Элитная недвижимость Франции. Аспекты приобретения и владения.

1. Элитная недвижимость Франции. Аспекты приобретения и владения. ВСЕРОССИЙСКИЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОНГРЕСС Гражданский жилищный форум 22 – 25 сентября 2010 годаг.Санкт-Петербург INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH - UFGM United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT

2. ИНДИКАТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...). Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например, недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году. INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGM

3. ИНДИКАТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...). Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например, недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году. INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGM Экономическая и социальная обстановка трудна как в национальном так и в международном плане. Прогнозы роста Франции остаются слабыми: политика сдерживания, декларируемая правительством, пенсионная реформа, "выборка" налоговых ниш позволяют предсказывать значительные повышения обязательных отчислений и следовательно понижение покупательной способности населения. Во Франции спрос на жилые объекты недвижимости выше, чем предложение. Общий дефицит жилья оценивается сегодня в 700 000 единиц». .

4. ПАРИЖ, КАК ТЕНДЕНЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ • «Когда цены настигают исторические вершины, не всегда означает, что рынок движется хорошо! Напротив. Отсутствие предложения провоцирует надбавки, в то время как недвижимость снова становится ценным убежищем для многочисленных вкладчиков», - из аналитических материалов французских агентств. .

5. ПАРИЖ, КАК ТЕНДЕНЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ Рост цен: увеличились в среднем на 18,2 % за один год (с августа 2009 до конца августа 2010), на 9,3 % с 1-ого января 2010 и на 1,6 % в июле-августе. Пример: средняя цена квадратного метра в столице достигает исторического максимума в 7031 €. Особенности последних месяцев: маленькие площади (до 2-х комнат) замедлили рост +0.4% за 2 месяца, по сравнению с 1,9% за июнь. Усилился рост больших площадей и элитного сегмента - +3,3% за 2 месяца. Перегрев рынка продолжается, но появились признаки затишья.

6. Актуальные реалии рынка элитной недвижимости Франции • Недостаточность предложений по объектам элитной недвижимости. • Стоимость объектов за последний год выросла в среднем от 16 до 18%. Пример: вилла в Мужане более года назад – цена 18 000 000 Евро, сегодня в различных агентствах – от 21 000 000 до 22 000 000. • Объекты надолго задерживаются в продаже. • Список городов, затронутых наиболее резким скачком цен, включает как небольшие города, так и мегаполисы международного уровня. Так, в Сен-Жан-Кап-Ферра – 39%, в Санкт-Петербурге – 38% и в Москве – 35%... • Средняя цена в Сен-Жан-Кап-Ферра и Куршевеле - 43 490 и 35 000 евро за 1 м² соответственно, затем идет Монако - 43 750 евро. Париж, где стоимость одного квадратного метра составляет 13910 евро, занимает 16 место и находится на четвертой позиции в списке самых дорогих городов Франции сразу после Сен-Тропе – 15 650 евро.

7. ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПРОГРАММ НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ НАМН (LMNP). Основной принцип: Покупка объекта недвижимости с предоставлением ряда услуг (уборка, прачечная...). Возмещение государством выплаченного НДС (19,6%). Сдача в аренду управляющей компанией; гарантированные арендные выплаты в течение 11 лет. Личное пользование объектом в течение нескольких недель в году. Таким образом, клиент получает: высокий уровень рентабельности, обслуживание объекта управляющей компанией, проведение отпуска на личном объекте во Франции.

8. ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПРЕСТИЖНЫХЗОН НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ в Сен-Жан-Кап-Ферра, стоимостью в 4-5 миллионов евро. По данной цене домов класса люкс с видом на море, а также с площадью от 250 метров квадратных практически нет. Учитывая указанные критерии, необходимо настраиваться на сумму, начиная с 8-10 млн евро и более, если клиенты уже прибегали к услугам агентств, они это знают! Более того, Сен-Жан-Кап-Ферра входит в число «модных городов». Тогда как мода – дело преходящее!!! Возможно, что клиент может сделать дорогостоящее вложение в объект, который потеряет в своей стоимости после того, как пройдет мода. С нашей точки зрения, было бы неплохим советом переориентировать клиента на, например, Сент-Максим или Сен-Тропе, где рынок находится в более стабильном состоянии вот уже 20 лет. Кроме того, что касается имиджа, Сен-тропе не так уж и плох!!!

9. СООТВЕТСТВИЕ ПРОДУКТА ОЖИДАНИЯМ ПОКУПАТЕЛЕЙ Более того, правительство содействует будущим собственникам посредством различных поощрительных программ: упрощение процедуры оформления социальных кредитов, оказание помощи заемщикам, установление законов Борлоо и Робьен для инвестирование в недвижимость, сдаваемую затем в аренду…Трудности для покупателя – недостаточность информации, касающейся организации процесса покупки Большое количество законодательных актов и регламентов

10. СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ Большая часть владельцев отказывается продавать и  довольствуется тем, чтобы видеть, как стоимость на их достояние предположительно увеличиваться. Недостаточность предложений, запасов и продавцов, приводит к повреждению рынка, даже если игла счетчика цен превосходит все мыслимые  границы. Во Франции спрос на жилые объекты недвижимости выше, чем предложение. Общий дефицит жилья оценивается на перспективу в 500 000 единиц». .

