slide1 n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE PowerPoint Presentation
Download Presentation
FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 40

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE - PowerPoint PPT Presentation


  • 180 Views
  • Uploaded on

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE. 5 december 2008 Advokat David Berggren . Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar Avtalsundertecknande (signing)

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE' - harsha


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
slide1

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE

5 december 2008

Advokat David Berggren

f rv rvsprocessen
Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc.

Säljaren sätter samman Due Diligence-material

Köparen genomför DD

Avtalsförhandlingar

Avtalsundertecknande (signing)

Tillträde (closing)

Ytterligare undersökningar av garantierna

Förvärvsprocessen
slide3

Fastighetsförvärv

  • Köp av fastighet
  • Köp av aktier/andelar
  • Fastighetsbildningsåtgärder
slide4

Val av förvärvsmetod

  • Påverkas av skatteutfall
  • Fastighetsrelaterad skatt
    • Stämpelskatt
  • Bolagsrelaterad skatt
    • Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde
    • Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av dotterbolagsaktier)
slide5

1. Köp av fastighet

  • Jordabalken
    • formalavtal (JB 4:1)
    • felregler (konkreta resp. abstrakta fel)
    • undersöknings- resp. upplysningsplikt
  • Stämpelskatt
slide6

Fel enligt JB

  • Feltyperna i 4 kap. JB kan delas in i konkreta och abstrakta fel:

KONKRETA FEL

Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av avtalet” avses dels rena garantier men även enuntiationer inkluderas av uttrycket.

ABSTRAKTA FEL

Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något avseende avviker från normal standard.

fel enligt jb forts
ABSTRAKTA FEL

Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex. panträtter, tvesala).

Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov)

Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”

Fel enligt JB (forts.)
slide8

Upplysningsplikt enligt JB

Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid

    • totala påföljdsfriskrivningar, och
    • ”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte upptäckt felet vid sin undersökning och det vore otillbörligt om säljaren undgick ansvar)
  • Upplysningsplikten förutsätter vetskap
slide9

Undersökningspliktenligt JB

  • Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.)
    • fastigheten skick,
    • den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt
    • omständigheterna vid köpet
fastighets verl telseavtalet
Överlåtelse

Köpeskilling

Tillträde

Köpeskillingens erläggande

Åtgärder på Tillträdesdagen

Säljarens garantier

- Äganderätt

- Inteckningar och andra belastningar

- Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister

- Miljö

Fastighetsöverlåtelseavtalet
fastighets verl telseavtalet forts
Försäkringar

Fastighetens skick m.m.

Fördelning av kostnader och avkastning m.m.

Farans övergång och försäkring

Skadestånd

Inskrivningskostnader m.m.

Tillstånd

Kontraktsinnehåll

Köpebrev

Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.)
slide12

2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier)

  • Köplagen
  • Jordabalken är ej tillämplig
  • Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet (motsvarande direkt köp av fastighet)
fel enligt k plagen
Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte överensstämmer med vad som följer av avtalet (17 § 1 st. KöpL)

Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan användas för det ändamål liknande köpeobjekt används för och om det föreligger avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta angående köpeobjektet (17 § 2 och 3 st. KöpL)

Fel enligt köplagen
unders kningsplikt enligt k plagen
Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL)

som han måste ha känt till; eller

2. som han borde märkt vid en undersökning

- som han gjort; eller

- som säljaren uppmanat honom att göra

Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen

Undersökningsplikt enligt köplagen
vad r syftet med verl telseavtalet
Medvetandegöra risker

Fördela risker och möjligheter mellan parterna

Undvika oklarheter i väsentliga frågor

Checklista över väsentliga frågor

Vad är syftet med överlåtelseavtalet?
aktie verl telseavtalet
Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande)

Tillträde (tidpunkt och åtgärder)

Villkor

Garantier (innehåll och betydelse)

Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp)

Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud)

Övriga bestämmelser

Aktieöverlåtelseavtalet
aktie verl telseavtalet forts
Garantier

Bolagets och dess kapital

Bolagets redovisning

Tillgångarna

Personal och försäkringar

Skatter

Fast egendom

Immateriella rättigheter

Aktieöverlåtelseavtalet (forts.)
slide18

Miljöbalken

  • Förorenade områden (10 kap. MB)
    • Såväl mark- och vattenområden som byggnader och anläggningar omfattas
    • I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade områden
    • Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande till förorenaren.
    • Omvänd bevisbörda
    • Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i visst fall
slide19

Förvärvslagstiftning

  • Förköpslagen
  • Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd)
  • Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt)
slide20

Förköpslagen

  • Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fast egendom med undantag för (3 § FL)
    • permanent- och fritidsbostäder (under 3 000 kvm)
    • staten är säljare eller köpare
    • vissa släktköp
    • exekutiv auktion
    • andelsförsäljning
  • Förköpslagen gäller endast vid köp av fast egendom och sålunda inte vid köp av bolag/aktier
slide21

