تأملی بــر اصــول بلنـد مرتبـــه سازی در نواحی ساحلی با تأک ي د بر استان مازندران

1. تأملی بــر اصــول بلنـد مرتبـــه سازی در نواحی ساحلی با تأکيد بر استان مازندران نوید سعیدی رضوانی navidsaeidirezvani@yahoo.com www.izadshahr.ir

2. افزایش تراکم، فشرده سازی، توسعه کاربردی مختلط، توسعه میان افزا و رشد هوشمند از جمله ابزارها، روشها و ایده هایی هستند که در سالها اخیر برای کنترل و بهینه سازی رشد و توسعه شهری مطرح شده اند و بالقوه می توانند در این زمینه راهگشا نیز باشند و باعث افزایش بهره بردرای از زمین، حفظ محیط زیست، جلوگیری از رشد بی رویه و دیگر مزایا گردند امّا اگر از این ابزارها و ایده ها بدرستی استفاده نشود تأثیر معکوس بر جای می گذارند. • مفهوم ضد شهرسازی

3. تعريف بلند مرتبه ساختمانی که ارتفاع آن باعث می شود نيروهای جانبی ناشی از زلزله و باد بر طراحی آن تأثیر قابل توجهی بگذارد (10 طبقه و بيشتر): (بمانيان، 1377). نيــــاز به بالابـر (5 طبقه و بيشتر) نردبان های معمولی آتش نشانی قادر به سرويس دهی نباشد (8 طبقه و بیشتر) ســاختمـــانی مجـــاز به ســـاخت در تـــراکم بـالـا (5 طبقه و بیشتر) دستــورالعمل تهيه اسناد 2000 : طرح تفصيلی شهر تهران (12 طبقه و بيشتر)

4. نظــارت بــر کــودکـــان (32 متـر) • بیشتر از 10 طبقه (کتاب سبز شهرداریها) • غلبه ارتفاع بر عرض خیـابان • نسبــی بــودن تعــریـف • انواع بلندمرتبه: • مسکـونی • تجــاری • اداری • آمیخته

5. تاریخچه • بناهای مذهبی مرتفع • رم باستـــان • یمن • مکتب شیکاگو (بعد از 1871.م)

6. بلند مرتبه سازی و تراکم

7. تجارب جهانی در زمینه تدوین اصولو ضوابط بلندمرتبه سازی - تجربه 1971 سانفرانسیسکو. کنترل ارتفاع

8. - پهنه بندی غیر منعطف یا کم انعطاف“Rigid Zoning”

9. - پهنه بندی منطقه ای برای بلندمرتبه سازی: جنوب ترکیه

10. بررسی اجمالی وضع بلندمرتبه سازی در استان مازندران خلاصه نتایج میدانی: ساختمانهای بررسی شده: 13 مورد متوسط تعداد طبقات:10/3 کاربری: 61/5% مسکونی مسکـونی- تجاری هتـل بانک اداری- تجاری- خدماتی بقیــه

11. 35/4% متوسط تعداد واحدها (در کاربریهای مسکونی یا مختلط) 38/5% دارای تأثیرات ترافیکی منفی 77% دارای فضای بـاز 23% دارای فضای سبز 38/5% دارای شـوتیـنــگ 30% دارای سالن اجتماعـــی 30% دارای امکانــات تفریحی 38/5% دارای امکانات ورزشی اغلب فاقــد پله اضطــراری

12. برخی از معیارها و ارزیابی کلی بلندمرتبه سازی در نوار ساحلی بر اساس آن 1- باید با تعیین ضوابط و مقرراتی از تأثیر بلند مرتبه سازی در کاهش سرانه های فضای باز، سبز و خدماتی جلوگیری نمود. در این زمینه در شهرهای مختلف استان ضوابطی وضع شده است تا سطح اشغال ساختمان در صورت افزایش تعداد طبقات کاهش یابد. (البته این ضابطه نیز تا حد زیادی مورد بی توجهی قرار گرفته است) اما در مورد تاثیری که بلند مرتبه سازی بر فضای سبز بیرون از قطعه بلند مرتبه سازی شده ضابطه ای وجود ندارد و اعمال نشده است. البته به طور کلی این نکته مورد تایید قرار گرفته است که خدمات باید تامین شود و معمولا از این بابت مبلغی به شهرداری پرداخت می گردد اما سازوکار این تامین خدمات مشخص نیست.

