不动产法的理论与实践 — 以“小产权房”为中心展开

1. 主讲人：陈耀东 南开大学法学院教授、博士生导师 不动产法的理论与实践 —以“小产权房”为中心展开

2. 热点聚焦

4. 目前通常所谓的“小产权房”是指在集体土地上建设的，由本集体经济组织以外（也包括以内）的单位或个人购买的，没有取得合法房地产物权的房屋。目前通常所谓的“小产权房”是指在集体土地上建设的，由本集体经济组织以外（也包括以内）的单位或个人购买的，没有取得合法房地产物权的房屋。 小 产权房 大 产权房 VS 合法房产证明 无 有 占用的土地 集体土地 国有土地 受法律保护 否 是

5. 一、我国现行土地制度及其流转制度—以《土地管理法》、《物权法》及相关法的规定为中心一、我国现行土地制度及其流转制度—以《土地管理法》、《物权法》及相关法的规定为中心 协议 使用权出让 国有 建设用地 首次 招、拍、挂 转 用 审 批 流转 使用权划拨 严格限制 征收 宅基地 只能自用和内部流转； 严格限制外部流转 集体 建设用地 乡（镇）村企业用地 乡(镇)村公共设施和 公益事业建设用地 + 农用地 不得用于 非农建设 土地承包经营权

6. （一）我国的土地分类及基本制度 基于《土地管理法》第2、4条 • 建设用地是指建造建筑物、构筑物及其附属设施的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 国有土地 农 用 地 未利用地 国有 建设用地 集体 建设用地 农用地 集体 土地

7. （二）国有建设用地的流转（三）集体建设用地流转与城乡土地市场一体化（二）国有建设用地的流转（三）集体建设用地流转与城乡土地市场一体化 • 政策肯定： • 现实状况：流转现象普遍；建立流转试点 • 地方法规突破：广东省“同地同权” 改革 必要性 改革集体建设用地流转制度： 修改《土地管理法》等法律

8. 二、房与地的关系—以解决“小产权房”问题为归宿二、房与地的关系—以解决“小产权房”问题为归宿 （一）物理状态上房与地的关系 （二）权属状态上房与地的关系 （三）解决“小产权房”的根本是土地问题 （四）解决的具体思路

9. 三、不动产登记的法律检视—以《物权法》为中心展开三、不动产登记的法律检视—以《物权法》为中心展开 （一）基于法律行为与非基于法律行为引起的不动产物 权变动 （二）登记要件主义与登记对抗主义 （三）现行法规定之梳理与评价 （四）“小产权房”能否进行物权登记？

10. 谢 谢！