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金融危機後の資産価格統計の整備と課題

金融危機後の資産価格統計の整備と課題. 1. 近年における資産市場の動向 2. わが国における不動産関連統計の整備状況 3. 新しい資産統計整備の動き 4. 不動産価格指数ハンドブックの概要 5. 不動産投資インデックスを取り巻く動向 6. 資産関連統計はどのように整備すべきか ?. 2010 年 12 月 14 日 財団法人　日本統計協会. 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘 ( Chihiro SHIMIZU). 1. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp.

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  1. 金融危機後の資産価格統計の整備と課題

    1.近年における資産市場の動向 2.わが国における不動産関連統計の整備状況 3.新しい資産統計整備の動き 4.不動産価格指数ハンドブックの概要 5. 不動産投資インデックスを取り巻く動向 6. 資産関連統計はどのように整備すべきか? 2010年12月14日 財団法人　日本統計協会 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 1 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  2. 1.近年における資産市場の動向 Chihiro SHIMIZU 20010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  3. CPI実質家賃のマクロ動向 Chihiro SHIMIZU 20010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  4. どうして資産市場は重要なのか? Expenditures for housing services: 26.3% Housing rents: 5.8% Imputed rents from owner occupied housing: 18.6% Housing maintenance and others: 1.9% “Consumer Price Index (CPI) in Tokyo, 2005” 1.家賃は家計支出の四分の一を占める 2.資産価格の変動と比較して家賃は粘着的である Goodhart and Rogoff (2009) Genesove (2003) ，Hoffmann and Kurz-Kim (2006) 3.資産価格としての財サービス市場の重要な結節点である Goodhart (2001) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  5. 2.わが国における不動産関連統計の整備状況 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  6. 新しい不動産情報提供の動き 　　不動産価格水準の把握 取引価格情報の開示画面1(検索画面) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  7. 取引価格情報の開示画面2(データ表示画面) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  8. 固定資産評価・路線価，標準宅地等 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  9. 市街地価格指数に見る長期地価動向 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  10. ヘドニック型都道府県別公示地価指数 Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism “Published Land Prices” Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  11. リピートセールス型住宅価格指数(U.S.) Source: Office of Federal Housing Enterprise Oversight, “House Price Index”,U.S. Census of Bureau, “Census of Housing: Median home value.” Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  12. Gini's coefficient : Comparison between Japan and US 出所)Shimizu,C and T.Watanabe(2010), “Housing Bubble in Japan and the United States,” Public Policy Review Vol.6, No.2,pp.431-472. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  13. Cluster Classification in Japan by Appreciation Rate of Land Price 出所)Shimizu,C and T.Watanabe(2010), “Housing Bubble in Japan and the United States,” Public Policy Review Vol.6, No.2,pp.431-472. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  14. Cluster Classification in US by Appreciation Rate of House Price 出所)Shimizu,C and T.Watanabe(2010), “Housing Bubble in Japan and the United States,” Public Policy Review Vol.6, No.2,pp.431-472. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  15. 3.新しい資産統計整備の動き:不動産価格指数，不動産投資インデックス 3.新しい資産統計整備の動き:不動産価格指数，不動産投資インデックス 不動産価格指数 a)不動産市場のマクロ動向把握 b)金融リスクの評価 c)マクロ経済政策のターゲット 不動産投資インデックス a)投資市場のマクロ動向把握 b)投資パフォーマンスの測定，ベンチマークサービス →不動産投資インデックスの議論の混同問題 指数によって目的が異なる． -目的に応じて，指数に要求される条件が異なる． -目的に応じて，指数に要求される正確度・精度が異なる． -目的に応じて，作成主体・公表主体が異なる． Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  16. マクロ経済指数としての住宅価格指数を取り巻く議論 マクロ経済指数としての住宅価格指数を取り巻く議論 The Paris OECD-IMF Workshop on Real Estate Price Indexes2006: Erwin Diewert, Discussion Paper 07-01, Department of Economics,The University of British Columbia Fenwick (2006; 6) suggested the following list of possible uses for house price indexes: •As a general macroeconomic indicator (of inflation); •As an input into the measurement of consumer price inflation; •As an element in the calculation of household (real) wealth and •As a direct input into an analysis of mortgage lender’s exposure to risk of default. