Property & Real Estate Management - 1

1. Property & Real Estate Management - 1 27 Agustus 2009

2. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Definisi Properti dalam peraturan perundang-undangan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 05/KPTS/BK4PN/1995 tanggal 23 Juni 1995 “Properti (real property) adalah tanah hak dan atau bangunan permanent yang menjadi objek pemilik dan pembangunan” (pasal 1 angka 4) Sedang jasa yang terkait dengan property atau yang objeknya property (pasal 1 angka 3) antara lain terdiri dari : Jasa Konsultan Pengembangan Properti Jasa Penilai Properti Jasa Perantara Properti Jasa Pengelola Properti

3. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Pengertian Properti menurut Hukum Anglo Saxon (Common Law) 1. Ownership or right to own something. (pemilikan atau hak untuk memiliki sesuatu benda) Law of property (hukum benda) = Branch of the law dealing with the rights of ownership (cabang dari hukum yang berhubungan dengan hak untuk memiliki). 2. Anything which can be owned (segala benda yang dapat dimiliki) Contoh : Intellectual property, personal property Personal Property = things (but not land) which belong to a person and can be inherited by his heirs. 3. (real) property = land and building

4. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Pengertian property dan padanannya dalam hukum positif di Indonesia Di Indonesia hukum positif yang mengatur benda atau property adalah UU No. 5 Tahun 1960 tentang “Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria” dan Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia (Buku Kedua) tentang “BENDA”, yang membedakan : 1. Benda tak bergerak (real property) yaitu tanah atau tanah hak berikut benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah, baik karena alam maupun buatan manusia (bangunan perumahan dan lingkungannya) 2. Benda bergerak (atau personal property) yang menurut sifatnya dapat dipindah-dipindahkan dan dihitung jumlahnya. Sedang benda bergerak dapat berupa benda berwujud (tangible) dan benda tak berwujud (‘intangible’), yaitu tagihan, hak paten, hak milik intelektual, dll

5. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Pengertian property dan padananya dalam hukum positif di Indonesia Sedang yang dimaksud property di Indonesia padanannya meliputi pengertian benda diatas. Apabila ‘property’ dalam arti “real property” adalah tanah hak dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah misalnya bangunan permanent atau tanaman keras dan hasil karya. Atau dalam textbox tentang real estate (USA) dikenal dengan “land and all attachment to land”.

6. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Bagan Penggolongan Property

7. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Commercial Property Commercial Real Estate

8. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Non Commercial Property Residensial Real Estate

9. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Non Commercial Property Industrial Real Estate Special Purpose Hotels, Motels, Clubs, Resort, School, Nursing Homes, Theatre, Government Institution, e.t.c.* (Property Management Robert T Kyle)

10. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Terminology Real Estate management is The direction and supervision of an interest in landed property with the aim of securing the optimum return; this return need not always be financial but may be in terms of social benefit, status, prestige, political power, some other goal or group of goals. Property management adalah Suatu seni untuk merencanakan, mengor- ganisasi, mengendalikan sebuah property dalam rangka mempertahankan nilai investasi beserta pengembaliannya yang bertujuan untuk mendapat- kan profit bukan hanya dari nilai financialnya saja tetapi juga nilai social, status prestise dan lainya. Property management didalam pelaksanaanya adalah lebih luas jangkau- annya seperti pengembangan property, fasiliti management, project management, property pertofolio management, human resource manage- ment, investment management.

11. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Tujuan Property Management • Tujuan umum management property : • Mengelola investasi (pendapatan dan modal) suatu property • Mengelola dan melaksanakan kegiatan aspek fisik lingkungan property • sehingga tercapai hasil optimal secara efisien, efektif dan ekonomis. • Tujuan akhir • Membina system organisasi yang efektif • Koordinasi dan pengawasan tenaga terampil untuk meningkatkan dan • memantapkan pendapatan property • Melindungi peralatan dari kerusakan dengan cara pemeliharaan yang • baik dan benar

12. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Tujuan Property Management • Tujuan jangka pendek • Penjualan ruangan, negosiasi sewa, perpanjangan sewa dan • memperhatikan pemeliharaan pisik • Penagihan sewa, menjaga keterlambatan pembayaran dan • melaksanakan ketentuan hukum dan perjanjian sewa • Tujuan Jangka panjang • Menata (upgrading) property • Melihat perkembangan potensial dan kemungkinan terjadinya • suatu akuisisi dari property lain

