都市更新條例與相關子法探討

1. 都市更新條例與相關子法探討 內政部營建署都市更新組 簡任技正兼科長　彭學禮 95年8月11日

2. 內容大綱 • 都市更新條例立法背景與沿革 • 都市更新條例及相關子法 • 相關法規修正重點及函釋 • 結語 • 申請辦理都市更新流程 • 都市更新處理方式及實施方式 • 更新地區及更新單元 • 都市更新實施者 • 申請設立都市更新團體 • 都市更新事業計畫 • 權利變換計畫 • 都市更新獎助措施 • 都市更新與土地信託融資 • 都市更新與不動產証券化

3. 都市更新條例立法背景與沿革 • 二次大戰後都市重建需要迫切，英國於1947年公布之城鄉計畫法（Town and County Planning Act）訂定有全面發展區（Comprehensive Development Areas） • 美國於1949年公布之住宅法（Housing Act）規定，針對環境窳陋、髒亂之住宅區及貧民窟，政府應進行都市再開發（Urban Redevelopment），1954 年改稱為都市更新（Urban Renewal），並增加整建（Rehabilitation）及維護（Conservation） • 都市更新觀念、政策及名稱之轉變：都市重建（Urban Reconstruction）；都市復甦（ Urban Revitalization）；都市更新（ UrbanRenewal）；都市再發展（ UrbanRedevelopment）；都市再生（UrbanRegeneration）；都市復興（Urban Renaissance）；永續都市（Sustainable City ）

4. 都市更新條例立法背景與沿革 • 民國62年修正都市計畫法第7條，對舊市區之更新予以定義，並增定「舊市區之更新」專章，自第63條至73條，共計11條條文。 • 都市更新條例於民國87年11月11日公布施行，計8章62條；本條例相對於都市計畫法等為特別法，關於都市更新事項，優先於其他法律適用。 • 我國現行營建、土地法規，直接採用「更新」一詞者，除都市計畫法、都市更新條例及其相關子法外，尚有平均地權條例（第53條）及其施行細則（第68條）等。

5. 都市更新條例立法背景與沿革

6. 都市更新條例立法背景與沿革

7. 都市更新條例及相關子法 • 都市更新條例(87.11.11) • 修正第2條（89.4.26） • 立法委員連署增訂第22-1、25-1、修正第3、9、12、19、22、34條(92.1.29) • 立法委員連署修正第22-1、25-1、27及40條（94.6.22） • 都市更新條例相關子法 • 都市更新條例施行細則(88.5.21) • 都市更新團體設立管理及解散辦法(88.3.31) • 都市更新權利變換實施辦法(88.3.31) （91.8.1增訂第7-1、第7-2及修正第8條；95.3.3修正第6、7-2條） • 都市更新建築容積獎勵辦法(88.3.31)（95.4.20修正第4條及第7條） • 都市更新事業接管辦法(88.3.31) • 都市更新審議委員會組織準則(88.5.21) • 都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法(88.5.14；95.1.24修正) • 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法(88.5.14) • 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵減辦法（89.10.24）

8. 都市更新條例及相關子法 • 都市更新條例相關子法 • 都市更新權利變換地價改算作業原則 （93.6.18） • 地政機關配合以都市更新方式辦理集合住宅重建完成後權利變換產權移轉登記作業注意事項（93.7.16） • 都市更新前置作業融資計畫（20億）貸款要點（95.4.20） • 都市更新事業（2000億）優惠貸款要點（95.6.5） • 都市更新事業計畫範圍內內國有土地處理原則（95.6.23） • 都市更新條例第25條之1執行要點（草案） • 都市更新權利變換實施者申請直轄市、縣（市）政府代為拆除或遷移土地改良物執行作業規範（草案） • 其他 • 加速推動都市更新方案（95.1.25） • 行政院都市更新政策小組設置要點（95.6.23）

9. 申請辦理都市更新流程

10. 都市更新處理方式及實施方式 • 處理方式（條例4） • 重建：拆除更新單元內原有建築物，重新建築 • 整建：係指改建、修建更新單元內建築物或充實設備，並改進區內公共設施 • 維護：加強更新單元內土地使用及維護管理 • 實施方式（條例25、25-1） • 重建區段內之土地，以權利變換方式實施之 • 由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之 • 其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之

11. 更新地區及更新單元 • 更新地區 • 直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，作為擬定都市更新事業計畫之指導（條例5） • 直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區；或迅行劃定更新地區，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理（條例6、7） • 土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業（條例10、11） • 更新單元 • 更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素（細則5） • 實施者自行劃定更新單元時，應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者，得由實施者自行依本條例第五條規定，擬具或變更都市更新計畫，並於計畫中適當劃分之

