利益博弈犹在 楼市调控不懈 —— 201 1 年珠三角 楼市态势评析

1. 利益博弈犹在 楼市调控不懈 ——2011年珠三角楼市态势评析 黎文江 合富辉煌集团首席市场分析师 广东省房协专家委员会委员 2010年12月

2. 利益博弈犹在，楼市调控不懈 • “4.17”新政出台后，观望近半年之久的供应及需求，在8、9月份集中爆发，造就了今年楼市“金九银十”，亦迎来了国庆节前中央出台更为严厉的调控政策。 • 可以预见，今后针对房地产的调控政策不会放松。但是，地方政府、银行、开发商、己有房和未有房者、民间投资者等等，这些房地产市场主体的利益诉求，目前没有因调控政策的不断出台，而产生根本性变化。 • 地方政府既有靠房地产支持经济发展的需要，又有民生的诉求；银行作为企业，既要考虑自身发展，又要跟随中央政府的调控步伐；大部分开发商希望楼市长期稳定持续发展，小部分开发商或许喜欢短期赚一笔；已有房者期望资产升值，未有房者则盼望房价下跌； • 中低收入群体居住问题的解决，政府的土地财政问题，把大量民间投资从楼市引导到其他投资渠道……，一系列利益重新分配的改革，需要时间去完成。 • 处理房地产市场各主体利益关系虽然不易，但维持社会和经济双稳定是中央政府的目标。我们相信中央政府有足够的决心和能力，保持房地产市场平稳健康发展。

3. 2010年珠三角楼市态势

4. 2010年广东房地产完成开发投资情况

5. 2010年广东房地产到位资金占开发资金比重

6. 2010年广东房地产企业国内贷款情况

7. 2010年定金及预收款、个人按揭贷款走势

8. 2010年广东商品房销售情况

9. 2010年广东商品住宅各月份销售情况

10. 2010年珠三角各市商品房销售面积各月份走势

11. 全省新建商品住宅价格走势一览表（按2010年价格排序）全省新建商品住宅价格走势一览表（按2010年价格排序）

12. 影响房价主要因素及 背后利益博弈分析

13. 影响房价的重要客观和主观因素分析

14. 城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。 • 要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民，作为推进城镇化的重要任务。 ——摘自“十二五”规划建议 • 以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。 ——摘自“十二五”规划建议

15. 发达经济圈的副中心城市化率 人均GDP在8000美元以上， 大部分城市以第二产业为主。 城市化率平均在70%左右。

16. 区域格局：一类城市外围已成主体，二三类城市市区主导区域格局：一类城市外围已成主体，二三类城市市区主导 天津 珠海 苏州

17. 区域格局：一类城市外围已成主体，二三类城市市区主导区域格局：一类城市外围已成主体，二三类城市市区主导 • 一类城市外围区域成交已成市场主体 • 四大一线城市由于市区开发用地的日益稀缺，随着城市空间的拓展，外围区域已成为市场供求的主体； • 二类城市成交仍以中心城区为主，部分城市外围区域成交渐成市场供求的主体 • 东莞、佛山等镇区经济强的城市郊区住宅成交份额大，但预计随着中心城区建设的加强，未来的热点是在中心区域； • 天津由于新区的大力开发和北京的辐射，外围区域成交的份额非常大。 • 三类城市成交依然集中在中心区域

18. 城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。 珠三角增加城镇人口1687万，平均每年增加153万，城镇化增加0.5个百分点。 平均每年153万农村人口进入城市，按人均30平方米建筑面积计算，需要4600万平方米建筑面积的住宅。按人均20平方米建筑面积计算，需要3060万平方米建筑面积的住宅。2009年珠三角9市商品住宅竣工面积2812万平方米建筑面积

19. 广州 惠州 东莞 肇庆 佛山 虎门 小榄 深圳 中山 江门 珠海 香港 澳门 2010年城际线 2020年城际线 城市化推动农业人口进入城市，增加住房需求，拉升房价。 • 建设以广州为中心，广深、广珠城际轨道交通为主轴的城际轨道路网，建成珠三角1小时经济圈。 • 广佛都市圈是珠三角一体化的先行区，广佛地铁、广珠城际轨道即将建成通车，佛山、中山、珠海将先行受益

20. 城市建设加速，为楼市快速发展注入新动力 • 2004至2009年广州城建投入逾1600亿。其中2009年达424亿元，创历年新高。 • 广州亚运会总投资1200多亿元。其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。 • 据报道，预计2010年亚运会将为广州城市经济带来8000亿元人民币的收益，城市建设提速5至10年。2004-2010年广州一手住宅均价年复利增幅20%，而珠江新城达25%，城市价值带动5%。

21. 2006～2010中国各季度GDP同比增速走势

22. 2010年内需带动国内经济企稳回升 2010年国内经济以内需拉动为主，扩大内需成为当前及往后数年发展经济主要任务。 • 2010年国内经济逐步企稳，本年前三季度GDP同比增长10.6%，较上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。 • 2010年前三季，消费、投资、出口三驾马车对经济增长的贡献率分别为34.4%、58.8%和0.8%。 • 2010年前10月城镇固定投资同比增速为24.4%，总体仍保持在较高水平。全国城镇化进程继续推进。

23. PMI近年走势稳定在50%以上，经济回稳。 • PMI指数出现回稳上升，表明中国经济复苏基础稳固。 • 从经济数据看，当前国内进出口数据仍然较为稳固，工业增速仍具基础，且投资增速保持在较高水平。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续，在此情况下，国内经济面将继续保持乐观。

24. 房价与GDP趋势正相关，GDP上下行，房价会随之上下行。房价与GDP趋势正相关，GDP上下行，房价会随之上下行。 • GDP稳增，房价进入下行通道的可能性小。 • 经济面稳固使国内就业率保持在合理水平之上，民众对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨，这为房产成交奠定良好基础。

25. 2010年流动性宽松，对房地产贷款的风险管控明显增强2010年流动性宽松，对房地产贷款的风险管控明显增强 国内流动性总体保持适度宽松，但国家对金融风险的防范意识明显增强，对流动性的调控有所增多。 2010年前十个月新增人民币贷款达6.9万亿元，同时，M1/M2的同比增速均保持在相对高位。 2010年前十个月房地产开发企业资金来源达5.69万亿元，其中，国内贷款达1.04万亿元。 2010年国家对地方融资平台贷款、房地产贷款的风险管控明显增强；对银行放贷的把控更趋严格。

26. 2010年国内外因素导致通胀形势明显升温 控制通胀成为四季度以来国家调控的重中之中。 • 2010年7月后国内CPI连续数月突破3%的警界线。 • 国际流动性泛滥增加我国通胀压力： • 2010年四季度以来我国新增外汇占款快速增加，10月达5190亿元，创近30个月之最。 • 自2010年6月以来人民币已经出现一定程度的升值，人民币资产对热钱的吸引力持续增加。

27. 房价与CPI趋势正相关 • CPI同比增长超过3%的警界线。 • 民众对通胀已经变得十分敏感，同时房地产市场上亦存在较强的通胀预期。房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行是促进近期房产市场成交的关键因素。

28. 2010年国内流动性调控以控通胀的任务加重 随着通胀形势更加严峻，国家控流动性以控通胀的任务有所加重。 • 央行于10月对存贷款加息0.25个百分点，为近三年内首次； • 央行年内六次上调存款准备金率各0.5个百分点，。

29. 土地财政利弊互见 • 分税制改革以后，地方财政收入占全国财政收入的比重呈不断下降趋势，而地方政府承担的职能并未减少。由此，地方政府必须寻找新的财源。房地产业税收占地方税收的比重总体呈逐年提升态势，成为地方税收的重要来源之一。 • 2009年全国土地出让金收入1.6万亿元，占当年地方财政收入48.8%，而在2001年才只有16.6%。可见，地方政府依赖土地收入的严重程度。 • 土地出让金属于地方政府所有。为了弥补地方政府财政收入不足，包括土地出让金和相关税费在内的土地收入，成为了地方政府的“第二财政”。为追求利益最大化，地方政府一方面推进房地产业的发展，促使土地升值涨价；另一方面，由于土地出让金没有列入财政预算内收入，地方政府可操作空间较大，不惜过度“圈地”、盲目批地用于房地产开发，甚至将一些尚未具备出让条件的土地推出市场。这些土地往往由于拆迁不顺、司法纠缠等原因无法及时开发建设而闲置。 • 近年，为保持必要的经济发展水平、城市建设规模及市政配套投入等，“量入为出”的城市经营模式显然无法满足城市发展的需求。于是，地方政府纷纷想尽办法利用地方融投资平台支配“未来钱”，而土地无疑成为融资抵押担保的首选对象。

30. 土地出让收入占地方财政收入情况 （亿元）

31. 广东房地产业税收占全省总税收比重情况单位：亿元数据来源：广东省地税局广东房地产业税收占全省总税收比重情况单位：亿元数据来源：广东省地税局

32. 明年调控难放松开发商及早应对

33. 2011年中央构建保障房和商品房两大住房体系 • 11月30日，中共中央召开党外人士座谈会，胡锦涛强调，明年是“十二五”开局之年，做好明年经济工作十分重要，要“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控……”。 • 中央经济工作会议12月10日至12日举行 ,胡锦涛、温家宝发表重要讲话，会议提出“……要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。” • 9.29新政后，房价未出现明显下调势头，且目前房价已处高位，加上国内经济形势向好。因此，2011年中央对房地产的调控放松可能性不大，调控仍会持续。