13. 2- صدور مجوز افزایش تراکم ساختمانی در نتیجه بلند مرتبه سازی و افزایش تراکم و میزان جمعیت تنها در صورت تامین سرانه ی حمل و نقل شهری باید انجام شود. در صورت افزایش تراکم ساختمانی در مرکز شهر پاسخگویی به ترافیک تولید شده عملا امکان پذیر نیست چرا که بلند مرتبه ها اگر تجاری باشند که معمولا در مرکز شهر چنین است سفرهای بسیاری را به خود جذب می کنند و اگر مسکونی، سفرهای بسیاری را تولید می کنند و در هر صورت شبکه های قدیمی و کم ظرفیت مرکز شهر نمی توانند این بار را تحمل کنند. لذا استقرار بلند مرتبه ها در مراکز شهرهای ساری و بابلسر از این جهت با معیار گفته شده ناسازگار است.

14. 3- زندگی در ساختمان های بلند برای مردم روستایی و یا اقشار پایین دست شهری با فرهنگ روستایی مناسب نمی باشد. در برنامه ریزی ساختمان های بلند مرتبه مسکونی باید به همسایگی و هم جواری اقشار اجتماعی و فرهنگی مشابه در واحد بلند مرتبه دقت گردد. در این زمینه ملاحظه می شود با توجه به زمان توسعه ی بلند مرتبه سازی که مربوط به سال های اخیر است و نوع متقاضیان اسکان در آن، فعلاً اقشاری در این بلند مرتبه ها اسکان گزیده اند که از لحاظ اجتماعی همگون هستند و شیوه های زیست آن ها متناسب با این نوع اسکان می باشد، اما اگر این شیوه زیست برای متقاضیان مسکن مهر مورد توجه قرار گیرد، مشکلاتی پیش خواهد آمد.

15. 4- هر چه میزان جمعیت در یک واحد بلند مرتبه بیشتر باشد (تعداد واحدهای بیشتر) برای حفظ مطلوبیت فضا، طراحی پیچیده تر و سرمایه گذاری بیشتری مورد نیاز است. در برخی از مجتمــع ها اندک توجهی به این زمینه شده است (نظیر برج های ســه گانه ی نمک آبرود) اما عمومــا طــراحی فضـا مورد توجه جدی قرار گرفتـــه است.

16. 5- نحوه ی استقرار متراکم بلند مرتبه ها در رابطه با انسداد دید به مناظر طبیعی و کاهش هویت لبه های طبیعی مناسب نمی باشند. بلند مرتبه هایی که دید مناسبی به دریا یا جنگل دارند اگر چه دید ساکنین را بهبود می بخشند اما مانع دید ساختمان های دیگر به این مناظر می شوند بنابر این رعایت فاصله ی بین این سازه های بلند به ویژه در نوار ساحلی ضروری است.

17. 6- برای ایجاد دید مطلوب تر و انسانی تر به ساختمان بلند مناسب تر است فضایی باز در اطراف آن در نظر گرفته شود. در بسیاری موارد مورد بررسی این ضابطه رعایت نشده است و در نتیجه دید مطلوبی به ساختمان بلند وجود ندارد و مقیاس در این موارد انسانی به نظر نمی رسد. 7- برای جلوگیری از اشراف، واحدهای بلند نباید در همسایگی و در نزدیک به یکدیگر در جوار بافت کوتاه قرار گیرند. فاصله آن ها بدین لحاظ باید در طراحی متناسب باشد. در نمونه مورد بررسی، در بسیاری از سایت ها، ساختمان های بلند بلافاصله در کنار ساختمان های کوتاه قرار گرفته اند و موجب تشدید مسئله ی اشراف شده اند.

