지정, 특별법 적용지역에는 용도지역, 용적률, 층수제한 등 건축규제 완화

-병원, 학교, 본사사무소 등 생활권시설에 대한 취득세, 등록세감면, 과밀부담금 감면, 공영형 혁신학교 등 인센티

브 제공

4. 주택거래 신고제 강화

- 주택거래신고지역내 주택 취득시 자금조달계획과 당해 주택에 입주여부 등을 신고하도록 의무화 할 예정임.


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기반시설부담금과 보유세 세금계산서 교부문제


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[ 세금계산서 교부문제기반시설부담금에관한법률] 주요 내용

1. 기반시설의 범의

도로, 공원, 녹기, 상수도, 하수도, 학교, 폐기물처리시설 (총 7개)

2. 기반시설부담금의 배분 (법 제4조)

1) 국가 30%, 지자체 70%

2) 국가 귀속분은 국가균형발전특별회계(국가균형발전특별법), 지자체 귀속분은 기반시설특별회계(조례)로 관리

3. 기반시설부담금의 사용 (법 제5조)

1) 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지 확보 기타 대통령령이 정하는 용도에

4. 기반시설부담금의 부과대상 (법 제6조)

1) 건축연면적 200㎡(60평)초과하는 건축물의 건축행위

2) 기존 건축물을 철거하고 동일 용도의 건축물을 신축하는 경우에는 증가된 연면적에 대하여 부과


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5. 세금계산서 교부문제부과면제 및 공제 ( 법제8조)

1) 부과면제

- 국가, 지방자치단체가 건축하는 건축물 등

- 공공주체가 시행하는 택지개발지구, 산업단지 등 토지개발 사업지역 등은 20년간 부과제외

2) 공제제도

- 공공시설 분담금 및 대통령령으로 정하는 유사부담금 공제

- 납부의무자가 직접 설치한 기반시설 설치비용 공제

6. 부담금 산정방식 (법 제9조)

1) 기반시설 표준시설비용과 기반시설에 대한 용지비용을 합산한 금액에 200㎡를 초과하는 건축연면적과 부담률

을 곱한 금액

58,000원 /㎡ (2006년잠정치, 건교부 고시예정)

(

기반시설 표준시설비용

+

용지비용

)

×

건축연면적

×

부담률

-

공제액

지역별 용지환산계수×(건축물별 기반시설유발계수×시군구 개별공시지가 평균/㎡)


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2) 세금계산서 교부문제부담금 산정방법 객관화를 위해 기반시설 표준시설비용은 당해연도 생산자물가지수 상승률 등을 고려하여 건

교부 장관이 매년 고시

3) 용지비용은 “용도지역별” “건축물 용도별”로 기반시설의 설치수요를 유발하는 정도를 고려하여 차등적용.

- 지역별 기반시설의 설치정도를 고려하여 0.4범위내에서 대통령령으로 정하는 용지환산계수와

- 개별공시지가의 대통령령으로 정하는 시,군,구별 평균 및 대통령령으로 정하는 건축물별 기반시설 유발계수를

곱하여 산정.

7. 부담률 : 20% (25%범위내에서 지자체에서 가감)

8. 납부의무자 : 부과대상 인 건축행위를 하는 자 (법 제7조) : 건축주, 시행사, 조합 등

9. 부과기준 시점 : 건축허가시점 (법 제10조)

10. 부담금 결정, 부과, 납부 (법 제11조, 제13조)

- 부과기준시점부터 2월이내 부담금을 결정, 부과

- 부과일로 부터 2월이내 납부, 다만 납부기일보다 준공일이 먼저 도래하는 경우에는 준공검사 신청전 까지 납부

11. 물납가능: 현금납부 원칙이나 부과대상 토지 및 그와 유사한 토지로 납부(물납)도 가능 (법 제13조)


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  • 부과사례 세금계산서 교부문제(자료출처 : 2006.7.5 한국경제신문)(단위 : 만원)

  • 2006년간 총 기반시설부담금 징수예상액 : 1조원 (1인당 기반시설부담액은 1인당 종부세 360만원의 5~7배)


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1. 세금계산서 교부문제부동산보유세 개편내용

1.종전규정

시·군·구가 건물에 대해서는 재산세, 토지에 대해서는 종합토지세를 시·군·구재원인 지방세로 부과

2.개정규정

1) 2005년6월1일현재 보유하고 있는 부동산에 대하여 시·군·구에서 1차로 관내 부동산을 대상으로 각각 재산세 부과

2) 국세청이 2차로 개인이 전국적으로 소유한 부동산금액을 합산해 일정금액을 초과하는 부동산을 소유한 사람에게국

세인 종합부동산세를부과

3. 과세대상


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2. 세금계산서 교부문제재산세

1) 과세표준

•토지,건축물,주택: 시가표준액×적용비율 (55%)

•선박,항공기: 시가표준액

2) 세율


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(3) 세금계산서 교부문제과세기준일 및 납기

①과세기준일 : 매년6.1 현재 (잔금청산일 또는 사업계획승인일, 6.1 잔금청산시 매수자에게 부과)

②납기(시장,군수가부과징수)

•토지:매년9.16~9.30

•건축물:매년7.16~7.31

•주택:산출세액의1/2:매년7.16~7.31

나머지산출세액의1/2:매년9.16~9.30

•선박,항공기:매년7.16~7.31

3. 종합부동산세

1)합산단위 : 세대별로 부동산 소유가액을 합산함

2)종합부동산세 과세대상여부 : 부동산종류별로 별도로 합산해 판단.

합산단위과세표준

①주택(건물과그부수토지)재산세 과세표준액 3억원 초과 (공시가격 6억원 초과)

②종합합산과세대상 토지 재산세 과세표준액 1.5억원 초과 (공시가격 3억원 초과)(사업용건물부수토지,나대지등)

③별도합산과세대상 토지 재산세 과세표준 20억원 초과 (공시가격 40억원 초과)


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3) 세금계산서 교부문제과세기준일 및 납기

주1)사업용건물은 종합부동산 과세대상에서 제외함.오피스텔은 주거용으로 사용하느냐,사무실 등 사업으로사용하느

냐의 실지 사용용도에 의해 구분함.

주2)주택 중 과세표준계산에 합산하지 아니하는 항목.

임대주택법 제6조 규정에 의하여 등록한 임대사업자로서 과세기준을 일정요건을 모두 충족한 임대주택은 합산하지

않는다.

<종합부동산 세율>


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< 세금계산서 교부문제보유세 사례> (출처 : 한국경제신문 2006.7.4)

  • 2006년간 총보유세 징수예상액 : 1조 2,000억원 (가구당 1,000만원~2,000만원 예상)


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☆ 감사합니다 세금계산서 교부문제.

♠ S&S회계법인 공인회계사 이 삼한

samueL230@hanmail.net

0913772279


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