1 / 124

房地產投資

房地產投資. 蕭世斌 Nov 16, 2010. 麥當勞靠什麼賺錢. 麥當勞是餐飲業，卻是靠 房地產 賺錢！. 房地產投資方式. 波段操作 低價買入，期待未來已較高價格賣出 適合了解行情的人，如房屋仲介人員 市場價格的不透明才有機會有人低價賣出 買入持有 買入以出租方式給需要的人 長期的投資方式 大型企業常用方法. 如何買入低價屋不二法門. 賣方需錢孔急，狠心殺價 賣方貸款繳不出來，急須脫手 他項權利登記會露出端倪 賣方不了解行情 總是有人對行情不靈光 房屋價格透明度不夠 法拍屋. 目前是高點嗎. 目前房價是否高估？. 只問是否願意長期持有？.

dorcas
Download Presentation

房地產投資

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. 房地產投資 蕭世斌 Nov16, 2010

  2. 麥當勞靠什麼賺錢 麥當勞是餐飲業，卻是靠房地產賺錢！

  3. 房地產投資方式 • 波段操作 • 低價買入，期待未來已較高價格賣出 • 適合了解行情的人，如房屋仲介人員 • 市場價格的不透明才有機會有人低價賣出 • 買入持有 • 買入以出租方式給需要的人 • 長期的投資方式 • 大型企業常用方法

  4. 如何買入低價屋不二法門 • 賣方需錢孔急，狠心殺價 • 賣方貸款繳不出來，急須脫手 • 他項權利登記會露出端倪 • 賣方不了解行情 • 總是有人對行情不靈光 • 房屋價格透明度不夠 • 法拍屋

  5. 目前是高點嗎 目前房價是否高估？ 只問是否願意長期持有？

  6. 思考一下這問題 有一間10年鋼筋混泥土造之中古屋住宅，若出租每月可以收3萬元租金，且預期房租不會上漲，在資金不虞匱乏下，請問你(妳)願意用多少錢投資(非自住)這房子。 36萬 36萬 36萬 1 2 3 4 5 6 58 59 60 年

  7. 投資報酬率決定一切 當比較過定存、股票、債券以及外匯後，對於未來的租金收入，你(妳)希望獲取的投資報酬率是多少趴？

  8. 投資報酬率決定一切 當比較過定存、股票、債券以及外匯後，對於未來的租金收入，你(妳)希望獲取的投資報酬率是多少%？ 2% ? 5% ? 1% ? 10% ? 100% ? 20% ?

  9. 思考一下這問題 有一間10年鋼筋混泥土造之中古屋住宅，若出租每月可以收3萬元租金，且預期房租不會上漲。 60年後預估殘值600萬，在資金不虞匱乏下，請問你(妳)願意用多少投資(非自住)買這房子。 殘值600萬 36萬 36萬 1 2 3 4 5 6 58 59 60 年

  10. 當市場利率改變時 假若現在定存利率上昇到5%，你(妳)還會維持以那價格買入嗎？如果不是，那價格又會是多少？

  11. 供給曲線 價格(P) 需求曲線 數量(Q) 供需曲線決定房價 從大環境看房地產市場

  12. 房價成長因素 • 人口增加 • 較多人口競爭同一塊土地，房價當然變高 • 現狀是人口已經停止成長 • 國民收入增加 • 相同人口、願意支付更多的錢買房，房價當然變高 • 現狀是國民所得並未增加 • 通貨膨脹率 • 房屋不變，錢變薄了 • 人口往都市集中 • 都市更新、捷運系統，讓已飽和地區擠進更多的人 • 人口持平狀態下，幾家歡樂幾家愁

  13. 台灣人口統計預估 資料來源：行政院經濟建設委員會http://www.cepd.gov.tw/m1.aspx?sNo=0000455

  14. 平均每人所得 資料來源：中華民國統計資訊網http://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=14616&CtNode=3564

