第八章房地产开发经营的税费

第八章房地产开发经营的税费 1、所得税 2、流转税 3、行为、目的税 4、资源、财产税 5、土地使用费及其他税费 6、房地产开发经营中的行政性收费 7、税收政策对房地产市场的干预

税的基本知识 税收是国家（政府）为了满足一般社会公共需要，按照法律规定，参与社会成员的财富分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式。本质国家凭借政治权力强制、无偿参与社会产品分配而形成的特殊分配关系。税收是取得财政收入的一种分配形式税收分配的目的是为了满足一般的社会公共需要税收分配的主体是国家（政府）税收分配的对象是社会产品税收分配的结果引起了部分社会产品的转移 Real Estate Development

税的基本知识 税收的特征　　（一）强制性　　税收的强制性是指税收分配是国家通过颁布法律、法令而实施的一种强制的课征。　　（二）无偿性税收的无偿性是指国家征税时，从纳税人手中取得一部分剩余产品，不需要直接向纳税人支付任何代价或报酬；同时，国家征税以后，税款归国家所有，不再直接归还给纳税人。（三）规范性税收的规范性是指国家在征税之前，就通过法律形式规定了对什么征税，征多少税，由谁缴税，以及缴纳的环节、期限和地点，等等。税务机关和纳税人都必须遵守，都无权改变。三个形式特征是税收区别于其他分配形式的根本标志，也是鉴别一种财政收入形式是不是税收的基本尺度。 Real Estate Development

税的基本知识 税收分类税收根据征税客体（对象）性质不同划分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为税。 Real Estate Development

税的基本知识 1、流转税类：包括增值税、消费税、营业税、关税、城市维护建设税。 2、所得税类：包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、农业税、牧业税。 3、资源税类：包括资源税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税。 4、财产税类：包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车辆购置税、车船使用牌照税、契税。 Real Estate Development

税的基本知识 税与费的区别：税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机关和海关，而费的收取主体有的是政府部门，有的是事业机关，有的是经济部门。税收具有稳定性，而费则具有灵活性。税法一经制订对全国有统一效力，相对具有稳定性，而费的收取一般由不同部门、不同地区根据实际情况灵活确定，具有灵活性。两者的使用方向不一。税收收入是由国家预算统一安排使用，用于固定资产投资、物资储备、文教、行政、国防、援外等支出，而费一般有专门的用途，专款专用。 Real Estate Development

房地产税收 房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。 Real Estate Development

第一节所得税 第四条企业所得税的税率为25%。 ——《中华人民共和国企业所得税法》十届人大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。 Real Estate Development

第一节所得税 一、房地产开发企业收入的确认 1、开发产品销售收入的确认 (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 (2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 Real Estate Development

第一节所得税 (4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现。 ②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 Real Estate Development

第一节所得税 (5)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： ①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售确认收入的实现。 ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 (6)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 Real Estate Development

第一节所得税 一、房地产开发企业收入的确认 2、开发产品预售收入的确认房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15％(含15％)。 Real Estate Development

第一节所得税 一、房地产开发企业收入的确认 3、开发产品视同销售行为的收入确认 (1)下列行为应视同销售确认收入 ①将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； ②将开发产品转作经营性资产； ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； ④以开发产品抵偿债务； ⑤以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 (2)视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利润权利时确认收入的实现。 Real Estate Development

第一节所得税 二、成本和费用的扣除 1、销售成本房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费；开发产品共用部位、共用设施设备维修费；土地闲置费和折旧等 Real Estate Development

第一节所得税 二、成本和费用的扣除 3、销售费用、管理费用、财务费用。其中，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。广告费用按营业收入的8%据实扣除，超过部分可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 Real Estate Development

第一节所得税 按现行税收政策规定，企业所得税的征收有两种征收方式：查账征收方式和核定征收方式。 1、采取查账征收方式：真实地反映企业收入、成本、费用和盈亏，能准确地核算应交各项税金。 2、采取核定征收方式：(1)、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；(2)、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；(3)、只能准确核算成本费用支出，或成本费用能够查实，但其收入总额不能准确核算的；(4)、收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；(5)、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；(6)、发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。 Real Estate Development

