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黄石磁湖北岸项目 可行性报告

黄石磁湖北岸项目 可行性报告. 二零零七年十月. 目 录. 黄石市宏观经济概况 黄石市房地产市场分析 磁湖北岸周边主要楼盘介绍 磁湖北岸项目投资分析 结论. 黄石市区位概况 黄石市人口 黄石市经济发展 黄石市人均经济 黄石市矿产资源 黄石市交通. 一、黄石市宏观经济概况. 1 、黄石市区位概况. 黄石市位于湖北省东南部，距武汉约 70 公里 黄石市现辖大冶市、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区、黄石经济技术开发区 全市总面积 4630 平方公里，其中市区 227 平方公里 *.

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黄石磁湖北岸项目 可行性报告

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Presentation Transcript

  1. 黄石磁湖北岸项目可行性报告 二零零七年十月

  2. 目 录 • 黄石市宏观经济概况 • 黄石市房地产市场分析 • 磁湖北岸周边主要楼盘介绍 • 磁湖北岸项目投资分析 • 结论

  3. 黄石市区位概况 黄石市人口 黄石市经济发展 黄石市人均经济 黄石市矿产资源 黄石市交通 一、黄石市宏观经济概况

  4. 1、黄石市区位概况 • 黄石市位于湖北省东南部，距武汉约70公里 • 黄石市现辖大冶市、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区、黄石经济技术开发区 • 全市总面积4630平方公里，其中市区227平方公里* *黄石市政府网站 www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2007-04-1658968.html

  5. 2、黄石市人口 • 2005年年底全市总人口为252.8万人，其中常住人口为239.9 万人（指常住本市半年以上人口）* • 黄石市区总人口66.81万人，常住人口70.74万人* *黄石市政府网站 www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2007-04-1658968.html

  6. 3、黄石市经济发展 • 2006年全市完成生产总值（GDP）406.47亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%，是1997年以来增幅最高的一年* • 2006年实现财政收入41.33亿元，比上年增长30.3%。全年完成各项税收36.57亿元，同比增长29.1%* *2006年黄石市国民经济和社会发展统计公报 www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html

  7. 3、黄石市经济发展 • 黄石被誉为钢铁摇篮、水泥故乡、服装新城和能源基地，已发展成为我国重要的矿冶城市和原材料工业基地* • 黄石拥有国有及年销售收入500万元以上的非国有企业293家，有9家企业进入全国520家重点企业行列* • 大冶特钢、华新水泥、大冶有色、东贝冷机、锻压机床、黄石纺机、美尔雅、中国劲酒、镀铝薄板、电缆幅照、万达金卡等高新技术企业在黄石经济中占据重要的地位* *2006年黄石市国民经济和社会发展统计公报 www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html

  8. 4、黄石市人均经济 • 2006年，全市人均生产总值达到16044元，比上年增长11.7% * • 城镇居民人均可支配收入9472元，比上年增加969元，增长11.4% * *2006年黄石市国民经济和社会发展统计公报 www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/tjzl_44/tjgb_46/2007-03-2803927.html

  9. 5、黄石市矿产资源（一） • 黄石市矿产资源丰富，素有“江南聚宝盆”之称。已发现的有金属、非金属、能源和水气矿产4大类计64种，其中硅灰石质量居世界第二* • 金、铜、钼、钴、锶、硅灰石等14种矿产储量居湖北全省首位** • 已列入储量表的矿产有42种*，全市矿产资源保有储量潜在经济价值（不含延伸加工）达4000余亿元** *黄石在线 www.hbhs.ccoo.cn/gaik/zr.asp **黄石市政府网站 http://www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/zyzk_5/5695.html

  10. 5、黄石市矿产资源（二） • 铜矿保有储量占全省的91.8%，为大冶有色金属公司重要的供矿基地* • 金矿保有储量占湖北全省的88％ * • 水泥用石灰岩矿床规模大、质量好、矿层厚度大，宜于露天开采* • 铁矿石保有储量虽只占湖北全省储量的23.7%，但产量居全省第一，是武汉钢铁公司铁矿石原料重要产地* *黄石在线 www.hbhs.ccoo.cn/gaik/zr.asp

  11. 6、黄石市交通 • 黄石地处“两线一江一路”（京广线、京九线、长江、沪蓉高速公路）交汇的中心地带* • 黄石港是长江十大良港之一，为国家一类开放口岸* • 黄石南翼有大沙铁路连接华东，北翼有京九铁路连通北京、九龙。沪蓉高速公路经黄石长江大桥穿城而过* *黄石国际在线 http://www.chinacsw.com/cszx/huangshi/gaikuang.htm

  12. 黄石市政规划 黄石与武汉城市圈经济发展 黄石市近三年主要经济指标 黄石与其他城市经济指标比较 黄石市土地供应情况 黄石房地产开发投资比较 黄石房屋施工面积比较 黄石房屋销售面积比较 黄石商品房屋销售额比较 2007年黄石市商品房销售情况 二、黄石市房地产市场分析

  13. 1、黄石市市政规划 • 黄石市区形状呈“入”字形，三面环山，一面临江，风光绮丽的磁湖镶嵌市区中心* • 磁湖面积8平方公里宛如嵌在市区中心一颗璀璨的明珠，是闻名遐迩的风景旅游胜地* • 市区城市建设用地一般在海拨18－50米之间* • 黄石地震设防烈度为6度* *黄石市政府网站 www.huangshi.gov.cn:8080/publish/hsgk_1/dlqw_6/2005-11-0178005.html