18. 8- فضای شهری نباید تنها به وسیله ی ساختمان های بلند احاطه گردد. بهترآن است که فضای شهری به وسیله ی ساختمان هایی با ابعاد و مقیاس انسانی احاطه شده و ساختمان های بلند به مراحل عقب تری از فضا برده شوند. در مرکز شهر، جاهایی که تقاضا و مجوز بلند مرتبه سازی وجود داشته است این معیار رعایت نشده است. 9- از قابلیت مشاهده ی بلند مرتبه ها می توان در ایجاد نماهای شهری بهره جست. در شهر بابلسر، بلند مرتبه ها از این جهت موفق عمل کرده اند و برخی از ساختمان ها و مجموعه های بلند تبدیل به نشانه ها و نمادهای شهری اند (نظیر برج افسون، برج آمین و فانوس دریا)

19. 10- می توان ضوابطی جهت کاربرد رنگ، در ساختمان های بلند برای تناسب آن با عمل کرد، فرهنگ و زمینه قرارگیری آن تدوین نمود. در این زمینه در شهرهای مورد بررسی اقدامی نشده و تدوین ضوابط کاربرد رنگ ضروری است. 11- در طراحی معماری اجزای نمای ساختمان های بلند باید از تکرار زیاد عناصر مشابه خودداری نمود. در طرح های جدید و ساختمان های واقع در مناطق توریستی بابلسر و نمک آبرود به این معیار توجه شده است.

20. 12- برای جلوگیری از تغییر مقیاس و ایجاد ناهماهنگی در نمای شهری در ترکیب بلند مرتبه ها با کوتاه مرتبه ها یا باید از مراحل و مقیاس های میانی استفاده کرد، یا باید فضایی حایل بین دو اندازه بلند و کوتاه به صورت فضای باز و سبز در نظر گرفت. به این معیار هم کم توجهی شده است و فضــای حایل مشاهده نمی شود. 13- نحوه ی استقرار بلند مرتبه ها در شهر برای ایفای نقش مناسب تر در رابطه با و چشم انداز شهری باید به صورت پراکنده باشد.(در عین حال که در محدوده خاصی باید مکان یابی شوند) در حال حاضر استقرار بلند مرتبه ها به صورت پراکنده می باشد و باید مراقبت نمود که بلند مرتبه ها در کنار ساحل تشکیل یک دیوار غیر قابل نفوذ را ندهند.

21. 14- برقراری ضوابط و مقررات غیر قابل چشم پوشی برای ایمنی ساختمان های بلند در رابطه با سوانح گوناگون بسیار حایز اهمیت است. در این زمینه به ایجاد پله فرار و استقرار سیستــم اعلام حریـق و سایر تمهیـدات لازم کم توجهی شده است.

22. 15- برای ایجاد فضای صمیمی و شناسا (در نتیجه امن) در ساختمان های بلند و فضاهای جمعی آن ها باید به میزان تراکم جمعیت در فضا و استانداردهای مطلوب آن توجه نمود. هماهنگی های اجتماعی و اقتصادی بین ساکنین رعایت شود. در طراحی فضاهای عمومی بلند مرتبه برای اسکان نظارت عمومی وجود داشته باشد و مجموعه های بلند به علت کثرت رفت و آمد افراد گوناگون و ناشناس باید دارای واحد نگهبانی و کنترل باشند. این معیار در مورد مجتمع های بلند مرتبه اغلب مورد توجه قرار گرفته است و 10 مورد (77%) دارای نگهبانی می باشند.

23. پیشنهادات • مهمترین اقدام در خصوص بلند مرتبه سازی در سطح منطقه ای، تهیه نقشه پهنه بندی استان از نظر تناسب برای بلند مرتبه سازی می باشد، همانطور که تجربه های بین المللی نشان می دهد دولتهای ملی و محلی به منظور حفظ اصول توسعه پایدار اجازه بلند مرتبه سازی در تمام پهنه ساحلی را نمی دهد. • اگر به این مسئله کم توجهی شود از آنجا که افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی برای شهرداریها منافع مالی فزاینده ای به همراه دارد، با بهره گیری یا سوء استفاده از ضوابط موجود درتمام پهنه ها، بلند مرتبه سازی رواج می یابد و هویت آرامش بخش و گردش پذیر آن تضعیف می گردد. نکته قابل توجه این است که برای دستیابی به تراکم جمعیتی مطلوب و استفاده بهینه از ظرفیت محیطی و کالبدی لزوماً نیازی به بلند مرتبه سازی نیست و افزایش تراکم در سطح محدود به عنوان مثال تبدیل واحد های تک طبقه به 3 یا 4 طبقه منجر به بهره برداری بهینه از زمین می گردد.

