부동산개발금융의 문제점과 개선방향

1. 건설주택포럼 2/4분기 정기 세미나 부동산개발금융의 문제점과 개선방향 2009. 6. 16 권 주 안 / 주택산업연구원

2. I III IV 목차 ※ 부동산 PF대출 분석을 통해 개발금융의 문제점을 분석하고 개선방향을 제시 자금조달 방식의 변화 II 부동산 PF 현황 부동산 PF 특징 및 문제점 부동산개발금융 개선방향

3. 3/ 20 1 자금조달 방식의 변화 □ IMF 외환위기 이전 ○ 선분양에 의한 분양대금이 주요한 자금조달원 기능 - 전체 사업비의 36.5%를 선분양 대금으로 조달 자료 : 임영균 외(1996) 『주택산업 육성방안 연구』, 주택산업연구원․국토개발연구원 ○ 시공사가 시행기능을 동시에 수행하면서 사업현장 전체에 대한 자금운영 방식 적용 - 시공사의 신용에 기초한 기업금융방식을 통해 자금조달 ○ IMF 외환위기 이후 사업위험을 분리할 수 있도록 시행사를 통한 사업 구조 도입 - 1995년 전후 적체된 미분양 물량으로 인한 사업위험 분리 필요성 대두 - IMF 외환위기에 따른 업체 도산 확대로 인한 위험 분리 필요성 증대

4. 4/ 20 1 자금조달 방식의 변화 □ IMF 외환위기 이후 ○ 특징 - 시행기능과 시공 분리에 의한 개발사업 위험 분산 시도 - 개별 사업현장 분리, 자금관리하는 PF방식 도입 / 사업장 혼장 위험을 제거 - 최근 PF 대출채권 활용한 유동화 도입 / 재무적 투자기관 참여 확대 ○ 사업 및 자금조달 구조 - 기본 구조 : 시행사, SPC(PFV)에 의한 사업수행 방식 / PF대출에 의한 자금조달

5. 5/ 20 1 자금조달 방식의 변화 - 유동화 구조 : ABS 및 ABCP

6. 6/ 20 1 자금조달 방식의 변화 - ABS와 ABCP 비교

7. 7/ 20 부동산 PF 현황 2 □ 부동산 PF대출 잔액 현황 - 연체율 상승 / 유동화 규모 증대 / ABCP 전환으로 단기화 성향 증대 (단위 : 억원, %) 주 : ()은 연체율(%) / 월말 기준　　　 자료 : 금융감독원

8. 8/ 20 부동산 PF 현황 2 □ PF ABS / ABCP 발행 동향 (단위 : 억원, %) 자료 : 금융감독원 - PF ABS 발행은 감소하는 반면 PF ABCP는 증가 / ABS의 ABCP 전환(단기금융) - 전체 유동화 실적은 감소세로 전환 / 분양시장 침체와 위험 증대

9. 9/ 20 부동산 PF 현황 2 □ PF ABCP 동향 (단위 : 억원, %) 자료 : 메리츠증권 부동산금융연구소

10. 10/ 20 부동산 PF 현황 2 □ REITs/간접투자기구와 부동산 PF ○ REITs - 부동산투자회사는 도입 초기 구조조정용 투자회사를 중심으로 - 법 개정을 통해 도입된 위탁관리형 부동산투자회사는 7개사가 설립되었는데 자본금은 9천9백억원, 자산은 1.4조원 - 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 오피스를 중심으로 한 임대운용으로 한정되어 있으며 위탁관리형의 경우 대부분이 업무와 상업시설에 대한 투자로 이루어지고 있음 - 개발전문부동산투자회사 도입으로 개발사업과의 연계성 강화 : 부동산투자회사의 개발사업 참여는 전무하나 개발전문부동산투자회사가 1개사 설립 : 개발전문부동산투자회사는 아파트형 공장 개발사업에 참여 자료 : 국토해양부

