不動產行銷 - 市場調查

1. 不動產行銷-市場調查 李佩芬 老師指導

2. 前言 • 調查之地區為永康大橋，於99年底躍為直轄市；因著縣市合併效應的發酵，受惠最大的區域除了台南市東區外，莫過於位處縣市交界點的台南縣永康市、仁德鄉。其中，永康市因人口較密集、道路系統較完善，是房市備受矚目的區域；目前區內以高佔8成左右的透天產品為主流，其餘多為華廈大樓，而自「大橋重劃區」開發案底定後，大橋一帶成為永康推案量最大的地點，房價有逐漸看漲的趨勢，成為近年來建商大量開發的地區。 • 故本公司以大橋為重劃範圍，調查近期個案，並針對個案鄰近公共設施、近期開發案場……等做詳細探討。

3. 總體環境-政策面：縣市合併 • 行政院院會通過台北縣、台中縣市、高雄縣市、台南縣市改制案。未來國土規劃將以建構北台大都會區為目標，推動台灣北、中、南三大生活圈的整體發展。各區域建立跨縣市合作平台，由中央挹注資源，因勢利導具備改制條件的縣市，並由直轄市負起帶動週邊區域發展的重任。 縣市合併後因政府的組織、資源及可運用腹地都將加倍，因此不動產一片看好。

4. 總體環境-政策面：奢侈稅 • 法院院會已完成三讀通過俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」 （俗稱奢侈稅） ，條例規定持有不到一年就轉手的非自用住宅及其坐落基地、空地，將按照實價課以15%稅款，一到兩年內轉手課以10%稅款，預定在6月1日起實施奢侈稅重擊房市，短期內的確達到擊退投資客和投機客的效果。

5. 總體環境經濟面：縣市合併 • 全球房地產因今年日本震災、中東戰亂、中國經濟降溫、歐洲債信問題等不確定因素影響，恐將影響全球經濟復甦，但是這波不確定因素對於台灣房地產影響並不大，反而是縣市合併升格後，台南市推案量急起直追。台南市不動產代銷公會副理事長吳淑蕙表示，2008年金融海嘯時建商縮手，但2009年景氣回升後，建商紛紛購地，2010年升格消息確定後，推案動作更積極，造成今年1月台南市的使用執照核發數達474件，比去年同期大增8成。 • 百慶建設董事長施鴻圖表示：「台南是自住客的市場，沒有什麼投資客，房市相對較健全，縣市合併後，帶動了不少買氣、房地價也提升許多。」

6. 總體環境經濟面：奢侈稅 • 奢侈稅通過後， 不只讓「成屋」投資客縮手，就連「預售屋」也大逃亡。學者專家認為奢侈稅能讓房地產的投機客，先行從市場上逼退，買方與賣方重新洗牌之後，自住客回歸市場主流，也就能趁此機會買到合理的房價，畢竟，自住客才是房地產市場的主力。在南部，買房子是成家立業的表徵，而非投資致富的選項，要靠買房子賺錢不是件容易的事，但奢侈稅「不分盈虧都課稅」、「不分地區」、「無落日條款」及「不溯及既往」等方向，都會對南部房地產造成嚴重衝擊。

7. 區域經濟永康 • 縣市合併後更名為永康區 • 總面績4038公頃 • 東與新化鎮交界 • 正北、西北與新市鄉、台南市安南區相望 • 西南以柴頭港溪與台南市北區相鄰 • 南與台南東區、仁德鄉及歸仁鄉接壤。 資料來源: http://blog.pingveno.com/2009/05/municipal-mergers.html

8. 區域經濟永康簡介 • 南科園區發展快速，帶動大台南都會區人口及工商業成長，台南市－永康－南科發展軸將成為南台灣主要科技廊帶。 • 1993年突破15萬人口並升格縣轄市，2010年12月25日台南縣市合併升格後成為台南市永康區，2011年統計已達217,420人口

9. 區域經濟政策面:永康 • 大台南新都心計畫，大橋區段徵收區及砲校都市計畫調整均已完成，目前正進行關廟新校區徵收最後審查，預計明年可開始進行徵收。與一路之隔的台南市東區相去不遠，未來規劃完成後，全新的都市空間架構，不僅能帶動傳統產業升級，成為台南縣新的都市中心。 • 永康區工商業、交通發達，統一企業總部、大成長城企業總部皆設在此；臺灣前20名銀行及各大知名餐飲業者皆有在該區設立多個據點。 資料來源: http://www.yungkang-house.gov.tw/people/people.html

10. 區域經濟經濟面:永康 • 信義房屋成大店店長蔡慶龍表示，受惠於升格效應，位於縣市交界處的台南永康、仁德，近1年地價明顯上漲，目前永康建地每坪15~17萬元，比去年同期的每坪10萬元，漲幅逾2成。 • 據房仲業者統計，永康區以18%的漲幅表現最亮眼，精華地段集中的東區則以14.2%居次，位居第3名的仁德區漲幅也達10.9%