slide1 n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
王 進 祥 PowerPoint Presentation
Download Presentation
王 進 祥

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 95

王 進 祥 - PowerPoint PPT Presentation


  • 289 Views
  • Uploaded on

實價登錄 連動 實價課稅 後 地政士因應策略. 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師. 王 進 祥. 大 綱. 壹、實價登錄. 3. 貳、實價登錄案例 之 專業處理. 28. 參 、實價課稅. 51. 肆、房地價 分離 與 因應策略. 74. 壹、實價登錄. 一、 實價 登錄 之 政策. 實價課稅. 實價揭露. 實價登錄 ( 地政士 ) ( 101 年 8 月 1 日 ). 104 年 公告現 值 ? 104 年 房屋現 值 ? 105 年 公告地價 ?. 交易資訊 公開、透明

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about '王 進 祥' - gisela-fields


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
slide1

實價登錄連動實價課稅後

地政士因應策略

仲 裁 人

地 政 士

不動產經紀人

不動產估價師

王 進 祥

slide2
大 綱

壹、實價登錄

3

貳、實價登錄案例之專業處理

28

參、實價課稅

51

肆、房地價分離與因應策略

74

slide4

一、實價登錄之政策

實價課稅

實價揭露

實價登錄

(地政士)

(101年8月1日)

104年公告現值 ?

104年房屋現值 ?

105年公告地價 ?

交易資訊

公開、透明

(101年10月16日)

slide5

二、實價登錄之內容

標 的

(二)

實際

交易價格

(一)

實際

交易資訊

價 格

資 訊

避免哄抬房價

降低資訊不對稱

(私契)

健全不動產市場

價格公開透明

slide6

三、實價登錄之盲點 1/3

(二) 公契日 = ?私契日

(一) 未統合公契價=?私契價

(三) 預售屋、成屋不分

(四) 公共設施 產權 複雜

slide7

三、實價登錄之盲點 2/3

(七) 建坪 單價 自動反算

(五) 買屋之 市場習慣不變

(買房屋送土地)

(八) 車位面積 如何釐清?

(平方公尺)

(車位變小,銷坪增加,單價降低 )

(六) 車位面積有無 一屋兩賣 ?

slide8

三、實價登錄之盲點 3/3

  • (九) 假交易真委託之 防杜?
  • 1. 是否 特殊交易 ?(備註)
  • 2. 查訪 附近行情 ?
  • 3. 資金 來源、流程、去向 ?
  • 4. 登記以外約定事項 加註 ?

(十) 房價 地價 分離

不 宜 -- 顯不相當

slide9

四、預售屋(換約)之登錄

(買方 轉售之 換約?與 登錄 ?)

(投資客)

(買 主)

預售屋

預 售

1000萬

轉 售

1200萬

建 商

(二年內無奢侈稅!)

換約時,如何登錄?

1.1000萬?

2.1200萬?

心態?

如何實價登錄 ???

(?萬)

slide10

五、登錄價格之變化 1/3

(一) 先裝潢進傢俱再出售?

1. 裝 潢 款 300萬

2. 傢  俱 200萬

3. 原出售價 3000萬

4. 契 約 價 3500萬

slide11

五、登錄價格之變化 2/3

(二)先出租收押金再出售?

1. 出 租 3~5年

2. 收押租金 30萬

3. 原出售價 500萬

4. 契 約 價 470萬

slide12

五、登錄價格之變化 3/3

(三) 承擔稅費負擔 ? ?

1. 原售價 500萬

2. 增值稅 50萬改由

買方 負擔

(農地不課徵土地增值稅)

3. 契約價450萬

<奢侈稅之逃稅?>

slide14

七、實價登錄之登記原因盲點

(一) 需登錄

(登記原因標準用語)

1. 信託取得 4. 解除契約

2. 標售5. 借名登記返還?

3. 徵收之協議價購

(二) 不需登錄

(與買賣行為同性質者)

1. 拍賣 2. 交換 3. 共有物分割差額 4. 和解移轉5. 調解移轉6. 判決移轉

slide15

八、地政士涉及刑責 1/4

出售(在醫院)

(一) 無 私契

(二) 未付 價款

(三) 第三天 過世

(四) 被其他繼承人告

(侵害繼承權)

(五) 與 贈與無關 ??

