שימור ושמאות

1. שימור ושמאות עירית עמית-כהן

2. 3,300 - 5,000 דולר למ"ר במבנה מיועד לשימור. • חישוב העלות הוא תוצאה של: • "הון סימבולי" Snob Value (Added Value, Surface Value )

4. שמאות נכס משומר • ברוב המקרים הערכת שמאי לנכס היא: קרקע + עלות בנייה כפול 1.3,1.5 • השמאי מבחין בין שלושה סוגים של נכסים: • נכסים היסטורים, שאין לגביהם התייחסות תפקודית • נכסים היסטורים (מאה שנה) מיועדים לשימוש מגורים • נכסים ישנים שניתן להסב אותם לשימושיים עסקיים. • השמאי עוסק בעיקר בשני הסוגים האחרונים.

5. שתי ההערות: • הסוג הראשון - שייך לקבוצת "המשאבים הציבוריים (Public-Resource)". במלים אחרות, ממבנים אלה אין הכנסה חומרית אלא ערכית. הכנסה זו איננה נמדדת במושגים כמותיים, והשמאי לא עוסק במבנים אלה • מרבית הנכסים המיועדים לשימור שימשו בעבר למגורים, והם עברו או עוברים הסבה. הסבה למגורים יוקרתיים, הסבה לעסקים ושירותים

6. להסבה 4 סיבות: • למבנה נבחר שימוש, שניתפס ככלכלי ביותר לרקע הסביבה בה הוא נמצא. • תכנית בניין ערים (תב"ע), למשל תכנית מחייבת שימוש בעסקים ולא מגורים. • זכויות הבנייה בנכס (בניין ומגרש) והסיווג התכנוני שנקבע לנכס ולמגרש • מצב פיסי של המבנה

7. הסיווג התכנוני וזכויות הבנייה והשפעתם על הערכות השמאי • תוספת בנייה מוגבלת – לרוב מוסווה או נועדה לא לפגוע במרקם של הבניין • תוספת קומה או קומות • תוספת בנייה מהותית: ניצול חצר הבית, בנייה מחדש ושימור אלמנטים בלבד (חזית, קשתות, כרכוב) • אי בנייה שנובעת מאי יכולת סטטוטורית לנצל זכויות בנייה, אם וככל שהן קיימות (למשל, דמי מפתח)

8. מצב פיסי של מבנה והשפעתו על הערכות שמאי • האם הוא מסוגל לקבל את הזכויות הבנייה שהוקנו לו (האם הוא עמיד מבחינת קונסטרוקציה), באיזו עלות, • גודל קרקע פנוייה

9. המישור החוקי והשפעתו על הערכות שמאי • האם יש חלופה למכירת זכויות והעברתן לפרויקט אחר (מלון פלס בירושלים)

10. המלצות • מבנה משומר איננו נכס מדף, מפעילים לגביו שיקולים יחודיים, במלים אחרות לא ניתן להשוותו לנכס אחר לצורכי שמאות. (עקרון השומה - שאין שני נכסים זהים - חל עליו על אחת כמה וכמה) • לבטל את הגישה של עיקרון הניצול המיטבי (HBU – The Highest and Best Use) – מכיוון שמדובר בקרקע לא פנוייה, והמשך קיומו של המבנה מהווה אילוץ, קשה לקבוע מהו השימוש הטוב והיעיל ביותר. כך למשל, דמי שכירות לנכס משומר אינם נתון שגרתי.

11. המשך • עלויות שימור אינן מוחלטות, לפחות לא בחישובי התכנות. ולכן, אומדן עלויות לשימור הוא חסר ודאות. • להבטיח דייר שוכר, קונה או משתמש קודם להתחלת פעולות השימור. אם לא כן, ניסיון לשווקו כנכס רגיל עלול לגרום ל"התאבדות" כלכלית.

12. המשך • לזכור שלצד כל גורמי אי הודאות יש גורמי ודאות: • יודעים במפורש מה הם שטחי הבנייה והיקפם, את גבולות השימוש הצפוי ואת המוניטין של המבנה • חיסכון באלמנטים שהם מחויבים בבניה חדשה: מרתף, חניה, ממ"ד וכו' • הקונה מודע לכך שהוא לא משלם "שווי" של מבנה אלא מחיר נכס ספציפי מיוחד

13. ולכן, שמאי מדבר על מחיר ולא על שווי. • המחיר משקף את טווח המחירים שנראה לשמאי שקונה מעוניין ימצא אותו סביר. במלים אחרות, השמאי יקבע מחיר שהוא סבור שיהיה לקונה או למשתמש כדאי לקנותו, או להשכירו (כדאי, בגלל נדירות, מוניטין, ייחוד תופעה) • ולכן שמאי בשקלו מחיר של נכס משומר שוקל מוצר נדיר, יחודי, בעל מוניטין, במיקום מרכזי וכו'. • מכיוון שזו הערכה סוביקטיבית, טווח הסטייה לגיטימי מכל טווח סטיה של מוצר שוק סטנדרטי.

14. העיתוי • . מתי נעשית הערכה: • לפני השימור • או אחרי השימור. • לערך המוסף יש משמעות רבה. • כך למשל נכס משומר גמור ניתן להשוותו לנכס דומה לא משומר, ההפרש המתקבל הוא ה – Added value, Surplus value.

15. מאפיינים ושיקולים שמאיים של נכס לשימור • נכס ייחודי שאין שני לו בשוק, ולכן אין לו ערך שוק (ערך מדף) – לא ניתן להשוותו לנכס אחר • מכיוון שלא מדובר בקרקע פנוייה, והמשך קיום המבנה מהווה אילוץ או תנאי, במגוון החלופות לא קיימת או נכללת החלופה של "השימוש היעיל והטוב ביותר".

16. הייחוד מונע גישה השוואתית. כך למשל - שכירות אינה בבחינת נתון שגרתי, שכיח. • כמו כן גישת העלויות לא ברורה. למשל איזה ערך קרקע מייחסים לנכס? השטח הבנוי הקיים? מלוא הניצול? • איזה עלות בנייה מייחסים? ערך התכנון הקיים? ערך השחזור? ערך החידוש?

17. כל העוסק בשמאות מבנה שהוכרז לשמור חייב לזכור • בשימור קיימת רמת אי-ודאות גבוהה, אומדן עלויות לא צפויות. ולכן חישוב של רווח יזמי (קרקע + עלות בנייה)X1.5-1.3 היא לא תמיד נכונה • למרות זאת קיימים גם גורמי ודאות: • שטחי בנייה מוגדרים • שימושים אפשריים • מוניטין של המבנה • חסכון באלמנטים שאינם מחוייבים במבנה ישן. • משום כך, לעוסק בשמאות כדאי לחפש כמה שיותר גורמי ודאות