第一节所得税 《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》 (国税发[2000]38号)文件规定，房地产开发企业的销售盈利率为10％～20％。 1、对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收，即：应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率 2、纳税人发生年度亏损的，可以用下一年度的所得弥补，下一年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，弥补其最长不超过5年。(仅对查帐征收的企业) 3、纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失，经税务部门审核或审批同意后，准予在缴纳企业所得税前扣除。(仅对查帐征收的企业) Real Estate Development

第二节流转税 现行营业税的基本规范《中国人民共和国营业税暂行条例》 ——1993年12月13日，国务院《中国人民共和国营业税暂行条例实施细则》 ——1993年12月25日，财政部 Real Estate Development

第二节流转税 一、营业税房地产开发企业、个人等有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产，应按规定缴纳营业税。计算公式为：应纳营业税税额＝营业额×适用税率收入的确认与所得税销售收入相同 Real Estate Development

第二节流转税 一、营业税 ——可以利用的税收政策 “单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”——《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号) 注：土地使用权销售或转让收入－土地使用权购置或受让原价，可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目－不动产购置或受让原价，可按销售不动产税目征收营业税 Real Estate Development

第二节流转税 一、营业税（对个人）从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人转让购买5年以内的房屋，应纳税额＝售房收入×税率；转让购买5年以上的普通房屋，免征营业税；转让购买5年以上的非普通房屋，应纳税额＝（售房收入－购房价格）×税率。 Real Estate Development

第二节流转税 二、城市维护建设税城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外籍个人暂不征收城市维护建设税、教育费附加。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。三、教育费附加根据国务院的规定，在征收营业税的同时，应当按照营业税总额的3%征收教育费附加，因此，在征收的营业税中，应当缴纳的教育费附加按照营业税的3%缴纳。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 一、契税中华人民共和国契税暂行条例 ——1997年7月7日，国务院中华人民共和国契税暂行条例细则 ——1997年10月28日，财政部 Real Estate Development

第三节行为、目的税 一、契税第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三条契税税率为3—5%。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 一、契税 2004年8月11日，为激活二手房市场，促进房地产业快速发展，武汉市将二手房契税由原来的2%降低到1%。调低后，二手房交易量上升了不少。 2006年3月1日，契税恢复到以前的标准，按房屋评估价的2%收取。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 二、印花税第二条下列凭证为应纳税凭证：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业帐薄；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。 ——中华人民共和国印花税暂行条例 1988年6月24日，国务院 Real Estate Development

第三节行为、目的税 二、印花税税率：分为比例税率和定额税率。房地产销售合同的税率为3‰。房屋租赁合同为1‰ ，税额不足1元，按照1元纳税。银行借款合同为0.05‰ 。房屋保险合同为保险费的1 ‰ 。房屋产权证、土地使用证每件5元。产权转移按照所载金额的0.5 ‰纳税。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 三、耕地占用税耕地，是指用于种植农作物的土地。占用菜地、鱼塘、园地（包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园）和其他种植经济林木的土地和其他农业用地建房和从事其他非农业建设，应视为占用耕地。占用的土地在被占用前三年内曾用于种植农作物，亦视为占用耕地。占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按本办法的规定缴纳耕占用税。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 耕地占用税按下列标准征收：（一）江岸、江汉、硚口、武昌、汉阳、青山区每平方米10元；（二）洪山区除花山、九峰、左岭三个乡镇每平方米5元外，其它地区每平方米10元；（三）东西湖区每平方米7元；（四）汉南区每平方米6元；（五）武昌、汉阳、黄陂、新洲县每平方米5元。武昌、汉阳、黄陂、新洲县可以根据上列耕地占用税征收标准和城镇农村差别，拟订乡镇适用的征税标准，经市财政局批准后实施。《武汉市耕地占用税实施办法》武政[1987]98号 Real Estate Development