(六) (涉及 偽造文書)

slide16

八、地政士涉及刑責 2/4

買賣200萬

市價500萬

(貸款350萬)

(一) 0220 支付10萬

(二) 0221 簽約

(三) 0326代付土增稅 20.55萬

(少「約」)「如何算出?」

(四) 差額款(尾款才對)169.45萬免於支付

(五) 另假設有貸款350萬?法律關係如何?

(六) 會否發生刑事問題?(不當規劃)

slide17

八、地政士涉及刑責 3/4

出售

(自用)

(一) 無私契

(二) 未付款

(三) (涉及偽造文書)

slide18

八、地政士涉及刑責 4/4

江父

江子

出售

(自用)

(一) 擬 贈與

(二) 改辦 自用(買賣)

(三) 未 付款

(四) 江子 財產申報 贈與取得

(五) 江父 已亡 (刑責免除)

(六) 江父應否 補罰 土增稅差額?

(江子繼承其義務,應補稅) (不罰)

slide19

九、實價登錄備註之重要性

(一) 特殊交易 之陳述

(二) 價格涉及 顯不相當 之解釋

(三) 當事人 附件 之公示

(四) 債權物權化 對抗第三人

(五) 地政士責任 之 釐清

slide26

十一、實價登錄之備註 1/2

(一) 約定專用

1. 房地總價內含基地之約定專用款項

2. 一層鄰接之法定空地,由連接之一層

區分所有權人各別約定專用

(二) 雨遮不計價

1. 不計價,但登記

2. 減半計價 ?

slide27

十一、實價登錄之備註 2/2

(三) 預售屋

1. 公契日:○○年○月○日

2. 私契日:○○年○月○日

3. 本標的為預售屋買賣契約

4. 每一車位各占基地持分○/10000

(四) 信託財產之出售

1. 本標的之債權契約,係由信託受託人:

○○○先生所出售

2. 受託人:○○○,係○○○與○○○所

共同指定,並代為處分信託財產於買方

slide29
地政士開業年齡層統計

16.46

51.72

83.54

(2008.01.10)

slide30

一、解除契約移轉

買 賣

解除契約

(出賣人)

(承買人)

(一) 登記原因 → 買賣

(二) 有無 支付價金?

稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約  (民345①)

slide31

二、解除契約之登記原因 1/2

內政部 97.02.13 內授中辦地字第0970041315號

slide32

二、解除契約之登記原因 2/2

賣 方

買 方

買 賣

(買賣)原因

解除契約

(完成登記)

1. 所有權移轉登記 (原因?買賣)

2. 公契? (私契?)

3. 需否實價登錄?

4. 免契稅

5. 課徵土地增值稅

6. 免奢侈稅

7. 印花稅?

8. 非視同贈與 (免贈與稅)

slide33

三、指定登記名義人

(借名登記)

(出資)(買主)

(登記名義人)

(物權)

  • (一)私契:甲→乙
  • (二)公契:甲→丙
  • (登錄私契或公契?)

(債權)

(賣主)

slide34

四、借名登記返還 1/4

出資人

(買方)

賣 方

買 賣

(債權)

(指定登記)

登記名義人

(物權移轉)

slide35

四、借名登記返還 2/4

(一) 法律關係

1. 無名契約!

2. 債權請求權或 物上請求權?

3. 有無請求權之 時效?

(二) 實務之面向

1. A之權狀歸甲保管

2. A之稅單由甲繳納

3. 雙方書立契約或協議

4. 房地產之占有人為甲 (非A)

slide36

四、借名登記返還 3/4

(三) 借名登記 之 返還

1. 和調解移轉?

(1) 有對價?

(2) 代繳稅費之返還?

2. 買賣移轉 或贈與移轉?

3. 如何實價登錄?

4. 有無稅費負擔?

(四) 返還稅費成本過大之處理

→善用 遺贈 或 遺囑信託

slide38

五、實價登錄後借名登記之返還 1/2

(一) 借名登記→實價登錄 (備註)

(二) 借名登記返還→

1. 調解移轉→正常

2. 買賣→

(1) 不支付價金

(2) 不涉及視同贈與?

(3) 有無偽造文書?

3. 儘量用調解移轉

slide39

五、實價登錄後借名登記之返還 2/2

(三) 未備註 →

1. 需否公證?

