"שימו רסן לרהב!" מניעת ריכוזיות בהחזקת קרקע בישראל

1. "וְהָאָרֶץ, לֹא תִמָּכֵרלִצְמִתֻת"(ויקרא, כ"ה, כ"ג) מטה המאבק בהפרטת קרקעות ישראל "שימו רסן לרהב!"מניעת ריכוזיות בהחזקת קרקע בישראל עמדת מטה המאבק בהפרטת קרקעות ישראל מוצגת בפני צוות הייעוץ לשר השיכון והבינוי בעניין תקנות למניעת הריכוזיות בהחזקת מקרקעין י"ט אייר תשע"א, 23 למאי 2011

2. רציונל המצגת • הנחות מוצא • סכנות הריכוזיות בקרקע למדינת ישראל • מטרות המדיניות המוצעת • מודל רב-מימדי להגבלת הריכוזיות בהחזקת קרקע • ריכוז ההמלצות

3. הנחות מוצא • ריכוזיות היא שיבוש הפעילות המשקית, ועל המדינה למונעה • קרקע משאב נדיר ובמחסור, במיוחד בישראל • העברת בעלות מסיבית במקרקעי ישראל תוביל לריכוזיות בהחזקתם • כבר היום קיימת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין בישראל בידי פרטים • הריכוזיות בהחזקת הקרקע מאפשרת מניפולציה וספקולציה • הריכוזיות מתאפשרת גם בתנאי משטר החכירה!

4. הנחות מוצא – ריכוזיות היא שיבוש הפעילות המשקית, ועל המדינה למונעה "אחר הדברים האלה קמה מחלוקת בין הנכבדים והמון העם למשך תקופה ארוכה. משטרם המדיני של האתונאים היה אוליגרכי בכל, והעניים השתעבדו לעשירים, הם טפםונשיהם... האדמה כולה היתה בידיהם של מעטים. והיה, אם לא שילמו העניים את שהיה עליהם לשלם, מותר היה לשעבדם, אותם ואת בניהם." אריסטו, מדינת האתונאים רוּם לבבכם כי עז נא הרגיעו, אתם רמי-לב, רוֹב עשרכם וטובכם עד לזרא כבר שבעתם: שימו רסן לרהב, מתנו עצמכם, כי אנחנו ברך לכם לא נכרע, כּל לא יצלח בידכם! סולון, מחוקק החוקה האתונאית

5. הנחות מוצא – קרקע משאב נדיר ובמחסור הסיבה שיש לנו משבר דיור זה משום שיש לנו שתי בעיות יסודיות, ועד שלא מטפלים בבעיות האלה אי אפשר יהיה לפתור את בעיית משבר הדיור. יתירה מכך המשבר ילך ויחריף, ואם נטפל בהן אז נוכל להקל בצורה משמעותית על משבר הדיור. שני תנאי היסוד שיש לנו זה שיש לנו מדינה קטנה, והדבר השני שיש לנו אוכלוסייה שהולכת וגדלה. יש לנו את אחת המדינות הקטנות ביותר בעולם, ויש לנו אוכלוסייה שהולכת וגדלה. השטח שלנו לא גדל ב-63 שנות קיום המדינה, האוכלוסייה גדלה פי עשרה ויותר, והיא הולכת וגדלה. מדינה קטנה, אוכלוסייה גדלה והיצע דיור מצומצם. רה"מ בנימין נתניהו, מסיבת עיתונאים לרגל ההסכם עם עובדי המינהל, 18.5.2011

6. הנחות מוצא – העברת בעלות מסיבית במקרקעי ישראל תוביל לריכוזיות בהחזקתם "זה המקום להבהיר נקודה חשובה ביותר כדי שלא יהיה מקום לטעות: אם תופרט הקרקע, היא לא תעבור לידי הציבור הרחב במתכונת של צדק חלוקתי. היא תעבור לידי מספר בעלי הון שישלטו גם במשאב היקר והחשוב הזה. עו"ד רחל זכאי, לשעבר יועמ"ש למנהל מקרקעי ישראל, 30.4.2008

7. הנחות מוצא – כבר היום קיימת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין בישראל בידי פרטים "באזורי הביקוש יש הרבה קרקעות פרטיות. בתל-אביב רוב הקרקע היא פרטית, זאת אומרת שהיום המדינה היא לא שחקן שם, שלא לדבר על משך זמן הבנייה, שעולה". שר השיכון והבינוי, אריאל אטיאס, 15.11.2010 "...התוכנית של משפחת הר-גיל תהיה שכונת הדגל שלנו בשנים הקרובות, ומהווה כמחצית מיחידות הדיור שיבנו בעיר בתקופה זו..." מהנדס העיר חדרה, כלכליסט, 20.04.11

8. הנחות מוצא – הריכוזיות בהחזקת הקרקע מאפשרת מניפולציה וספקולציה "יש מקומות שבהם הגענו למסקנה שפשוט לא כדאי לנו לבנות, והרווח שנעשה על מכירת הקרקע גדול מספיק כדי שנוותר על הבנייה שם". גילי דקל, מנכ"ל לשעבר של אפריקה ישראל מגורים, כלכליסט, 27.4.2011 הריכוזיות מתאפשרת גם במשטר החכירה!

