고종완

㈜RE멤버스 대표이사 現 건국부동산경제연구소장 現 MBC 경제매거진M 자문위원, BBS불교방송 객원논평위원 現 서울디지털 대학교 특임교수 現 서울시 주택정책 자문위원, 강남구 기업유치위원, 송파구 부동산평가위원, 경기도 투자심의위원, 송파구, 서대문구 분양가 심사위원, 양천구 도시계획위원 現 서울시 창의포럼 경제활성화 위원, 뉴경남포럼 위원 現 한나라당 서민주거안정TF 민간위원 現 교원공제회 투자심의위원, 한국철도공사 심의위원, 재향군인회 사업심의위원, 건설근로자공제회 기금운용위원, 서울시 아리수 명예홍보대사 現 한양대 도시대학원, 건국대 부동산대학원 강사 現 한국예총진흥회 사무총장, 한반도미래재단 이사 한국소자본창업컨설팅협회 이사 現 진주고.부산대.건국대 총동문회 부회장 -한양대학교 도시대학원 박사과정 수료 -건국대학교 행정대학원 졸업 -부산대학교 법대 졸업 주요 저서 -부동산투자는 과학이다 고종완

고종완의 부동산특강 2011 주택시장을 중심으로 한 부동산 시장 전망 부동산 전문가를 위한 네트워크㈜RE 멤버스www.remerbers.net

Ⅰ.주거용 부동산이란 무엇인가 1. 주택의 개념 1) 사전적 개념 □ 인간을 비 ·바람이나 추위 ·더위와 같은 자연적 피해와 도난·파괴와 같은 사회적 침해로부터 보호하기 위한 건물. 가족구성의 핵화(核化)와 순수한 가정 생활의 장소로서 소형화·단순화가 이루어져 가는 경향

주거용부동산이란 무엇인가 2) 역사적 개념 * 부동산학 개론 (방경식,장희순 공저, 부연사)에서 요약, 발췌 □ 주택의 생명성 ｏ 동서고금을 막론하고 생명의 보호처, 심신상의 거점 ｏ 사는 집에 따라 마음, 성격에 영향 ｏ 맹자 “거처는 氣를 변화 시킨다” ｏ 프랑스 건축가 르코르비지 “집에는 魂이 있다” ｏ 고대철학자 헤라클레이토스 “거처는 인간의 神이다”

주거용부동산이란 무엇인가 □ 주택의 중요성 ｏ 구약성서에는 집을 신성시하는 문구가 270군데나 등장 ｏ 동양 3국은 거처(SHELTER)를 중시 ｏ 육아, 오락, 종교, 휴식, 교육 등 인간의 모든 활동이 이루어지는 곳 ｏ 풍수지리 : 음택과 양택 ｏ 따라서, 주거생활, 주거선택이 삶에 있어서 매우 중요

주거용부동산이란 무엇인가 3) 자산관리의 개념 □ 안전자산 : 가치저장기능, 하방경직성, 역시장의 법칙, 중수익-저위험 □ 수익자산 : 자본이득, 소득수익 등 복합수익가능 □ 비환금성 자산 : 유동성 제약, 포트폴리오 조정의 근거

주거용부동산이란 무엇인가 2. 주택의 재화 성격 1) 소비재 : 의, 식, 주는 필수재화, 삶의 질, 행복지수를 결정하는 요인 2) 투자재: 장기 보유 시 금리의 2배정도 수익(저금리, 인플레에 강한 특성) *역모기지론(REVERSEMORTAGE)을 활용하라 3) 심리재 : 자가주택이 전세보다 심리적 만족도가 높다

주거용부동산이란 무엇인가 4) 신분재: 직업과 함께 주택은 신분의 상징 5) 정보재: 정보가 돈이다. *커뮤니티 프리미엄 : 주거가 문화생활의 중심, 고급정보 교류의 장 6)문화재: 도시와 주거의 경쟁력은 문화코드에서 나온다 * 복합문화 오락공간

주거용부동산이란 무엇인가 (표 1-1) 주택의 질적변화 추이

주거용부동산이란 무엇인가 3. 주택의 가치평가법 1) 입지가치 □ 본질적인 내재가치와 시장가치의 비교 : 저평가 여부 판단기준 ㅇ내재가치는 입지와 수익성이 결정 ㅇ입지가 내재가치의 70%이상, 상가도 목(입지조건)이 수익의 70%차지

주거용부동산이란 무엇인가 ㅇ 10년 이상 된 아파트는 대지지분 따져 투자 - 아파트도 결국은 땅이다 - 옆단지, 신축단지등과 땅값을 비교, 평가하라 - 연립은 아파트의 80~90%, 다세대주택 60~70%, 단독주택 50~60%선 ㅇ대규모 재건축, 재개발 단지가 개발이익 커 내재가치 높다 - 대지지분이 넓은 단독, 연립, 다세대, 다가구주택 등이 투자유망