2. 資金來源、流程、去向?

slide40

六、借名登記返還之爭訟 1/2

乙屋

甲出資

以乙名義

買入

國有地

向銀行

貸款

國有地

  • (一) 甲建商擬購入乙屋,但先以乙名義
  • 購入國有基地後,乙不願出售房屋?
  • (二) 甲以乙名義買地,如何自保?
  • 1. 二順位抵押權?2. 信託?
  • 3. 權狀、印鑑證明?4. 公證?

slide41

六、借名登記返還之爭訟 2/2

  • (三) 甲提起訴訟,要求乙還返基地,
  • 雙方和解成立
  • (四) 甲、乙和解過程,除買賣價金返
  • 還外,尚須注意什事項?
  • 1. 原乙屋占用國有地之使用費?
  • (應由甲或乙負擔?)
  • 2. 乙要求仲介費?
  • 3. 利用人頭戶之稅費負擔?
  • 4. 有無涉及詐欺?
slide42

七、借名登記返還涉及偽造文書 1/2

信託

登記

買方

賣方

受託人

買賣

出資

登記

名義人

告發

「偽造文書」

借名登記返還

(買賣)

slide44

八、借名登記之態樣

買賣

(買受人)

(出賣人)

(出資)

指定

C(登記名義人)

買賣

(出資)

(出面)

(出賣人)

指定

A(登記名義人)

(簽約買方)

slide45

九、借名登記返還之登記風險

甲1/2

B1/2

甲1/2

甲1/2

95年出售

乙1/2

A1/2

A借名B登記

甲1/2

B1/2

甲1/2

A1/2

主張

優先承買權

借名登記

返還

申辦登記

1.調解移轉

1.借名登記返還

2.買賣

2.價金 為 0?

實價登錄

slide46

十、未登記建物之實價登錄 1/2

(不能登記建物)

(一)

(未登記建物)

(二)

合法建物

違章建物

基 地

基 地

(三) 私契(市價)→ 1000萬

(四) 同一份契約 或 分離(二份)契約?

(內含房價+地價 ?)

slide47

十、未登記建物之實價登錄 2/2

(五) 假設→房價200萬+地價800萬

(六) 如何實價登錄→

1. 總價1000萬?

2. 總價1000萬(房價200萬+地價800萬)?

3. 總價1000萬 (地價800萬)?

備註:內含房價200萬

4. 總價800萬 (地價800萬)?

備註:另有地上房屋價200萬

slide48

十一、登記錯誤?之回復登記

A6/10

B4/10

預售屋

買 入

(一) 如何回復應有權利?

1. 更正登記?

2. 買賣登記?

3. 贈與登記?

4. 調解移轉登記?

(二) 稅費負擔?

1. 登記費、印花稅?

2. 土增稅?契稅?

3. 奢侈稅?

登記產權

(A5/10、B5/10)

實價登錄

slide49

十二、未訂立私契之實價登錄 1/2

賣 方

(甲)

買 方

(乙)

103.01出售

103.02亡

(一) 甲於103.01出售于乙

(二) 甲於103.02亡

(三) 繼承人「丙丁戊」,

告乙假買賣,應屬甲

對乙之借名登記

(四) 法官傳地政士作證

(繼承人)

slide50

十二、未訂立私契之實價登錄 2/2

賣 方

(甲)

買 方

(乙)

103.01出售

103.02亡

(繼承人)

slide52

一、實價揭露盲點

5% 去頭

其他顯不相當?

(一)

揭露率 82%

5% 去尾

slide53

二、間接實價課稅 1/4

(一) 公告現值

1. 104年公告現值?

2. 105年公告現值?