24. اگر چه افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی، اکنون در سطح عمومی به عنوان راه حل برای بهره برداری بهینه از زمین پذیرفته شده است اما باید در نظر داشت که نقش، هویت و چشم انداز پاره ای از شهرها و مناطق خارج از شهر های استان به گونه ای است که تجویز بلند مرتبه سازی موجب ایجاد خدشه ای در ویژگی های یاد شده آنها می گردد به عنوان مثال شهرهایی مثل کتالم، سادات محله، امیرکلا و سورک را می توان مثال زد که شیوه زیست آنها متفاوت با توسعه مسکونی کوتاه مرتبه است و گونه ای باغ شهر محسوب می شوند. افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی در این شهرها و نواحی باید با احتیاط کامل انجام پذیرد یا اصولاً انجام نشود.

25. یکی از مهمترین مشکلات موجود در برخی از شهرهای استان مازندران، حاکم بودن ضوابط تراکم سیال است، در نتیجه، پهنه بندیzoning مفهوم خود را از دست داده است و در هر منطقه ای در صورت وجود مقرر در ضوابط، امکان بلند مرتبه سازی وجود دارد، و حتی در برخی از طرح های غیر سیال نیز در صورت تأمین عرض مناسب معبر و اندازه معین قطعه، افزایش تعداد طبقات بدون محدودیت امکان پذیر است. این در حالی است که بلند مرتبه سازی غیر تمام عوارضی که دارد روحیه خاصی را ایجاد می کند و حاکمیت آن در تمام عرصه شهر، هویتها و روحیه ها دیگر را تحت الشعاع قرار می دهد اصولاً استقرار کوتاه مرتبه ها و بلند مرتبه ها درکنار یکدیگر حتی درصورت رعایت ضوابطی نظیر اندازه قطعه، سطح اشتغال، رعایت لفاف فضایی و ... پذیرفته نیست و دارای این عوارض است.

26. (از جمله به هم خوردن خط آسمان) ضمن اینکه ضابطه موجود برای تراکم سیال مبنی بر اینکه تا سقف تراکم جمعیتی محدوده، مجوز افزایش تراکم صادر می شود دارای دو اشکال است، اشکال اول این است که اعمال این ضابطه نوعی رقابت بین مالکان به وجود می آورد که زودتر از این حق استفاده کنند حتی اگر به آن نیاز نداشته باشند و بعد از آنکه سقف ظرفیت جمعیتی تکمیل شد، متقاضیان جدید نمی توانند از این امتیاز استفاده کنند در نتیجه نوعی بی عدالتی در بهره گیری از ضوابط شهرسازی به وجود می آید و سبقت در استفاده موجب ایجاد حق و عقب ماندن از این قافله موجب محرومیت می گردد. اشکال دوم آن است که به نظر نمی رسد شهرداری ها، این ضابطه را رعایت کنندیا بتوانند به صورت دقیق آن را به اجرا در آورند که نتیجه آن افزایش تراکم مناطق بیشتر از حد ظرفیت آنها خواهد شد.

27. بررسی تجارب جهانی نشان می دهد که مفهومی با عنوان تراکم فروشی، در شهرسازی کشورهای توسعه یافته وجود ندارد اما در مقاطعی شهرداریها نسبت به اعطای تراکم در قالب "جایزه" به سازندگان اقدام نموده اند، بدین ترتیب که اگر مالک نسبت به عقب نشینی بیشتر از ضابطه مقرر و ایجاد پلازاهای عمومی و یا استقرار کاربریهای خدماتی عامل المنفعه نظیر مهدکودک، فضای باز کودکان، گالری هنری و دیگر فضاهای هنری و فرهنگی و یا طراحی فرم و نمای زیبا و چشمگیر اقدام نماید، افزایش طبقات به عنوان جایزه به وی اعطا می گردد.