9. סכנות הריכוזיות בהחזקת מקרקעין • עליית מחירי הדיור • הארכת משך הבנייה ומחסור ביח"ד • פגיעה ביכולת הייזום ועיתוי הפיתוח על ידי הציבור • עידוד מגמות של נידלו"ן שטח פתוח, ו/או פירבור • פגיעה קשה בתכליות ציבוריות – כלכליות, חברתיות, חוקתיות וסביבתיות.

10. מטרות המדיניות המוצעת • מניעת ספקולציה ומניפולציה של מחירי הדיור, ושטחי התעסוקה; • עידוד יחידים ותאגידים לפעול בתחום הדיור, בכלל זה דיור בר-השגה, לשם השגת היעד של 40 אלף יח"ד בשנה; • עידוד יחידים ותאגידים גדולי היקף לפעול בתחום הדיור בפריפריה החברתית והגאוגרפית, על ידי שימת גבול להיקף פעולתם באזורי הביקוש; • שמירה על השטח הפתוח בישראל ובלימת מגמות של נידלו"ן, בשטחים המיועדים לחקלאות ושטחים פתוחים נוספים. • עידוד ההתיישבות החקלאית והמשך הקשר שבין ההתיישבות הממשית לבין החזקת הזכויות בקרקע החקלאית, תוך מניעת ניוד זכויות לתאגידים.

11. מודל רב מימדי להגבלת הריכוזיות בהחזקת מקרקעין • הגדרת השווקים, פילוחם וגידורם • הגדרת אזורי המקרקעין • משתנים ומדדים • ריכוזיות אנכית

12. מודל רב מימדי – הגדרת השווקים "העדויות מראות... ששוק המקרקעין מתנהג כמערכת של שווקים נפרדים מן הבחינה המרחבית והתפקודית ולא כשוק משוכלל" גדעון ביגר, אמנון קרטין, מחקר השוואתי של מדיניות קרקעית לאומית

13. מודל רב מימדי – הגדרת השווקים לא! שוק אחד? קרקע חקלאית בנייה רוויה למגורים קרקע בישראל בנייה רוויה למגורים בניה רוויה עתודות בניה רוויה מבונה 7 שווקים? לא! 4 שווקים? לא! קרקע לתעסוקה צמוד-קרקע למגורים

14. מודל רב מימדי – הגדרת השווקים בניה רוויה מבונה

15. מודל רב מימדי – הגדרת השווקים לפחות 9 שווקים בניה רוויה, מבונה דירות קטנות בניה רוויה מבונה בניה רוויה, מבונה דירות בינוניות בניה רוויה, מבונה דירות גדולות/יוקרה

16. מודל רב מימדי – הגדרת השווקים קרקע חקלאית צמוד קרקע - מבונה דירות בינוניות - מבונה קרקע לתעסוקה - מפותחת עתודות צמוד קרקע דירות גדולות - מבונה עתודות קרקע לתעסוקה דירות קטנות - מבונה עתודות בנייה רוויה

17. מודל רב מימדי – הגדרת השווקים קרקע חקלאית צמוד קרקע - מבונה דירות בינוניות - מבונה קרקע לתעסוקה - מפותחת עתודות צמוד קרקע דירות גדולות - מבונה עתודות קרקע לתעסוקה דירות קטנות - מבונה עתודות בנייה רוויה

18. מודל רב מימדי – הגדרת אזור מקרקעין כל עיר, בישראל, מהווה שוק נדל"ן בפני עצמה

19. מודל רב מימדי – הגדרת אזור מקרקעין לעתים קרובות מכילה עיר מספר שווקי נדל"ן

20. מודל רב מימדי – הגדרת אזור מקרקעין הדרך לאזן בין שתי עובדות אלו היא לקבוע את העיר, או הרשות המקומית, כאזור המקרקעין הבסיסי.

