الجوانب القانونية والفنية للرهن التأمينى. كاحدى ضمانات التسهيلات المصرفية.

1. الجوانب القانونية والفنية للرهن التأمينى. كاحدى ضمانات التسهيلات المصرفية. تعتبر القروض القصيرة والطويلة الأجل التي تمنحها البنوك لعملائها لمعتمديها، من العمليات البنكية التمويلية الأساسية التي على أساسها تقوم بمنح القروض للمعتمدين بشتى انواعها البنوك .

2. الفصل الاول : تعريف الرهن التأميني :- • * هو جعل مال محبوس وموقوف مقابل حق ممكن استيفاؤه من ذلك المال وكما يقال له مرهون يقال له ايضاً رهن (1)، • * ويعد الرهن من التأمينات العينية التي تجعل للدائن الذي يتمتع بها يتقدم على الدائن العادي بان يتقاضى حقه من هذه التأمينات متقدماً في ذلك على الدائن العادي . • ويمكن تقسيم التأمينات العينية الى نوعين الاول يقوم على الحيازة ،كان ينقل حيازة التامين العيني الى يد الدائن، ويبقى هذا الدائن الحائز مرتهناً للعين الى ان يحل الدين فاما ان يستوفيه من المدين او ان يبيع التامين العيني طبقاً للإجراءات التي حددها القانون . • التأمينات • عينية متخصصة • رهن حيازي رهن رسمي ( عادي )

3. اما النوع الثاني فلا يقوم على الحيازة ويبقى التامين العيني في يد المدين الى ان يحل الدين ، فيستوفي الدائن دينه من المدين او يبيع التامين العيني طبقاً للاجراءات القانونية ليستوفي الدين من ثمنه ، وقد عرف الشرع الأردني في المادة (1322) من القانون المدني الرهن التأميني بانه عقد به يكتسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينياً يكون له بمقتضاه ، ان يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون ، وليس بالضرورة ان يكون الراهن هو المدين ، بل يمكن ان يكون ايضاً شخصاً اخر كفيلاً للمدين يقدم عقاره رهنا لمصلحة المدين لدى مديرية تسجيل الأراضي

4. *خصائص حق الرهن الرسمي: 1-الرهن الرسمي حق عيني عقاري : ويعني ذلك ان يعطي هذا الحق العيني للدائن حق التقدم على جميع الدائنين العاديين والدائنين المتأخرين في المرتبة وكما يعطي حق التتبع في يد من تنتقل اليه ملكية العقار المرهون . 2-الرهن الرسمي حق تبعي : اذ لا يقوم هذا الحق الا بقيام الدين المضمون به ويسير مع الدين وجوداً وعدماً . 3-الرهن الرسمي حق غير قابل للتجزئة : 1-هو عقد شكلي : لان المشرع لم يكتف في انعقاده بتوافق الإراديتين بل تطلب تسجيل العقد في دائرة التسجيل. 2-وهو عقد ملزم لجانب واحد : لانه لا ينشئ التزامات الا في ذمة المراهن. 3-وهو عقد بمقابل : ذلك لان الراهن لا يتبرع للمرتهن بل يقدمه له لقاء مقابل هو قيام الدائن باقراض المدين او منحه اجلاً .

5. الفصل الثاني : إنشاء الرهن الرسمي " التأميني. • المبحث ألاول :- إنشاء الرهن التأميني من ناحية الشكل : • وتظهر أهميه الرسمية لانعقاد الرهن الرسمي وذلك بإدراجه في ورقة رسمية والتي تتقرر لمصلحة المدين الراهن ولمصلحة الدائن المرتهن ولمصلحة الائتمان ، ويسمى (سند تامين الدين مقابل اموال غير منقولة) . • ولاتمام هذا النوع من المعاملات (معاملات التامين او الرهن العقاري) تتخذ الخطوات التالية لدى دائرة تسجيل الأراضي ويلتزم كل من الدائن المرتهن والمدين الراهن بالتعليمات والشروط التالي ذكرها وهي على النحو التالي : • يتقدم أي من أصحاب العلاقة الدائن او المدين بطلب التامين وفتح المعاملة لدى مدير التسجيل مبينا فيه اسم القرية الحوض/ والقطعة /والمساحة /والحصص ومقدار الدين واسم الدائن/ والمدين /والمدة / والفائدة / والعمولة.

