Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса

1. Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства»Санкт-Петербург, 09/12/2008 Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса Паоло Беллини(Paolo Bellini), A.N.A.M.A. - I.R.A.

2. Источники Доклад подготовлен на основе данных мониторинга отрасли, осуществляемого специалистами I.R.A. Real Estate Network- профессионального сообщества риэлторов России и Италии. В частности, использовались статистических и аналитических материалов в свободном доступе: • Rapporto Immobiliare 2008,L'agenzia del Territorio  • www.scenari-immobiliari.it • www.ance.it • www.nomisma.it • www.fiaipemiliaromagna.it • www.cresme.it • www.pirellire.com

3. Содержание • Динамика рынка в докризисный период • Параметры рынка к 2007 году • Общеевропейские ценовые тренды до кризиса • Мировой кризис и строительная индустрия • Влияние кризиса на рынок недвижимости • Прогнозы развития ситуации • Что и почему наиболее востребовано? • Специфика спроса предкризисного периода • Мотивации сделок во время кризиса • Кризис ипотеки • Региональная специфика

4. Динамика рынка в докризисный период Индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах, 2000-2007 гг. Количество сделок: 1985 г.- 430 тыс, 1995г- 504 тыс, 2002г- 690тыс, 2002г.- 762 тыс.,2006г- 845 тыс, 2007г.- 806 Динакмика индекс транзакций (TNT) в жилом и других сегментах, 1985-2007 гг. жилая

5. прочее жилая склады сф.услуг произв. коммерч. • Параметры рынка к 2007 году Динакмика индекс транзакций (TNT) по жилому сегментам, 2007-2007 г. жилая Доли транзакций (TNT) по сегментам, 2007 г. Динамика индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах в разрезе по макрозонам, 2000-2007 гг.Спад в 2001-2002г. аналитики связывают с отменой INVIM * в начале 2002г., в связи с чем регистрация многих сделок была формально завершена в 2002г. вместо 2001. INVIM – налоговый платеж за повышенную ценность объекта

6. Общеевропейске ценовые трендыдо кризиса В годы бума на рынке недвижимости лидером по росту цен на жилье в рамках ЕЭС был Стокгольм, а Италия удерживалась в категории “середнячков”: Стокгольм 216% Дублин+195% Хельсинки+187% Осло +175,7% Милан+88,7% Париж +87,1% Рим+82,5%Лондон 34,7% Берлин+ 18,9%Франкфурт+9,4% Средний прирост ЕЭС +88.1%

7. Мировой кризис и строительная индустрия По прогнозам Cresme*,в 2008-2010гг. произойдет“драматический спад в первичном жилом строительстве - вплоть до -30%, по нежилому сегменту уже сейчас можно обозначить -5,4% по 2008г. и ожидать примерно-7,5% в следующем году.” “Кризис, который сейчас имеет место, тяжелее всего ударит по строительной отрасли : не только потому , чтопервопричина кризиса - лопнувший мыльный пузырь спекуляций на рынке недвижимости, и не потому, что подвергается сомнению ключевая роль кредитования, которую оно играло и играет в процессе строительства, а потому, что кризис негативно влияет и на спрос и еще сильнее снижает покупательскую способность и угрожает доверию между игроками рынка”. *Директор Cresme- Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini) комментирует взимосвязь мирового экономического сценария и ситуации в итальянской строительной отрасли. Октябрь 2008.

8. Влияние кризиса на рынок недвижимости “Нестабильность экономической конъюнктуры заметно чувствуется *. И закономерно, что пострадают, в большей степени сделки по купле-продажи, а не по аренде, поскольку они требуют более посильных экономических услилий. В краткосрочном периоде, что касается покупки недвижимости, прогнозы не лучше. Области, считающиеся среди итальянцев самыми престижными в летнее время, - Milano Marittima, Riccione иRimini, меньше почуствовали на себе влияние кризиса. Стоимость аренды, наоборот, не уменьшится и, вероятно, не снизится и в следующем году. В купальный сезон стоимость аппартаментов в аренду по-прежнему составляет около 700-800 EUR в неделю” *Мнение о ситуации на рынке Лучиано Пассути (Luciano Passuti), президента Fiaip по региону Эмилия Романия. Октябрь 2008

