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上海清科凯盛投资管理有限公司 www. zero2ipoma .com. 广东省梅州市地标级商住综合体项目 凯旋门花园产品推介报告. 二 0 一三年九月. 目 录. 一 基金介绍. 二 投资亮点. 三 项目概况. 四 风控措施和还款来源. 五 风险提示. 产品要素. 基金管理人简介.
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上海清科凯盛投资管理有限公司 www.zero2ipoma.com 广东省梅州市地标级商住综合体项目 凯旋门花园产品推介报告 二0一三年九月
目 录 一 基金介绍 二 投资亮点 三 项目概况 四 风控措施和还款来源 五 风险提示
基金管理人简介 上海清科凯盛投资管理有限公司（以下简称“清科凯盛”）是“清科集团”旗下专注于固定收益基金、股权投资基金管理业务的专业投资管理机构。清科凯盛位于上海市陆家嘴中国银行大厦44层，注册资本人民币1000万元，目前管理的基金规模逾人民币50亿元，其中房地产基金规模逾人民币30亿元。 清科凯盛倡导现代金融服务的发展理念，已与中国建设银行、中国交通银行、中信银行等数十家金融机构建立了长期的战略合作关系，发起设立了多支人民币投资基金：重庆商圈房地产基金（总规模10亿元）、江苏省城镇化建设基金（总规模10亿元）、陕西省优质企业基金（总规模50亿元）、广东省“三旧改造基金”（总规模10亿元）等。
担保人简介 广州南华高尔夫俱乐部有限公司成立于1993年，注册资本800万美元，在广州市拥有总占地面积155万平方米的地块（其中高尔夫球场占地53万平方米），建造经营集运动、住宅、会所、娱乐、酒店、购物于一体的现代休闲高尔夫主题社区，公司资产价值逾人民币65亿元，具有雄厚担保能力。
交易结构 上海清科凯盛投资 管理有限公司 投资人 梅州利贞实业 有限公司 认购资金 设立管理 认购资金 优先级LP出资88% 劣后级LP出资10% GP出资2% 资金注入 收益分配 中信银行股份有限 公司广州分行 资金监管 有限合伙企业 广州南华高尔夫 俱乐部有限公司 兜底担保 北京市君合（深圳） 律师事务所 法律咨询 项目投资 投资收益 标的项目
目 录 一 基金介绍 二 投资亮点 三 项目概况 四 风控措施和还款来源 五 风险提示
投资亮点 本项目是集高档住宅、休闲购物、文化娱乐、特色餐饮于一体的 地标级高端商住综合体；目前已三证齐全、近期将获得第四证。
世界客都·文化梅州·宜居之所 梅州处于闽粤赣三省交界处，是全世界客家华侨的祖籍地和精神家园，被尊为“世界客都”, 具有丰富的客家特色物质、非物质文化遗产及浓郁的客家风情。梅州拥有“中国历史文化名城”、“国家园林城市”等诸多美誉，更是难得的宜居之所。 作为植根于客家文化的休闲旅游胜地，近年来梅州高端房地产市场需求旺盛。世界客商大会每隔两年在梅州举行，客家人素有“叶落归根”的传统，客商、侨民荣归故里后，均选择在当地置办高档居所，凯旋门项目将成为他们的不二选择。
区位绝佳·凸显价值（1/2） 城市核心商业区 位于梅州市的核心地段，地理位置优越，商业氛围浓郁，周边配套包括高档酒店、商业广场、 成熟商街及学校等。东向毗邻梅江、归读公园（梅州市规模最大的沿江带状公园），纵览江景。
区位绝佳·凸显价值（2/2） 紧邻交通干道、路网发达 距梅州市政府仅800米，至火车站车程约8分钟，距梅县机场车程仅12分钟。与彬芳大道、新中路两条城市主干道相邻，北侧嘉应路横通嘉应大桥及秀兰大桥两条跨江大桥，西侧彬芳大道贯通南北、南至火车站，各条交通干道在项目周边交织成便捷的交通网。
高端定位·延续经典（1/2） 凯旋门花园以崭新的设计理念，旨在创造出一个新的商务活动中心区，从而增强城市活力及竞争力，为市民创造出一个全新的商业、娱乐、休闲环境。项目总建筑面积近21万平方米，包括地下3层（含1层商业、2层停车场）、地上4层商业裙楼和10栋13层住宅。 项目建成后将成为本地顶级标杆楼盘，对整个城市的住宅品质有提升作用。
高端定位·延续经典（2/2） 实际控制人黄华先生自90年代初从事房地产开发，始终致力于塑造经典，打造城市地标级精品建筑。
需求旺盛·售价合理（1/2） 梅州市商品房市场总体上涨较快，2012年，全市商品房销售面积99.37万㎡，与2011年基本持平；商品房销售金额39.77亿元，同比增长35%。
需求旺盛·售价合理（2/2） 本项目的目标客户群体主要是梅州本地商业精英及高品质消费人群，周边楼盘销售均价为7,000-7,500元/平方米，商铺均价为30,000-40,000元/平方米。 参考周边其他楼盘价格，住宅市场价格波动因素，及本项目精品装修风格，项目住宅定价为8,500元/平方米，主力商铺定价为27,500-30,250元/平方米，预计总销售收入为人民币26.5亿元。
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融资方介绍 梅州利贞实业有限公司成立于2009年，注册资本人民币200万元。目前主要业务之一是开发梅州凯旋门商住综合体项目。 2012年12月31日主要财务数据 资产负债率为40%，偿债能力良好。
项目证照 本项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》正在积极办理当中。 注：根据梅州市城乡规划局【2012】14号《关于变更彬芳大道凯旋门花园项目用地规划许可的函》，本项目容积率调整为4.15， 计容面积调整为141,435㎡；更新后的《建设工程规划许可证》即将下发。
建设规模 本项目地块地面平整，利于开发建设；总用地面积为34,090平方米。
项目建设进度 项目现已完成基坑支护工程和基坑土石方开挖施工。预计将于2014年4月开始预售，在2014年9月前竣工验收交付使用。
项目定位 • 客户定位 • 产品定位 从梅州市市场消化速度来看，最受欢迎的户型集中在160平米以上的豪宅，和144平米以下的二房、三房。本项目自身有一定的资源优势（交通路网通达、毗邻梅江、受归读公园辐射），且项目周边商业氛围浓郁，居住环境成熟，适合发展高端项目。
收益预测 • 收入估算 • 投资估算 该项目预计2014年4月达到预售要求，进行商铺和住宅销售，销售周期约21个月，预计销售收入为人民币265,496万元。 • 收益预测 项目预计总投资为123,219万元，销售收入为265,496万元，项目税后利润为67,440万元。项目收益水平及盈利能力高于行业平均水平。
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风控措施 资产抵押 本项目及梅州市华侨大厦土地使用权抵押，梅州市望江楼五星级酒店房屋产权抵押；抵押物总价值为人民币11.74亿元，抵押率29.8%。 股权质押 项目公司原股东王晖、王松持有的梅州利贞实业有限公司100%股权质押。 保证担保 广州南华高尔夫俱乐部有限公司对基金本息的兑付承担连带保证责任；实际控制人黄华先生为本基金本息偿还出具还款保证，并承担无限连带责任保证。 资金监管 中信银行股份有限公司广州分行对基金投资进行全程监管。 法律咨询 君和律师事务所（深圳）派出私募股权基金领域权威法律专家团队为该基金提供全程法律咨询服务。 投后管理 基金向目标公司派遣董事，并对重大事项享有一票否决权。基金管理人负责委派专人对融资方的工程建设、财务以及销售状况实施过程管控，专人控制项目公司账户、印章。
还款来源 • 第一还款来源：项目销售现金流 本项目计划2014年4月开始预售，总销售收入为人民币26.5亿元。预计基金到期时销售收入可达人民币10.2亿元，还款覆盖率高，基金还本付息具备充分保障。 • 第二还款来源：项目后续银行开发贷款资金 本项目计划在2014年上半年内获得约人民币8亿元银行开发贷款，此笔资金可为基金还本付息提供双重保障。 • 第三还款来源：担保方回购资金 广州南华高尔夫俱乐部有限公司为该项目本息提供全额不可撤销连带责任担保，在有需要的情况下提供股权回购。
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风险提示 信用风险 （极低） • 清科凯盛对融资方的财务、销售等派专人进行监管，极大降低资金挪用风险，保障资金的安全和合理使用。 • 融资方一贯秉承诚实信用原则，严格履行所签订的协议或其他承诺。 财务风险 （较低） • 融资方不存在过度融资问题，企业财务成本较低，综合管理成本较低。 • 还款来源充足，出现经营风险的可能性很小。 担保风险 （极低） • 抵押担保：抵押物总价值人民币11.74亿元，抵押率29.8%。 • 质押担保：项目公司梅州利贞实业有限公司全部股权质押。 • 保证担保：广州南华高尔夫俱乐部有限公司对基金本息的兑付承担连带保证责任；实际控制人出具还款保证，并承担无限连带责任保证。
免责声明 • 本推介材料所涵括的信息仅供清科凯盛投资管理有限公司与特定机构及投资者的交流研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。 • 本文件的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，本公司已力求材料内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表任何确定性的判断。 • 本文件及其内容均为保密信息，未经事先书面同意，本文件不可被复制或分发，本文件的内容亦不可向任何第三者披露。一旦阅读本文件，每一潜在阅读者应被视为已同意此项条款。 • 除本页条款外，本文件其他内容不具有法律约束力、不构成法律协议的一部分、不应被视为构成向任何人士发出的要约或要约邀请。 • 本文件中可能包含的任何信息，不构成对清科凯盛投资管理的预测。 • 本文件所含信息仅供参考，具体以合同文件为准。 上海清科凯盛投资管理有限公司 2013年9月
上海清科凯盛投资管理有限公司 www.zero2ipoma.com THANKS! 谢谢您的聆听！ THE MODERN WAY OF INVESTMENT BANKING