  14. 项目位置

  15. 2、黄石与武汉城市圈经济发展 • 武汉城市圈是以武汉为中心，包括黄石、黄冈、鄂州、咸宁、孝感、仙桃、天门、潜江等9个城市（俗称“8+1”城市）* • 2007年一季度，武汉城市圈共实现生产总值1084.33亿元，比上年同期增长13.3%，高于全省平均水平1.3个百分点，占全省经济总量的比重为62.8%** • 黄石属于武汉城市圈 “次中心城市” ，在武汉城市圈占有举足轻重的地位，主要经济指标仅列武汉之后，均排第2位* *湖北省统计局 www.stats-hb.gov.cn/tjj/article.do?type=category&articleid=4198&skinValue=1 **湖北省统计局www.stats-hb.gov.cn/tjj/article.do?type=category&articleid=4048&skinValue=1

  16. 3、黄石市近三年主要经济指标 数据来源：2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报

  17. 4、黄石与其他城市经济指标比较 武汉数据来源：武汉市统计局《2006年国民经济和社会发展统计公报》（其中人均GDP为推算值）

  18. 5、黄石市土地供应情况 说明：1、本数据自2007年1月1日起计算，截止至7月底 2、数据来源：黄石市国土资源局

  19. 6、黄石房地产开发投资比较 49.7% 48.3% 数据来源： 2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报

  20. 7、黄石房屋施工面积比较 27.3% 48.2% 数据来源： 2004、2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报

  21. 8、黄石商品房屋销售面积比较 24.3% 数据来源：2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报

  22. 9、黄石商品房屋销售额比较 28.2% 数据来源：2005、2006年 黄石市国民经济和社会发展统计公报

  23. 10、2007年黄石市商品房销售情况 说明：1、本数据自2007年5月16日起计算，截止至9月8日 2、本数据包含住宅、商业用房和办公楼 3、数据来源：黄石房地产市场信息发布平台 www.hsfdc.com/PubInfo/StatData.asp

  24. 2007年黄石市住宅销售情况 说明：1、本数据自2007年5月16日起计算 2、数据来源：黄石房地产市场信息发布平台 www.hsfdc.com/PubInfo/StatData.asp

  25. 2007年黄石市商业用房销售情况 说明：1、本数据自2007年5月16日起计算 2、数据来源：黄石房地产市场信息发布平台 www.hsfdc.com/PubInfo/StatData.asp

  26. 三、磁湖北岸周边楼盘介绍 • 项目名称：佳木.景湖丽园 • 项目位置：磁湖北岸 • 建筑类别:塔楼 • 装修状况：毛坯 • 销售价格:均价2800元/平米 • 户型：137至190平米 • 占地面积：13050.26平米 • 总建筑面积：49262平米 • 开发商:黄石市佳木房地产开发有限责任公司

  27. 佳木.景湖丽园 本案位置

  28. 四、磁湖北岸项目投资分析 • 项目概况 • 项目四至范围 • 项目地块现状 • 项目成本分析 • 项目投资分析 • 项目资金测算

  29. 1、项目概况 • 本项目位于黄石市磁湖北岸 • 拿地方式：挂牌出让 • 规划净用地面积：862亩（57.47万平米） • 规划用地性质：居住用地 • 容积率：1.8（未最终确定） • 总建筑面积：103.44万平米 • 开发周期：5年

  30. 佳木.景湖丽园 本案位置

  31. 本项目南至磁湖路，北抵大众山，东起庆堂湾，西至楠竹林 本项目依山傍湖，风景秀美 2、项目四至范围

  32. 该地块位于大众山山坡下，地势北高南低 大部分建筑物已拆除，政府承诺于土地成交后的一年内拆除目前剩余的1/3建筑物 政府拆迁后出让土地（不负责场地平整） 3、项目地块现状

  33. 4、项目成本分析 • 土地出让金 833元/平米（按100万元/亩计算） • 土地契税 33元/平米 • 建安费用 1100元/平米 • 配套费用 65元/平米 • 小区配套及绿化 200元/平米 • 行政事业性收费 130元/平米 • 设计监理费 50元/平米 • 管理费用 26元/平米 • 销售费用 58元/平米 • 不可预见费 16元/平米 • 财务费用 122元/平米 • 合计 2634元/平米

  34. 5、项目投资分析 • 销售收入 3500元/平米 • 开发成本 2634元/平米 • 毛利润 866元/平米 • 销售税金 207元/平米 • 销售利润 659元/平米 • 产值利润率 25% • 利润总额 68167万元 • 盈亏平衡时销售价格 2789元/平米

  35. 6、项目资金测算 • 本项目于2008年初开工，2012年三季度竣工 • 本项目于2008年年底开始销售，2012年完成全部销售 • 本项目总投资约27.25亿元。投入自有资金约9.36亿元及项目贷款融资约5.17亿元后，销售回款即可满足项目滚动开发。 • 自有资金首期投入约6.28亿元，高峰值投入9.36亿元（该最大投入发生在2009年四季度末），2011年三季度自有资金投资全部收回。其中，地价款于2007年11月缴纳50%（约4.5亿元），剩余部分2009年底前分批缴纳。

  36. 五、结论 • 本项目规模较大，符合发展战略 • 目前黄石市场多以中小房地产开发企业为主，本项目的运作有助于我公司在黄石市场树立高端形象 • 项目座北朝南，依山傍水，符合当地居民喜好，适宜开发高品质住宅 • 近年来黄石市土地供应量较小，较好地段的土地资源稀缺 • 投资收益较可观，建议启动本项目

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