9. Прогнозы развития ситуации На фоне экономических и финансовых трудностей, связанных с затруднением доступа к кредитам, низким уровнем доверия среди компаний и домохозяйств, происходит замедлениереализации и продажи объектов нового жилищного строительства, и уменьшению объемов строительных работ вообще: • Строительная активность в 2008г. уже перестала расти в объемах и денежном выражении, и снизится на -1,1% -1,5% в 2009г, причем наибольшее снижение ожиданиется по новому строительству, по ремонту и восстановлению ранее возведенных зданий прогнозируется чуть лучшая ситуация. По первой половине 2008г. зафиксировано вновь возведенных объектов по жилому сегоменту -2,5% против по нежилому: офисы+15,3%,магазины +0.6%, склады+6.2%), • Время продажи жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком выросло с 4.5 до 5,5 месяцев за период 2007-2008. • По заявлению 40% риэлторов состояние объекта- это ключевой фактор успеха размещения объекта на вторичном рынке. ( т.е важны местоположение (центр или близко к нему) и площадь- средняя (60-90 м2). *Данные ежегодного отчета по рынку недвижимости (Rapporto Immobiliare 2008), подготовленного Национальным Агентством по территории,L'agenzia del Territorio. Октябрь 2008.

10. Что и почему наиболее востребовано? “В следующие месяцы может стать интересно покупать недвижимость тем, у кого есть в этом необходимость и у кого есть сбережения для инвестирования.*” Самые привлекательные объекты жилой недвижимости – квартиры и дома средней и большой площади недалеко от центра,в исторических зданиях, в хорошем состоянии,расположенные в больших городах. Именно там начинает формироваться значительноепредложение на покупку и на аренду жилья, с усиливающимся трендом по покупке. Однакобольшие города, в кризисный момент, частодемонстрируют неконкурентноспособность в части экономической привлекательности и функциональности. Особняком стоит Милан, в котором можно наблюдать последствия мощного импульса к развитию- подготовку к выставке Expo 2015. Президент Assoedilizia, Ахилле Коломбо Клеричи (Achille Colombo Clerici) о текущем состоянии рынка недвижимости и прогнозах на ближайшее время

11. Специфика спроса • 50% риэлторов Fiaip* фиксируют заявки на жилье с видом на море или у моря, 38% ищут для клиентов объекты в центральной части города и только 13% подтверждают интерес клиентов к зонам полуцентр и периферия, как для при покупке, так и при аренды. • 75% покупателей предпочитают жилье в хорошем состоянии (на вторичном рынке). По этой причине среднее время продажи объекта, требующего существенных доработок (=капремонт) в 2008г. выросло с 4-5 месяцев до 8 годом ранее • Рекреационная недвижимость все чаще становится местом aggregazione familiare: 55% запросов- это поиск квартиры для 3х человек, 28%семей ищут виллы и 17% удволетворяются двуместными квартирами. При этом 60% опрошенных игроков рынка оценивают рынок 2008 года как упадочный по количеству сделок купли-продажи; 35% говорит о стабильности и только 5% указывают на рост рынка (в частности,в областях высокой туристической ценности)

12. Мотивации сделок во время кризиса В пользу продажи говорят следующие факторы: Факторы, мотивирующие на покупку недвижимости : • Ici- налог на второй дом; • рост коэффициента Tarsu (налог на бытовые отходы); • удорожание коммунальных расходов; • увеличение стоимости различных услуг; • рост стоимости работ по обслуживанию объектов; • стоимость сертификации энергоприборов и соответстующее приспособление сооружений; • “карательные” налоги по объектам, сдаваемым в аренду • “карательный” налоговый режим в отношении компаний, осуществляющих управление объектом. • цена покупки сейчас и ожидаемое увеличение стоимости объекта; • уменьшение налогооблагаемой базы (esenzione ICI); • перспектива уменьшения стоимости ипотеки на покупку (при условии,что банки не снизят максимальную сумму кредита

