Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»

1. Оценка залогов:уроки кризиса Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»

2. Уроки кризиса • Прирост кредитов 2007-08 гг. на 50% в год; 2009г. – если и есть рост, то минимальный • ↓ Индекса РТС, ↓ объемов западного капитала, снижение ликвидности рынков • Высокая доля необеспеченных кредитов до кризиса, после сократилась в 10 раз • Доля проблемной задолженности от 8% до 20%, дефолтных облигаций ~ 10%-16% • → Анализ проблемной задолженности Оценка залогов:Уроки кризиса

3. Уроки кризиса:управление проблемной задолженностью на базе стоимости • Юридическая экспертиза (риск признания договоров недействительными) • Выбор объекта залога • Анализ влияния обременений на стоимость • Анализ отделимых и неотделимых элементов • Консолидация активов в генерирующую единицу. «Обеспечение» активами деятельности, направленной на получение доходов • Отсутствие расхождений факта и документов • Анализ подключений к коммуникациям • Влияние на процедуру оценки залогов Оценка залогов:Уроки кризиса

4. Выбор объекта залога • обеспечение – реальное? • ½ недвижимости в залоге одного банка, ½ - удругого • стоимость недвижимости > стоимости бизнеса по DCF Оценка залогов:Уроки кризиса

5. Уроки кризиса: экспертиза Залог - право аренды земельного участка и возводимые на нем улучшения • По состоянию на дату оценки право аренды земельного участка оформлено только на часть участка (S/2) • Объекты залога обременены правами требования третьих лиц (дольщиков) по договорам участия в долевом строительстве, ввиду чего предполагается соразмерное уменьшение стоимости на площадь всех реализованных объектов. • Право и возможность строительства Объекта на земельном участке? • Отсутствует окончательный согласованный вариант архитектурно-планировочных решений строящегося объекта. Оценка залогов:Уроки кризиса

6. Уроки кризиса: оценка залогов • Переоценка залогов: падение стоимости, первоначальной завышенная оценка • Более тщательный анализ исходной информации (напр., выписки из ЕГРП о наличии обременений, договоров, наличиеполного комплекта правоустанавливающих документов и документов БТИ) • Сравнительный подход • по недвижимости ↑ скидка на торг (10-15% жилая, 25-30% прочая). Уже в процессе телефонных переговоров снижают цену предложения. • анализ предложений через год: либо ↓ 40-50%, либо висит в базе 1-1,5 года → низкая ликвидность • большой разброс цен по недвижимости, вынужденные сделки • по машинам и оборудованию нет значительного снижения • по бизнесу не дает адекватный результат Оценка залогов:Уроки кризиса

7. Уроки кризиса: оценка залогов • Доходный подход • капитализация vs дисконтирование. DCF делает все допущения явными. • консервативные прогнозы • выросла ставка, не растет доходность. Нет четкого понимания размера ставок • ставки аренды снизились больше, чем цены → разрыв сравнительного и доходного • Затратный подход • нецелесообразно для оценки частей зданий, помещений и квартир, а также объектов с большим сроком жизни ( > 15 лет) • прибыль предпринимателя ? • укрупненные справочники стоимости строительства • стоимость земли? • внешний износ (пример: стоимость с учетом внешнего износа - $980 000, без учета – $1 260 000) Оценка залогов:Уроки кризиса

8. Уроки кризиса: оценка залогов • Наличие коммуникаций? • → Залог – комплекс • Стоимость готового торгового центра > нового на 25-50% • Влияние на загрузку, прогноз денежных потоков Оценка залогов:Уроки кризиса

9. Уроки кризиса: оценка залогов В залог – оборудование обслуживания скважин: бурильные трубы • Внимание: контрактная стоимость! < реальной • Дополнительное обеспечение - залог права требования контрактной выручки • А трубы где? Оценка залогов:Уроки кризиса

10. Оценка залогов: база стоимости • Стоимостная оценка подразумевает гипотетическую сделку. • “Заинтересованный продавец”: • не горит желанием продать, не принуждается к продаже и не готов продать по любой цене • заинтересован продать имущество на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. • заинтересован продать, даже если он знает, что рынок пассивный. • он не может стать «не заинтересованным» лишь по той причине, что ему не нравится цена/результат оценки. • Заинтересован ли «заинтересованный продавец» на сегодняшнем рынке? Оценка залогов:Уроки кризиса

11. Информация о базе оценки: требования МСО • В большинстве случаев применение базы стоимости без дополнительных разъяснений (квалификаторов) недостаточно!!! • Общий формат сообщения о базе оценки: «База оценки + допущения о состоянии актива и обстоятельствах его продажи (отдельно или совместно с другими активами)» • Почти всегда будет необходимым совмещать базу оценки с соответствующими допущениями или специальными допущениями. Оценка залогов:Уроки кризиса

12. Примеры сообщения баз оценки по МСО • «Рыночная стоимость с учетом арендного договора» • «Рыночная стоимость при специальном допущении, что работы по строительству были завершены» • «Рыночная стоимость бизнеса как действующего предприятия» • «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте» при предположении, что бизнес будет продолжен» • «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте», но в предположении, что бизнес закрывается» • «Рыночная стоимость машин и оборудования как отдельных объектов для их перемещения с нынешнего местоположения» • «Рыночная стоимость машин и оборудования при их утилизации» Оценка залогов:Уроки кризиса

13. Благодарю за внимание! Екатерина Синогейкина, MRICS, CCIM, REV, к.э.н., доцент am@euroexpert.ru Оценка залогов:Уроки кризиса