28. از این ضابطــه می توان با ملاحظــاتی در هماهنگییا با جایگزیــنی ضوابط موجـود استفـاده نمودو از ســوی دیگـر اعمــال ضابطه عقب نشینی و ایجــاد فضای باز در مقـــابل سـاختمـان بلنــد بهصــورت پیــاده روی عــریض یا پـلازا را بــرای ســاختمـــان هــایی بـــا ارتفـــاع معیـن ( بستــه به شـــرایط شـــهر) الزامی کـرد. تا بدیــــنوسیلــه ضمن تـأمین فضـــای بـــاز شهــری بـــر مطلوبیت و دلپــذیری بلنــد مرتبـه ها افزوده گردد.

29. اغلب در طرح های شهری استان و نیز در ضوابط حاکم بر محدوده های خارج از شهرها بلند مرتبه سازان ملزم به ارائه گزارش امکان سنجی نشده اند یا به ندرت بر این موضوع تأکید شده است.که این امر بالفعل، بالقوه موجب ایجاد مشکلاتی شده یا می شود لذا توصیه می گردد. در مورد ساختمان های بلندی که از مقیاس خاصی بزرگترند یا از لحاظ مکان از حساسیت برخوردارند گزارش امکان سنجی مربوط به تأمین نور، عدم سایه اندازی، عدم اشراف، ترافیک، زیر ساختها، لرزه خیزی و ... تهیه و به تأیید مرجع صدور پروانه برسد. با توجه به اینکه آئین نامه طراحی راهی و خیابانهای شهری بناهای بلند با بیش از 100 واحد مشمول ارائه گزارش امکان سنجی ترافیکی شده اند، پنجاه درصد این حد (یعنی50 واحد) برای بلند مرتبه های مازندران که استقرار آنها از حساسیت بیشتری برخوردار است نیز پیشنهاد می شود که البته این ضابطه نیاز به تطبیق محلی نیز دارد.

30. برای تعیین فضای باز ساختمان های بلند مرتبه ضوابط بیشتر بر ارتفاع یا تعداد طبقات تأکید نموده اند، حال آنکه تقاضا برای فضای باز بیشتر از آنکه تابع تراکم ساختمانی می باشد، تابع تراکم جمعیتی است بنابر این تعداد واحد ها و به تبع آن تعداد خانوار و جمعیت نقش مهمتری در تعیین میزان نیاز به فضای باز نسبت به ارتفاع دارد، لذا این نکته باید در ضوابط بلند مرتبه سازی لحاظ شود. همچنین برای کنترل تراکم جمعیتی در هر محدوده مورد نظر بهترین ضابطه تعیین تعداد واحد مسکونی در هکتار است. بدین ترتیب می توان مطمئن بود که بلند مرتبه سازی منجر به ازدحام در محدوده نمی گردد.

31. مساحت کل زیر بنا (به استثناء زیر زمین) ×42 مساحت فضای باز= تعداد طبقه یکی از فرمولهایی که برای تعیین میزان فضای باز مورد نیاز بلند مرتبه ها بر اساس مصوبه مورخ 5/11/77 و اصلاحیه 23/3/79 شورای شهرسازی و معماری برای شهر تهران الزامی شد و قابل الگوگیری در سایر شهر ها می باشد به شرح زیر است: در این فرمول k ضریب تعدیل زیست محیطی و شهر سازی است به عبارت دیگر، اگر منطقه از نظر آلودگی هوا وضعیت بدتری داشته باشد یا از لحاظ ایجاد جاذبه های گردشگری به فضای باز بیشتری نیاز باشد یا به دلیل کمبود فضای سبز عمومی نیاز فضاهای سبز نیمه خصوصی بیشتر باشد یا نسبت کودکان و سالخوردگان در ساکنان بالقوه بلند مرتبه زیادتر و یا اینکه بعد خانوار به نسبت در سطح بالایی قرار داشته باشد ضریب بالاتر در نظر گرفته می شود تا در نتیجه فضای باز بیشتری در اختیار قرار گیرد.

