fastighetstaxering l.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
Fastighetstaxering PowerPoint Presentation
Download Presentation
Fastighetstaxering

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 56

Fastighetstaxering - PowerPoint PPT Presentation


  • 285 Views
  • Uploaded on

Fastighetstaxering. Per Wieslander. Fastighetstaxering. Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier). Fastighetstaxering. Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'Fastighetstaxering' - emily


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
fastighetstaxering

Fastighetstaxering

Per Wieslander

fastighetstaxering2
Fastighetstaxering
  • Syfte med fastighetstaxering
  • Materiella regler och organisation
  • Taxering av småhus
  • Taxering av hyreshus
  • (Taxering av industrier)
fastighetstaxering3
Fastighetstaxering
  • Varför fastighetstaxering?
  • fastighetsvärdering
  • statistik
  • planering, markförsörjning
  • försäkringsverksamhet
  • fastighetsskatt
  • stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt
  • reavinstbeskattning
  • bokföringslagstiftning
  • kreditgivning
fastighetstaxering4
Fastighetstaxering
  • ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”
fastighetstaxering5
Fastighetstaxering
  • När taxeras fastigheter -2003?
  • 1996: AFT-96 (S) SFT-96 (L,H,I) OMR-96 (L,S,H)
  • 1997 SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H)
  • 1998 AFT-98 (L) SFT-98 (S,H,I) OMR-98 (L,S,H)
  • 1999 SFT-99 (L,S,H,I) OMR-99 (L,S,H)
  • 2000: AFT-00 (H, I) SFT-00 (L,S) OMR-00 (L,S,H)
  • 2001: SFT-01 (L,S,H,I) OMR-01 (L,S,H)
  • 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L,S,H)
  • 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L,H,I) OMR-03 (L;S;H)
  • AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk
  • SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus
  • OMR=omräkning H=Hyreshus
  • OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 I=Industri
fastighetstaxering6
Fastighetstaxering
  • När taxeras fastigheter, 2003- ?
  • 2003: AFT-03 (S) SFT-03 (L,H,I) OMR-03 (L,H)
  • 2004: FFT-04 (H) SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L)
  • 2005: AFT-05 (L) SFT-05 (S,H,I)
  • 2006: FFT-06 (S) SFT-06 (L,H,I)
  • 2007: AFT-07 (H, I) SFT-07 (L,S)
  • 2008: FFT-08 (L) SFT-08 (S,H,I)
  • 2009: AFT-09 (S) SFT-09 (L,H,I)
  • AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk
  • SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus
  • OMR=omräkning H=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxering I=Industri
fastighetstaxering7
Fastighetstaxering
  • Typkoder
  • Lantbruk 100-serien
  • Småhus 200-serien
  • Hyreshus 300-serien
  • Industri 400-serien
  • Specialenheter 800-serien
  • se vidare separat bilaga
fastighetstaxering8
Fastighetstaxering
  • Nivå-år
  • AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering.
  • SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.
fastighetstaxering9
Fastighetstaxering
  • Organisation vid fastighetstaxering
fastighetstaxering10
Fastighetstaxering
  • Förberedelsearbetet
  • Marknadsanalys
  • Utvärdering föregående AFT
  • Modellkonstruktion
  • Granskning av ortsprisunderlag
  • Tabellkonstruktion
  • Föreskrifter och rekommendationer
  • Provvärdering
  • Egentliga taxeringsarbetet
  • Fastighetsdeklaration
  • Granskning, beredning
  • Beslut
  • Underrättelse
fastighetstaxering11
Fastighetstaxering
  • Förberedelse inför fastighetstaxering
  • Insamling och bearbetning av ortsprismaterial
  • Indelning i värdeområden
  • Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden
  • Provvärdering
  • Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden
fastighetstaxering12
Fastighetstaxering
  • Bearbetning av ortsprismaterial
fastighetstaxering13
Fastighetstaxering
  • Anledning till bortgallring av köp
  • Transportköp (TR)
  • Köp av ideell andel (IA)
  • Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG)
  • Lös egendom ingår (L)
  • Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES)
  • Köp i samband med exekutivt förfarande (X)
  • Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E)
  • Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J)
  • Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U)
  • Gamla köp (G)
fastighetstaxering14
Fastighetstaxering
  • Indelning i värdeområden
sm hus
Småhus
  • Definition av småhus:

