Luxury Villas Market Analysis Near Shanghai - TONGJI.YIJUNYUAN Proposal Report

1. “同济◎怡君苑”项目提案报告 TONGJI YIJUNYUAN ITEM OVERTURE REPPRTING

2. 整 体 市 场 Whole Market

3. 2007年上海市经济型别墅成交情况表 需求强劲、价格走俏 • 2007年全年成交峰值1522170㎡，合计7047套，月均成交约587套，比同期上涨23%，占别墅整体成交市场的74%，占去市场主流 • 旺盛的需求量导致价格不断上升。波动区间在8738元/㎡--15513元/㎡，全年均价比2006年上涨12%

4. 政策打压、供应下滑 • 受“禁地令”等政策影响，别墅用地供应越来越少，新开房源多来自于前期所拿地块，导致一级别墅市场新上市量严重不足； • 供求比为1：1.72，无论是套数还是面积，上市量都在下降，未来供应将更为紧张 2005年～2008年徐泾板块别墅土地供应

5. 周 边 环 境 Neighbrohood

6. 徐泾及周边板块经济型别墅产品对比表

7. 规模、供应调查 • 规模体量：目前区域内别墅区规模都较大，一般分期开发；最大的为“合生朗廷”总共四期约800套，目前还剩170套左右 • 未来供应：长期来看，由于国家对别墅用地的禁止审批使得未来较为紧张，但短期内由于区域内很多大盘的后续跟上，如“合生朗廷”、“威尼斯假日”等接近500套今年上半年集中上市，供应较为充足

8. 面积总价调查 • 户型面积：产品的面积主要集中在150-250平方米之内，约占总体量的72% 从房型的受欢迎程度来看150-200平方米的面积最受追捧 其次是200-230平方米的面积 销售率最低的是230平方米以上的大面积房型 • 供应价格：主要集中在200－300万元之间，单价1.2万的项目占50%，总价300万元以下的项目占65% 以200-300万元的总价为一个销售折点，以其相对低廉的总价和舒适的生活空间赢得更多购房者的肯定

9. 风格海纳百川 • 不断创新的建筑风格越来越丰富，更加满足现代人追求个性的消费需求 • 多以欧式的建筑表情实现产品的诉求，但目前区域周边还未出现英式风格 景观、外观调查 绿化更“野” “中央绿地”、“组团绿化”、“景观湖水”、“艺术小品”。。。 更加“野化”的主题景观使现代的别墅生活更加亲近、融入自然

10. 功能更加俱全、完善 地下室：附送的地下室面积一般都在70-80㎡左右，在保证采光的同时，更巧妙的将自然景观引入室内，功能上多以“健身房”、“家庭影院”、“娱乐室”等为主，部分也有做“酒吧”、“保姆房”、“视听室”等用途 停车位：室内停车位一般配备1－2个，且多以地面的形式 花园面积：从前门后院，以及露台、亭阁等花园面积越来越大，一般都在100㎡以上 功能配套调查 物业配套更细致 游泳馆、健身会所、网球俱乐部 美容SP、瑜伽室 咖啡馆、便利中心。。。

11. 需求层次调查 以追求人居舒适化的 和 生活空间个性化 的 31－45岁社会中高层人士

12. 我 们 的 产 品 Our Product

13. 利好：紧邻虹桥商务圈，交通环境优越，离市中心距离较近 周边别墅项目市场日趋成熟，市场认可度逐步提升的长期利好 沪上国际学校最集中区域，良好教育人文环境、浓厚的文化底蕴 • 利空：周边厂房区繁杂的活动人群，通行状况较为混乱，使别墅的生活 环境降低 项目环境特征 利 好 与 利 空

14. 相对区域竞争项目，规模较小 • 项目配套设施相对有限 • 三联体与双联体车位多为露天 • 地下室空间面积较大 产品建筑特征 影 响 舒 适 度

15. 多联体： 350-383平米 428-460万60% • 双联体： 406-409平米 487-500万30% • 三联体： 268-271平米 321-325万10% 面积总价特征 面 积 拉 升 总 价

16. 感官：优雅性 • 空间：纯粹性 • 层次：丰富性 • 视觉：感染力 外观风格特征 英 伦 风 情 私 人 艺 墅

17. 客 群 Custom group

18. 国际学校师 私营 企业 虹桥 商圈 四大分类 社会 其他 周边英、德等外国学校的老师 周边中小型企业私营业主 紧邻虹桥商务圈内的菁英人士 看好别墅类产品的投资人士 客群 身份的象征 & 品位的提升 & 个性的体现 & 前景的认同 的中高端人群自住为主

19. 建 议创造优势 •化被动为主动 Suggestions

20. 产品完善 增加地下空间功能设计上的灵活性 地下室下水系统的引进 扩大客群范围

21. 物业管理 • 由于项目规模的局限性，故借用“海天花园”物业管理得以完善，使自身达到便捷性，以及与其配套设施的共享性 • 以市场少有的英式管家服务来体现项目建筑所表现的的英伦文化内涵，提升项目品质感 特 色 服 务 英 式 管 家

22. 定 位 Orientation

23. 价格定位分析 规模较小 市场供求 项目规模 户型面积 物业配套 车位配置 地下空间 景观环境 户型大、总价高 项目价格定位决定因素 区域同类 产品价格 车位限制 改建后立面风格 地下空间

24. 价格定位 我司认为项目下半年销售的合理价格应在 13200-13800元/平方米之间

25. 策 略 Maneuver

26. 项目销售策略 多联体别墅 双拼别墅 三联体别墅 1、产品推案顺序 商业用房

27. 2、案场包装 • 正式销售前打造好两套风格迥异的样板房，外立面、绿化改建 • 结合样板房，展示地下室空间功能利用的多样化 • 将商业用房作为售楼处，按照咖啡吧的功能装修。既避免商业用房出售或出租时的客户装修浪费，又能提升销售案场形象档次 • 户外导示系统营造（行道旗、项目指示牌） • 物业保安形象岗 3、开盘时间 2008年9月

28. 项目销售计划 1、整体销售计划 2008年9月初——2009年8月底：完成项目可销面积的95% 2、分阶段计销售划 多联体强销阶段 08.9 09.1 10 11 12 2 3 4 5 6 7 8 销售10套 多联销售4套 双拼销售2套 三联体销售3套 多联销售4套，双拼销售8套 商业房招商和销售完成

29. 关于商业房的营销 1、经营业态定位 英式风格的带简餐的咖啡吧或小酒吧 2、先招商后销售，带租约销售。 以经营商家为销售对象

30. 百马与同济合作的独特优势 利于项目的高效开展和成功销售 四年的精诚合作经历 彼此熟悉对方的企业文化 营销执行和沟通上比较默契

31. 项目代理的主要商务条件 1、销售率 正式开盘后的12个月内完成可销面积的95% 2、平均销售底价（地上建筑面积） 13500元/平方米 3、代理佣金 按销售金额的 2.5%收取 4、超价分成 贵我双方按 8：2分成

32. 谢谢聆听！ 联手百马，马到成功。