新国五条政策后成都房价研究

2. 新国五条政策后成都房价研究 2013年6月

3. 前言： 新国五条政策后， 七十个大中城市价格指数显示：2013年4月67个城市环比上涨，2个城市环比下降，1个城市持平，68个城市同比上涨，2个城市同比下降；5月66个城市环比上涨，3个城市环比下降，1个城市持平，69个城市同比上涨，1个城市同比下降，整体市场价格涨势明显。 成都新房住宅市场3、4月成交量走高，5月成交量出现结构性回落，但成交均价“涨声”一片。 成都二手房住宅市场3月成交量创新高，4、5月成交量出现回落，成交均价呈上涨趋势。

4. 目录：

6. “新国五条”持续调控楼市，调控政策以“抑制投资性购房”为主，控制房价，稳定楼市。“新国五条”持续调控楼市，调控政策以“抑制投资性购房”为主，控制房价，稳定楼市。 新国五条 “限购、限价政策”仍是楼市调控的主旋律。

7. 地方调控细则“温柔”落地，成都仅提出限价目标—房价涨幅低于居民人均可支配收入涨幅。地方调控细则“温柔”落地，成都仅提出限价目标—房价涨幅低于居民人均可支配收入涨幅。 地方细则

9. 国五条细则落地，全国各大中城市房价普遍上涨，其中成都房价涨幅处于中上游。国五条细则落地，全国各大中城市房价普遍上涨，其中成都房价涨幅处于中上游。 全国 市场 七十个大中城市新建商品住宅价格指数 (2013年4月) 七十个大中城市新建商品住宅价格指数 (2013年5月) • 新建商品住宅价格环比：4月价格下降的城市有2个（唐山、呼和浩特），持平的城市有1个（温州），上涨的城市有67个，其中最高涨幅为2.1%（沈阳）；5月价格下降的城市有3个（唐山、常德、三亚），持平的城市有1个（泸州），上涨的城市有64个，其中最高涨幅的为2.9%（桂林） • 成都房价：以4月为例，70个大中城市房价环比平均值为101.0，同比平均值为104.5，成都房价环比、同比都高于平均值，其涨幅处于中上游

10. 国五条抬高成都3、4月商品房销售面积，5月出现结构性回落，但房价涨势明显。国五条抬高成都3、4月商品房销售面积，5月出现结构性回落，但房价涨势明显。 成都新房 市场 • 国五条对主城区商品房销售面积影响较大，对比13年3月和2月，销量上涨83%，达到101万㎡ • 主城区房价于国五条实施前小幅下降，但在国五条细则出台后回涨，截止2013年5月，已达到9137元/㎡的历史最高点，环比增长1.9%，同比增长8.9%。 • 郊区成交量受国五条影响较大，对比13年3月和2月，销量上涨134%，达到214万㎡ • 郊区房价结束了半年左右的下行趋势，于国五条细则落地之后重回去年下半年以来的高位，达到2013年4月的5931元/㎡，环比增长0.8% 数据来源：锐理数据 郊区包含温江、双流、龙泉、郫县、新都、金堂、都江堰

11. 成都新房 市场——别墅 成都别墅市场受国五条影响较小，成交量、成交价基本与2012年处于同一水平线。 主城区别墅成交面积、成交价基本与去年处于相同水平 郊区别墅成交面积于2013年3月开始上涨，至4月已超过去年最高水平（2012年12月），达到146191㎡，同期，成交价与去年基本处于一个水平线。 数据来源：锐理数据

12. 成都新房 市场——洋房 成都花园洋房成交面积受国五条影响较大，成交均价则相对趋稳 成交面积：主城区成交面积于2013年4月大涨，达到8251㎡，超过前面3个月的总和；郊区成交面积于2013年3月大涨，达到29747㎡，环比增长158%。郊区是成都洋房市场主要载体。 成交均价：主城区、郊区洋房成交均价受国五条影响不大，基本与去年处于一个水平线上。 数据来源：锐理数据

13. 成都新房 市场——高层 成都高层成交量、成交价受国五条影响纷纷上涨，高层是房价领涨的主要载体。 成交面积：主城区成交量于2013年3月环比上涨85%，达到99.98万㎡，而4月3月的基础上再次上涨34%，达到134.1万㎡。 成交均价：主城区成交均价于2013年5月同时达到一年以来的最高点9056元/㎡；郊区成交均价达到一年以来的次高点，5304元/㎡ 数据来源：锐理数据

14. 成都新房 市场——多层 多层产品受国五条影响较小，主城区、郊区价格相对稳定。 成交面积：主城区多层产品市场体量较小，成交面积大体相当；郊区的多层产品市场相对主城区为大，在13年3月有一次较大的增长，增幅达到144%，为9.9万㎡ 成交均价：主城区多层成交均价相对较为稳定，居于约1.02万/㎡的高位；郊区多层成交均价相对较为稳定，居于月4800元/㎡的低位。 数据来源：锐理数据

15. 成都新房 市场——个案 国五条后，成都典型刚需盘走量呈冲高回落态势，整体价格继续上涨。

16. 成都二手房受国五条影响量价齐涨，于13年3月、4月先后两次冲破历史最高水平。成都二手房受国五条影响量价齐涨，于13年3月、4月先后两次冲破历史最高水平。 成都二手房 市场 成交量：国五条拉升成都二手房成交量，相较13年3月与2月，成交量上浮193%，达到13958套 成交价：成都二手房成交价于国五条前后再次走高，至2013年4月已超过往年最高水平，达到8636元/㎡，环比增长2.5%，同比增长6.6% 数据来源：成都房管局网

