TREND PERKEMBANGAN DIMETROPOLITAN JABOTABEK

1. TREND PERKEMBANGAN DIMETROPOLITAN JABOTABEK • TREND PERTUMBUHAN RENDAH • Penduduk Jabotabek membengkak 30 Juta jiwa pada tahun 2010, 18 Juta berada di Botabek akibat migrasi netto dari Jakarta. • Ukuran rumah tangga rata terus menurun dari 4,6 pada tahun 1990 menjadi 4,0 pada tahun 2010. • TREND MENINGKATNYA LAPANGAN KERJA SEKUNDER & TERTIER • Lapangan kerja sektor exttractive (Pertanian & Pertambangan) menurun dari 20% (1971), 16% (1990) hingga 8,5% (2010). • Lapangan kerja manufaktur meningkat terus dari 9,6% (1971), 19,6% (1990) hingga 23% (2010). • Lapangan kerja sektor jasa Jakarta hampir 14% lebih besar dari Botabek (53%) karena Jakarta masih didominasi sektor jasa skala regional & nasional.

2. 3. TREND KEPEMILIKAN KENDARAAN & KEMACETAN LALU LINTAS • Kepemilikan kendaraan per 1000 penduduk meningkat dari 40 (1990) menjadi 78 (2010). Untuk Jakarta dari 68 menjadi 133, sedangkan Botabek dari 12 menjadi 45. Jumlah kendaraan pribadi di Botabek berlipat ganda setiap 7-8 tahun. • Kemacetan lalu lintas dimulai sejak 1990 dimana terdapat kelebihan muatan 25% dari jaringan jalan yang ada dengan rasio antara volume dan kapasitasn > 1. Pada tahun 2010 kelebihan muatan tersebut menjadi 44%. Studi JMSS merekomendasikan pengadaan segera Mass Rapid Transit System & Traffic Regulation yang ketat. 4. TREND MENINGKATNYA HARGA TANAH • Survei BPN USAID menunjukan kenaikan harga rata-rata oertahun (1985-1990) adalah 20% – 33% jauh diatas angka inflasi dan berada diatas kota-kota Asia lainnya. • Harga tanah tertinggi masih dipusat kota Jakarta sebesar Rp 10 juta/m2. Meskipun di beberapa titik di Tangerang & Bekasi terdapat angka yang tinggi terutama di pusat-pusat pertumbuhan baru seperti Karawaci dan Cikarang ( Rp 2-3 juta/m2).

3. 5. TREND PERGESERAN PENGGUNAAN LAHAN • Booming pembangunan perkantoran telah lama berakhir. Sejak bangkitnya properti paska krisis kawasan pusat kota diserbu kembali oleh proyek perumahan vertikal (Apartemen, Komominium, Townhouse) serta proyek-proyek komersial (Trade Center, Hypermarket). • Khusus komersial ada kecenderungan pembangunan di Botabek di pusat kota Bekasi/Tangerang/Bogor/Depok dan di fast growing area seperti Cibubur/Serpong. (Th. 2004 memiliki 10-15 Ribu KK kalangan menengah atas) • Sejak Keppres 53/89 tentang kawasan industri, terjadi pergeseran pembangunan industri dari zona industri mapan di Bogor (Cibinong/Citerup) & Tangerang ke lokasi kawasan industri baru di Cikarang & Pasar Kemis/Balaraja. • Trend peningkatan ijin lokasi hunian dipicu investasi insfrastruktur pemerintah sejak pembangunan tol Jakarta-Merak tahun 1984, ijin lokasi hunian seluas 10.000 di Tangerang serta pembangunan tol Jakarta-Bekasi & JORR tahun 1988. • Fenomena lain adalah menurunnya pembangunan perumahan menengah kebawah sejak tahun 1985 didaerah pinggiran Jakarta. Karena pertarungan antara permintaan yang tinggi lahan hunian sejak SKB Tiga Menteri tentang Kota Baru 1986 hingga harga tanah menjadi mahal.