  15. 平均需求雖然持平 • 人口持續往大都市集中 • 捷運、大型公共建設台北市容納更多人口 • 有錢人還是喜歡大都市 • 老舊區域沒落、有規劃新區域成長 • 非全面性的成長，只有部分區域增值 • 西門町東區信義區 • 風水輪流轉 • 如果你是市長，你會往哪裡發展？ • 老舊都市更新將會是下一波

  16. 台北市房價指數 資料來源：信義房價指數http://www.sinyi.com.tw/news/news-estate-content.aspx?id=63&p=2

  17. 房屋為何會增值 房屋是會折舊的，但為何還會增值？ 因為價值增加了 政府創造價值 自行創造價值

  18. 政府創造房屋價值 • 公共建設投入 • 經貿園區、科學園區 • 工作機會增加，更多入遷移至該地區 • 捷運線 • 縮短工作距離 • 公園、圖書館等 • 美化及優化社區環境 • 學校 • 兒童教育問題 • 都市更新 • 舊社區得以翻身

  19. 1947年的台北 資料來源： http://www.ascc.sinica.edu.tw/gis/hcchen/aerophoto/

  20. 幾乎飽和的台北 資料來源：Google Earth

  21. 剛開發的淡水新市鎮 資料來源：Google Earth

  22. 淡海新市鎮都市計畫 資料來源：台北縣政府都市計畫

  23. 三峽北大特區開發前 資料來源：Google Earth

  24. 三峽北大特區都市計畫 資料來源：台北縣政府都市計畫

  25. 現在北大特區蓋滿了房子 資料來源：愛北大社群

  26. 賣出 創造價值 買入 出租 • 重新裝潢 • 改裝套房 • 實施都市更新 • 解決法拍問題 自己創造房屋價值

  27. 你的價值在哪裡 • 舊屋重新裝潢 • 價值：比購屋者更會裝潢 • 一般住宅改裝套房出租 • 價值：讓每位租屋者都有獨立空間及衛浴設備 • 一般住宅/辦公室出租 • 價值：提供地點及空間 • 古老公寓買賣 • 價值：處理都市更新事宜 • 法拍屋買賣 • 價值：處理難纏交屋問題

  28. 買進持有策略 買進房地產，只要持有就一定會增值嗎？ 答案是肯定的，因為房地產是商品，一定會跟著通貨膨脹成長。

  29. 消費者物價指數 資料來源：行政院主計處http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=393&CtNode=2850

  30. 1000萬 60萬 60萬 60萬 60萬 60萬 60萬 60萬 1 2 3 4 14 15年 猜一猜這是什麼 猜一猜，這是什麼投資商品的現金流量圖

  31. 售屋所得 1000萬 租金收入 60萬 60萬 60萬 60萬 60萬 60萬 60萬 你們也沒有說錯，這也可能是房租及賣屋所得，兩者現金流量沒有太大區別 1 2 3 4 14 15年 你們猜錯了 這是票面金額1000萬、票息6%、15年期的債券

  32. 房地產最迷人之處 房地產屬於固定收益型產品，進可攻、退可守 債券評價，完全適用於房地產

  33. 房地產評價 房屋價格 房價殖利率 相當於債券的滿期殖利率，也就是年化報酬率

  34. 房地產投資特性

  35. 貸款金額 自備款 D x (Ra - i ) Ra + Re = E 貸款利率 投資報酬率 租金報酬率 善用貸款投資 房地產投資金額大，又有固定收益作後盾，適合操作財務槓桿

  36. 投資報酬率由6%變成22%秘訣 投資1000萬房子出租，頭期款200萬其他貸款，租金報酬率6%，投資報酬率是「每年」22%

  37. 波段操作 • 低價買入，再以高價賣出 • 最簡單、最原始的方法 • 資訊不透明 • 你知道這房子可以賣更高的價錢，然而賣的人卻不知道 • 許多人一生只賣一、兩次房子，不知道行情該賣多少 • 房地產看漲 • 跟股票一樣，大家都以為房子會「一直」漲上去，總是有人接手 • 小心成為最後一隻老鼠 • 景氣反轉時，可是會賠掉以前所賺的