21. מודל רב מימדי להגבלת הריכוזיות צמוד קרקע - מבונה צמוד קרקע - מבונה דירות בינוניות - מבונה קרקע חקלאית צמוד קרקע - מבונה דירות בינוניות - מבונה קרקע חקלאית דירות בינוניות - מבונה קרקע חקלאית רובד שני אזור מקרקעין מחוזי אזור מקרקעין בסיסי - רשות רובד שלישי כלל ארצי עתודות צמוד קרקע קרקע לתעסוקה - מפותחת דירות גדולות - מבונה קרקע לתעסוקה - מפותחת עתודות צמוד קרקע דירות גדולות - מבונה עתודות צמוד קרקע דירות גדולות - מבונה קרקע לתעסוקה - מפותחת עתודות קרקע לתעסוקה עתודות בנייה רוויה עתודות קרקע לתעסוקה עתודות בנייה רוויה עתודות קרקע לתעסוקה עתודות בנייה רוויה דירות קטנות - מבונה דירות קטנות - מבונה דירות קטנות - מבונה

22. מודל רב מימדי להגבלת הריכוזיות בהחזקת קרקע

23. מודל רב מימדי – ריכוזיות אנכית רצף הפיתוח • יש למצוא דרכים להגביל את השליטה המוחלטת והריכוזית של בעלי הזכויות במקרקעין ברצף הפיתוח על חשבון האינטרס הציבורי. • לדוגמא: • יש להגביל את מעורבות בעלי שליטה בתאגידים המחזיקים במקרקעין בתחום האשראי לבנייה ובתחום המשכנתאות; • אין לאפשר לבעלי זכויות במקרקעין מעל היקף שיקבע להוות מונופול בתחום מתחומי אספקת החומרים לבנייה; • אין לאפשר לבעלי זכויות במקרקעין לפעול בתחום מוסדות התכנון הפרטיים, אשר צפויים לפעול בסמכות מדינתית.

24. ריכוז ההמלצות

25. ריכוז ההמלצות • יש להקים מסד נתונים מקיף, מלא, מסודר ונגיש המכיל את כל הנתונים הנדרשים לצורך יצירת מדיניות קרקעית קוהרנטית. • יש לבטל את התוכנית להעברת 800 אלף דונם ממקרקעי ישראל בבעלות. • יש לסווג את השווקים בהן נסחרות הזכויות בקרקע – אם בחכירה ואם בבעלות (ככל שזו תותר על ידי בג"צ), יצוין כי הכוונה למקרקעי ישראל וקרקע פרטית גם יחד. • יש להגדיר את אזור המקרקעין לעניין הגבלת הריכוזיות בצורה מרובדת ולקיים בחינה משולבת של אזורי המקרקעין במדדים מותאמים. רובד ראשון:אזור המקרקעין הבסיסי – הרשות המוניציפאלית. רובד שני – המחוז (על פי מחוזות המינהל). רובד שלישי – כלל-ארצי. • בכל אזור מקרקעין יש להתייחס, בנפרד, לכל שוק משווקי המקרקעין, ולמנוע את הריכוזיות בכל שוק ושוק. • לא יחזיק אדם או תאגיד בנתח שוק של למעלה מ-8% בכל אחד מהשווקים בכל אחד מאזורי המקרקעין. • יש להגביל בצורה החלטית, על ידי "סכר", בין העיסוק החקלאי לבין הפיתוח הנדל"ני. אין לאפשר ליחיד ואו לתאגיד לעסוק בשני התחומים.

26. ריכוז ההמלצות • יש להגביל יחיד או תאגיד בעלי זכויות בקרקע מבונה למגורים בקבלת זכויות בעתודות קרקע למגורים. החל משיעור מסויים על בעל הזכויות בקרקע המבונה להיפרד מזכויותיו לצורך קבלת זכויות בעתודות קרקע למגורים. • יש לתקן את הגדרת "קרקע עירונית" בחוק מקרקעי ישראל. • יש למנוע גם את ה"ריכוזיות האנכית", כלומר את שליטתם של אדם או תאגיד ברצף הפיתוח במקרקעין. • יש להטיל על הרשות להגבלים עסקיים להקים יחידה להגבלים בהחזקת קרקעות ולהכשיר כ-20 פקחים לנושא הגבלת הריכוזיות. • להקים מערכת של בתי דין אזוריים לענייני מקרקעין. • אם וכאשר יתברר שישנה הפרה על הכללים הקבועים בתקנות יש לאלץ את האדם או התאגיד, בהליך שיפוטי, להעביר את זכויותיו במקרקעין, תוך קביעת רף פיצוי מינימאלי (מכירה כפויה). • בתחום הקרקע החקלאית מומלץ להמשיך ולשמר את משטר הנחלה. • יש לחוקק את חוק החכירה, המעגן את זכויות וחובות חוכר הקרקע, בהתאם להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל.