中国产业地产发展特点与趋势

1. 环球力量 一脉相承 中国产业地产发展特点与趋势

2. 引言 下一块蛋糕？ 产业 地产 住宅 写字楼 商业 …… • …… 国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温； • 市场开发较为成熟，同时，尤其一线城市用地供应有限; • 受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一； • 投资较少 • 政策支持 • 稳健增值 • ……

3. 目录 1·什么是产业地产 • 2·产业地产发展特点及趋势 • 3·如何打造成功的产业园区 • 4·案例分享

4. 1·什么是产业地产

5. 定义 产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是： 以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。 从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。 如经济开发区等； 如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； …… 产业地产 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等； 主题型专业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； ……

6. 价值曲线 商贸物流—专业市场 50~300元/㎡ 商务花园— 总部基地 / 科技园区 40~100元/㎡ 物流园—仓库 30~50元/㎡ 工业园—工业厂房 15～25元/㎡ 产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发展的价值轨迹——产业地产更高的价值实现在于支撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。

7. 主体构成 产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发 终端用家，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务 前期进行土地开发， 中前期建设与招商，负责后期服务运营 • 在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。

8. 开发模式 …… …… …… …… ……

9. 价值实现方式 四种产业地产价值实现方式

10. 2·产业地产发展特点及趋势

11. 产业演变轨迹 横向发展 纵向发展 整合发展 产业基础 产业链 产业集群 产业网 起步工业区 成熟工业区 起步产业区 成熟产业区 土地 厂房 产业楼 多元物业 • 产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。

12. 总体发展历程及趋势—工业：产业综合体 时间 1980s 1990s 未来 2000s 科技园(如深圳高新园） 商务花园 （如北京丰台ABP） 产业综合体 （融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能） 工业园 （如蛇口工业区） 类别 功能 制造 研发 现代服务业 产业集群 存量 动因 产业集群 • 后台服务 • 研发 • 总部经济 • 业务整合 • 标准的产业楼 • 研发 • 先进制造业 • 仓储物流 开发商 参与度 政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主 本地和国外综合性开发商

13. 总体发展历程及趋势—物流：供应链集成园区 时间 1980s 1990s 未来 2000s 现代物流园 商贸物流园（如深圳笋岗物流园） 仓库区 供应链集成园区 类别 融合展示交易，国际采购，第三/四方物流，物流金融等于一体的综合园区 第三方物流等 仓储配送等 商贸功能，展示交易，第三方物流等 功能 物流园 商贸园

14. 发展趋势

15. 发展趋势 功能——综合化，社区化 产业地产功能发展阶段比较

16. 商务花园与产业综合体的比较

17. 发展趋势 理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等 生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。

18. 发展趋势 产品——更高的附加值 附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素。 产品增值的三个维度 产品硬件附加价值 配套服务附加价值 服务体系附加价值 • 提高产品技术含量，增加产品品质； • 高复合度项目开发，包括功能复合及产品复合； • 完善配套，建设可循环体系； • 突出社会影响，强化区域及高品质的环境景观建设； • 建立对客户的完善营销服务体系和标准 • 采用先进的物业、商业服务标准及水平 • 与配套产品建设保持同步的服务措施 • 为客户提供政策支持体系 • 实现的内部服务交流平台 • 完备的企业服务体系

19. 发展趋势 服务——社区化服务体系 核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力。 社区化服务体系两种模式

20. 3·如何打造成功的产业园区

21. 产业园区成功的七大关键因素 • 科学合理的定位 • 满足产业/企业需求 • 园区可及性 （区位交通等） • 政府支持（优惠政策等） • 园区服务品质 • 建筑规划、设计与质量 • 园区环境品质 • ……

22. 开发思路的转变 • “盖物业”向“造平台”转变—— 传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。 • “做产品”向“创服务”转变—— 产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。 • “单一功能”向“综合功能”转变—— 功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。

23. 产业园区开发前需要考虑的问题 • 产业分析与选择？ • 研究合适的开发定位？ • 项目潜在的客户在哪里？ • 客户的需求特点是什么？ • 产品开发组合、形式及合理配比？ • 对各物业类型进行合理布局、设计？ • 选择合适的开发时序及规模？ • 合适的财务安排？ • ……

24. 解决定位问题——科学合理的发展定位 宏观环境分析 项目市场分析 宏观经济环境分析 政府规划定位分析 产业研究 物业研究 产业定位 • 可比案例参考和同比项目分析 • 规划定位概念、开发方案 • 客户需求分析 • 企业需求调研 开发定位 项目功能/形象定位 用地平衡 总体规划方案建议 目标客户定位 财务可行性分析 开发战略