17. 总结 • 新国五条后，成都新房市场3、4月成交量涨势明显，5月出现结构性回落，成交均价“涨声一片”； • 成都高层成交量、成交价受国五条影响纷纷上涨，高层是房价领涨的主要载体； • 成都典型刚需盘走量呈冲高回落态势，整体价格一路高涨。

19. 控制房价过快上涨，不是打压房地产，为房价增长预留了空间。控制房价过快上涨，不是打压房地产，为房价增长预留了空间。 调控因素 √ 房 地 产 调 控 目 的 遏制房价过快上涨，稳定楼市。 × 不是打压房地产。 控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产。

20. 成都限价目标为房价涨幅小于10%，为房价的上涨提供了一定的空间。成都限价目标为房价涨幅小于10%，为房价的上涨提供了一定的空间。 调控因素 从近五年成都城镇居民人均可支配收入数据来看，5年平均增幅为10% 数据来源：成都市统计局统计公报 成都限价目标：房价涨幅<10%

21. 宏观经济 因素 房地产作为支柱产业的地位仍无法动摇。 2008-2012年成都市房地产投资呈增长趋势，房地产投资占比整体呈上升趋势，2012年占比 达到32.1%。 2008-2012年成都固定资产投资额及房地产投资占比情况 2008-2012年成都房地产投资额及增速情况 数据来源：成都市统计局统计公报

22. 成都城市化率呈增长态势且发展较大，住房需求强劲，助推房价上扬。成都城市化率呈增长态势且发展较大，住房需求强劲，助推房价上扬。 城市化 因素 2007-2011年全国城市化水率与房地产关系： 2007-2011年四大城市城市化水率： 城市化水平与房地产发展存在正相关性，随着城市化水平的不断提高，住房需求日趋旺盛，我国商品房市场处于发展期；成都城市化率与一线城市相比，增长空间仍较大，可见成都房地产市场发展空间较大。

23. 政府 因素 房地产是地方财政主要收入来源。 近三年四川省房地产与建筑业相关税收在地方财政收入中的占比： 数据来源：四川统计局统计公报

24. 通胀因素 通胀预期增大，带动房价的上扬。 2012年全国CPI同比上涨2.6%，成都CPI同比上涨3%，且连续9个月高于全国平均水平。 物价指数的走高，必然带动房价上扬。 数据来源：国家及成都市统计局统计公报

25. 土地 成本因素 成都土地市场成交均价、楼面地价呈明显上升态势，逐渐攀升的土地成本必将拉升未来面市项目产品价格。 主城区成交均价与楼面地价交互 • 据统计，在国五条细则落地之后的2013年第二季度，主城区土地成交均价突破近6个季度的最高点，达到1003万/亩，比之前的最高点（2012年第二季度为947万元/亩）上涨6%，楼面地价同期也达到最高点至4419元/㎡，超过之前的最高点（2012年第二季度为3893元/㎡）14% • 据统计，郊区土地成交均价、楼面地价由2012年第一季度开始的6个季度内，都以平均增速约8%增长，且都于2013年第2季度达到历史最高点，分别为211万元/亩，1064元/㎡ 郊区成交均价与楼面地价交互

26. 建筑材料价格和人工工资上涨带动了建筑成本的上涨，成为房价上涨的重要推力。建筑材料价格和人工工资上涨带动了建筑成本的上涨，成为房价上涨的重要推力。 建筑和人工 成本因素 建材成本： 数据来源：四川价格网 自12年8月至13年4月，钢材价格上涨6.8%，年化增长率为10.3%。水泥42.5价格上涨3.4%，年化增长率为5.1%。水泥32.5价格上涨3.6%，年化增长率为5.5%。 建筑工人成本： 调查的数据显示:2002年至2011年，建筑业农民工工资一直在上涨，相比于2002年平均794元的工资水平，2007年攀升至1867元，年平均增长率15.70%，而至2011年，工人的月平均工资升至3597元，年平均增长率14.04%。 数据来源：第一财经日报

27. 在黄金、股票等投资市场低迷的情况下，房产成为普通百姓最为保值增值的投资途径。投资的热潮也带动了房价的上涨。在黄金、股票等投资市场低迷的情况下，房产成为普通百姓最为保值增值的投资途径。投资的热潮也带动了房价的上涨。 投资 因素 黄金期货价格走势： 股指走势： 黄金期货价格从2012年10月的1798.10美元/每盎司下跌至2013年4月的1321.5美元/每盎司，跌幅达-26.5% 。“中国大妈”抄底黄金被套使得黄金投资保值遇冷。 上海证交所股指近年来一路走低，从2010年11月的3159.51点一路走低至2013年5月的2142.91点，跌幅达32.2%。 数据来源：新浪财经 股票、黄金市场遇冷

28. 总结

30. 后市房价将保持温和上涨，幅度在7%左右，预计2013年房价为9004.14元/平米。后市房价将保持温和上涨，幅度在7%左右，预计2013年房价为9004.14元/平米。 房价 预测 2007-2012年近6年房价的平均涨幅为7%，小于人均可支配收入涨幅，房价按7%的涨幅进行 预测。 人均可支配收入数据来源成都统计局公报 根据2013年成都限价目标：房价涨幅被限定在人均可支配收入涨幅（10%）以下。 国五条调控的目的是控制房价过快上涨，稳定楼市。由于土地成交价格的上涨，溢价率频出，成为推动房价上涨的主因，预计2013年房价将保持小幅上涨。

31. 新房 市场 供应量上涨，量稳价涨，刚需仍是市场主力。

32. 二手房 市场 量稳价涨，首置和首改占市场主导。