11. 11/ 20 부동산 PF 현황 2 ○ 간접투자기구 - 2004년 총 187조원 규모의 자금을 운용, 이후 지속적인 신장세를 시현하여 2008년 360조원에 달하고 있다 - 부동산에 대한 운용 규모는 2004년 8천여억원에 불과하였으나 부동산시장의 활황과 함께 지속적으로 증대되어 2008년 8.4조원에 달하고 있음 - 주식시장과 부동산개발시장이 활황을 보여 주식에 대한 펀드 설정액은 2004년 대비 2008년 16.4배 성장하였으며 부동산펀드는 동기간 9.8배 성장 (단위 : 조원, %) 자료 : 자산운용협회

12. 12/ 20 부동산 PF 현황 2 - 공모 부동산펀드 자산별 설정액 추이 : 대출채권을 통한 부동산개발사업 참여의 상대적 비중 높아 : 임대운용 보다는 개발사업에 대한 대출 형태 참여 확대 (단위 : 억원) 자료 : zeroin

13. 13/ 20 부동산 PF 특징 및 문제점 3 □ 부동산 PF의 특징 ○ 시공사의 보증에 의한 안전성 확보 - 시공사의 채무인수 등 신용보강에 의한 대출 실행 - 상환 안정성을 확보하고 있으며 유동화를 위한 안전장치로 활용 ○ ABS 방식에 의한 자금조달 및 ABCP의 단기 자금조달 전환 - 유동화 방식 도입으로 다양한 재무적 투자기관 참여 확대 - ABS에서 ABCP에 의한 조달 비중이 증대하여 자금조달 구조가 단기화

14. 14/ 20 부동산 PF 특징 및 문제점 3 □ 부동산 PF의 문제점 - 시공사가 채무인수 또는 연대보증 등의 신용보강을 통해 위험을 부담하는 구조로, 정통적인 PF방식이라기 보다는 단일 프로젝트에만 자금을 사용하도록 하는 ‘특정조건부 기업금융’의 성격이 강함 : 시행사 분리를 통한 사업위험 분산이 적절하게 이루어지지 않고 있으며 시행사의 열악한 자금력과 신용도에 따른 문제 발생 : 시공사 영향력 증대 및 시공비 상승 - 최근 분양시장 침체 등으로 인해 상환위험은 증대되나 채무인수 안전장치로 모든 위험은 시공사로 집중 - 시공사의 우발채무 증가로 신용도 하락 : 불이익 발생

15. 15/ 20 부동산 PF 특징 및 문제점 3 ① 변형된 PF 구조로 인한 문제점 ◦ 개발프로젝트의 사업성 판단에 기초한 대출, 프로젝트에서 발생하는 현금흐름(수입)으로 상환하는 구조 : 본래의 PF 성격 ◦ 그러나 신용보강에 의한 안정성 확보와 시공사의 신용도에 따른 평가등급 배정은 기존의 기업금융 방식을 답습하는 한계 ◦ 시공사에 대한 위험 집중은 위험 분산이 적절하게 이루어지는 기존 PF와는 다른 결과 ② 시행사의 열악한 자금력 ◦ 시행사는 토지매입에 필요한 자금의 5%만을 초기에 투입하여 토지를 확보하고 토지잔금은 초단기의 브릿지론을 통해 조달 ◦ 시공사의 보증과 사업성을 통해 조달하는 PF대출은 분양자금을 통해 상환하는 구조 ◦ 관행적으로 시행사는 많은 자금력을 보유해야 할 필요성이 없으며 자금력은 열악한 상태를 벗어나지 못함 - 본래의 PF 사업은 사업자 혹은 사업 참여기관이 전체 사업비의 20~30%를 자기자금 으로 투입하는 구조와는 다름 - 안정성 위주의 운용방식을 따르는 은행 중심의 조달구조가 형성되는 한계를 드러냄 ◦ 다양한 기관 참여를 기대할 수 없을 뿐 아니라 위험 분산도 적절하게 이루어지지 않는 결과 초래