4. Pergeseran pengguna lahan dari lahan pertanian menjadi lahan industri/pemukiman memakan korban lahan pertanian produktif dan mengancam produksi pertanian nasional. 6. TREND PERSEDIAN AIR & PENGELOLAAN SAMPAH • Studi JMDPR memproyeksikan keperluan tambahan air bersih dari luar catchment area Jabotabek karena air tanah yang ada semakin terbatas dan tercemar limbah manusia. • Diperlukan fasilitas pengolahan sampah yang lebih besar yang menimbulkan masalah lahan bagi lokasi TPA. 7. TREND PENERIMAAN PEMERINTAH DAERAH • Basis penerimaan pemerintah Daerah DKI jauh lebih sehat (pajak kendaraan bermotor 60% dari PAD). Pemerintah daerah Botabek masih mengandalkan retribusi (+ 60% PAD). • Dominannya anggaran rutin Pemda BOTABEK

5. 8. FASE PROSES PERKEMBANGAN KOTA DI BOTABEK A. Fase Ekspansi yang ekstensif - Perkembangan sporadis, scattered, spekulatif, tidak beraturan. - Kegiatan Low Added Value: 1. Gudang/pabrik kecil/TPA/Kuburan, spekulasi orang kota 2. Restaurant, tempat pancing 3. Tingkat pelayanan hanya siang hari 4. Akses kota dengan infrastruktur pedesaan B. Fase Ekspansi disintergratif yang dualistis • Proyek2 besar masuk (Batam/Puspitek/Universitas Indonesia/Airport/Industri Besar/ Hotel Resort). • Penduduk baru merubah life style & pendatang (buruh/bengkel) • Fasilitas kota masuk • Urban - Rural Area berdampigan. • Akses kota mulai berkembang (jalan lebar), harga tanah naik • Developer masuk, spekulan aktif, sawah habis terjual, penduduk asli di kampung, mata pencaharianpertanian turun drastis & non pertanian mulai tumbuh.

6. C. Fase Ekspansi yang determinitis • Fringe area sudah bagian dari periferi Jakarta. • Golongan berpendidikan rendah (formal & informal) meningkat • Sistem jaringan prasarana sudah ikut Jakarta (Kode Pos, nomor telepon, PLN, sistem transportasi. • Fasilitas bank/kantor post/klinik 24 jam, supermarket, rekreasi yang melayani pendatang baru mulai beroperasi. • Pendatang kelas menengah mulai masuk. • Up grading infrastruktur utama & urban service lain masuk. • Penduduk asli bekerja dari proyek setempat (Satpam, tukang kebun, pedagang makanan, menggunakan fasilitas yang ada, tapi banyak juga yang pindah) • Hampir seluruh tanah telah dikuasai developer & spekulan, sebagian figur tradisional • Industri gelombang kedua masuk. D. Fase Integrasi Komprehenship • Dominasi kegiatan high value added/sektor tersier (Supermall, sekolah & RS unggulan) • Tersisa sedikit kampung enclave bagi penduduk asli & pendatang • Sisa tanah pertanian untuk kegiatan komplementer orang kota (pembibitan) • Kawasan industri berkembang jadi kota baru dengan fasilitas lengkap.

7. Figure Persetujuan Permohonan Penanaman Modal Asing dan Dalam Negeri di Indonesia 1987 - 1991

8. Figure Persetujuan Permohonan Industri Menurut Kabupaten di Daerah Pinggiran Kota

9. Figure Jumlah Lahan Industri di Daerah Pinggiran Menurut Kategori Zoning

10. Figure Ijin Penggunaan Lahan Hunian di Daerah Pinggiran Kota Menurut Kabupaten, 1970 - 1992

11. Figure Pembangunan Kumulatif Perumahan di BOTABEK Menurut Kabupaten, 1980-1989