商用不動產開發報告

1. 商用不動產開發報告 班級：四動三B 姓名：吳小涵 學號：4970T004 指導老師：黃幹忠

2. 商圈區位介紹 • 南台科技大學商圈 • 鄰近奇美醫院、大橋火車站、大橋國小等地標 • 主要店鋪位於南台街、大武街、正新街

3. 商圈特性 • 商圈鄰近於學校、醫療機關以及車站，所帶來之人潮十分廣大，又以學生為主 • 主要商品為飲食類與醫療用品類居多 • 白天時，客源主要以購買店鋪式商品為主 • 下午接近晚上時，攤販業者林立，客源較傾向於購買平價且選擇多樣的商品為主

4. 業種業態結構分佈

5. 業種業態結構分佈 • 為因應大量學生族群的需求，飲食店的數量在該商圈為首，其次為便利商店 • 因為附近有醫療機構，醫療用品店在該商圈的數量也不少，成為了一特殊的市場區隔 • 業種結構多為飲食店與醫療用品店 • 業態結構則只有便利商店

6. 學生族群 多以機車代步，較不受限於購買此商圈的商品 主要前往：飲食店、影印店等 醫療相關人員、病患、病患家人等 行動與時間較受限，大部分只能侷限於購買此商圈的商品 主要前往飲食店、醫療用品店等 消費者特性與偏好

7. SWOT分析 • 優勢(Strengths)：販售商品較平價，容易吸引學生、醫療族群以及當地住戶。 • 劣勢(Weaknesses)：車多、人多，道路卻十分狹窄，經常有交通事故發生。 • 機會(Opportunities)：該商圈缺少了學生與醫療族群需求極大的生活用品店(ex 全聯、俗俗賣等) ，若有機會開發想必是一大商機。 • 威脅(Threats) ：臨近商品多樣化中華路商圈，競爭較大，且最近更開發大橋(東橋)商圈，使得南台商圈飽受威脅。

8. 投資標的-區位介紹 • 台南縣永康市中華路903號 • 原為7-11 奇美門市，現為多那之 台南奇美門市 • 位於奇美醫院後門，中華路尾

9. 投資標的-基地與地上物 • 面積 ：229.33平方公尺 • 高度：5層 • 結構：鋼筋混凝土 • 主要用途：店鋪、自用貯藏室 • 公告現值：18,700.0元/平方公尺 • 土地使用分區：都市計畫 • 總價：4,288,471元

10. 投資標的-經營開發 • 該基地現為多那之咖啡，附近的學生、醫療相關人員若非想要休閒放鬆一下，在平常時段只有少數會到該商店消費。 • 客源大部分為附近住戶，但消費與需求量不大。 • 附近中華路有大型的85度C咖啡連鎖店，為多那之的競爭對手，威脅大。

11. 投資標的-經營開發 • 該商圈主要以學生與醫療相關人員為主，但十分缺乏該族群需求量極大的生活用品店。 • 預期可開發為「全聯福利中心」

12. 投資標的-經營開發 • 分店型式：配合立地條件、消費者需求

13. 投資標的-消費者定位 • 附近住戶：對於當地住戶採買日常生活用品非常方便，但缺點為難停車。 • 學生族群：學生族群在外租房子的日用品需求大，該基地與南台學生宿舍以及校區距離近，便利性高。 • 醫療相關族群：基地位於奇美醫院正後門，對於病患的日常生活照顧用品，除了醫療用品店另多了選擇多樣的大型超市可消費。 ＊統整以上消費族群，該基地分店模式可設定為「Fresh Living Store」(生活必需品、美妝商品、生鮮食品)

14. 投資標的-預期成本與收益 • 目前全聯福利中心的營業所皆為直營店，並未開放加盟。 • 成本方面全由「全聯實業股份有限公司」負責。 • 全聯目前營業額已超越「大潤發」，並已對「家樂福」造成威脅。 • 根據2009年中時電子報報導，全聯500家店面，年營業額為500億，平均一間店的年營業額約為1億。

15. 投資標的-開發利弊 優點： • 高獲利的營業額能夠對該商圈帶來人潮。 缺點： • 一但客源增加，停車方面會是個大問題，可能另需增設停車處。

16. 全聯福利中心-形象廣告(養小豬篇)

17. 簡報結束