第三节行为、目的税 四、土地增值税第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税（Land Appreciation Tax）。 ——中华人民共和国土地增值税暂行条例1993年12月13日，国务院 Real Estate Development

第三节行为、目的税 四、土地增值税 1、增值额增值额＝转让房地产所取得的收入－规定扣除项目金额 2、计算增值额的扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 四、土地增值税 3、土地增值税实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 四、土地增值税 4、免征有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。武汉市普通标准住宅单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房。高级公寓、别墅、联体别墅、度假村村等不属于普通标准住宅。 2004年3月1日起执行，每2年一定。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 四、土地增值税 5、征收方式一般采取两种征收方式：（1）对旧房及建筑物，采取在转让环节征收土地增值税的方式。（2）对房地产开发项目，实行先预征，后结算税款，多退少补的征收方式。 Real Estate Development

第三节行为、目的税 对从事房地产开发一律实行预征土地增值税，纳税人取得预售房款收入的，按月申报缴纳税款，等项目完工决算后，到主管税务机关申请结算，由主管税务机关进行清算应缴税款，多退少补。具体预征比例为： (1)纳税人预售普通标准住宅，预征率为0.5％； (2)纳税人预售其他商品房，包括宾馆、饭店、办公写字楼及非预售普通标准住宅、别墅、高级公寓等，预征率为2％； (3)单纯土地转让的，预征率为3％； (4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的，预征率为2％。预征土地增值税=预售收入×适用预征率武汉市 Real Estate Development

第三节行为、目的税 五、固定资产投资方向调节税目前未征 Real Estate Development

第四节资源、财产税 一、城镇土地使用税中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布，根据2006年12月31日《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》修订） Real Estate Development

第四节资源、财产税 一、城镇土地使用税目的为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。范围在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 Real Estate Development

第四节资源、财产税 一、城镇土地使用税征收标准土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 Real Estate Development

第四节资源、财产税 一、城镇土地使用税下列土地免缴土地使用税：　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；　　（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；　　（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；　　（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；　　（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 Real Estate Development

第四节资源、财产税 二、房产税中华人民共和国房产税暂行条例 1986.10.1实施国务院房产税按照依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 Real Estate Development

第四节资源、财产税 三、房地产财产税存在的主要问题 1、税基狭窄 2、内外两套税制 3、计税依据不合理 4、忽视房地产税在城市建设和维护资金来源中的作用 Real Estate Development

第四节资源、财产税 四、房地产财产税改革的方向 1、统一从价课征物业税 2、拓宽征收范围 3、制定科学的房地产分类标准 4、合理设计物业税的税率 5、科学设计物业税免税和减税政策 Real Estate Development

第五节土地使用费及其他税费 一、土地使用费征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是政府加强土地管理，合理配置土地资源的经济手段。土地使用费的收入，用于辖区国土资源的保护开发、优化利用的行政管理。 Real Estate Development

第五节土地使用费及其他税费 二、个人所得税《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号） Real Estate Development

第五节土地使用费及其他税费 二、个人所得税个人住房转让所得个人所得税的征收方式分为查账征收和核定征收两种。 “个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。” 应纳个人所得税额＝应纳税所得额×20％应纳税所得额＝计税价格－房产原值－税金－合理费用 Real Estate Development

第五节土地使用费及其他税费 二、个人所得税 1、计税价格对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。 Real Estate Development

第五节土地使用费及其他税费 2、房屋原值 1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。 4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。 经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 Real Estate Development

例：市民王某有一套面积为100平米的公有住房，其中90平米的标准面积，每平米为2000元，超过公有住房标准面积的10平米，价格为平方米5000元，其向财政部门缴纳的相关税费为2万元，那么王某的住房原值为： 90×2000＋10×5000＋20000＝250000元。 Real Estate Development

第五节土地使用费及其他税费 2、房屋原值 5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为： （1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费； （2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费； （3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额； （4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 Real Estate Development

第八章 房地产开发经营的税费