”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”

sm hus16
Småhusvärdering

marknadsvärde

Ortsprismetoden

1 objekt

Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet

Småhustaxering

marknadsvärde (x 0,75)

Ortsprismetoden

Ca 2 250 000 objekt

Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

Småhus
sm hus17
Småhus
  • Värdefaktorer - MARK
  • Typ av bebyggelse
  • Storlek
  • Närhet till strand, (speciell belägenhet)
  • Vatten och avlopp
  • Fastighetsrättsliga förhållanden
sm hus18
Småhus
  • MARK-Typ av bebyggelse
  • Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus
  • Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen
  • Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra
  • Kedjehus -övriga
sm hus19
Småhus
  • MARK-Storlek
  • Tomtens landareal
  • Arealens bestäms: (i kvm)
  • 1. Enligt fastighetsregistret
  • 2. Hävdad tomtplats
  • 3. Normaltomtens storlek
  • Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm)
  • Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta
sm hus20
Småhus
  • MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet)
  • Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand
  • Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan.
  • Vid AFT 96 - tre klasser.
  • Strand
  • Strandnära
  • Ej strand/strandnära
  • Vid AFT 03 - fem klasser
  • Strand 0-75 m med egen strand
  • Strandnära 0-75 m utan egen strand
  • Strandnära 76-150 m
  • Strandnära 151-250 m
  • Ej strand/strandnära

Avståndet mäts från byggnadsplatsen

sm hus21
Småhus
  • MARK-Vatten och avlopp
  • Sex stycken klasser
  • 1. Kommunalt VA
  • 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt)
  • 3. Enskilt VA
  • 4. Enskilt V året runt A saknas
  • 5. Endast sommarvatten
  • 6. VA saknas
sm hus22
Småhus
  • MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden

Tre klasser1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter

2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

sm hus23
Småhus
  • Värdefaktorer - BYGGNAD
  • Byggnadskategori
  • Storlek
  • Ålder
  • Standard
  • Fastighetsrättsliga förhållanden
  • Värdeordning
sm hus24
Småhus
  • BYGGNAD-Byggnadskategori
  • Tre klasser

1. Friliggande hus

2. Kedjehus

3. Radhus

sm hus25
Småhus
  • BYGGNAD-Storlek.
  • Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta
  • Mäts enligt SS 021053
  • Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11
  • Boyta räknas till 100 %
  • Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm.
  • Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus
sm hus26
Småhus
  • BYGGNAD-Ålder
  • Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader.
  • Bestäms genom ett värdeår
  • Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929
  • Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.
sm hus27
Småhus
  • BYGGNAD-Standard
  • Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning

Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök

4.Sanitet

5.Interiör

sm hus28
Småhus
  • BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden

Tre klasser

  • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande
  • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden
  • Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.
sm hus29
Småhus
  • BYGGNAD-Värdeordning
  • Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten
  • Indelas i två klasser

1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus

2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

sm hus30
Småhus
  • Riktvärdeangivelser, se bilaga
  • Äldre variant av riktvärdeangivelser
  • FKR 600 100 000/40 FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0 VA1/4000
  • Riktvärdekarta, se bilaga
sm hus31
Småhus
  • Normhus 2003
  • Friliggande småhus
  • Uppfört 1986
  • Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp)
  • Enda huset
  • Tomt som består av en självständig fastighet
sm hus32
Småhus
  • Värde skall bestämmas för mark och byggnad
  • Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell
  • +Mark
  • +Byggnad
  • =Totalt värde
sm hus33
Småhus
  • S-nivåfaktorer
  • Tabeller för grund- och marginalvärde
  • Uttrycker basvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor
  • Tabeller för åldersfaktor
  • Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.
sm hus34
Småhus
  • Tabeller för grund och marginalvärde
  • Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.
sm hus36
Småhus
  • Tabeller för åldersfaktor
fastighetstaxering37
Fastighetstaxering
  • Värderingsmodell
  • Indelning i Värderingsenheter
  • bestämmande av Värdefaktorer
  • Bestämmande av Riktvärden
  • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde
  • Justering för säregna förhållanden
fastighetstaxering38
Fastighetstaxering
  • Justering för säregna förhållanden
  • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”
  • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§
hyreshus
Hyreshus
  • Definition av hyreshus
  • ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”
hyreshus40
Hyreshus
  • Värdefaktorer:
  • Tomtmark
  • Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder)
  • Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm)
  • Hyreshus
  • Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder)
  • Hyra
  • Ålder
hyreshus41
Hyreshus
  • Hyror
  • Lokaler
    • marknadsmässig hyra
  • Bostäder
    • bruksvärdehyra
hyreshus42
Hyreshus
  • Riktvärdekarta
  • Riktvärdeangivelser
hyreshus43
Hyreshus
  • Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus
  • Bestäm värdeområde
  • Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm
  • Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder
  • Bestäm ålder på byggnaden
  • Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell
  • Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor

Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea)

  • Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA
  • Taxeringsvärde=Summan av riktvärden
hyreshus44
Hyreshus
  • H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor
  • HK-tabellen utvisar åldersinverkan
fastighetstaxering45
Fastighetstaxering
  • Värderingsmodell
  • Indelning i Värderingsenheter
  • bestämmande av Värdefaktorer
  • Bestämmande av Riktvärden
  • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde
  • Justering för säregna förhållanden
fastighetstaxering46
Fastighetstaxering
  • Justering för säregna förhållanden
  • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”
  • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§
industri
Industri
  • Industrienhet
  • ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”
industri48
Industri
  • Riktvärdeangivelser
  • Riktvärdekarta
industri49
Industri
  • Värderingsmetoder
  • Avkastningsmetoden
  • huvudmetoden
  • Produktionskostnadsmetoden
  • byggnader som endast har en begränsad användbarhet
  • 1. Skräddarsydda byggnader
  • 2. Bensinstationsbyggnader
  • 3. Byggnader med olämplig utformning
  • 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus
industri50
Industri
  • Värdefaktorer mark:
  • Storlek (kvm)
industri51
Industri
  • Värdefaktorer byggnad:
  • Avkastningsmetoden
  • 1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m)
  • 2. Storlek (kvm)
  • 3. Ålder
  • 4. Standard
industri52
Industri
  • Standard
  • Produktionslokaler
  • 1. Mycket enkel standard
  • 2. Enkel standard
  • 3. Normal standard
  • 4. Hög standard
  • Industrikontor
  • 1. Enkel standard
  • 2. Normal standard
  • 3. Hög standard
  • Lager m m
  • 1. Mycket enkel standard
  • 2. Enkel
  • 3. Normal
  • 4. Hög
  • 5. Mycket hög
industri53
Industri
  • Värdefaktorer byggnad:
  • Produktionskostnadsmetoden
  • 1. Återanskaffningskostnaden
  • 2. Ålder
  • 3. Byggnadskategori
  • 4. Ortstyp
nyheter inom fastighetstaxeringen
Nyheter inom fastighetstaxeringen
  • Omräkningen slopas
  • Förenklad fastighetstaxering införs (FFT)
  • Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år
  • Ny SFT grund
  • Begreppet basvärde slopas
  • Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT
f renklad fastighetstaxering
Förenklad fastighetstaxering
  • Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter.
  • AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år.
  • Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter)
  • Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.
grund f r ny taxering sft
Grund för ny taxering (SFT)
  • Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc)
  • Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor.
  • Varaktigt.