16. 16/ 20 부동산 PF 특징 및 문제점 3 ③ 다양한 재무적 투자기관의 참여 미흡 ◦ 열악한 자금력과 개발사업 고유의 높은 위험과 안정성 위주의 자금조달 구조를 가지고 있다면 다양한 위험 spectrum을 가진 재무적투자기관의 참여를 기대할 수 없음 ④ 사업성평가 시스템 미비 ◦ 안전장치에 크게 양향을 받는 사업성평가 시스템은 위험 분산을 독려하기 보다는 안전장치에 의한 방식을 활성화되도록 유도 ◦ 현금흐름과 입지여건 및 시장 상황에 따른 사업성평가 방식이 도입되어 안전장치 외의 프로젝트 고유 특성에 대한 사업성평가 방식 도입 필요 - 이를 위해 전문성을 갖춘 사업성 평가 전문인력 육성 필요

17. 17/ 20 4 부동산개발금융 개선방향 □ 시행사·시공사에 의한 사업 구조의 변화 ○ 현재와 같이 시공사에 위험이 집중되는 상황이라면 시행사의 기능 자체가 약화될 수밖에 없으므로 자본력과 신용도가 열악한 시행사는 실질적인 기능을 수행하는데 한계가 발생 - 개발사업위험의 적절한 분산 혹은 집중을 위해 기존 시행사·시공사 구조 변화 필요 ○ 신용보강에 의해 집중될 수밖에 없는 위험을 시공사가 적절하게 대처할 수 있도록 시공사가 시행사 기능을 흡수하는 구조 - IMF 외환위기 이전의 사업 방식에 개별 사업장별 PF구조를 도입하는 방안 ○ PFV 설립에 의한 사업방식 확대를 유도하기 위한 규제 완화 및 시행사의 developer적 성격 확대 유도 방안 도입 - PFV 설립에 의한 사업방식을 고착화하고 설립 기준 완화 및 지원을 확대

18. 18/ 20 부동산개발금융 개선방향 4 □ REITs, 집합투자기구 등 재무적 투자기관 참여 확대 유도 ○ 자본시장통합법에 따른 금융기관의 업역 확대는 다양한 금융상품 개발을 유도할 뿐 아니라 개발사업에 대한 참여를 확대할 수 있을 것으로 전망 - 증권사의 IB화 확대가 예상되며 경쟁구도 심화로 은행의 탈 CB화도 가능할 것으로 판단됨 ○ 집합투자기구의 경우 직접 사업시행이 가능하므로 다양한 형태의 참여가 가능할 것으로 판단됨 - 시행기능 수행, PFV에 대한 지분참여, 대출채권 참여 등 - 집합투자기구 참여 투자자들의 위험 선호도에 따라 참여 spectrum이 확대될 수 있음 ○ REITs의 경우 개발전문부동산투자회사의 참여 확대 방안 필요 - 법인세법상 PFV의 요건 중 금융기관 참여 대폭 완화 혹은 폐지 : PFV 전체 지분의 5% 이상 금융기관 참여 요건 - 부동산투자회사 1인 지분 한도 30% 요건 완화를 통해 위험 선호 투자자 유도 - 개발사업 참여를 위한 상장의무 선결 요건을 폐지하여 참여 확대

19. 19/ 20 부동산개발금융 개선방향 4 □ 시행사 기능 강화를 위한 자금력 제고 유도 ○ 자금력 강화는 사업위험 hedge를 위한 시공사 보증 필요성 감퇴 - 기존의 사업구조 변화 가능할 뿐 아니라 - 개발사업의 현금흐름 구조 중심의 사업성 판단 유도 ○ developer 기능 확대를 위한 육성 방안 마련 - 자금력, 전문성 강화를 통한 안정적 사업구조 정착 도모 ☞ 예상 효과 : 개발금융방식의 선진화 ① 현금흐름 중심의 사업성 평가 정착 ② 대출상환 안전장치에 대한 과도한 요구 감퇴 ③ 진정한 프로젝트 파이낸싱 정착

20. 20/ 20 감사합니다