6. ب- يدقق طلب التامين بعد استيفاء شروطه من قبل الموظف المختص لبيان ما اذا كان هناك اية عوائق تمنع إجراء المعاملة ام لا والشروط هي :- 1-إلصاق الطوابع القانونية . 2-شهادة براءة ذمة من المالية والمعارف والبلدية . 3-شهادة تسجيل الشركة سارية المفعول إذا كان المدين شركة. 4-سند وكالة معتمدة من قبل مدير التسجيل اذا كان المدين او الدائن موكلاً والوكالة منظمة لدى أحد كتاب العدل في الأراضي التابعة للسلطة الوطنية الفلسطينية او السفارات الفلسطينية وبعكس ذلك تعتمد من قبل سلطة الأراضي اذا كانت منظمة لدى كتاب العدل للدول الأجنبية والعربية في الخارج . ج- تنظم سندات التامين على خمس نسخ من قبل الموظف المختص.

7. د - تحقق رسوم التامين والبالغة 01% من قيمة الدين . هـ- يتم استماع إقرار المتعاقدين ويؤخذ توقيعهما على نسخ عقد التامين أمام مدير التسجيل او الموظف المفوض والشهود على دفتر التامين الموجود لدى مديرية التسجيل والذي يحمل أرقام سنوية متسلسلة وأرقام معاملات شهرية متسلسلة كذلك يشترط ان يكون الطرفين بالغين عاقلين. و- يقوم الموظف المختص بإدراج رقم سند التامين وتاريخه والحصص المؤمنة - يعطى كل من الدائن والمدين نسخة من عقد التامين وتحفظ النسخة الثالثة لدى مدير التسجيل وترسل النسخة الرابعة وبشكل دوري لمركز المديرية .

8. المبحث الثاني :- إنشاء الرهن الرسمي من ناحية الموضوع . • عقد الرهن الرسمي كسائر العقود الاخرى يتوجب في إنشائه من ناحية الموضوع توافر الرضا والمحل والسبب. • اما عن الرضا فيتوجب ان يصدر من المتعاقدين وهما المدين الراهن والدائن المرتهن ويشترط ان يكون كل من الدائن المرتهن والراهن اهلاً لمباشرة عقد الرهن الرسمي. • وفي تطرقنا لمحل عقد الرهن نرى انه يعتبر بمثابة انشاء حق عيني على عقار مملوك للراهن لضمان الوفاء بالتزام يترتب في ذمة الراهن نفسه او في ذمة غيره . • اما عن " السبب " في عقد الرهن الرسمي – ضمان الدين - فيلزم ابتداءً ان يكون هناك دين مضمون قد نشأ صحيحاً ثم بقي قائماً الى حين انقضاء الرهن ،

9. المال المرهون • يشترط في المال المرهون : • 1-ان يكون عقاراً. • 2-ان يكون مما يصح التعامل فيه وبيعه بالمزاد العلني. • 3-ان يكون مملوكاً للراهن ملكية حاضرة غير مقيدة. • رهن ملك الغير . • رهن المشتري للعقار قبل تسجيله. • رهن العقار الشائع. • اذا كان هناك عقار شائع فيمكن ان يرهنه جميع الشركاء ويكون الرهن نافذاً في حق الجميع أيا كانت النتيجة التي تترتب على قسمة العقار او على بيعه لعدم امكان القسمة كما يمكن أيضا ان يرهن العقار الشائع احد الشركاء.