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  17. Monetary Policy Arthur (2006) also suggested some (related) uses for real estate price indexes: •Real estate price bubbles (and the subsequent collapses) have repeatedly been related to financial crises and thus it is important to measure these price bubbles accurately and in a way that is comparable across countries and •Real estate price indexes are required for the proper conduct of monetary policy. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  18. 住宅価格指数を取り巻きどこで何が議論されているのか? 住宅価格指数を取り巻きどこで何が議論されているのか? (スケジュール) Jun 2006 OECD-IMF Real Estate Price Index Workshop , in Paris May2009 Ottawa meeting May 2009 Start Nov 2009 This conference : presentation of project and gathering of user needs May 2010 UNECE/ILO CPI Meeting: draft available Feb 2011 RPPI Workshop: near-final draft available May 2011 Final draft (内容) Data Source : Gathering System Estimation Method : Hedonic measure or Repeat Sales measure Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  19. 4.不動産価格指数ハンドブックの概要 ハンドブックの構成（１０月２５日時点） 第１章 背景（未公表） 第２章 はじめに（未公表） 第３章 住宅価格指数の活用 第４章 住宅価格指数のフレームワーク 第５章 指数作成手法 第６章 データソース 第７章　近年採用されている指数作成手法 第８章 推奨（未公表） 第９章　用語集（未公表） 第１０章 参考：数値例（未公表） 参考文献 索引（未公表） Chapter 1. Preface (TBA) Chapter 2. Introduction (TBA) Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework Chapter 5. Methods Chapter 6. Data sources Chapter 7. Methods currently used Chapter 8. Recommendations (TBA) Chapter 9. Glossary (TBA) Chapter 10. Annex: Numerical examples (TBA) References Index (TBA) 注）日本語訳は仮訳 出所）http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/hicp/methodology/residential_property_price_indices 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より １０月２５日時点で、第３章～第７章が公表されている。 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  20. Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices 第３章の構成とポイント 第３章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より 第３章では、住宅価格指数の利活用方法が網羅的に紹介されている。 １０月２５日時点のハンドブックでは、①マクロ経済指標②金融政策③国富の測定④金融安定化指標⑤SNA（国民経済計算）におけるデフレータ⑥住宅購入の意思決定材料⑦CPI（消費者物価指数）を中心とした他の指数へのインプット　の７つが紹介されている。 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  21. Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices ハンドブックに記載されているユーザーニーズ 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  22. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 第４章の構成とポイント 第４章の構成 第４章では、住宅価格指数のフレームワークに関わる複数の論点が紹介されている。 第４章「Introduction」の中で、住宅価格指数固有の課題、住宅価格指数の種類について紹介された後、①CPI（消費者物価指数）・SNA（国民経済計算）との関係②指数作成手法（本資料では第５章部分で詳述）の紹介③集約方法④住宅価格指数設計上のその他論点が紹介されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  23. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 住宅価格指数の整備を進めていく上での課題 住宅価格指数固有の課題 不動産物件の個別性 散発的に発生する取引 利用目的によって異なる指数のフレームワーク 「土地」と「建物」を区別した指数を作成することの難しさ 住宅価格指数の種類 住宅価格指数を、以下の２種類に区別している。 2種類の住宅価格指数 A constant quality price index for the stock of residential housing at a particular moment in time 「特定時点」における、「住宅ストック」を測定するための価格指数　 A constant quality price index for residential property sales that took place during a given period of time 「特定期間内」において発生した、「住宅売買」を測定するための価格指数 住宅価格指数固有の課題として、以下の点が指摘されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  24. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 住宅価格指数とCPI（消費者物価指数）・SNA（国民経済計算）の関係 CPI・SNAにおいて想定される住宅価格指数の活用用途 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より 住宅価格指数をCPI・SNAにおいて活用する場合に想定される用途が紹介されている。 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  25. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 指数の集約方法 加重平均方法・ウェイト採用時点 基準時点の定義 ラスパイレス指数 算術平均 基準時ウェイト パーシェ指数 算術平均 比較時ウェイト フィッシャー指数 ラスパイレス指数とパーシェ指数の幾何平均 固定基準方式 基準時点をある１時点に固定する方式 連鎖基準方式 前期を基準時点とする方式 注）上表作成においては、白塚重典（1998）『物価の経済分析』（東京大学出版会）も参考にした 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より 地域毎、不動産の種類毎など、個別に作成した指数を集約する際の方法が紹介されている。 