13. Кризис ипотеки По данным Bankitalia, проанализировнным Tecnocasa, ипотечная система фактически близка к “точке замерзания”:на рынке банковских ссуд на покупку недвижимости во 2-м квартале 2008 зафиксировано по оборотам -10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В разрезе по макрозонам это выглядит следущим образом : - 8% - 9% - 10 % - 11 % - 12 % Северо-восток Юг Центральные регионы Островная Италия Северо-запад страны 0% При этом высокая волатильность на финансовых рынках заставляет получателей ссуды выбирать фиксированный процент:около 70% новых кредитых договоров заключаются по фиксированной ставке процента.

14. Региональная специфика Вв макрорегионе Nord-ovest Северо-запад(Лигурия, Ломбардия, Пьемонте, Валь-д-Оста), сконцентрировано более четверти (26,5%) всего населения Италии. Оборот рынка макрорегиона - 38,5 mlrdEUR, или 37% от общенационального оборота, рост 8,8% в 2007г. В 2006 году средний рост по стране 5%. Данные 1 квартала 2008  отражают общую ситуацию на рынке и являются причиной уменьшения количества сделок: прирост составил 2,8% против 1,7% по стране. Доклад Scenari Immobiliari, Июль 2008

15. Адрес в Москве:М.Знаменскийпер. 8/1, 119019 Москва, Россия Юридический адрес:виа Киоссетто, 1, 20122 - Милан Италия www.iraweb.ru

16. Список сокращений, используемых по тексту Национальная Ассоциация Агентов и Посредников по Коммерческим Сделкам Всеобщая Итальянская Торговая Конфедерация Итало-Российская Ассоциация I.R.A.Real Estate Network Российская Гильдия Риэлторов Ассоциация риэлторов Санкт- Петербурга и Лен.области Российский Союз Строителей Итало-Российская Торговая Палата • A.N.A.M.A. • CONFESERCENTI • I.R.A. • РГР • AР СПб • PCC • ИРТП 16

17. Миссия Развивать деловые отношения междуИталией и Россией Цель Содействоватьсотрудничествумеждуитальянскими и российскими риэлторами 17

18. Приоритеты Установить институциональные и коммерческие отношения с российскими деловыми кругами Партнеры Тесное сотрудничество с A.N.A.M.A. и CONFESERCENTI, для создания базы для плодотворныхинституциональныхсоглашений и контактов 18 18

19. Действия: 2008 • 15-16 июня A.N.A.M.A. приняла участие вXIМеждународномКонгрессеНедвижимости в Москве • 27-28 октября 2008г.руководство I.R.A.-участвовало в заседание специальной рабочей группы “Россия -Италия” в Сан-Ремо • В ноябре 2008 состоялись презентации I.R.A в Брешии, Падуе, Генуе и Милане • 9-10 декабря делегация I.R.A.-A.N.A.M.A. выступит на конференции«Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» в Санкт -Петербурге 19

20. Результаты Протоколыо намерениях: уже подписаны c*в стадии подписания с *: РГР – Москва APСПб – Санкт- Петербург PCC – Москва Посольством Италии в России ИТРП - Москва В Ассоциацию уже вступили более 70 * агенств недвижимости и частных агентов, которые предлагают свыше 1000 объектов для купли-продажи, не только в Италии, но и в других странахмира *По состоянию на 09.12.2008 20

21. Ближайшие инициативы Декабрь 2008 Ровиго:Итоговая встреча членов I.R.A., годовое собрание Февраля 2009Верона:Курс повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам в области недвижимости 10 Февраля Милан: круглый стол по вопросам итало-российского сотрудничества, презентация I.R.A Март Генуя: Новый специализированный курс в рамках Программы повышения квалификации I.R.A. 21

22. Повышение квалификации Предпосылки организации Программы повышения квалификации Взаимный интереситальянских и российких бизнесменов-сильныйи оченьискренний. В последные месяцы состоялось многосделок, которые продемонстрировали интерес россиян как покупателей элитных объектов недвижимостив престижных регионах Италии. На российском же рынке все чащепроявляется интерес крупных итальянскихинвесторов ккоммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Сочи и других регионах. Учитывая эти тенденции и их значение,руководители A.N.A.M.A.учредили Итало-Российскую Ассоциацию I.R.A. для дальнейшегоразвития бизнесас российскими риэлторами и частными лицами. Приоритет I.R.A.- бизнес, но важна также иделовая этика. Поэтому I.R.A.предлагает программу повышения квалификации дляспециалистовпоитало-российским сделкам как свой вклад в формирование цивилизованного рынка и знак социальной ответственности бизнеса. 22

23. Описание Программы Срок обучения: 6 календарных дней Профессиональное признание: В концекурсавыдается “Свидетельство об участии” гос.образца Участники: 15 российских и 15 итальянских слушателей курса Важно: Стоимость курса покрывает расходы на перелет, раздаточные материалы, размещение и питание в течение6дней, вечернюю программу, трасферты. Последующая методическая поддержка:“ПроектИталия – Россия”: В течение следующих 12 месяцев можно продолжить обучение по программе в объеме 100 часов в интерактивной форме, регистрируясь на порталеwww.corsiacademy.it. Это необходимодляподдержанияприобретённого профессиональногоуровня. 23 23

24. Преимущества вступления в Ассоциацию • Налаживание прямых контактов и обмен информацией и предложениями между партнерамии членами Ассоциациии • Участие в Программе повышения квалификации и тренингах, организованных Ассоциацией • Право участия в других мероприятиях иинициативах 24

25. Услуги, предоставляемые членам I.R.A. • БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИ: • Размещение 25 предложений по объектамна сайтес фотографиями • Переводтекстовиобъявлений наангл. и ит язык • Консультации в помощь организации переговоров с итальянскими клиентами • Newsletter и рассылки по запросу • Программа повышения квалификациидля специалистовпо итало-российким сделкам • Юридические консультации • Торговая и договорные консультации • IT и системные консультации • Расширениеnetworkи инициация новых проектов • ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ: • Размещениепредложений по объектам (более 25) • Баннерна сайтеwww.italianrussianassociation.ru • Мини сайт-визитка члена Ассоциации • Переводтекстов(первые 25 описаний объектов- бесплатно) • Тренинги и профессиональное обучение для различных специалистов • Курсы повышения квалификации • Контакты с прессой • Организация командировкок поИталии • Юридическая помощь 25

26. Схема работы Российские покупатели Итальянский риэлтор Российские риэлторы вносит свои предложения в Базу Данных I.R.A 26

27. Использование фирменногознака Партнерам и членам Ассоциации разрешено использовать ее Логотип и Торговый Знак как непосредственно для осуществления коммерческой деятельности, так и для решения своих маркетинговых задач 27

28. Сайт Ассоциации –верное решение! • Сайт задуман как инструментсвязии обменаинформацией по предложениям между партнёрами и членами ассоциации • Витрина сайта реализована так, чтобы гарантировать удобство использования и эффективность сделок IRA + WEB =www.iraweb.ru 28

29. Структураhomepage www.iraweb.ru Можно искать объекты, непосредственно кликая на интересющий Вас регион. Вы сразу увидите , кто из наших коллег внес это предложение и к кому следует обратиться за подробностями Левая колонкасодержит ответы на ЧАстозадаваемые ВОпросы (FAQ) Левая колонкасодержит менюна русском языке 29

30. Контакты Офис в Москве : М.Знаменский пер., Дом 8 Стр1 119019 Москва Моб.: 8.916.337.07.02 Тел: +39.0425.34.543 Cell.: +39 331.394.90.32 Юрид.адрес: Via Chiossetto 1 20122 - Milano Сервис-центр: Viale Oroboni, 98 45100 Rovigo (RO) Web: www.iraweb.ru E-mail: info@intalianrussianassociation.it

31. Спасибоза Ваше внимание!