34. 二次调控 政 策 从紧的房产政策 加息 加存款准备金率 宽松的房产政策 减息 减存款准备金率 经 济 “-红区-” PMI在55%以上， CPI在105以上 “-蓝区-” PMI在50%以下， CPI在当年控制目标以下 宏观调控与PMI、CPI关联度很大，目前调控不会放松。 2011年宏观调控的主要方式仍然是“控投资、控流动性，从而达到控经济和控通胀的效果”； 2011年上半年通胀面极有可能进一步恶化、而经济面仍存偏热风险，预计政策紧缩力度较大； 2011年高通胀情况下，资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国家对楼市的调控全年难松。

35. 目前全国已有16个城市出台限购令 • 目前全国已有16个城市出台限购 • 限购政策，直接打击投资、投机需求，对楼市成交量造成直接影响 • 在执行时间方面，多为暂时实行，后市调控存在较大的不确定性

36. 2011年全国保障房建设规模同比增长约7成 • 保障房或将立法，保障房发展将有法可依 • 据11月8日媒体报道，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法的征求意见稿，且正在征求各方意见，并列入国务院2010年立法计划。 • 2011年，全国保障房建设规模或达1000万套，同比增长72.4% • 据报道，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，计划新增的420万套中，公共租赁房将占主要部分。意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资的20%。 • 12月8日，据新华社消息，今年全国580万套保障房任务已经完成开工。 • 广州市扩大保障范围

37. 定金预售款是房企资金主要来源，明年房企资金依然依赖销售回款定金预售款是房企资金主要来源，明年房企资金依然依赖销售回款 • 房企资金来源以其他资金、自筹资金占比最大，分别占43%和38%，而其他资金主要是定金、预售款 • 虽然房企积极拓宽海外融资，但外资占房企资金来源比例仅约1%，难以改变房企整体资金情况 • 总体来讲，2011年房企对销售回款的依赖程度依然很高，包括中小房企在内，为率先回笼资金，阶段性或区域性的促销依然会存在 • 在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变，以应对市场变化。

38. 开发商应对策略1：寻求房地产行业多元化发展开发商应对策略1：寻求房地产行业多元化发展 • 今年以来调控政策均针对住宅，不少房企加大商业地产等持有型、经营类物业的投资比例，虽然占业务比例不大，但已反映出房企发展模式转变的趋势 • 同时，“十二五”规划建议中，内需的地位提升；长期来看，房地产与休闲产业结合是未来的发展趋势，这些因素都促使房企寻求多元化发展

39. 开发商应对策略2：向二、三线城市扩展，避开政策风险高的城市开发商应对策略2：向二、三线城市扩展，避开政策风险高的城市 • 今年1-9月十大品牌房企新增项目仅9%位于一线城市，三、四线等城市占比超过一半。在新增土储最大的十城市中，大部分为非调控重点地区 • 随着一线城市可建设用地的减少，调控的不断深入，而二、三线甚至四线城市迎来城镇化发展的机遇，发展空间大，无论是品牌房企还是中小型房企，向这些城市扩展的趋势将延续

40. 开发商应对策略3：联合拿地开发，强强联手趋势延续开发商应对策略3：联合拿地开发，强强联手趋势延续 越来越多的开发商选择联合开发，在调控延续的2011年联合开发仍是较多房企的选择。 万科、保利、绿城今年上半年新增项目合作开发的比例分别高达50%、40%和58%。 富力在经过6个月的零土储后，新购入3宗土地，其中2宗土地以联合体的形式获得，另外，其新 开工的惠州富茂威 尼斯湾项目，是富力与世茂继广州亚运城、天津项目之后的又一合作项目。 11月16日新世界发展（中国）有限公司联合北京东方华美房地产开发有限公司以投标的方式拿下北京市顺义区高丽营镇于庄地块，成交价8.2亿元。 11月25日，广州市广铁南站地块由广铁集团和珠光控股组成的联合体拿下在地价高企、调控严厉的背景下，联合拿地、开发可降低企业的风险，实现优势互补、强强联手，提高市场竞争力。

41. 开发商应对策略4：积极参与保障房建设 • 2010年全国住房用地拟供应18万公顷。其中，保障房合计约占24%， 2011年全国保障房建设规模或达1000万套，比今年增长72%，市场空间将越来越大 • 虽然保障房项目利润率低，但其安全系数高，资金周转速度快，且能得到政府扶持，开发商更容易获 得贷款。 据了解，北京万科今年的竣工面积里将有1/3是保障性住房。 新加坡大型房企嘉德置地也已宣布在中国和越南成立新的业务单位“凯德惠居”，以投资两国平价商品房市场。 品牌发展商近期中标保障房项目

42. 谢 谢