주거용부동산이란 무엇인가 2) 미래가치 □ 신도시, 혁신도시, 기업도시, 대규모택지개발지구 □ 도심권 재개발, 재건축, 뉴타운지구

주거용부동산이란 무엇인가 3) 희소가치 □ 공급제한 : 흔한 부동산은 절대 사지 마라 □ 수도권 토지 : 물류부지, 산업단지, 레저단지 등 □ 도심권 상업용지, 업무용빌딩 □ 한강변아파트, 강남권 재건축아파트, 초대형아파트(경기호황시)

주거용부동산이란 무엇인가 4) 가치평가법 □ 입지가치 : 자본이득형 부동산은 토지의 내재가치 중요, 주택은 입지가 70% □ 수익가치 : 상가등 수익형 부동산은 임대수익률이 절대적 비중 □ 잠재가치:현재가치보다는 미래가치가 높은 부동산을 선택

주거용부동산이란 무엇인가 4. 자산으로서 부동산의 특징 1) 안전자산 : 중수익, 저위험 □ 경기에 따른 자산가치 변동 폭이 주식보다 적다 □ 하방경직성이 강하다 □ 가치저장, 보전기능이 뛰어나다 □ 역(逆)시장의 법칙

주거용부동산이란 무엇인가 2) 수익자산 □ 자본이득(capital gains) □ 소득수익(income gains) □ 복합수익 □ 레버리지(leverage)효과 극대화 □ 거주와 투자목적 : 주식, 펀드 등 금융상품 수익률과 계산방법이 다르다

주거용부동산이란 무엇인가 3) 비환금성 자산 □ 유동성 제약에 따른 리스크 프리미엄이 높다 □ 세금, 거래비용, 수익성 등 종합고려시 장기투자가 유리하다 □ 포트폴리오(자산배분) 전략이 필요

(표 1-2) 주거용부동산이란 무엇인가

주거용부동산이란 무엇인가 (표 1-3) 주택가격과 여타 경제변수의 장기 연평균 증가율 비교 자료 : 부동산 시장의 추이와 정책과제. 손재영 교수

Ⅱ. 2011 상반기 시장 결산 ※ 2011년 상반기 시장 특징 요약 □ 지방 활황, 수도권 침체 : 脫동조화 - 지방은 매매, 전세 동반상승 - 수도권은 매매 약세, 전세 강세 □ 매매는 소형위주, 전세는 중형위주로 상승 - 보증부 월세 증가 □ 보금자리주택시장 주도 재건축은 급등락 반복

2011 상반기 시장 결산 * 한국건산연 허윤경 연구위원의 ‘2011년 하반기 주택․부동산 시장 전망’ 중 발췌 1. 주택 □ 수도권 (표 2-1)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-2)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-3)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-4)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-5)

2011 상반기 시장 결산 □ 지역별(매매, 전세) (표 2-6)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-7)

2011 상반기 시장 결산 □ 규모별(매매, 전세) (표 2-8, 2-9)

2011 상반기 시장 결산 □ 거래량 (표 2-10)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-11)

2011 상반기 시장 결산 □ 입주 및 분양물량 (표 2-12)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-13)

2011 상반기 시장 결산 □ 부문별 (표 2-14)

2011 상반기 시장 결산 □ 미분양 (표 2-15)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-16)

2011 상반기 시장 결산 □ 기타 (표 2-17)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-18)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-19)

2011 상반기 시장 결산 1. 토지 (표 2-20)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-21)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-22)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-23)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-24)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-25)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-26, 27)

2011 상반기 시장 결산 1. 상가 (표 2-28) □ 매매 : 비수기, 부동산 경기침체 □ 임대 : 상승(베이비부머 은퇴, 봄시즌 임대수요증가)

2011 상반기 시장 결산 (표 2-29)

2011 상반기 시장 결산 □ 2011년 상반기 전국상가 공급물량은 총 70건으로 전기대비 44% 감소 □ 근린상가 -66%, 복합상가 -89%, 테마상가 -83% 등 가격수준 높은 상가의 공급감소 두드러짐 □ 전반적 경기침체, 금융권 부실, 대형건설사 자금압박심화로 중소형 건설사타격 □ 단지내상가는 배후수요풍부, 비교적 안정된 수익 등 장점으로 공급감소폭이 작음

Ⅲ. 주택시장의 핵심변수 점검 1. 금리, 환율등 금융 여건 1) 정책금리, 시중금리, 주택담보대출금리 2) 유동성(시중부동자금) 크기 및 통화가치(환율) 안정이 중요 □ 기축통화(달러)로 환산한 주택가격 비교방식(글로벌 집값수준 판단)

주택시장 핵심변수 점검 2. 실물경기 싸이클 1) 실물경기에 전반적으로6~9개월 정도 후행, 하지만 최근들어 동행경향 뚜렷

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