(二) 公告地價 (105年?)

slide54

二、間接實價課稅 2/4

  • (三) 房屋現值 (104年)
  • 1. 103年7月調升房屋現值
  • (70年至今未調)
  • 2. 台北市漲1.6倍?
  • 3. 103年調高房屋稅率
  • 4. 專門職業事務所(稅率)
  • →非住非營→營業用
  • 5. 104年5月房屋稅大漲?
slide56

二、間接實價課稅 4/4

(五) 公告地價 → 地價稅

(六) 公告現值 →

土地增值稅、遺產稅、贈與稅

(七) 房屋現值 → 房屋稅

(八) 契 價 → (房屋標準價格)

契稅、遺產稅、贈與稅

(九) 私契 = 公契 → 印花稅

(十) 私契 → 交易所得稅、奢侈稅

slide58

四、實價課稅之未來 1/2

實 價 課 稅

買賣私契

登 記

實價登錄

實價揭露

1.未有配套措施立法前

2.不作為課稅依據

30

買賣公契

間接影響

移轉

公告現值

公告地價

標準價格

房 屋

房屋現值

總價

房價

地價

區段化

去識別化

(分離)

印花稅

奢侈稅

地價稅

增值稅

遺產稅

贈與稅

契 稅

所得稅

房屋交易

房屋稅

slide59

四、實價課稅之未來 2/2

(二)

不實價格

查察與仲裁

(三)

房屋稅

地價稅

合一

(四)

土地交易

所 得 稅

(一)

公定值

調整至

接近

市價

(直接課稅)

(長期)

(中期)

(間接課稅)

(近期)

slide60

五、房價、地價分離之影響稅賦

1000萬

不分

房價、地價

房價

總價

(公定價之比)

地價

賣方交易所得

賣方交易所得

房價

買方爾後成本

買方爾後成本

分離

地價

稅高

買方以後出售成本低

土地尚無交易所得稅時

(爾後實施土地交易所得稅時)

稅低

買方以後出售成本高

slide62

七、實價課稅補稅 1/2

(一) 案例

出 售

(獲利1900萬)

(國稅局認定)

房屋獲利 1150萬

slide63

七、實價課稅補稅 2/2

(二) 申報所得稅

申報

交易所得稅

所得稅10萬

(三) 國稅局補稅

補稅40%

罰鍰0.5倍

690萬

460萬

230萬

認定

南區國稅局

房屋獲利1150萬

(1600-450)

(審查三科)

slide64

八、房地價交易所得

房價

→交易所得稅

地價

→無交易所得稅

slide66

九、房屋交易所得稅 2/2

(二)

核定

標準

(例外)

(一)

核實認定

課稅

(原則)

slide71

十二、核實認定課稅

(一) 查到前次取得成本

(二) 繼承、贈與取得,

以公定價為成本

(三) 核課期間內,

查銀行貸款私契

(取得成本)

slide73

十三、房屋交易所得稅 2/2

1.

出售

繼承

取得

贈與

2. 核課期間內(7年以內)

價賣

出售

買 價

slide77

一、房價、地價分離 3/4

(一) 先算出法定比

(二) 再算出法定分離價

(三) 不得低於公定價

(四) 試算房屋交易所得稅

(五) 加減20%~30%(契約自由)

(六) 小心買入預售屋時之約定比

slide78

一、房價、地價分離 4/4

(公定值)

(會計師建議)

100

200

出售

1000萬

900

300

(一)公定價值比

(二)加減 20%~30%

(三)不得 低於公定價值

slide79

二、房價、地價不當分離查稅 1/2

土地逃漏奢侈稅

(1330-650=680×10%=68萬)

(一) 顯不相當之認定?

(二) 同契約 vs. 不同契約?

(三) 同時vs. 不同時?

(四) 同人 vs. 不同人?

slide80

二、房價、地價不當分離查稅 2/2

(一) 取得價→地價<房價

(二) 出售價→地價>房價

(三) 房價出售→賣價<買價

slide85

六、實價課稅之案例

出售

102年11月

出售

95年12月

(2000萬)

所有

(區分建物)

買入

(無實價)

3000萬

(實價登錄)

國稅局

(一) 函請(7年內核課期間)甲提供賣價

(二) 查明甲出售於乙總價為2000萬

(三) 依公定價之比分離房價、地價

(四) 房價800萬、地價1200萬

(五) 逕為分離

房價

地價

1200萬

1800萬

(六) 算出房屋交易所得 400萬(1200-800)

(七) 所得稅 40% (160萬)

(八) 加罰金 80萬

slide87

七、預期之直接實價課稅

(一) 土地交易所得稅?

(扣除土地增值稅)

(二) 合併房地交易所得稅?

(三) 合併房屋稅與地價稅?

slide95

Thank You !

敬請指教

j1688.wang@gmail.com