12. 更新地區及更新單元 更新地區、更新計畫、更新單元示意圖 都市更新計畫範圍 更新地區內政府劃定更新單元 河川 更新地區外自行依政府公告基準劃定更新單元 更新地區內自行依政府公告基準劃定更新單元 都市更新地區範圍

13. 更新單元 1 更新單元2 整建區段 維護區段 更新單元 3 重建區段 更新地區 更新地區及更新單元 • 更新單元規模 • 主管機關劃定：以更新計畫劃定單元(條例10) • 所有權人自行劃定：依據劃定基準劃定(條例10,11) • 以完整街廓為原則, 因街廓過大難以一次完成者得由實施者自擬都市更新計畫變更單元分期實施(細則5)

14. 都市更新實施者 • 更新單元實施都市更新事業之機關、機構或團體（條例3條4款） • 意義類似一般民間慣稱的「業主」、「甲方」，或是申請建築執照的「起造人」 • 實施者需負擔該案事業實施之責任

15. 都市更新實施者 • 都市更新會（條例15） • 逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准 • 更新團體應為法人，行使法律賦予之權利義務 • 都市更新會之設立、管理及解散，由「都市更新團體設立管理及解散辦法」規範 • 都市更新事業機構（條例14） • 都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。 • 但都市新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

16. 申請設立都市更新團體

17. 都市更新會組織架構 • 全體所有權人為會員 • 權利：出席會議、表達意見、 • 參與表決，選舉權與被選舉權 • 義務：出席會議，交付土地 • 或建築物辦理都市更新，依更 • 新會相關決議繳交應負之義務 會員大會 • 權責： • 召開會員大會並執行決議 • 土地改良物拆遷補償金額 • 之查定 • 工程設計、發包、施工、 • 監工、驗收及移管 • 異議之協調處理 • 撰寫都市更新報告 • 都市更新業務應辦事項 理事會 監事 理事長 • 權責： • 監察理事會執行會員大會之決議案 • 監察理事會執行都市更新業務 • 審核經費收支監察財務及財產 • 其他依權責應監察事項 總幹事 行政幹部

18. 都市更新事業計畫 • 都市更新事業計畫之意義 • 都市更新單元之開發執行計畫 • 更新單元之整體建設計畫，包含配置、建築計畫及未來推動方式、進度、及財務等 • 作為更新單元未來開發辦理之執行依據 • 公共利益與私人利益平衡之標準 • 更新目的在創造公眾利益，但若實施者無利可圖則更新案難以推動 • 因此都市更新提供多樣性的獎勵誘因，以鼓勵辦理更新，創造更大的公眾利益 • 政府據以監督執行成效之依據 • 為維持更新工作之順利推展，政府有責任依核定之都市更新事業計畫監督推動之成效

19. 擬定都市更新事業計畫 簽訂事業計畫同意書 舉辦公聽會 更新事業計畫擬定與申請核定流程 是否涉及 主要計畫變更？ 是 主要計畫變更 否 更新事業計畫申請 公開展覽、舉辦公聽會、人民陳情意見 都市更新審議委員會審議 直轄市、縣（市）主管機關發布實施

20. 事業計畫說明書內容（條例21） • 重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說 • 都市設計或景觀計畫 • 實施方式及有關費用分擔 • 拆遷安置計畫 • 財務計畫 • 實施進度 • 效益評估 • 相關單位配合辦理事項 • 其他應加表明之事項 • 計畫地區範圍 • 實施者 • 現況分析 • 計畫目標 • 細部計畫及其圖說 • 處理方式及其區段劃分 • 區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說 • 整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說

21. 更新事業同意書 • 法定同意門檻（條例22） • 同意書比例的計算不包括（條例12） • 依法應予保存的古蹟 • 經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案的宗祠、寺廟、教堂 • 經政府代管者 • 經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者 • 祭祀公業土地。但派下員超過1/3以上對時，應予計算。

22. 權利變換計畫 • 權利變換之定義（條例3條5款） • 係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 • 權利變換係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權，其精神類似法制化的合建 • 合建為私契各戶條件不一；權利變換條件公開一致 • 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋 • 權利變換基本原則 • 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人

23. 更新前 更新開發後 權利變換方式 建物土地區分所有 希望留下 A:土地所有權人 B:土地建物所有權人 C:土地所有權人 D,E:地上權與建物權人 所有權變換 X 租賃權保留 A B C D E ABCDEX共有 希望離開 B D E A B D E 補償金 C

24. 權利變換計畫書內容（權變3） • 不願或不能參與分配之土地所有權人名冊 • 拆除或遷移之補償價值或建築物之殘餘價值 • 公開抽籤作業方式 • 更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖 • 更新後土地及建築物分配面積及位置對照表 • 地籍整理計畫 • 舊違章建築戶處理方案 • 其他應表明之事項 • 實施者姓名及住所 • 權利變換範圍及其總面積 • 範圍內得抵充共同負擔之公共設施用地面積 • 更新前權利變換關係人及舊違章建築戶名冊 • 土地及建築物分配清冊 • 共同負擔的各項費用 • 折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金明細 • 公共設施之設計施工基準及其權屬 • 工程進度與產權登記預定日期

