房产税专题研究

房产税专题研究 2013年6月

目录：

研究背景 房产税发展轨迹相关声音

房产税发展轨迹： • 2010年4月，新“国十条”出台后，房产税开始成为民众和媒体讨论的热点； • 2011年3月，“十二五”规划明确提出扩大房产税试点范围； • 2011年1月，上海、重庆作为改革试点城市首先启动对个人住房征收房产税； • 2012年3月，全国“两会”中，政府工作报告中再提房产税。3月18日，谢旭人指出，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案； • 2013年5月24日，国务院明确提出， • 在2013年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房 • 房产税改革试点范围是重点工作之一。

相关声音： 2012年12月25日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。财政部财政科学研究所所长贾康表示，今年地产调控将向何处去尤为关键，根据种种信息综合分析，2013年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进过程仍是扩大试点范围，而不是全面放开。 2013年2月20日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。” 国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，房产税扩大试点势在必行，但是不能急于求成，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。

2013年房产税试点扩容“风声再起” “箭在弦上”

沪渝房产税解码 政策简析影响

2013年 如果房产税扩容其模式可能会是什么？将可能会增加哪些城市？市场将会受到何种影响？让我们先从2011年上海和重庆的试点说起……

上海房产税简析： 备注：新购住房包括二手房；上海市2011年交易单价在28426元/㎡以上，2012年在26896元/㎡以上的按06%税率；在这价格（含）以下的按0.4%税率。

案例分析： 案例1：一个三口之家的本市居民家庭，原有住房面积为150平米，2012年再次新购110平米住房，交易单价为20000元/平米。其一年所要缴纳的房产税是：（260-180）*20000*70%*0.4%=4480元备注：260为家庭合计总面积，人均面积为86.67>60，因此要征收房产税； 180为免税面积（3*60）；交易单价20000元/平米低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍，税率为0.4%。案例2：XX先生是非上海户籍居民，目前持有上海居住证一年，2012年新购婚房，为家庭唯一住房，面积为120 平米，交易单价为20000元/平米。其一年所要缴纳的房产税为： 120*20000*70%*0.4%=6720元备注：交易单价20000元/平米低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍，税率为0.4%。根据减免政策 2年后，当其工作与居住证均满3年后，将退还其前2年所缴纳的全部房产税。

上海房产税实施效果： 限购令抑制房产税作用发挥；门槛高、税率低的特点也使房产税实际作用有限。 • 2011年1月26日“国八条”、1月27日上海房产税出台后，上海市2011年成交量730万㎡，较2010年下滑25%，较2009年下滑61%，是近6年来最低量；上海市2011年房价上涨幅度大幅下滑，仅约1%； • 上海存在限购及房产税两种政策叠加的情况。限购令直接排除多套购房的发生，客观上限制房产税作用的发挥。 • 从实际情况看，上海房产税虽然覆盖面较广，但征收门槛高，税率低，其对成交影响远小于限购。2011年上海市场更多是受到限购而非房产税影响。

重庆房产税简析：

案例分析： 案例：XX先生在重庆工作生活，09年购买1套300平方米独栋住宅，交易单价为13000元/平方米，2013年其新购一套单价为20000元/平方米，面积为200平方米的高档住宅，其一年所要缴纳的房产税为：（300-180） * 13000 * 0.5%+200 * 20000 *1% = 47800元。备注：180为减免面积，但一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积；交易单价13000元/平米处于本市均价3倍以下，税率为0.5%；单价20000元/平米处于本市均价的3—4倍，税率为1%。

重庆房产税实施效果： 重庆住宅房产税征税结构应税住宅占比较小，但针对性较强，对高档住宅量价的抑制作用十分明显。应税产品量价萎缩明显。2011年，重庆主城区高档商品住房成交量为70万㎡，占商品住房成交量 6.8%，较房产税实施同比下降4.1%；主城高档商品住房成交均价为13638元/㎡，同比下降7.1% ；同期，主城区住房均价同比上涨18.7%。