13. Kontrak Manajemen Strategi Biaya Struktur Biaya Syarat dan Kondisi dalam perjanjian Pengalihan Manajemen Pertimbangan dalam pengalihan Rencana Manajemen Analisa alternative Penilaian Pemeliharaan Bangunan Karakteristik umur bgn Faktor yang mempengauhi pemeliharaan Standar dan kebijakan pemeliharaan Klasifikasi pekerjaan pemeliharaan PROPERTY MANAGEMENT ASPEK EKONOMI ASPEK MANAJEMEN Pemasaran Dan Negosiasi Sewa Tenant mix Pengelolaan sewa-menyewa Manajemen hubungan penyewa Manajemen dan Adm Keuangan Administrasi kantor dan pelaporan Kontrak kerja Asuransi, Sistem Akuntasi Laporan Pajak Manajemen Penyewa & Sistem Sewa Peninjauan kembali harga sewa Sewa tetap vs sewa persentase Sistem Informasi Manajemen Keuntungan dan resiko Evaluasi dan seleksi system komputer PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Bagan Pengembangan Property Management

14. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Management Plan • Inventory (To maintain a proper inventory of the property): • Mendata seluruh aspek phisik property seperti : luas lantai, data detail • penyewa, kondisi perjanjian, alat dan mesin dan seluruh pekerjaan • yang sedang dan akan diselesaikan • Asset Management • Pada prinsipnya ini adalah memaksimalkan pengembalian investasi. • Rekayasa financial dan hitungan investasi memberikan improvisasi pada • nilai aset dibandingkan dengan beberapa investasi yang lain • Marketing • Marketing adalah salah satu masukan bagi strategi pengelolaan aset. • Pengembangan pemasaran yang efektif pada komersial property • akan memberikan kontribusi kepada property yang berhasil secara fungsi • dan pengambalian investasi • Maintenance • Hal lain sebagai masukan yang sangat penting bagi strategi pengelolaan aset • adalah perawatan dan pemeliharaan.

15. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT THE TEAM

16. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Tahap Keterlibatan Property Management • Tahap Design & Konstruksi • Mempelajari spesifikasi dan skematik design • Peencanaan organisasi/man power • Pemesanan peralatan untuk pengelolaan • Pembuatan dan penunjukkan kontrak • Tahap Serah Terima • Proses testing dan serah terima bangunan yang didampingi oleh tim CM, • dari seluruh gedung : • AC, Power, Lift, Listrik, fire equiptment dll • Fitting out dari penyewa • Recruitment staff • Tahap Operasional • Dalam tahap operasional pakerjaan pnyempurnaan sarana-sarana yang • ada dan mengawasi pekerjaan yang belum sempurna dari kontraktor dan • selanjutnya pekerjaan rutin operasional, yaitu : • Pemeliharaan sarana • Kebersihan bangunan • Pengawasan • Penagihan sewa, dll

17. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Beberapa catatan dari Property & Real Estate Management • Pengembangan Sistem Management Property pada masa proses pengalihan • manajemen perlu dipersiapkan secara matang, terintegrasi dan harus cocok • (fit) dengan keunikan dari masing-masing property • Penetapan tujuan dan target management property dalam rangka memperta- • hankan integrasi fisik dan nilai investasi property harus mengacu pada situasi • dan kondisi bisnis property bukan hanya pada saat sekarang tetapi memperhatikan pula peluang dan ancaman yang mungkin terjadi pada masa yang akan datang. • Pada saat penyusunan rencana manajemen perlu disusun dengan memperha- • tikan komponen-komponen : • Analisa survey pasar • Analisa Property • Analisa Penyewaan • Analisa Alternatif • Pada perencanaan manajemen selain mencakup rekomendasi perubahan pada property juga perubahan rencana keuangan

18. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Beberapa catatan dari Property & Real Estate Management • Penentuan nilai harga sewa (rental rate), biaya perawatan dan pengelolaan (service charge) dan biaya penggantian mesin dan alat (sinking fund) sebagai sumber pendapatan dan pengeluaran harus dipertimbangkan dengan hati-hati terhadap prediksi tingkat hunian, siklus property, siklus bangunan, Competitor, Karakter Property dan tingkat pelayanan yang akan diberikan • Prinsip Dasar Pengelolaan Property • 4C + 3C = PMAM • Complementary Efficient Profitable • Competitive Effective Marketable • Comfortable Economical Adaptable • Convenience Manageable

19. Decline Phase Growth Phase Maturity Phase Obsolescence Phase Time PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Beberapa catatan dari Property & Real Estate Management Building Value

20. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Beberapa catatan dari Property & Real Estate Management

21. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT Beberapa Hal Yang Membedakan Property Mgt dengan Estate Mgt

22. PROPERTY & REAL ESTATE MANAGEMENT • Robert C Kyle, Marie S Spodek, Floyd M Baird, Property Management, • (seventh edition) 2005, Dear Born Real Estate Education, Chicago • Gurjit Singh, Property Management In Malaysia, Federal Publication • Sdn. Bhd, 1995, Selangor Darul Ehsan George Rainer, Understanding Infrastructure, A guide for Architects and Planner, 1990, John Willey & Sons, New York