25. 權利價值評估項目及評價基準日（權變6） • 評估方式 • 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 • 前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者 • 評估項目 • 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值 • 更新後土地及建築物價值 • 評價基準日 • 以都市更新事業計畫核定發布之日為準 • 但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核時，由實施者定之，限於權利變換計畫報核前6個月內

26. 實施者選定三家以上鑑價公司 建築設計 更新前土地及他項權利價值評定 更新後土地及建築物價值評定 權利分配計算 更新前後權利價值評定

27. 試算 更新前估價 權利變換試算流程 更新前資產總額：5000萬 甲的資產總額：500萬 甲的權利價值比例：500/5000=0.1 計算權利價值比例 更新後估價 負擔更新成本 更新成本：3000萬 甲需負擔之成本：3000 ×0.1=300萬 更新後價值分配 更新後資產總額：10,000萬 甲的應分配價值：10,000×0.1=1000萬 1000萬-300萬=700萬 甲的實際獲得價值：600萬 甲獲得之找補現金：700-600=100萬 差額價金找補

28. 權利變換計畫他項權利處理（條例37、38、39、40）權利變換計畫他項權利處理（條例37、38、39、40） • 租賃契約：不能達原契約目的者，契約終止，承租人得請出租人賠償 • 地役權：消滅，如屬有償，得請求所有權人賠償 • 合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約：所有權人自行協議處理，協議不成，實施者估定價值，於土地所有權利人應分配的價值範圍中，依比例分配 • 抵押權及典權：自行協議消滅，或實施者列冊轉載，未分配或不願參與分配者，實施者在不超過原應得補償範圍代為清償或贖回

29. 權利變換計畫他項權利處理（條例37、38、39） 土地所有權 權利變換主體 完全物權 建築物所有權 權利變換關係人 用益物權 地上權 權利變換關係人 限定物權 永佃權 權利變換關係人 地役權 消滅 典權 協議消滅、轉載、代償 擔保物權 抵押權 協議消滅、轉載、代償 一般承租權 終止 債權化物權 耕地375租約 權利變換關係人

30. 權利價值異議之處理（條例32） • 於權利變換計畫核定發布實施後兩個月內提出 • 向當請都市更新審議委員會申請調解 • 調解不成由直轄市、縣(市)主管機關調處 • 提起訴願或行政訴願 • 與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補

31. 都市更新獎助措施 • 容積獎勵（條例44、獎勵辦法4） • 容積獎勵上限 • 法定容積之1.5倍 • 原建築容積加法定容積之0.3倍 • 原建築容積更新 • 分配樓地板低於當地平均住宅水準得適度增加容積 • 供社區使用之公益設施不計容積 • 政府劃定更新地區給予時程獎勵 • 其它經地方主管機關報中央主管機關核准者 • 容積移轉（條例45） • 公設保留地或保存(留)建築物所在土地建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區建築基地

32. 都市更新獎助措施 • 稅賦減免（條例46） • 房地稅賦

33. 都市更新獎助措施 • 投資抵減（條例49） • 投資總額20%範圍內，抵減營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之 • 發行公司債（條例52） • 實施者為新設立公司，並以經營都市更新事業為業者，得公開招募股份；其發起人應包括不動產投資開發專業公司及都市更新事業計畫內不動產之所有權人及地上權人，且其持有股份總數不得低於該新設公司股份總數之30%，並應報經中央主管機關核定。 • 實施者為經營不動產投資開發之上市公司者，為籌措都市更新事業計畫之財源，得發行指定用途之公司債，不受公司法第247條之限制。

34. 都市更新與土地信託融資 • 信託目的 為使都市更新工程順利進行，由實施者將土地信託予受託銀行，依都市更新事業計畫及權利變換計畫，於開發興建完成後，分配返還信託財產與受益人。 • 信託契約當事人及關係人 委託人：實施者（土地所有權人、建商）； 受益人：即委託人，為自益信託； 受託人：受託銀行； 利害關係人：融資銀行。

35. 都市更新信託融資之基本運作模式 • 信託存續期間 自簽約日起至都市更新案工程完竣，取得建築物使用執照及建築所有權第一次登記完成後，依約定方式將土地及建築物分別移轉登記予受益人，並配合融資銀行辦理第一順位抵押權追加設定至實施者（建商），清償銀行融資及信託行為結算完成止。