Hyresförvärvslagen

  • Förvärvsanmälan skall ske till kommunen vid förvärv av fastighet taxerad som hyreshusenhet vid bl.a. köp, byte eller gåva (1 § HFL)
  • Förvärvsanmälan skall även ske vid förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet (8 § HFL)
  • Förvärvsanmälan skall ske inom tre månader från det att förvärvet skedde (avtalsdagen) annars är förvärvet ogiltigt (5 § HFL)
slide22

Ombildningslagen

  • Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
    • intresseanmälan från BRF antecknad i fastighetsregistret ((3 § OL)
    • hembudsskyldighet (6 § OL)
    • undantag (oskäligt) (6 § OL)
slide23

Lagfart

  • Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vilket köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades (JB 20:2 1 st.)
  • Om köpet är beroende av villkor (köpebrev, förköp m.m.) räknas tiden från det att köpet är fullbordat (JB 20:2 2 st.)
  • Vilande lagfart i vissa fall (förköpsrätt, bevittning)
slide24

Stämpelskatt

  • Skattesats
    • juridisk person: 3 %
    • fysisk person: 1,5 %
  • Fastighetens värde
    • det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet
  • Uppskov vid
    • koncerninterna förvärv
  • Transportköp
    • skattebefrielse vid vidareförsäljning
slide25

Transportköp

  • Skattebefrielse för transportköp erhålls om en fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL)
    • när fastigheten skall tillträdas,
    • när och hur betalning skall ske.
  • Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet (köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det senaste köpet.
slide26

3. Fastighetsbildning

  • Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken fastighetsindelning ändras eller servitut bildas, ändras eller upphör (1:1 FBL).
  • Nybildning
    • avstyckning (10 kap. FBL)
    • klyvning (11 kap. FBL)
    • sammanläggning (12 kap. FBL)
  • Ombildning
    • fastighetsreglering (5 kap. FBL)
slide27

Fastighetsreglering

  • Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL)
  • Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar (5:2 FBL)
  • Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteriförrättning
  • Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL)
slide28

Fastighetsreglering

Fördelar:

  • Förköpslagen är inte tillämplig
  • Hyresförvärvslagen är inte tillämplig
  • Ombildningslagen är inte tillämplig
  • Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart)

Nackdelar:

  • Kan ta lång tid
  • Beroende av lantmäteriets beslut
due diligence dd
Vad är Due Diligence?

Olika typer av Due Diligence

När görs Due Diligence?

Vem gör Due Diligence?

Vad är syftet?

Hur genomförs Due Diligence?

Due Diligence (DD)
vad r due diligence
Företagsgenomsyn

Due Diligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig omsorg

Anglosaxiskt begrepp: principen om caveat emptor

- inte lika uttalad i Sverige

Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på säljarens uppmaning (jfr. JB)

Vad är Due Diligence?
unders kningsomr den
Juridisk – advokatbyråer

Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer

Skatte – advokat-/revisionsbyråer

Miljö – miljöspecialister

Teknisk (ex. produkt, källkod)

Undersökningsområden
syftet med due diligence
Säljarens (av egen fastighet/eget bolag)

Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare ovanligt, kommer mer och mer

Minimera antalet garantier

Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som finns – inga överraskningar skall dyka upp

Minimera risken för köparens hävning

Syftet med Due diligence
syftet forts
2. Köparens (av köpeobjektet)

Bättre underlag för bedömning av förvärvet –

riskanalys

Underlag för avtalsskrivande

Köpeskillingpåverkande / Deal breakers

Syftet (forts.)
genomf rande dd listan
Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a. följande:

Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning, bolagsregistrering och ägarförhållandena)

Aktieägarfrågor

Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank)

Försäkringar

Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister)

Genomförande (DD-listan)
genomf rande forts
Fast egendom

Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?)

Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner)

Myndighetstillstånd

Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke, domännamn)

Skatter och avgifter

Genomförande (forts.)
due diligence vid k p av fast egendom
FASTIGHETERNA

Ägande

Myndighetsbeslut m.m.

Drift och underhåll

Planer

Mervärdesskatt

Myndighetstillstånd

Försäkringar

PROCESSER OCH TVISTER

MILJÖ

Due Diligence vid köp av fast egendom
due diligence rapportering ex milj

Due Diligence rapportering (ex. miljö)

Fas 1

Genomgång av handlingar/dokumentation

Fas 2

Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på markerna)

Fas 3

Intervju med ledning och nyckelpersoner etc.

DD-rapport

Executive summary

Fullständig rapport

samverkan mellan dd och avtalet
Prisdiskussion

Justera garantikatalogen

DD kan resultera i ”Specific Indemnities”

Deal breakers

Samverkan mellan DD och avtalet
f rv rvsprocessen avslutningsvis
Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc.

Säljaren sätter samman Due Diligence-material

Köparen genomför DD

Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.)

Avtalsundertecknande (signing)

Tillträde (closing)

Ytterligare undersökningar av garantierna

Förvärvsprocessen (avslutningsvis)
advokat david berggren 040 664 26 00 david berggren@hamilton se www hamilton se
Frågor?Advokat David Berggren040-664 26 00 david.berggren@hamilton.sewww.hamilton.se