32. به عنوان مثال اگر مساحت کل زیر بنای بلند مرتبه ای 3000 متر مربع باشد، ضریب k را 5/1 در نظر بگیریم، و تعداد طبقات برابر با 9 باشد مساحت فضای باز برابر630 متر خواهد بود و اگر ضریب k برابر1 باشد، این مساحت به 420 متر کاهش خواهد یافت اما در هر صورت این میزان نباید از 40% کل مساحت قطعه کمتر باشد اگر این ضابطه در مورد بلند مرتبه های شهرهای مازندران به کار گرفته شود ضریب k به ویژه با توجه به لزوم حفظ روحیه گردشپذیر مناطق شهری و بیرون شهری این استان باید درصد مناسبی در نظر گرفته شود.

33. البته برای تعدیل میزان فضای باز درکاربریهای تجاری اداری و مختلف از ضریبی با عنوان ضریب t که عددی بین صفر و یک در نظر گرفته می شود، به عنوان مثال 0.8 تا میزان فضای باز متناسب، با کاربری غیر مسکونی باشد، در این حالت نیز باید دقت شود که ضریب t کم در نظر گرفته نشود چرا که کاربریهای غیر مسکونی بلندمرتبه نیز برای حفظ دلپذیری محیط و استفاده مراجعین و بهره برداران به فضای باز نیازمند می باشند. روش دیگر برای تأمین فضای باز ساکنان، تعیین استاندارد سرانه فضای باز به ازاء هر ساکن می باشد. به این ترتیب تأمین فضای باز تحت تأثیر واقعی ترین متغیر تأثیر گذار یعنی فرد ساکن و نه تراکم، ارتفاع و واحد خواهد، در این زمینه به عنوان مثال در شهر ساحلی سیدنی استرالیا این سرانه 10 متر بود که در 10 سال گذشته به 13 متر ارتقاء یافته است(ر.ک. مسائل اساسی بلند مرتبه سازی، مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران 1357، تهران، ص 140)

34. برای تأمین سرانه های خدماتی مورد نیاز ساکنین بلند مرتبه ها از سه طریق می توان اقدام نمود: الف- افزایش سرانه فضای خصوصی مرتبط با خدمات مثلاً فضای سبز یا ورزشی ب) نیمه خصوصی نظیر فضاهای مشترک ورزشی، اجتماعی، تفریحی و فضای سبز در داخل فضاهای مشاع ساختمان ها ج) تأمین سرانه در سطح محلی فضای سبز خصوصی بلند مرتبه ها شامل فضای سبز تراس ها و پشت بام ها می باشد. مجتمع های آپارتمانی زیگورانی و پلکانی با ایجاد عقب نشینی ها و تراس های متعدد، قابلیت بیشتری را برای استفاده از فضای سبز معلق و باغ بامها در اختیار می گذارند.

35. از سوی دیگر می توان فضای سبز مشترک در مجتمع های مسکونی بلند مرتبه که توسط حصار یا مانعی از محیط پیرامون تفکیک شده اند، را فضای سبز نیمه خصوصی نامید. چرا که استفاده از این فضا تنها برای ساکنان و مراجعان به مجتمع بلندمرتبه می باشد و در عین حال مزر مشخص مالکیت فضای سبز هر خانوار را مشخص نمی کند. در کنار آن فضای سبز محصور مجتمع های تجاری و اداری بلند مرتبه نیز فضای سبز نیمه خصوصی به شمار می رود. این نوع از فضای سبز واحد بازدهی اجتماعی ناقص می باشد ولی بازدهی اکولوژی آن قابل توجه است. • نیازهای خانوار را می توان مشتمل بر دو نوع الف) نیازهای اولیه (روزانه) و ب) نیازهای ثانویه (متناوب) دانست. نیازهای اولیه به مواردی همچون نانوایی، فروشگاه هایی نظیر لبینات، قصابی، خوار و بار، تره بار و ... مربوط می شوند. فاصله محل سکونت تا محل عرضه نیازهای اولیه نباید بیش از 500 متر باشد.

