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台灣推行反向房貸之潛在問題與風險

台灣推行反向房貸之潛在問題與風險. 老人 ‧ 房子 ‧ 生活. 政大地政系特聘教授 張金鶚. 中華民國 九十九年十二月十一日. 前言. 1. 三方案的提議. 2. 預定實施政策的討論. 3. 結論與建議. 4. 簡報大綱. 1. 前言. 臺灣地區扶養比與人口老化指數 表. 資料來源：經建會 (2008) 。 *：生產者係指 15-64 歲人口；退休者係指 65 歲以上人口。 **：人口老化指數＝ (65 歲以上人口 )/(0-14 歲人口 )×100 。. 若台灣不推行 RM ， 台灣的工作人口和社會福利制度，是否承受得起老年人口急遽增加所新增的負擔？.

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台灣推行反向房貸之潛在問題與風險

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Presentation Transcript

  1. 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 老人‧房子‧生活 政大地政系特聘教授 張金鶚 中華民國九十九年十二月十一日

  2. 前言 1 三方案的提議 2 預定實施政策的討論 3 結論與建議 4 簡報大綱

  3. 1.前言 臺灣地區扶養比與人口老化指數表 資料來源：經建會(2008)。 *：生產者係指15-64歲人口；退休者係指65歲以上人口。 **：人口老化指數＝(65歲以上人口)/(0-14歲人口)×100。 若台灣不推行RM，台灣的工作人口和社會福利制度，是否承受得起老年人口急遽增加所新增的負擔？

  4. 我們期待實施RM後，可以做到的是…… 資產轉為現金： 年輕時努力打拼，存錢購買房屋的資深國民，在年老且需要現金支應生活開銷時，能將房屋價值轉為現金。

  5. 2. 三方案的提議(於「以房養老」研討會提出) • 研討會舉辦單位 • 主辦單位：中華民國住宅學會、政大台灣房地產研究中心、經濟日報 • 協辦單位：內政部、行政院經濟建設委員會、中華民國銀行公會、台灣土地銀行、財團法人國土規劃及不動產資訊中心 • 舉辦日期：民國98年12月16~17日 • 與會討論貴賓： • EdwardJ.Szymanosky(任職於美國住都部，負責RM計畫) • 國內產、官、學界人士 • 國內社福團體

  6. 政大台灣房地產研究中心於「以房養老」研討會，提出三方案模式。政大台灣房地產研究中心於「以房養老」研討會，提出三方案模式。 • 逆向抵押貸款方案(RM) 以「銀行」為主體 • 售後租回年金屋方案(SL) 以「保險公司」為主體 • 社會照護服務方案(SC) 以「社會福利機構」為主體 (SC1：附負擔贈與方式、SC2：信託方式)

  7. 2. 三方案的提議(於「以房養老」研討會提出)逆向抵押貸款(RM)方案 本方案以銀行為主體，一般情況銀行評估後接受老年人申請逆向抵押貸款，若是較弱勢老年人可透過社會福利機制補助弱勢老人保費部分。 信託機構等處理房屋抵押權 • 可發行金融資產證券化(RMBS) 授權或信託抵押權4 現金流 合作3 保險公司 監督 銀行 政府 一般市場機制 • 協助承擔老年人壽命風險及房屋淨值風險 補助弱勢老人保費1.1 RM2 申請1.2 由政府協助成立 專業諮詢機構 申請時必須經過專業諮詢機構諮詢1.0 老年人 • 強制施行 • 讓老年人充分了解各方案資訊

  8. 逆向抵押貸款(RM)參與角色

  9. 售後租回年金屋(SL)方案 本方案以保險公司(壽險)為主體，政府主要為審核與監督之角色。主要保險公司購得之資產，可以委由物業管理公司來進行管理維護，授權資產管理公司來進行資產之有效運用。 資產管理公司 授權處理資產2 價金3 • 針對保險公司核貸條件與制度進行審核與監督 • 利用租稅減免等法規方式鼓勵保險公司提供此方案 監督 政府 保險公司 (壽險) 物業管理公司 委託2 • 房屋管理維護等事項處理 由政府協助成立 年金1 出售1 出租管理2 申請時必須經過專業諮詢機構諮詢1.0 專業諮詢 機構 老年人 • 可向保險公司購買壽險降低道德風險 • 保險公司購買房屋，故房屋之維護等相關工作將由保險公司負責 • 老年人免交房屋稅及地價稅 • 強制施行 • 讓老年人充分了解各方案資訊

  10. 售後租回年金屋(SL)參與角色

  11. 社會照顧服務(SC1)方案-贈與方案 本方案以社會福利機構(NGO)為主體，政府主要為協助與監督之角色，資金部分可用資產貸款方式取得。本方案可以協助社會上對於老年人福利制度更趨於完善。 • 照護服務結束後，協助社福機構進行資產管理或處分等工作 • 社福單位也可用於社會福利事業上，如提供成為暫時庇護所等 資產管理公司 償還貸款5 授權 處理 資產4 資產剩餘5 • 協助社會福利機構實施此方案，以補助或提供低利貸款等方式介入協助 資產貸款3 政府 社會福利 機構(NGO) 金融機構 監督 現金流3 提供照護服務2 附負擔贈與1.1 由政府協助成立 委託3 • 強制施行，讓老年人充分了解各種方案資訊 申請時必須經過專業諮詢機構諮詢1.0 專業諮詢 機構 老年人 物業管理 公司 管理維護房屋4

  12. 社會照顧服務(SC1)參與角色

  13. 社會照顧服務(SC2)方案-信託方案 本方案以社會福利機構(NGO)為主體，政府主要為協助與監督之角色，結合信託機構來保障老年人權益。本方案可以協助社會上對於老年人福利制度更趨於完善。 • 信託契約結束後，協助社福機構進行資產管理或處分等工作 • 可法人或自然人私募或公開發行 資產管理公司 支付處分收益5 資金提供者 信託期間取得現金流3 授權 處理 資產4 發行受益憑證2 資產剩餘5 • 協助社會福利機構實施此方案，以補助或提供低利貸款等方式介入協助 政府 合作 社會福利 機構(NGO) 信託機構 監督2 提供照護服務3 由政府協助成立 信託契約1 委 託2 • 強制施行，讓老年人充分了解各種方案資訊 申請時必須經過專業諮詢機構諮詢1.0 專業諮詢 機構 老年人 物業管理 公司 管理維護房屋3

  14. 社會照顧服務(SC2)參與角色

  15. 三方案之利弊分析(1/2)

  16. 三方案之利弊分析(2/2)

  17. 3. 預定實施政策的討論 (1)預定實施的RM政策(整理自新聞報導)：

  18. (2)與美國HECM制度比較

  19. (3)對預定實施政策的幾個擔心 • 代理問題？ 銀行無須負擔估價過高的風險，由銀行代辦撥款，恐出現代理問題。貸放金額過高亦為美國次貸風暴的原因之一。 • 為何有20年期限？ 銀行的支付年限限定為20年，超過20年的現金由政府支出。取國家資源挹注於RM申請人，對其他未申請RM的老年人，造成不公平。

  20. (4)站在更宏觀的角度來看RM • RM僅為所得補充 由RM得到的金額，不應視為支應所有生活開銷，RM只是用來改善所得狀況，做為老人所得的補充。 • 無論是否實施RM，都應確保老年人最低生活水準 • 沒有房子的老年人，政府如何照顧？ • 即使已申請RM，若生活也尚未達到最低生活水準，政府如何照顧？ • RM不應取代社會福利的補助。 試想有兩位沒有所得的老人，一個有房子，另一個沒有房子： • 有房子的老人，從年輕時就努力奮鬥，存錢購屋。 • 沒有房子的老人，在年輕時把所有積蓄都花光。 若以RM取代社會福利的補助，對有房子的老人不公平。

  21. 4.結論與建議 (1)RM制度的推動方向要修正 目前定位為社會福利 市場化、金融產品 21

  22. (2)在市場化的定位下，RM具規模經濟特性 • 初期推動不易，政府需投入資源建立制度，及教育社會大眾，以推廣RM政策。 • 長期若申請案例數增加，保險制度可支應壽命風險、價格風險。

  23. (3)未來應立法，訂定「以房養老條例」 • 在正確的推動方向下，若實施制度與銀行法、民法有所捍格，應透過立法—以房養老條例，讓RM制度順利運行。例如， • 現行「銀行法」規範銀行應評估借款人償債能力 • 現行「民法」對於繼承之規定

  24. 簡報結束 Q＆A

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