10. التحسينات والانشاءات * وقد حرص قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمنياً للدين سنمة 1958 على سبيل الاحتياط على ان لايكون العقا ر المرهون عند بيعه مؤجرا وعلى هذ نصت المادة الخامسة منه بقولها " عندما يطلب وضع عقار تأمنياً لدين ،يجب ان تقدم وثيقة مصدقة من مرجع مختص تتضمن بيان ما اذا كان العقا ر مأجوراً ام لا ، مع بيان مدة الايجار فاذا كان ماجوراً وكانت مدة ايجاره تزيد على مدة المداينة فانه يترتب على المستأجر ان يعطي تعهداً باخلاء العقار عند حلول اجل المداينة او ان يعطي الدائن تعهداً بان لايطلب بيع ذلك الملا الا عند انتهاء مدة الايجار فاذا اعطى احدهما ماذكر ينظم سند الادانة.

11. الفصل الثالث /آثار الرهن التأميني المبحث الاول / اثار الرهن الرسمي فيما يتعلق بالراهن. يلزم عقد الرهن الرسمي الراهن سواء كان هو المدين او كان كفيلاً عينياً بالتزامين اثنين هما : الاول - انشاء الراهن لحق عيني على العقار المرهون هو حق الرهن. الثاني - ضمان الراهن لسلامة حق الرهن. وقد جرى العمل لدى البنوك التي تقوم بمنح القروض مقابل رهن العقارات ، ان تلزم المدين الراهن تقديم بوليصة تامين شامل على العقار ضد الزلازل والحريق والزوابع وضد أي ضرر يمكن ان يلحق هلاكاً بالعقار المرهون ، وتغطي ذلك الدمار . وتكون تلك البوليصة مجيره لصالح البنك تجييراً شاملاً في حال وقوع أي ضرر على العقار يمنع من قيام البنك بيعه من اجل تحصيل الدين وللدائن ان يتخذ من الوسائل التي تمنع وقوع الضرر ما يكفي لذلك ولو بوضع العقار المرهون تحت الحراسة.

12. المبحث الثاني / آثار الرهن الرسمي فيما يتعلق بالدائن المرتهن: 1-    تنفيذ الدائن المرتهن بالحق الذي به . يتقدم الدائن المرتهن للتنفيذ بحقه عند حلول اجل هذا الحق بصفتين : اولاً:- صفته باعتباره دائناً كسائر الدائنين وبهذه الصفة يكون له التنفيذ بحقه على جميع اموال المدين شأنه في ذلك شأن أي دائن عادي. ثانياً :- وصفته باعتباره دائناً مرتهناً :- و يتركز حق رهنه في العقار المرهون ، فله بعد التنبيه على المدين بالوفاء ان ينفذ بحقه على العقار المرهون وبموجب ورقة رسمية . ومن ثم لايحتاج الدائن المرتهن الى حكم بل بنفذ بموجب هذه الورقة الرسمية ويبدأ التنفيذ بإعلان التنبيه بنزع ملكية العقار الى المدين ، فان كان التنفيذ على عقار مرهون من غير المدين - أي من كفيل عيني - أعلن التنبيه الى الراهن بعد تكليف المدين بالوفاء. وتتولى دائرة تسجيل الاراضي بيع المحل الذي وضع تأميناً للدين بناء على طلب الدائن المرتهن - البنك- او طلب احد الدائنين الذي بعده في الدرجات دون ان يكون الدائن مكلفاً بالحصول على حكم او أي قرار من المحاكم او ان يكون ملزماً بالرجوع الى تركة المدين المتوفي او الى الافلاس وذلك سندا لنص المادة 12 من قانون وضع الأموال غير المنقولة تأميناً للدين رقم 46 لسنة 1953 .