25. 发展潜力 经济产出 政策支持 配套服务需求 用地需求 社会效应 解决产业问题——产业地产开发的灵魂 宏观经济 世界发展趋势 中国发展趋势 所处地区产业发展 周边地区产业发展 所处城市产业发展 所处区域产业发展 产业 定位 产业定位可行性 竞争优劣势 人才情况 人文生活 产业发展支持 区位优劣势 经济发展 微观经济

26. 解决产业与产品：理清产业与园区开发的关系 自然形成 产业布局 政府中长期 规划导向 产业链 研究 产业定位 土地需求 资金投入量 经济效应 开发商 开发背景/目标 营运模式/实力 经验/团队 土地需求 （工业/物流/产业/住宅/商业/公建） 人口研究 （年龄/收入/家庭结构） 基础建设 道路要求 融资条件 资金计划 投资收益 资产战略 物业需求 经济效应 工业、产业 物业 酒店、工业 商业、文教 住宅、商业 办公物业

27. 环保节能 文化产业 服务外包 电子信息 示例：某产业园项目产业发展策略 • 支付能力较高 • 为人力密集型行业，需要大量配套设施 • 面积需求较大 • 支付能力和面积需求都因公司规模而差异较大 • 行业聚集效应明显，对项目氛围要求很高 • 面积需求一般 支付能力 主力租户群体 战略租户群体 次主力租户群体 • 承租能力一般 • 行业目前还处于发展初期，因而面临着大量企业的规模都较小 • 支付能力较弱 • 为人力密集型行业，需要丰富的配套设施 • 面积需求根据企业规模而定，金融外包需求面积较大 面积需求

28. 解决产品问题——“客户为本”的产品组合 研发办公 独栋总部基地 示例 研发办公 生产制造 配套宿舍 配套商业 独栋 总部 SOHO办公 企业孵化器 配套酒店 物业类型 政府政策及规划 物业发展规律 市场竞争环境 本体地块解析 孵化器/SOHO 配套宿舍

29. 把握不同产业地产类别的关键指标 不同产业地产细分类别下的关键指标 工业园区 物流园区 商务花园 商贸物流

30. 4·案例分享

31. 工业 金地“门道”，珠海 项目概况：位于珠海市香洲区南屏镇洪湾工业片区，占地面积约70万㎡ 。 产品特色：全国具有代表性的花园式商务花园项目，作为香洲区文化创意产业的一个载体，在珠海率先引进了EOD的概念，营造绿色生态研发办公区。 DTZ服务内容：项目前期策划、营销策划、招商代理等全程发展顾问。

32. 金地门道

33. 金地门道

34. 金地门道

35. 金地门道

36. TCL国际E城，深圳 项目概况：位于深圳留仙洞高新产业区，占地26万㎡,建筑面积约44万㎡ 产品特色：项目分期进行开发，产品涵括产业研发楼，产业商务楼等多物业类型，在运营模式方面进行了创新性的探讨。 DTZ服务内容：前期策划服务。

37. 商贸物流 华南城，深圳 项目概况：位于深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划总建筑面积为220万㎡ 。 产品特色：纺织服装、皮革皮具、印刷纸品包装、五金化工塑胶、电子、建材、家具、小商品、电器等工业原料及商品交易中心，提供相关产品与原料的物流仓储配送及制造业集成服务。 • DTZ服务内容：前期招商策划服务。

38. 华南城 产业地产——华南城

39. 华南城 产业地产——华南城

40. 长城国际采购中心项目，深圳 项目概况：位于深圳罗湖笋岗物流园区，原长城货代市场，总占地约9万㎡ ，拟规划总建筑面积约30万㎡ 。 产品特色：规划通过通过升级改造发展成为国际物流总部基地、大宗商品交易市场、现代物流公共信息平台，形成新的城市中心区。 • DTZ服务内容：前期策划与可行性研究服务。

41. 产业地产——长城国际采购中心

42. 仓储物流 普洛斯国际物流园，深圳盐田港 项目概况：位于盐田港后方陆域西北片区，园区占地面积为18.2万㎡ ，总建筑面积为30万㎡ ，共分三期开发建设。 产品特色：功能定位为出口监管和保税仓。该项目是深圳第一个采取先进的盘旋车道设计，使车辆能直接到达各层装卸货物。 • DTZ服务内容：项目可行性研究及招商代理服务。

43. ……感谢聆听，欢迎交流！