11. Лица, обеспечивающие процесс покупки недвижимости • Агент по недвижимости • Нотариус • Банкир • Адвокат • Эксперты

12. Виды отлагательных условий • Условие получения кредита для покупки • Условие не осуществления права преимущественной покупки (в пользу муниципальных образований, нанимателей помещений и т.д.) • Условие отсутствия сервитутов, способных причинить вред сущности или ценности недвижимого имущества • Условие ипотек, которые возможно обременяют имущество (не превысят цены, чтобы она была достаточной для их погашения)

13. Основной договор купли-продажи • Подлежит обязательному нотариальному удостоверению. • Формальности по земельному оглашению перехода права собственности • Погашение ипотечных записей, которые могут обременять проданное имущество • Уведомление уполномоченной организации сособственников недвижимости о переходе права собственности и личности нового собственника Расходы : от 6,5 до 8 процентов от цены договора купли-продажи, включая гонорар нотариуса (1 % от суммы договора)

14. Сборы за переход права собственности • Сборы за переход права собственности уплачиваются приобретателем сверх цены договора купли-продажи • Они взимаются нотариусом в обязательном порядке в момент подписания акта купли-продажи. Этот акт затем направляется в Службу хранения ипотек для совершения формальностей по земельной огласке • Размер этих сборов в настоящий момент составляет 5,09 % от цены договора купли-продажи. Нотариус берет 1 процент от суммы сделки за свои услуги.

15. Сборы за переход права собственности • Налог на прибыль от продажи не начисляется при продаже имущества через 15 лет владения • При продаже после 5 лет владения прибыль брутто (без вычетов) подлежит уменьшению на 10 % за каждый дополнительный год владения, при этом с прибыли нетто взимается налог в размере 16 %, если продавец является резидентом Европейского союза, и в размере 33 % в противном случае • При продаже в первые 5 лет владения никаких снижений налога не существует

16. Вопросы финансирования покупки • Участие и финансирование через private banking: - для привлечения дополнительных средств. Российские покупатели часто не имеют возможности ответить требованиям французских банков в отношении досье по предоставлению кредита. • INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGM

17. Типы кредита • Классический кредит: - должник погашает тело и проценты по кредиту равными частями в течение всего срока кредита. • Кредит in fine: • - должник погашает проценты по кредиту в течение определённого срока, а основная сумма кредита погашается в конце кредита Интересен в случае, если стоимость недвижимости намного превосходит первый транш налога на богатство, так как позволяет вычесть из активов общество сумму равную основной сумме кредита в течение срока кредита INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGM

18. Индикатор кредитных ставок Пример кредитного предложения банка. 70 % оплаты стоимости объекта недвижимости, за исключением нотариальных сборов и оплаты услуг агентства. Срок кредита – 20 лет, при условии возраста клиента 55 или менее лет (условия страхования сильно изменяются для лиц старше 75 лет). INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGM

19. Налогообложение во Франции • Здесь не в последнюю очередь необходимо отметить вопросы налогообложения вытекающего из инвестиций в элитную недвижимость, которые связаны, в первую очередь, со страной и ее законами. Необходимо, в первую очередь, говорить о моментах, касающихся выбора объекта и его происхождения (то есть, юридических документов, подтверждающих право собственности и документов в отношении возможного залога объекта и претензий – таких документов достаточно). • Подоходный налог • Земельный налог • Жилищный налог • Налог на состояние (ISF) • Налогообложение прибыли в результате операций с недвижимым имуществом • Налог на недвижимость находящуюся в собственности юридического лица

20. НАЛОГ НА СОСТОЯНИЕ(ISF – Impôt de solidarité sur la fortune) • Касается недвижимости находящейся во Франции независимо от формы владения и движимого имущества • Подлежит оплате если стоимость имущества превышает 790 000 Евро (по положению на 2010 год) . Максимальная ставка 1,8 процент. Налогооблагаемая база, разница между рыночной стоимостью объекта и суммой в 770 000 евро. • Это ежегодный налог. Подача декларации делается на 15 июня текущего года в отношении имущества владельцем которого являлся собственник на 1 января года уплаты налогов

21. НАЛОГ НА СОСТОЯНИЕ (ISF) • Практикуется уменьшение налога на 20% в случае, если недвижимое имущество является основным местом жительства налогоплательщика • Если достояние налогоплательщика состоит из недвижимого имущества, сумма налога будет рассчитываться исходя из продажной стоимости данного имущества • В некоторых случаях за счет уплаты налога уменьшается сумма определенных видов кредита

22. ISF/не резиденты • Налогообложению подлежит только имущество находящееся во Франции (недвижимое имущество во Франции) • Недвижимость или отдельные прямые или косвенные правомочия на недвижимость во Франции • Долговые обязательства установленные во Франции

23. ISF/не резиденты Финансовые активы освобождаются от данного налога: • Вложения во Франции и различные виды прибыли, которые входят в категорию движимых капиталов (облигации, акции или права участия в управлении делами акционерного общества) за исключением ценных бумаг дочерних предприятий и долевых частей в компаниях занимающихся недвижимостью • Отдельные виды полисов страхования жизни • Не резидент не может претендовать на налоговый щит (ограничение налога в 50 процентов)

24. Спасибо и удачных инвестиций воФранцию INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH - UFGM United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT

25. Элитная недвижимость Франции. Аспекты приобретения и владения. International Legal Counsels PLLC 25 rue Coquillière 75001 Paris téléphone + 33 1 47 66 3190 fax: + 33 1 43 65 37 58 www.legal-counsels.com - www.femida.eu В партнерстве с UFGM United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT)