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工商物業買賣 有關核准 用途 的申述

工商物業買賣 有關核准 用途 的申述. 短講流程. 核准用途. 更改用途. 申請更改用途. 個案 A. 總結. 核准用途 (Approved/ prescribed user). 最基本要查看入伙紙上列明的核准用途 入伙紙 ︰ 一般在樓宇落成後，建築事務監督會發出佔用許可證 (occupation permit) ，俗稱入伙紙，列明在屋宇署批准的圖則上樓宇各部份的核准用途 。 在特別情況下，亦要查看官契及大廈公契內對用途限制的條款 特別情況包括如客戶告知代理擬使用單位作老人院 ，舞室，健身室，學校等特別用途。

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工商物業買賣 有關核准 用途 的申述

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Presentation Transcript

  1. 工商物業買賣有關核准用途的申述

  2. 短講流程 核准用途 更改用途 申請更改用途 個案A 總結 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  3. 核准用途 (Approved/ prescribed user) • 最基本要查看入伙紙上列明的核准用途 • 入伙紙︰一般在樓宇落成後，建築事務監督會發出佔用許可證(occupation permit)，俗稱入伙紙，列明在屋宇署批准的圖則上樓宇各部份的核准用途。 • 在特別情況下，亦要查看官契及大廈公契內對用途限制的條款 • 特別情況包括如客戶告知代理擬使用單位作老人院，舞室，健身室，學校等特別用途。 http://www.eaa.org.hk/publications/guide/chi/sec5.pdf 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  4. 更改用途(material change in user) • 未經批准而對物業用途作出重大更改可影響物業業權 • 什麼是重大更改？ 《建築物條例》(第123章) 第25(3)條 (a) 如進行建築工程，以建立擬作該用途的建築物， 會違反建築物條例的條文；或 (b) 建築事務監督可根據第16(1)(g)條拒絕批准該建築工程的圖則。（主要原因為圖則不附合規格、圖則所載的建築工程會違反法例或構成危險。） 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  5. 更改用途︰例子 • 屋宇署在其刊物中列出的常見違規例子包括： • 把辦公室改為住宅單位，或將住宅單位改作辦公室。 • 將住宅單位改作食肆或其他商業用途。 • 將辦公室或住宅單位改成工廠或貨倉，或將工廠或貨倉改作辦公室或住宅單位。 • 將工業用途的單位改作辦公用途，或將辦公室用途改作工業用途。 • 將平台改作停車場、倉庫、辦公室或住宅單位。 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  6. 更改用途︰例子 • 入伙紙只批准某物業被用作10輛汽車的車房，但該物業被變作商店 • Worldful Investments Ltd v Young King Asia Ltd [1996] 4 HKC 238 • 入伙紙只批准閣樓作儲物用，但該閣樓被用作經營餐館 • Even Growth Investment Ltd v Shing Yip Investment Co Ltd (1996) MP No.2369 of 1996 • 將寫字樓改作銀行 • 將車房改作住宅 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  7. 申請更改用途 《建築物條例》第 25 條 • 如建築物的用途擬有重大更改，則擬作出該項更改或授權作出該項更改的人，須以指明的表格給予建築事務監督一個月通知 • 即使不涉及改建或加建的工程，仍可能須先獲得建築事務監督或其他部門的批准 • 如果建築事務監督鑒於現時或擬作用途的建築性質而决定不適合更改，則應根據第25(2)條向業主或佔用人送達書面命令。該命令可能會： • 禁止有關擬作用途；或 • 要求業主或佔用人在命令送達起計一個月內，中止將建築物用作現時的用途 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  8. 申請更改用途 Summit Investment Ltd v Shia Ning Enterprise Ltd[1999] 2 HKLRD 798 • 入伙紙批准每層樓只可設一個辦公室 • 業主改動物業結構後，每層有六個辦公室 • 法庭判決︰業主出示建築師證明，指間隔牆不涉結構改動，不需建築事務監督批准亦能進行改動，所以改動不算 “重大更改”。 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  9. 申請更改用途 • 如改動工程已開始或已完成改動，業主可否容後再通知建築事務監督？ • 建築事務監督處沒有權力作出追溯批准 (retrospective approval) • Yeung Pui Yee v Building Authority (1988) MP No.930 of 1988 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  10. 申請更改用途 • 申請人的業權可能因物業用途經重大更改而變成“可被廢除的業權” (defeasibletitle) • 土地的政府官契一般規定若業主違反法例，政府可收回土地 (right of re-entry)。 • Worldful Investments Ltd v Young King Asia Ltd[1996] 4 HKC 238 • 業主違反用作車房的許可用途，而將物業用作商舖。此違反行為構成了產權負擔，給予政府重收土地的權利。 http://www.eaa.org.hk/publications/guide/chi/sec5.pdf 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  11. 個案 A: 有關更改用途的申述 (1) WinWaveIndustrialLtdvGosbonIndustriesLtd (DCCJ209/2007, 27/04/2009) • 賣方出售屯門前身爲保齡球場的商業大厦一樓 • 某地産商專營工商物業的分行作爲買賣雙方代理 • 賣方向代理稱，物業的用途已經由經營保齡球場改爲一般商業用途 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  12. 個案 A: 有關更改用途的申述 (2) • 代理公司的電腦資料庫顯示，物業 “已改了商業用途” • 電腦資料庫的資料來自賣家 • 但在有關的時間，入伙紙用途一直仍爲 「非住宅用途的保齡球中心」 • 賣家只是經建築師，向地政處申請更改用途，以便日後更改爲一般商業用途 • 地政處回覆，指不反對根據官批條件作出更改用途 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  13. 個案 A: 有關更改用途的申述 (3) • 代理從賣家手中獲得以上文件，但沒有進一步要求賣家提供文件，以驗證更改用途已經獲得正式批核。 • 代理根據 1）賣家的申述； 2）賣家提供的文件；及 3）自己公司電腦資料庫的資料 向買家表示，物業已更改爲一般商業用途 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  14. 個案 A: 有關更改用途的申述 (4) 法庭裁定： • 代理身爲買方的代理有責任以合理的謹慎及技能，向準買家履行代理合約 • 在買方提出有物業的疑問，經紀有責任先作出合理的調查才回答買方。 • 代理違反對買家 • 獲取及傳遞 • 準確及可靠的 • 關於物業用途的資料 的法律責任 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  15. 個案 A: 有關更改用途的申述 (5) • 法庭會參考地產代理監管局的操守守則，確立代理的法律責任 • 地產代理監管局操守守則： 3.3   應具備的專業知識及能力 3.3.1 地產代理和營業員在經營過程中，必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。他們應保障客戶在地產交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  16. 個案 A: 有關更改用途的申述 (6) 3.2   充分了解有關的法例及規定 3.2.2 地產代理和營業員應掌握有關的一切法律、政府規例，及地產市場的重要事實和發展，以便能盡責地向客戶提供意見。他們應盡量憑本身在地產方面的知識、訓練、資歷和經驗向客戶提供服務和意見。 http://www.eaa.org.hk/practice/practice2.htm 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  17. 個案 A: 有關更改用途的申述 (7) • 案中代理專營工商物業買賣，理應知道 • 物業用途的重要性 • 更改物業用途需向有關部門申請 • 並需支付補價、更改大厦公契等 • 代理只是相信賣家的片面之詞 • 沒有看到跟賣家說法相符的文件 • 沒有嘗試明白賣家提供的資料及文件 • 沒有作進一步查詢及要求文件支持說法 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  18. 個案 A: 有關更改用途的申述 (8) • 代理行爲疏忽，違反了對買家的法律責任 • 代理所屬的公司須代爲承擔責任 • 同時裁定賣家向代理作出有欺詐成分的失實陳述 • 導致買家蒙受損失，包括： • HK$500,000 的訂金 • HK$5,060 樓宇買賣的實際開支 • 賣家需承擔主要的責任，須賠償 85% • 代理所屬的公司須賠償 15% 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

  19. 總結 法律事務之中文應用(二) - 小組口頭報告

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