36. با این توضیح ایجاد فروشگاه های عرضه کننده نیازهای اولیه (روزانه)در داخل و مجاورت مجتمع های بلند مرتبه امری ضروری به نظر می رسد. اکنون این بحث مطرح است که چنین فروشگاه هایی باید در کدام قسمت بلند مرتبه ها احداث شوند؟ در داخل ساختمان و یا پیرامون آن اگر الگوی نخست را ترجیح دهیم، طبقه همکف و یا اول بلند مرتبه ها امکانات بهتری را برای چنین فروشگاه هایی فراهم می آورد. اما اگر الگوی دوم ترجیح داده شود و در صورتی که فضای پیرامون بلندمرتبه ها توسط حصار با دیوار محصور باشد، باز این سوال مطرح می شود که بهتر است این فروشگاه ها در داخل حصار احداث شوند و یا در مرز بلند مرتبه ها، با فضای بیرون و به عنوان بخشی از حصار؟ اگر گزینه دوم را برگزینیم، فروشگاه هایی با دو ورودی از داخل و خارج مجتمع انتخاب مناسبی خواهد بودکه علاوه بر سهولت دسترسی برای ساکنین، با افزایش دامنه خدمات رسانی به عابرین، تنوع و کیفیت کالاهای عرضه شده بهبود خواهد یافت و سرانه تجاری شهر نیز افزایش مفید می یابد.

37. یکی از گروه هایی که طبق پژوهشهای مختلف از زندگی در بلند مرتبه ها رضایت ندارند کودکان و نوجوانان هستند زیرا ایشان از فضاهای باز و ورزشی موجود در خانه های ویلایی محروم هستند بنابر این پیشنهاد می شود بلند مرتبه ها به ویژه آنهایی که بیش از حد معینی مساحت و جمعیت دارند ملزم به ایجاد فضاهای بــازی ورزشی بیرونی(out door )یا درونــی(indoor)گردند، ایجاد فضاهای بازی و ورزشی درونی می تواند زندگیدر بلند مرتبه ها را حتی در ایامی که هوا مساعد نیست دلپذیر گرداند. در طراحی و برنامه ریزی فضاها باید توجه داشت که تفکیک بین زمین بازی مخصوص کودکانplay lotو محوطه بازی ورزشی مخصوص نوجوانانplay tieldدر نظر گرفته شود.

38. دیگر تسهیلاتی که وجود آنها در بلند مرتبه های 50 واحد ی بیشتر الزامی است عبارتند است امکانات ورزشی نظیر پینگ پنگ، دوچرخه و موتور و در مورد ساختمانهای بلند مرتبه تجاری- اداری- تفریحی ، فضای بازی رایگان کودکان خردسال، مهد کودک ساعتی، تسهیلات ارتباطی و ... • جهت بررسی دید و چشم انداز بلند مرتبه ها از داخل و خارج آنها می بایست، نقشه توپوگرافی منطقه به صورت یک لایه با مقیاس بالا تهیه گردد و با ایجاد بناهای بلند فرضی، نحوه دید ناظر از داخل و خارج ساختمان مورد بررسی قرار گیرد تا ارتفاع و نحوه استقرار ساختمان بلند مرتبه به صورت عینی مشاهده و در مورد میزان ارتفاع و چگونگی آن اظهار نظر گردد و دراین صورت طراح شهری با در نظر گرفتن فاصله ابنیه و ناهمواریهای زمین اثرات سوء ناشی از انسداد دید را به حداقل برساند. یکی از ضوابطی که در این زمینه می توان وضع کرد تعیین عرض مجاز ساخت و مساحت کف است تا ساختمان بیش از حد عریض و حجیم نگردد.

39. نحوه استقرار بلند مرتبه ها در استان مازندران باید به گونه ای باشد که موجب انسداد دید مناظر طبیعی نشود و موجب کاهش هویت لبه های طبیعی (دریا، کوه، رودخانه و ...) نگردد. البته می توان از ساختمان های بلند در جهت تقویت هویت لبه و یا ایجاد یک لبه شهری بهره گرفت. • تأیید حجم و نمای ساختمان های بلند مرتبه در کارگروه نما و منظر شهری از دیگر ابزارهایی است که می تواند موجب تقویت تأثیر مثبت به بلند مرتبه های سیمای شهری می گردد.