土地产权制度与征地补偿问题

1. 土地产权制度与征地补偿问题 梁雪峰 哈尔滨工业大学管理学院

2. 土地产权制度与征地补偿问题 ▲产权与经济效率 ▲英美普通法下的土地产权制度 ▲个人是否应为公共利益承担代价 --帕累托改进：一个简单的道德判别标准 ▲“集体-国有”土地制度下的利益博弈问题 --地方政府的双向垄断与“劫贫济富”现象 ▲新伦敦案的法律判决及其争议 --“公用”与“公共利益”的区别 附注：如何看待高额补偿费问题 --涨价归公（公平）与土地单一税（效率）及其弊端

3. 1.产权与经济效率 引言：征地、拆迁纠纷与政府的合法行危机 群体事件：2005年8万多起，2010年高达18万起，且呈矛盾激化状态 北京国际城市发展研究院（15日）报告：九类纠纷 征地纠纷、拆迁纠纷、物业纠纷、改制纠纷、医患纠纷、劳资纠纷、污染纠纷、借贷纠纷以及本地人与外地人的纠纷 张木生：“击鼓传花”论：“权贵资本主义”的存在是左右共识，现在是抱着定时炸弹击鼓传花

4. 1.产权与经济效率 （1）产权的含义 产权是指人们拥有的对物品或资源的用途、收入和可转让性的权利。 a.规定了人们相互交往中与物有关的行为规范 b.同样的物品，附着其上的产权不同，其市场价值通常也不同 c.产权通常指一组权利（权利束）。最重要的产权包括： 所有权 使用权 收益权 处置权和转让权 （2）产权的类型 私有产权：物品或资源的所有者在其使用、收益、处置和转让方面的权利是排他的 共有产权：物品或资源由多人共同拥有，对这些人而言，使用权和收益权是不排他的。

5. 1.产权与经济效率 （3）产权与经济效率 多数情况下，私有产权是最有效率的（人是追求自身利益最大化的） a.公地悲剧：共有产权情况下资源的过度使用问题（私有化、政府管制） b.非所有者缺乏将资源配置到最有价值的用途的激励 另一类情形—反公地悲剧：私人所有权过度分散，导致资源利用不足，抑制了资源更大价值的实现。如莫斯科商店、城市拆迁困局 （4）私有产权的界定 a. 法律（产权是历史形成的，法律将历史形成的秩序形式化） b. 社会习俗与惯例 清晰界定产权是有成本的。发达国家的产权界定更为清晰（地役权）。

6. 2.普通法下的土地产权制度 （1）普通法的突出特点 判例是普通法国家最重要的法律来源之一。 案例：连带责任过失不得索赔； 连带责任过失不得索赔，除非被告有最后的避免事故发生的 挽救机会而没有利用这种机会。 （2）英国土地制度 所有的土地都为国王所有，但个人掌握着土地的永久使用权。土地的这种权利称作“fee simple”,意为你可以终身使用，而且对继承者没有限定，但国王对土地具有征税、征用等权立。其中征用权力的行使，必须以公权力的名义，即代表全民利益。 这种规定相当于赋予私人对土地的绝对权力，别人无法剥夺。

7. 2.普通法下的土地产权制度 （3）美国的土地制度 在殖民地时期，美国移植了英国的土地制度。独立后，原来国王掌握的所有权（征税、征用等权利）就自然而然地归于政府。 关于政府征用问题，美国宪法“第五修正案”特别规定：“任何私有财产不得在没有正当补偿的条件下公用”。 注意：“公用”与“公共利益”或出于“公共目的”的使用是有区别的。 形式上，英美的土地产权制度与中国国有土地制度有一定相似性， 但使用权的权利范围与力度更大。

8. 3.个人是否应为公共利益承担代价 （1）经济学与价值判断 国内经济学界的主流观点：经济学注重效率方面的分析，在价值判断上不具有优势。 代表性观点：腐败有助于提升的效率 （2）帕累托改进：一个简单的判别标准 帕累托效率: 有人境况变好，必有人境况变坏 帕累托改进：在有人境况变好时，没有人变坏 有道德的政策：至少是帕累托改进的政策 不道德的政策：一部分人的境况变好是以另一部分人的境况变坏为代价的。 例外：不适用于再分配政策 依照个人主义价值观，政府的合法性来源有两个：保护每个人的基本权利和统治者经由被统治者同意。让个人承担公共利益的代价是不正当或非正义的（每个人都享有的一些不可剥夺的基本权利）。

9. 3.个人是否应为公共利益承担代价 （3）英美征地补偿标准的确定 a.按市场价格补偿，目的是节约交易成本 b.由陪审团听取双方的估价后确定 c.租户也应获得相应的补偿 需要注意的两个问题 a.市场价格与保留价格的差别 有些情况下，按市场价格补偿会损害土地所有者的利益 b.严格区分商业利益和公共利益 商业利益：自愿交易，不能强迫征用 美国城市复兴计划，起于1949年住宅法案，终止于1973年。联邦政府授权地方政府旧城改造权利，并提供资金支持。地方政府征用、清理平整后，或建公共设施，或以低于成本卖给开发商，联邦政府承担三分之二的损失。

