CONDOMINIUM DAN PERMASALAHANNYA

1. CONDOMINIUM DAN PERMASALAHANNYA Prof. Arie S. Hutagalung, S.H., M.LI

2. Pengertian CONDOMINIUM, yaitu: • CON – DOMINIUMartinya Pemilikan Bersama • CONDOMINIUMdiartikan sebagai benda yang dimiliki bersama

3. Dalam perkembangannya: • Suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah serta dimiliki secara individu berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah di atas mana dari bangunan itu berdiri yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut di atas.

4. Landasan hukum pembangunan Rumah Susun sebelum diterbitkannya UU No. 20 Tahun 2011 • Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975 tentang Pendaftaran Hak-hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian-bagian Bangunan yang ada di atasnya serta Penerbitan Sertipikatnya. • Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1977 tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah mengenai Hak Atas Tanah yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang ada di atasnya. • Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang disertai dengan Pemilikan Secara Terpisah Bagian-bagian pada Bangunan Bertingkat.

5. Peraturan Menteri Dalam Negeri tersebut memberikan landasan hukum untuk dapat memiliki secara individual bagian-bagian dari bangunan di atas tanah yang dimiliki bersama, sebelum diterbitkannya UURS.

6. Peraturan perundang-undangan yang khusus mengatur mengenai Rumah Susun: • Undang-undangNomor 20 Tahun 2012 tentangRumahSusun (diundangkanpadatanggal 10 November 2011) • Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985); • Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (diundangkan pada tanggal 16 April 1988); • Peraturan Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun (ditetapkan pada tanggal 27 Maret 1989); • Peraturan Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tatacara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (ditetapkan pada tanggal 27 Maret 1989);

7. 6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun (ditetapkan pada tanggal 17 Maret 1992); 7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 66/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun (ditetapkan pada tanggal 27 Mei 1992); 8. Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat tanggal 17 Nopember 1994 Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. 9. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 06/KPTS/BKPUN/1995 tanggal 26 Juni 1996 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.

8. Khusus di Tingkat DKI Jakarta telah dikeluarkan peraturan sebagai berikut: • Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 540 Tahun 1990 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pemberian Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan Atas Bidang Tanah untuk Pembangunan Fisik Kota di DKI Jakarta. • Peraturan Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di DKI Jakarta (diundangkan pada tanggal 19 Januari 1991). • Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 924 Tahun 1991 tentang Peraturan Pelaksanaan Rumah Susun di DKI Jakarta (ditetapkan pada tanggal 25 Juni 1991, menggantikan Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 224 Tahun 1990, tanggal 9 Pebruari 1990 tentang Peraturan Pelaksanaan Rumah Susun di DKI Jakarta).

9. Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 354 Tahun 1992 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Sederhana/Murah bagi Pemegang Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan (SP3L). • Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 640 Tahun 1992 tentang Ketentuan Terhadap Pembebasan Lokasi/Lahan tanpa Izin dari Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

10. Pemilikan bersama yang terikat (gebonden mede eigendom), maka dasar utamanya adalah hukum yang terlebih dahulu ada di antara para pemilik benda bersamanya. Misalnya: Pemilikan bersama yang terdapat pada harta perkawinan, atau harta peninggalan.

11. Konsep dasar pemilikan Rumah Susun Dalam pemilikan bersama atas suatu benda/ bangunan pada pokoknya dikenal 2 (dua) bentuk pemilikan, yaitu: • Pemilikan bersama yang terikat (gebonden mede eigendom) • Pemilikan bersama yang bebas (vrije mede eigendom)

12. Bentuk pemilikan bersama yang bebas inilah yang menurut Hukum Romawi disebut “CONDOMINIUM” yang penerapannya diatur dengan undang-undang.

13. Penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk: a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya; b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;

14. e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun; g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.