不動産市場動向과 戰略

不動産市場動向과 戰略 LBA 金基鉉

목 차 Ⅰ. 부동산시장 동향 Ⅱ. LBA부동산 성공전략 Ⅲ. 차세대 중개전략 Ⅳ. 해외 투자사례

Ⅰ-1. 부동산시장 동향(개요) • 1980년대–국민소득의 증가(86아시안,88올림픽) 국토종합계획, 구릉지개발(임야), 투자열풍 • 1990년대–자산의 디플레(1990,1997IMF시대) 5대 신도시개발, 부동산시장 냉각, 임야→농지 • 2000년대–저금리시장(부동자금 393조) 초반 : 분양권,재개발,재건축,주상복합,강남권APT 중반 : APT 규제강화(단계별) 농지시장 규제완화 후반 : 부동산+금융(간접투자법, PF 등)

Ⅰ-2. 부동산시장 동향(2000년 개요) • 2001,5–신규주택양도세면제 • 2002,1 – 1,8대책 / 투기억제책, 공급확대발표 • 2002,3 – 3,6대책 / 분양권 전매제한, 기준시가인상 • 2002,8 – 8,9대책 / 재건축강화, 투기자금세금조사 • 2002,9 – 9,4대책 / 1주택혜택축소, 3주택실거래가 • 2003,5 – 5,23대책 / 재건추규제 강화 • 2003,9 – 9,5대책 / 재건축 중소형60%의무, 조합원 명의금지 • 2003,10 – 10,29대책 / 양도세중과, 1주택요건강화 • 2004,2 – 2,4대책 / 주택거래 신고제 • 2005,2 – 2,17대책 / 재건축규제강화 • 2005,5 – 5,4대책 / 양도,보유세강화,토지시장안정책 • 2005,8 – 8,31대책 / 보유,양도세강화,공급확대(송파,강북,수도권)

Ⅰ-2. 부동산시장 동향(2000년그래프)

Ⅰ-3. 부동산시장 동향(2005년) • 경기순환분석 –국내 경기회복, 해외 시장 동향 증권시장활황, 경기지표선행, 코리언 리스크 부동산시장 / 경기지표동행 • 8,31대책내용 –국정 제1목표(부동산거래 차단) 보유.양도세강화, 가수요 차단, 실거래 허용(?) • 8,31대책효과 –부동산거래 패닉현상?(단,중기 효과) 틈새시장 단기 회복, 유동자금 간투시장 진입 고객변화-매각형, 보유형, 증여형

Ⅰ-4. 부동산시장 동향(정책분야) • 참여정부전략 –분배정책, 국토균형발전 지방분권화전략, 각종 세제강화(양도,상속,증여) Ex, 현실과 이론의 한국경제사Ⅰ,Ⅱ • 국토균형발전 –행정타운, 혁신도시, 기업도시 공공기관, 공기업 지방이전, 연기금 투입 • 부동산정책 –부동산가격 연착륙 부동산규제 강화(재개발,재건축,강남권APT) 보유세(종부세등)강화, 실 거래세 인하

Ⅱ-1. LBA부동산 성공전략(기본요건) • 이론토대– 공인중개사+법률중개사 • 실무경험– 2년 이상(일반 5년이상)+LBA멤버쉽 • 선택,집중– 일반,토지,빌딩-자산관리사(LBA목표) • 자료분석– 정책방향,국내외 경제동향,부동산시장 • 마케팅강화– 사전서비스,부동산정보지 • 시장개척– 블루오션 창출

Ⅱ-2. LBA부동산 성공전략(부동산교실) • 운영목적–지역석권, 잠재고객 확보/자산관리사 1일 2-3시간 / 2일간 교육(LBA사랑방 참조) • 교육내용–부동산상품특성/분류, 주거, 수익, 투자 부동산세법 / 취득, 보유, 양도, 증여, 상속세 부동산법률 / 주택,상가 임대차보호법 참여정부 부동산정책 / 부동산가격변화 / 재건축 제4차 국토종합계획 / 신행정수도 / 신도시계획 부동산투자전략 / 유형별 투자전략 **권 광역개발계획 / **신도시, S전자

Ⅱ-3. LBA부동산 성공전략(프로그램) • 프로그램 활용극대화 • 상가입지분석 프로그램 • 가격분석 프로그램 • 용도분석 프로그램 • 세무분석 프로그램 • 권리,현황분석 프로그램 • 각종 활용분석 프로그램 • 전문계약서(각종 서식)

Ⅱ-4. LBA부동산 성공전략(LBA네트웍) • 기수동기회– LBA 교육중 각 기수별 모임 • 기수지부모임– LBA 교육중 각 지부별 모임 • LBA동기회– LBA 교육후 총괄 기수모임 • LBA투자펀드–시너지효과, 리스크 분산 • LBA멤버쉽– 각종 LBA프로그램활용, 전략적 제휴

Ⅲ-1. 차세대 중개전략(서울일반지역) • 기본사항– 지역분석, 고객분석, 시장분석 부동산시장변화 / APT, 재건축, 재개발 블루오션 –자산관리/증여를 활용한 자산운용컨설팅 도정법 적용지역(뉴타운.재개발,재건축) • Selling Point –임대수익률 극대화 방안제시 • Closing Point–잠재수익률(고객 관심) • tax avoidance –보유, 양도, 증여세 절세방안 활용

Ⅲ-2. 차세대 중개전략(기타 지역) • 기본사항– 지역분석, 개발분석, 시장분석 미래가치 / 개발축, 교통축, 녹지축 중심 블루오션 –자산관리/증여를 활용한 자산운용컨설팅 자연환경(양평,용인) 개발축(화성,아산) • Selling Point –임대수익률 극대화 방안제시 • Closing Point –잠재수익률(고객 관심) • tax avoidance –보유, 양도, 증여세 절세방안 활용

Ⅳ. 해외 투자사례(캄보디아-보석광산)

Ⅳ-1, 해외 투자사례 • 투자개요–보석광산채굴사업권(캄보디아) 광산1(보케오지역), 광산2(삼룻지역) 캄보디아 최초(합법적), 한국산업자원부 신고필 • 총투자액–투자 180만불 광산1(45만불), 광산2(135만불) • 기본수익–다국적기업수출, 보석 국내외 수출 매출(순수익) –년 3000만불(1800만불) 배당 – 2006년 3분기, 분기 최저 200% 이상

Ⅳ-2, 해외 투자사례(Angkornite) • 해외투자–광산채굴사업권획득(7.5Km2/12년) 보케오지역(UMK), 롬팟지역(SDC) • 운영계획–각종 비용 40%, 수익률 60% AKG지분 –보케오 UMK 70%, 롬팟 SDC 10% • 생산계획 –월 250,000g, 년 3,000,000g • 수익계획–다국적기업수출,화교권진출,직영점운영 수익극대화 –가공수출/중국,일본,호주,아시아권 매출(순수익) –최저 년1500만불(800+100만불)

Ⅳ-3, 해외 투자사례(Corundum) • 해외투자–광산채굴사업권획득(4Km2/12년) 삼룻지역(UMK) • 운영계획–각종 비용 40%, 수익률 60% AKG 지분–삼룻 UMK 75% • 생산계획 –월 2,000ct, 년 25,000ct • 수익계획–수출망 확보,화교권 진출,직영점 운영 수익극대화 –가공수출/중국,한국,아시아권 매출(순수익) –최저 년1500만불(900만불)

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