13. وتقوم دائرة التسجيل بناءً على ذلك بتبليغ المدين او ورثته او احد الأوصياء عليهم ( اذا كان المدين قد توفي ) وفق الأصول المبينة في قانون الإجراء اخطاراً بلزوم اداء الدين خلال أسبوع واحد ، فاذا لم يؤد الدين خلال المهلة المذكورة ولم يصدر قرار من رئيس المحكمة البدائية بإرجاء البيع يوضع المحل المذكور في المزايده لمدة خمسة واربعين يوماً ثم لمدة خمسة عشر يوماً على ان لايقبل خلال المرة الثانية ضم اقل من ثلاثة في المائة على بدل المزايدة الاخيرة ، وتجري الاحالة القطعية بعد الانتهاء من المزايدة على الوجه المذكور للشخص الذي تقدم بثمن اكثر من غيره وهذا ما اكدته المادة 1340 من القانون المدني الاردني .

14. الفصل الرابع / استعمال حق التقدم وحق التتبع . متى قيد الدائن المرتهن رهنه كان له ان يواجه الغير بحقه فيستعمل حق التقدم وحق التتبع .وسوف نقوم بتفصيل الحديث عن هذين الحقين لما لهذا الموضوع من اهمية قصوى تبين مدى افضلية الدائن على غيره من الدائنين . المبحث الاول- اولاً * حق التقدم : اذا وجد دائنون مرتهنون رهناً رسمياً ( او اصحاب حق الاختصاص او مرتهنون رهنا حيازياً على العقار او اصحاب حقوق امتياز خاصة على عقار ) تقدموا بحسب مرتبة كل منهم والسابق في المرتبة هو السابق في القيد ، فاذا استنفذنا هؤلاء الدائنين ياتي الدائنون العاديون وكلهم متساوون في المرتبة فيتزاحمون على ما يبقى من اموال للمدين ، فالاسبقيه في القيد تتحدد اذن بساعة التقديم ، فمن كان اسبق في الساعة قدم على المتأخر ولو تقدم اثنان في ساعة واحدة تساويا ولو كان احدهما متاخراً بدقائق عن الاخر.

15. ثانياً :- التزاحم بين دائن مرتهن رسميا ودائن اخر مرتهن رهنا رسميا. اذا تزاحم دائنان مرتهنان رهنا رسميا فالعبرة بالاسبقية في القيد فمن كان طلبه اسبق ولو بساعة يتقدم على الطالب المتأخر كما اسلفنا سابقاً. ثالثاً :- التزاحم بين دائن مرتهن رهنا رسميا ودائن له حق امتياز عام اذا تزاحم دائن مرتهن رهنا رسميا على عقار مع دائن اخر غير مرتهن ولكنه له امتياز عام كتلك الحقوق العقارية الضامنة لمبالغ مستحقة للخزانة العامة ، والمصروفات القضائية حيث يفضل اصحاب تلك الديون الممتازة من ثمن الاموال المثقلة بهذا الامتياز في أي يد كانت قبل أي حق اخر ولو كان ممتازاً او مضموناً برهن رسمي ايا كان تاريخ الرهن .

16. سادساً :-نزول الدائن المرتهن عن مرتبة رهنه لدائن مرتهن اخر: ويجب ان نفرق في هذا المضمار بين النزول عن الرهن ذاته والنزول عن مرتبته فقط ، حيث ان النزول عن الرهن ذاته هو الغالب في العمل حيث ينزل الدائن المرتهن رهنا رسمياً عن الرهن ذاته عادة عن طريق خوله الحق المضمون بالرهن ،فيترتب على ذلك ان ينتقل الحق الى المحا ل له ، وينتقل معه الرهن ذاته الذي يضمن هذا الحق فيستفيد المحال له من الرهن بمرتبته .انظر لطفاً الملحق رقم 2- بينما يجوز النزول عن مرتبة الرهن والذي هو دون ذلك حيث ان الدائن المرتهن رهناً رسمياً لاينزل عن الرهن ذاته بل ينزل عن مرتبته فقط

17. المبحث الثاني : حق التتبع :- يجوز للدائن المرتهن عقد حلول اجل الدين ان يفزع ملكية العقار المرهون في يد الحائز لحفظ العقار الا اذا اختار الحائز ان يقضي الدين او يطهر العقار من الرهن ابو عنه يتخلى. بيع العقار بالمزاد العلني