36. 都市更新信託融資之基本運作模式 • 信託財產 • 建築基地； • 興建中尚未完工之建築物及興建完工後之建築物； • 信託專戶之資金； • 因運用信託標的取得之權利或財產。

37. 都市更新信託融資之基本運作模式 • 信託財產之管理及返還 • 實施者應依信託契約規定，將更新前土地辦理信託登記為受託人名義，並由受託人保管該土地、建築物所有權狀及相關文件； • 變更權利變換計畫：將信託登記後之所有權人名義納入分配清冊，並將融資之抵押權登記納入他項權利清冊； • 更新後建物及土地登記：實施者依信託本旨及權利變換計畫內容申請辦理建物所有權第一次登記及土地移轉、變更登記為受託人； • 信託財務清算：將委託人應負擔費用予以清算並辦理分戶抵押權設定登記； • 信託財產返還：將更新後土地及建築物依自益信託或他益信託分別辦理塗銷信託或信託財產歸屬登記。

38. 都市更新信託融資之基本運作模式 • 續建處分約定 • 更新工程期間，若發生建商財務危機或工程進度嚴重落後，或拖延自有資金到位，經受託人書面催告仍未獲得改善，即應通知都市更新主管機關，並限期催告建商提出解決方案； • 受託人執行續建事宜，應合理努力採取適當方式，為委託人及受益人利益管理信託財產，受託人為執行續建應委託專業建築經理公司製作續建執行計畫書，送請土地所有權人、融資銀行及都市更新主管機關同意後為之； • 受託人完成續建後，應依續建執行計畫書釐清信託財產管理債權債務，相互抵償後如仍有賸餘，應結算返還信託財產。

39. 一般土地信託架構示意圖 土地所有權人 信託 信託收益/返還信託財產 承租 (購)人 建設公司 委建/合建 租(價)金 信託銀行 分屋交屋 承租(購) 付息 貸款 金融機構

40. 訂信託契約 訂信託契約 實施者 更新會或 開發商 參與信託土地所有權人 信託銀行 信託財產移轉 發布實施 信託財產移轉 融資銀行 不參與分配戶 發放 補償金 資金轉入 信託專戶 請建照 不參與信託土地所有權人 資金到位 營造廠 發包 完工 建物信託登記 都市更新信託基本架構示意圖 融資 撥貸 信託財產移轉 撥款 請款 建物第一次登記

41. 都市更新與不動產業證券化 • 所謂證券化，可分為一般證券化、金融資產證券化及不動產證券化三種： • 一般證券化，係指目前及未來有正值現金流量，可以股票或受益憑證持有其債權或所有權，並可以轉讓之商品，如樂透彩券； • 金融資產證券化，係指依「金融資產證券化條例」，將未來償還債權的本金及利息收入，加以證券化； • 不動產證券化，則泛指將未來經營不動產之收入加以證券化，使買方可以支出現金取得不動產證券，以換取未來經營不動產收入為其現金收入。

42. 證券化之基本概念 一般證券化 金融資產證券化 證券化 不動產證券化

43. 不動產證券化之基本概念 • 不動產證券化，又可分為一般不動產證券化及不動產證券化條例之不動產資產信託及不動產投資信託： • 一般不動產證券化，如上市或上櫃之建設公司，發行股票或公司債，經營不動產相關事業； • 依「不動產證券化條例」成立之不動產投資信託（REITs）或不動產資產信託（REAT）； • 特殊目的的公司，係指依「金融資產證券化條例」或依其他法律規定，經主管機關許可設立以經營不動產證券化為目的之股份有限公司；都市更新投資信託公司屬之。

44. 不動產證券化之基本概念 一般不動產證券化 金融資產證券化條例 或 都市更新條例 特殊目的公司 都市更新投資信託公司 第50條2項 不動產證券化 不動產投資信託 REITs 第4條1項3款 不動產證券化條例 不動產投資信託 開發型 不動產資產信託 REAT 第4條1項4款

45. 信託與證券化之關係 一般信託 特 殊 目 的 信 託 東展興業 朋記建設 信託 不動產信託 金 融 資 產 證 券 化 條 例 不動產 投資信託 不動產證券 化條例 一般證券化 不動產 資產信託 證券 不動產證券化 特 殊 目 的 公 司 一般不動產 證券化 金融資產證券化 都市更新條例

46. 不動產證券化之基本概念 REITs與REAT 之比較

47. 不動產證券化之基本概念 美國REITs家數與總市值成長趨勢 　單位：億美元 資料來源：NAREIT

48. 不動產證券化之基本概念 美國REITs 累積報酬率1974~2004（含配息） 資料來源：NAREIT

49. 不動產證券化之基本概念 日本REITs 指數與總報酬率2003~2004 資料來源：NAREIT

50. 不動產證券化之基本概念 台灣REITs與REAT已發行個案 資料來源：寶來證券