沪渝房产税对比： 增量征收模式覆盖面宽，但门槛高、税率低，力度小。高档住宅存量征收模式覆盖面小，但针对性强、税率较高，力度大。

对市场影响： VS 上海重庆考虑原有居住情况覆盖面宽，但暂免条款多税率较小不考虑原有居住情况覆盖面相对比较小税率相对比较高细则本身与限购令重复，在限购令起作用的情况下，不明显效果相对明显：别墅高档住宅明显滞销影响上海房产税覆盖面宽，限制多套购房，对客户造成一定“恐慌”，短期内会对市场量价造成一定影响，但与限购令重复，整体对市场的影响不明显；重庆房产税由于受到免税面积较大的影响，且只针对高档住宅征收，重庆房产税的推出对市场上刚需住宅需求影响不大。

房产税展望 房产税扩容与完善

房产税扩容的态度： 中央政府地方政府 2012年3月7日，广东省地税局局长王南健，房产税改革是未来发展方向，但具体怎么操作、什么时候试行，目前广东省还没有具体计划。 2012年12月25日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。。 2012年3月7日，江苏省住建厅厅长周岚，目前，江苏还没有被纳入房地产税扩大试点的计划。 2013年2月20日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。” VS 2012年3月7日，北京发改委主任张工，北京暂不征收房产税，但会对此继续研究。 2013年3月2日，新国五条细则要点：加快推进扩大房产税试点。 2013年5月24日，国务院明确提出，在2013年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房房产税改革试点范围是重点工作之一。 2012年3月8日，山东省省长姜大明，暂不征收房产税。地方消极中央积极

房产税扩容的技术条件： 个人住房信息系统的建设和联网为房产税扩容提供了技术支撑按照住建部的计划，包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市在内的40个城市，已实现个人住房信息系统的建设和联网，这将为以增量征收为主的房产税试点提供技术支撑。

表：仅考虑覆盖范围的房产税可能模式矩阵 保有范围物业类型新购增量及保有存量新购增量范围逐步缩小 ①高档住房（含别墅）以及普通住房不论增量或是存量全部征税 ②高档住房（含别墅）以及普通住房仅针对新购的增量均进行征税全部住房上海模式 ③仅针对高档住房（含别墅）的增量以及存量进行征税 ④仅高档住房（含别墅）针对新购的增量住房进行征税高档住房重庆模式范围逐步缩小房产税扩容的可能模式：预计新模式会更多的向模式 ②、④ 靠拢——剑指增量

可能扩容的城市： 住建部政策研究中心原副主任王珏林：新的试点选择标准应是“供求关系失衡，消费旺盛，上涨趋势明显”的城市。北京、天津、辽宁、江苏、杭州、深圳、青岛、湖北鄂州、湖南湘潭等城市新一轮房产税试点可能性较大。

扩容的时间： 房产税试点扩容的时间节点不明确：

虽然房产税扩容已“箭在弦上”，但这支箭 何时出弦？箭指何方？仍是悬念…

影响及应对策略 房产税扩容对后市的影响应对策略

扩容后可能的影响：

开发商策略： 加强产品设计和研究开拓无房产税试点的三线城市，做大规模，抗拒风险加大刚需产品及商业的开发加快高档住宅（如别墅）产品的去化 • 最合理的布局与利用效”、“以小于竞品的面积创造出同样的使用功能”、“不影响户型舒适型的前提下，增加产品附加值”等都是值得思考的问题。 • 以上海和重庆房产税试点来看，对首置需求影响较小，刚需产品仍是热销产品。 • 房产税对商业无影响，特别是小型投资产品更受投资者的青睐。 • 以重庆房产税经验来看，高档住宅的影响较大。 • 在房产税扩容之前，通过促销政策加快高档住宅的去化速度，减小资金压力。 • 由于房产税全国扩容的难度较大，短时间不能实现；无房产税试点的三线城市将是开发商的开发热点。

代理公司策略： • 开征初期，仍会划定价格红线，所以定价上的规避仍是基本 • 思路，销售价格尽量稍低于征税线。加强与开发商的沟通,定价上避税 • 从上海和重庆的经验来看，房产税对刚需产品影响甚微， • 刚需仍是市场上的热销产品。加大刚需项目的拓展力度 • 相关负面新闻不断，应加强房产税相关培训和制定相应的 • 说辞，做好客户答疑工作，消除客户“恐慌”心理， • 促进成交。加强置业顾问的培训，制定统一的政策应对销售说辞

中介公司策略：

房 产 税 专 题 研 究