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香港專業議會. 2009 年 4 月 18 日 《 物業管理的發展及機遇 》. 物業管理的發展及機遇. 講者: 馮國雄 香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席 香港地產行政師學會執行委員會委員 香港信和物業管理有限公司 副 總經理. 內容. 1.   導言 6.   現時情況及困難 2.   物業種類 7.   如何面對困難 3.   服務內容 8.   機遇 4.   行業特點 9. 如何作好準備

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Presentation Transcript
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香港專業議會

2009年4月18日

《物業管理的發展及機遇》

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物業管理的發展及機遇

講者:馮國雄

  • 香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席
  • 香港地產行政師學會執行委員會委員
  • 香港信和物業管理有限公司副總經理
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內容

1.  導言 6.  現時情況及困難

2.  物業種類 7.  如何面對困難

3.  服務內容 8.  機遇

4.  行業特點 9. 如何作好準備

5. 現今行業的變化 10. 中港兩地物管的分別

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1. 導言(i)
  • 1950年代 – 經濟處於戰後發展初期
  • 九龍「石硤尾」大火
  • 政府建臨時房屋
  • 從英國聘請物業管理人加入政府
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1. 導言(ii)

1960-1970年經濟改善

  • 需求更好的居住環境
  • 第一個大型私人房屋計劃 – 美孚新邨
  • 私人物業管理公司很多
  • 现时香港物業管理公司協會(約80個會員)
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2. 物業種類
  • 住宅(包括單幢樓及屋苑)
  • 商場/購物中心
  • 寫字樓
  • 工業大廈/工貿大廈
  • 其他設施

- 康體中心、學校、展覽中心、街市等

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3. 服務內容

傳統及基本的內容

*公用地方及設施的管理

- 保安服務

- 清潔服務

- 維修保養服務

- 園藝綠化

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4. 行業特點
  • 相對穩定的行業
  • 不是賺大錢的行業
  • 需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業
  • 是能夠促進社區和諧的行業
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5. 現今行業的變化(i)
  • 傳統的概念
  • 社會的改變
  • 市場的改變
  • 市場競爭劇烈
  • 多元化服務
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5. 現今行業的變化(ii)

傳統的概念

* 共用地方、共用設施

* 各業主共同擁有公共設備/設施

  • 各業主共用/共用各項設施/服務

* 業主及物業使用人為聘用者

* 物業管理公司為受聘者

5 iii
5. 現今行業的變化(iii)

社會的改變

* 政府倡導及加強宣傳教育,市民意識提高

* 法例修定及施行,行業更規範

* 經濟改善,市民生活質素提高

* 物業管理 → 物業服務

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5. 現今行業的變化(iv)

社會的改變

物業管理 → 物業服務

管理處 → 客戶服務中心

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5. 現今行業的變化(v)

市場的改變

* 物業管理公司数量多

* CEPA IV- 容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內

* 競爭明顯越來越大、利潤下降

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5. 現今行業的變化(vi)

市場競爭劇烈

* 減收酬金、服務費

* 提供各種增值服務

*訂下各項服務承諾

*多元化發展:

地產代理、租務管理、資產管理

5 vii
5. 現今行業的變化(vii)

市場競爭劇烈

物管企業

*免費消毒殺蟲服務

* 贈送大廈設施(如:保安系統、空調 機等)

* 合約期內免收部份酬金/服務費或回贈部份酬金/服務費、等等

5 viii
5. 現今行業的變化(viii)

多元化服務

管理處

* 提供交通工具往返屋苑

*代送報紙

*代收發傳真

*雨傘外借

*維修工具外借

*提供預備早餐/夜宵服務等

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6. 現時情況及困難
  • 企業的入行門檻低,無資質的要求
  • 競爭激烈,出現減價戰
  • 經理人酬金越來越低
  • 經濟不景,業主以收費作為選擇標準
  • 員工流動性大,影響服務質素
  • 屋苑事務趨政治化
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7. 如何面對困難
  • 加強客戶服務,要求員工對客戶有禮貌及耐性
  • 要為客戶提供多元化及全面的服務
  • 恪守專業要求,不做違反專業的事情招攬足夠專才
  • 加強員工培訓,做好企業內部基礎工作
  • 儘量以「酬金制」作為收費標準,減低虧損風險
  • 為客戶提供更多的服務內容,朝「資產管理」方向發展
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8. 機遇(i)

往內地發展

  • 主要城市

- 北京、上海、廣州、深圳

  • 其他城市

-天津、成都、重慶、南京、大連、

東莞、昆明、武漢等等

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8. 機遇(ii)

往內地發展,因為內地:-

  • 房地產發展項目數量多
  • 物業管理需求大
  • 有經驗的人才求過於供
  • 願意支付高酬金及工資
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9. 如何作好準備
  • 學習普通話
  • 認識內地溝通文化
  • 瞭解行業法規
  • 與相關政府主管部門多作聯繫
  • 發揮經驗所長,培訓員工
  • 建立制度,加強監察
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10.中港兩地物管的分別(i)

六個方面比較

1. 概念 4.    專業資格

2. 物業種類 5.   財務管理

3. 法律 6.    維修及保養

10 ii
10. 中港兩地物管的分別(ii)

概念方面

香港

  • 業主/住戶願意繳交管理費
  • 公用地方及設施
  • 大廈各項收支均為大廈管理帳項
  • 管理公司只收取經理人酬金作為利潤
  • 購買保險以減低風險
10 iii
10.中港兩地物管的分別(iii)

概念方面

國內

  • 業主/住戶比較不願意繳交管理費
  • 發展商售樓後仍然認為擁有物業
  • 大廈帳內之盈餘歸物管公司作為利潤
  • 沒有購買保險概念
10 iv
10.中港兩地物管的分別(iv)

物業種類方面

香港

  • 住宅 (包括單幢式及屋苑)
  • 商場 / 購物中心
  • 寫字樓
  • 工業大廈 /工貿大廈
  • 其它設施

–康體中心、學校、展覽中心、街市等

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10.中港兩地物管的分別(v)

物業種類方面

國內

  • 住宅小區
  • 辦公樓
  • 商場
10 vi
10.中港兩地物管的分別(vi)

法律方面

香港

(i) 成文法例(Ordinance)

  • 房屋條例(第283章)
  • 建築物管理條例(第344章)
  • 業主與租客(綜合)條例(第7章)

(ii) 普通法的案例(Precedent)

10 vii
10.中港兩地物管的分別(vii)

法律方面

国内

  • 全國性的法律/法規:

例如 : 物業管理條例

物權法

  • 各省、市的地方性法規:

例如: 深圳經濟特區住宅區物業管理例

北京居住社區物業管理辦法

10 viii
10.中港兩地物管的分別(viii)

專業資格方面

香港

  • 註冊專業房屋經理 (RPHM)
  • 香港房屋經理學會專業會員 (HKIH)
  • 英國特許房屋經理學會專業會員 (CIH)
10 ix
10.中港兩地物管的分別(ix)

專業資格方面

國內

  • 建設部

-物業管理員上崗證

- 物業管理部門經理上崗證

- 物業管理企業經理上崗證

- 註冊物業管理師 (與人事部聯合推出)

  • 勞動及社會保障部

- 物業管理員

- 物業管理師

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10.中港兩地物管的分別(x)

維修保養方面

香港

  • 預防性及定期性的保養
  • 較注重日常之保養維護
  • 樓宇壽命較長

國內

  • 需要時作維修、更換
  • 保養較忽視
  • 樓宇損耗較嚴重
slide32
- 完 -

未盡之處 請指正