具体的には、加重平均方法・ウェイト採用時点について３種類、基準時点の定義について２種類の方法が紹介されている。 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  26. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework その他の論点 住宅価格指数のフレームワークのその他の論点として、公表頻度、月次推計と四半期推計の整合性、指数の改訂、大規模修繕・減耗の問題、季節調整、について紹介されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  27. Chapter 5. Methods 第５章の構成とポイント 第５章の構成 第５章では、住宅価格指数の作成手法として、「平均値・中央値」「ヘドニック法」「リピート・セールス法」「SPAR法」が紹介されている。 各手法の概要と、指数作成手法毎のメリット・デメリットが整理されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  28. Chapter 5. Methods ハンドブックで紹介されている指数作成手法 不動産の取引価格の平均値ないしは中央値を指数とする方法。 ハンドブックでは、不動産をエリア・タイプ毎に層化し、層毎に作成した指数を集約する「Stratification」も紹介されている。 ヘドニック法（Hedonic regression methods） 取引価格を被説明変数、属性情報を説明変数とする回帰モデルを構築し、品質調整済の価格指数を作成する方法。 ハンドブックでは、エリア・タイプ毎に異なる指数を作成し、Stratificationと組み合わせることで集約する「Stratified Hedonic index」も紹介されている。 リピート・セールス法（Repeat sales regression methods） 同一物件の複数回にわたる取引情報から、不動産価格の経年変化を把握する方法。 SPAR法（Sales price appraisal ratio method） 鑑定価格を基準時点価格、基準時点以降の取引価格を比較時点価格とし、両者の比率を計算することで基準時点から比較時点への価格変化を把握する方法。 平均値・中央値（mean or median price indexes） 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  29. Chapter 5. Methods 指数作成手法毎の主なメリット・デメリット 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  30. Chapter 6. Data sources 第６章の構成とポイント 第６章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より 第６章では、住宅価格指数のデータを紹介した上で、利用目的に応じてどのようなタイプのデータが求められるかについての例が紹介されている。 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  31. 住宅の流通開始 （As soon as the property is on the market） 住宅ローンの申込（Mortgage applications） 住宅ローンの承諾（Mortgage approved） 売買契約締結 （Signing of binding contract） 取引完了 （Transaction Completed） Chapter 6. Data sources データの種類 住宅の売買プロセスとデータの種類 価格データの 種類 売手の募集価格 （Seller’s Asking price） 当初申込価格（Initial Offer price accepted by seller） 住宅ローン審査における評価額（Valuation price for loan） 最終的な取引価格（Final Transaction price） 最終的な取引価格（Final Transaction price） 最終的な取引価格 （Final Transaction price） 典型的な データソース （Typical Data source） 新聞広告（newspapers） 不動産業者 （estate agents） 金融機関（Mortgage Lenders） 金融機関（Mortgage Lenders） 法律の専門家（Lawyers） 登録機関 （Land Registries） 税務当局 （Tax Authorities） 住宅の売買プロセスを区分し、それぞれの区分毎に想定される価格データの種類・ソースが紹介されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  32. Chapter 6. Data sources 利用目的に応じたデータソース 利用目的に応じたデータソース例 望ましいデータソースは、想定するユーザーや彼らの関心事項・利用目的によって異なるとされている。 第６章では、想定するユーザーとデータソースの組み合わせについて、いくつかの例を挙げながら紹介されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  33. Chapter 7. Methods currently used 第７章の構成とポイント 第７章の構成 第７章では、諸外国の住宅価格指数の事例が紹介されている。 「7.2.Index availability」において各国で採用されているデータのタイプ、指数推計手法等について紹介された後、イギリスおよびカナダの２ヶ国の住宅価格指数について紹介されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  34. 各国で採用されているデータのタイプ 各国で採用されている指数作成手法 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  35. Chapter 7. Methods currently used イギリス・カナダにおける住宅価格指数 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
  36. Data Source : Gathering System 清水(2009) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  37. What are Appropriate Target Indexes? Robert Wood(2006) , “A Comparison of UK residential house price indices,” BIS Papers No 21. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  38. Estimation Method : House Price Transaction Samples Pi,t : property i, transaction time t, *Repeat Sales Samples Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  39. Repeat Sales Method and Hedonic Method Traditional Hedonic Model（pooling data） Traditional Repeat Sales Model（Bailey, Muth and Nourse1963 A.S.A.J; RSBMN） Log difference of 2nd sale prices and 1st sale prices Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  40. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  41. Problems of Estimation Methods: Repeat sales method: (i) there is sample selection bias (Clapp and Giaccotto,1992); Low transaction volume(Diewert, 2007) (ii) the assumption that there are no changes in property characteristics and their parameters during the transaction period is unrealistic (Case and Shiller,1987, 1989; Clapp and Giaccotto, 1992, 1998, 1999; Goodman and Thibodeau,1998; Case et al. 1991). Hedonic method: (i) there is an omitted variable bias (Case and Quigley 1991; Ekeland, Heckman and Nesheim 2004; Shimizu 2009); (ii) the assumption of no structural change is unrealistic (Case et al. 1991; Clapp et al. 1991; Clapp and Giaccotto 1992, 1998; Shimizu and Nishimura 2006, 2007, Shimizu, Takatsuji, Ono, and Nishimura 2007). Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  42. Figure : When did the condominium price hit bottom?-Condominium- 42 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  43. 情報整備を取り巻く議論 どのような情報を用いた住宅価格指数か? モーゲージデータによる価格指数: 価格・取引価格，　時点・契約時点 米国:OFHEO ，DCLGインデックス 登記簿をベースによる価格指数: 　価格・取引価格，　時点・登記時点 　　英国:Land Registry Index, 香港大学住宅価格指数， S&P CS指数 不動産流通データによる価格指数: →日本では，どの情報が利用可能か? レインズ or 取引価格情報の情報整備システムの全面的見直し??? Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  44. 価格データと属性データ正確な情報とは???*価格データの精度(取引価格or募集価格，速報性)*属性データの精度*Omitted variable bias (属性データで重要な情報が収集できない) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  45. 5.不動産投資インデックスを取り巻く動向 不動産投資パフォーマンス　or マクロ動向 総合収益率　=　インカム収益率　+　キャピタル収益率 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  46. IPDインデックスとNCREIFインデックス Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  47. Transaction Based Index and Valuation Based Index 今回の金融危機で学んだことは，「不動産投資リスクとしてとくに注意しなければならない問題は，流動性リスクと合わせて不動産鑑定評価リスクが存在すること，そして，不動産の選別を注意深くしなければならないこと」であると指摘している(David Bucke , UBS Asset Management, IPD/IPF Property Investment Conference2009,Brighton,26.November.2009)． →NCRIEF Industry Index Transaction Based Index: 市場転換期で取引が著しく低下する．事情の多い取引が増加する．モデル推計上の誤差の存在と限界． Valuation Based Index: Smoothing, Valuation Error Problem Market Value or Worth →どのような価格として決定すべきなのか? Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  48. 不動産投資インデックスは何のために作られているのか? 不動産投資インデックスは何のために作られているのか? いくつかの誤解: ベンチマーク・サービス -インデックスを作ることが目的ではなく，パフォーマンス測定をすることが目的．それを実施するためにインデックスが作成される． -網羅率が低い指数は利用できない→本当???　日経225,経済統計 -母集団に偏りがある指数は利用できない(日本) -鑑定評価精度に問題がある指数は利用できない(ドイツ) 測定したいパフォーマンスの拡大: - Pan-European total returns - Global total returns - Sustainable Property Index (ISPI) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  49. IPD- Indicative Pan-European total returns Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  50. Global total returns 2001 - 2005 出所)IPD Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  51. IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK To identify the more sustainable properties in the market, ISPI asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on the 6 categories of: -Building quality -Building accessibility -Energy efficiency -Water efficiency -Waste management -Flood risk. 51 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  52. 6.資産関連統計はどのように整備すべきか? 不動産価格指数 a)不動産市場のマクロ動向把握→　公共 or 民間 b)金融リスクの評価(デリバティブを含む)→　民間 c)マクロ経済政策のターゲット→　公共 不動産投資インデックス a)投資市場のマクロ動向把握→　公共 or 民間 b)投資パフォーマンスの測定，ベンチマークサービス→　民間 公共の課題: -鑑定評価精度の向上の制度インフラの整備 -情報流通インフラの整備 米国：OSCRE（Open Standards Consortium for Real Estate） 欧州：PISCES（Property Information Systems Common Exchange Standard） Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  53. 資産統計整備の重要性 ストック化社会への移行 新規のフローに依存した社会からストックから発生するフローに依存した社会 ストックの変動→不動産価格指数 ストック額→SNA土地資産額 ストックの変化を重視した経済政策の重要性の増加→金融政策 　資産価格の変動が長期の財サービス価格に影響をもたらす Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
  54. 不動産投資インデックスに関する研究: 下記から関係情報がダウンロードできます。 関係論文は「研究業績」「エッセイ」 国際会議の動き等「社会活動」 http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/index.html Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
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