  38. 萬一套牢時怎麼辦 • 套牢就出租 • 房地產最大特色是有固定租金收入 • 確定資金週轉沒問題 • 房租是否高於每月繳納金額(本息) • 必須考慮利率風險 • 利率升高每月繳款金額也會墊高 • 房貸繳不起，逃不過被法院拍賣的命運 • 租金報酬率是保命符 • 租金報酬最好能有6% • 具成長力的區域一般只有3%租金報酬率

  39. 利率可是漲漲跌跌的

  40. 反向思考 既然波段的操作策略是當套牢時就出租，那何不一開始就考慮出租房屋，若行情過熱時再出脫獲取資本利得 萬無一失的投資策略

  41. 台北市租金行情 分租套房可以大幅提高租金報酬率

  42. 投資改建套房 • 由一般住宅改成套房出租 • 獨立衛浴 • 家具一起出租 • 主要增加房租報酬率 • 租金報酬率由3.5%提升至6% • 額外裝修費用 • 房屋裝潢 • 設備折舊 • 將來售屋時市場較小

  43. 套房分租實例一 台北市羅斯福路三段218巷，25坪(含公設)位於2樓之老公寓，目前售價約750萬，目前花費95萬元(含傢俱)，裝修成為4間套房出租，月租金收入約3.8萬~4萬之間。 附近10坪獨立套房，租金16,000。分租套房4.5坪(9,500)。 租金報酬率 =3.8*12/(750+95)= 5.4% 若整層出租只能租到2.2萬，租金報酬率： =2.2*12/750 = 3.52% 租金報酬率由3.52%提升至5.4%，提升了 53%

  44. 套房分租實例二 台中市錦南街莒光新城，3房2廳2衛、26坪(室內坪數)位於7樓之大樓，目前售價約300萬，租金每月8,000元。若想改裝成套房出租合適嗎？ 距離台中技術學院約1公里。分租套房每間估計3,500。 預備裝修成4間套房，每房3,500，預估裝修費用95萬元。租金報酬率：=(0.35*4*12)/(300+95) = 4.25% 目前租金報酬率：=0.8*12/300 = 3.2% 租金報酬率由3.2%只提升至4.25%。相同的額外付出95萬，但所帶進來的效益以高單價房屋比較值得。

  45. 套房分租實例(三)：風險評估 永和市永貞路住宅，建坪44坪(含公設)，屋齡28年、3房2廳2衛浴，月租金每月25,000。Tina以現金800萬買入該屋，花費150萬重新裝潢，改成5間套房(客廳1間，廚房1間)，預備出租給上班族，每間可出租7,000元。試討論Tina這項投資案之年化報酬率為多少？ 若改成貸款方式購屋，200萬頭期款、600萬貸款，年利率3%，20年期，這項投資案之年化報酬率為多少？ 若月租金發生變化，利率隨著時間發生改變時，以Excel分析其影響。 Excel檔案

  46. 風險：先想好五個萬一 • 萬一發生火災、地震 • 做好萬全保險 • 萬一有人在裡面自殺 • 這是出租者共同的痛，必須承擔 • 萬一房子跌價了 • 要有長期作戰心理準備 • 萬一租不出 • 沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格 • 萬一利率漲了 • 必須準備好流動資產來應付

  47. 套房分租實例(四) 羅斯福路5段巷內四樓公寓，建坪32坪(含公設)，屋齡32年、3房2廳1衛浴，月租金每月21,000。Tina以現金900萬買入該屋，花費160萬重新裝潢，改成4間套房，預備出租給上班族，每間可出租9,500~10,000元。

  48. 改裝前後對照

  49. 羅斯福路5段

More Related