10. 租金 S r2 r1 D2 D1 s 土地供给数量 3.个人是否应为公共利益承担代价--土地租金决定模型

11. 3.个人是否应为公共利益承担代价--商业利益：双方协商解决3.个人是否应为公共利益承担代价--商业利益：双方协商解决

12. 4.“集体-国有”土地制度下的利益博弈问题 （1）中国土地所有权制度 城市：国有土地（82年宪法，国家所有制） 农村：集体所有（82年宪法，集体所有制；75年宪法，三级集体所有制， 自留地；54年宪法，农民土地所有权） 土地征用指对农村土地的征用，但公共利益界定相对模糊（布坎南） （2）双向垄断 征用：地方政府是唯一的买家（商业利益与公共利益采用同一方式） 使用权出售：地方政府是唯一的卖家 （3）土地征用上的利益相关者 地方政府、开发商、农民。 许多事例带有“劫贫济富”的特点

14. 5.新伦敦案的法律判决及其争议 （1）新伦敦案背景 新伦敦：2600人小城，1970年代衰落 1997年，市政府运用非盈利机构“新伦敦发展组织”，启动复兴计划。 整个计划包括会议中心、饭店、州级公园、公寓与商业投资。 1998年，一家著名制药公司（辉瑞制药公司）来当地投资。 征用115块居住、商业用地。其中15户不愿意拆迁。 （2）最高法院以5:4一票之差，赞成拆迁决定 赞成的主要理由： 1）非盈利组织主持，出于公共目的；程序正当合理。 2）制药公司是启动开发计划之后选择的，可以解决就 业、促进当地社会经济发展，符合公共利益 反对的主要理由： 以“公共目的”取代“公用”，以这种理由收夺个人 财产权已经非常糟糕了。颠倒了劫富济贫的“罗宾汉 法则”。此例一开，任何私人财产都可能被剥夺而交 给另一个人。

15. 5.新伦敦案的法律判决及其争议 （3）社会反应 多次民调显示：百姓反对这一判决的比例高达60%到90%，个别民调高达 97%。 钉子户凯洛的“可以搬迁，但要就近保留她的房子”的要求得到满足 在判决之前，47个州议会已经针对新伦敦案的判决，在提交、考虑或通过法案，加强私有产权的保护，限制政府征用的权利。 显然，在美国，如何破解“反公地悲剧”困局，比中国难得多。 秦晖：低人权优势（低工资、低福利、环境污染）

16. 5.新伦敦案的法律判决及其争议

17. 附注1：如何看待高额补偿费问题 1. 土地用途与租金（价值）差异 2. 涨价归公问题与乔治的“土地单一税” 土地所有者无贡献，是社会经济发展的结果。涨价归公是公平的。 乔治的“土地单一税”：对土地租金收取100%税率。 乔治的理由： 一方面公平，另一方面有效率。 反对的理由：对土地所有者不公平，土地价值为零，相当于土地国有化。 土地使用无效率，因为官员没有有效配置土地资源的激励。 土地及其附着物的价值很难区分。 白菜涨价是不是也要归公？

18. 价格 办公楼 制造业 住宅 农业 x1 x2 x3 x=到市中心的距离

19. 附注2：政府合法性问题 （1）政治哲学关注的问题：正当性或合法性（英语：Legitimacy） 政府的正当性或合法性通常用来指政府与法律的权威为民众所认可的程度 （2）社会契约论与政府正当性：三个代表人物 霍布斯： 人是理性利己的，无政府的自然状态下，人与人之间彼此算计争斗。自然权利指人人无所不为，没有限制，为保全自己的生命，可采取任何手段。人生活孤独、贫乏、凶残、短命。 订立契约，创建一个主权者（一个人或一批人，立法与执行法律）。主权者自己留在自然状态，其权力是绝对的，利用恐惧使臣民服从。有主权者（国家或政府）总比无秩序的自然状态好。 政府的正当性或合法性来源于其维护秩序和社会稳定，保护人不受他人之害。

20. 附注2：政府合法性问题 洛克： 人虽理性自利，但自然状态下，人受自然法约束，人的自然权利来自于自然法——上帝律法，本质上有三种权利：生命权、自由权和财产权（天赋人权）。理性告诉每个人，其他人亦享有这些权利。自然状态下，人与人可和谐相处，尽管有些不方便。 人们通过契约创建政府，是为了更好地保护这些自然权利。但政府宁缺毋滥，因为政府也会侵犯人权。 政府的正当性或合法性来自于保护人权。

21. 附注2：政府合法性问题 卢梭： 自然状态不像霍布斯所说的那样，一片混乱，毫无秩序，“而是社会恒稳，所以革命无妨”。因此，在卢梭看来，社会契约（通过它成立政府）不是用来解释社会稳定的道理，而是说明社会如何可臻正义。社会契约变成重塑社会与政治谈判的工具。契约的实质是“个体将一切权利转让给整个的集体。普遍意志是全体成员的共同意志，服从其，就服从自己，像以往一样自由。 只有人民的大量同意，国家才具有正当性。 卢梭观点隐含这样一个意思，为了达成集体目标（日耳曼种族统治世界、大国崛起、一个无阶级的按需分配的平等社会），人们可以放弃个人自由。所以，卢梭的思想也被视为极权主义的来源之一。 极权主义的特点

22. 附注2：政府合法性问题 （3）政治与行政分离 政治或政策：民主选举的政治官员，制定政策。代议制民主，由 民选 代表制定政策，体现选民利益。 行政：考试录用的官员，强调专业性和效率。行政中立 如果行政不中立，主要官员的任期随民选政治政治官员而变，会出现“政治分肥”现象。 现代公务员制度就是为克服政治分肥、买官卖官等现象而出现的。“没有共和党或民主党的修路方式”。 如果制定政策和执行政策的是用同一类人，而且民众对他们难以形成有效制约，官员群体就会渐渐演变成一个利益集团（与民争利）（中国古代官僚体制如此，现代依然如此）