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손 진 수

손 진 수. 목 차. 1. 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발 – 초기 프로젝트 파이낸싱 2. 공공 - 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 방식 ( 토공 , 주공 ) 3. 대덕테크노밸리 민관합작사업 4. 민간의 BOT 방식 개발 프로젝트 금융 5. 부동산신탁제도에 의한 부동산개발 6. 금융기관의 부동산투자신탁 ( 불특정금전신탁 ) 7. 부동산펀드 (REF : real estate fund)

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손 진 수

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Presentation Transcript

  1. 손 진 수

  2. 목 차 1. 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발 –초기 프로젝트 파이낸싱 2. 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 방식 (토공, 주공) 3. 대덕테크노밸리 민관합작사업 4. 민간의 BOT방식 개발 프로젝트 금융 5. 부동산신탁제도에 의한 부동산개발 6. 금융기관의 부동산투자신탁 (불특정금전신탁) 7. 부동산펀드 (REF : real estate fund) 8. REITs (Real Estate Investment Trusts)와 부동산개발 9. 프로젝트금융투자회사 (PFV : Project Financing Vehicle) 10. 자본시장통합법 (IB : Investment Banking) 11. 종합 및 시사점

  3. 1. 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발 –초기 프로젝트 파이낸싱 ○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital)의 정의 □ 개념 - SOC(Social Overhead Capital) : 기능적 측면 강조 - Infrastructure : 기반구조, 건설측면, 물리적 시설 측면 □ 상공회의소의 정의 - 간접적으로 생산자본의 생산력을 높이는 시설로 - 시장기구로는 충분히 공급이 어려운 시설이며, - 공공성이 강하여 주로 공공부문의 재원에 의해서 공급되는 시설 □ 민간투자법 제2조상의 사회기반시설 정의 - 각종 생산활동의 기반이 되는 시설, 당해 시설의 효용을 증진시키거나 이용자의 편의를 도모하는 시설 및 국민생활의 편익을 증진시키는 시설

  4. ○ 민간투자법의 변천 - 1994.8. 3 사회간접자본시설에 대한 민간자본유치촉진법(민자유치법) 제정 - 1998. 12. 30 사회간접자본시설에 대한 민간투자법 - 2005. 1. 27 사회기반시설에 대한 민간투자법

  5. ○ 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조에 의한 사회기반시설 분류(46개 시설) 도로 및 도로부속물 / 철도 / 도시철도 / 항만시설 / 공항시설 / 다목적댐 수도 및 중수도 / 하수도 및 하수종말처리시설 / 하천부속물 / 어항시설 / 폐기물처리시설 전기통신설비 / 전원설비 / 가스공급시설 / 집단에너지시설 / 정보통신망 / 도시공원 유통단지 / 화물터미널 및 창고 / 여객자동차터미널 / 관광지 및 관광단지 / 노외주차장 폐수종말처리시설 /오수처리시설, 분뇨처리시설 및 축산폐수공공처리시설 재활용시설 / 생활체육시설 / 청소년수련시설 도서관 / 박물관 및 미술관 / 국제회의시설 지능형교통체계 / 지리정보체계 /초고속정보통신망 과학관 / 철도시설 / 학교 군사시설 중 군영내·외에 건립하는 관사 등 군인 또는 그 자녀의 주거시설 및 그 부속시설 건설임대주택 중 공공임대주택 / 신항만건설사업의 대상이 되는 시설 보육시설 / 노인주거복지시설·노인의료복지시설 및 재가노인복지시설 / 공공보건의료시설 문화시설 / 자연휴양림 /수목원

  6. ○ 민간투자사업 추진 방식

  7. ○ 국가관리사업의 추진 단계별ㆍ사업 부문별 현황 자료 : http://pima.kdi.re.kr/result/basic_task.jsp#1(2005.6.30) ※ 국가관리사업 : 기획예산처가 직접 관리, 민간투자사업심의위원회의 심의를 거쳐 민간투자 대상사업 으로 지정된 사업, 총사업비의 규모가 2,000억원 이상인 사업이거나 총사업비가 2,000억원에 미달하더라도 2개 이상의 광역시도에 걸쳐 추진되는 사업 또는 기타 필 요청에 의하여 국가가 직접적으로 관리할 필요성이 있다고 인정되는 사업 등

  8. ○ 자체관리사업의 추진 단계별ㆍ사업 부문별 현황 자료 : http://pima.kdi.re.kr/result/basic_task.jsp#1(2005.6.30) ※ 자체관리사업 : 주무관청 또는 지방자치단체가 직접 관리

  9. ○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도 - 1 사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 정부 출자 : 자본금 협약 보증 / 보험 사 업 시 행 회 사 (Project Company) 대 주 단 (은행 consortium) Syndication Loan 이용/통행 건설 원 리 금 상 환 보 증 료 보 험 료 수요자(이용자) 시공자 이용료(통행료) 건설비 지 급 신 탁 계 정(Escrow Account)

  10. 프로젝트 파이낸싱 (70% 내외) 자기자본 (30% 내외) 출자자 (주주) 대출주간사 관리운영권 담보제공 책임 준공보증 사업관리운영권 (수익보장) 시공사 사업시행자 (차주) 주무관청 공사도급계약 실시협약체결 금융자문사 보험자문사 보험자문계약 ○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도 - 2 금융자문

  11. ○ 사례 : 인천국제공항고속도로 민자사업 ▷ 규 모 : 인천시 중구 운서동∼고양시 강매동間 연장 40.2km, 왕복 6~10차로 ▷사업기간 - 건 설 : 1995.11.29 ∼ 2000.11.20 ( 5년) - 운 영 : 2000.11.21 ∼ 2030.12.31 (30년)

  12. ▷ 출자자(시공사) : 삼성건설 등 11개 건설회사 ▷ 금융기관 : 주간사인 산업은행 등 18개 금융기관 – 5년거치 11년 상환 ▷ 사업주체(SPC) : 신공항고속도로(주) ▷ 정부 : 전년도 교통량이 정부가 협의하여 결정된 교통량에 대비하여 20% 이상 차이가 날 경우, 추가로 통행료 또는 무상 사용 기간의 조정이 가능하고, 통행료의 조정으로 부족할 경우에는 재정 자금의 보조 또는 장기 대부

  13. ○ 사회간접자본 민간투자개발의 특징 ▷국가 고시사업과 민간제안사업 ▷국가가 수익율 보장 : 점차 감소 - 기본수익율 : 14-17% - 보장범위 : 수익의 90-110% ▷정부와 사업자간 협상 : 민관합작사업 ▷상대적 고수익성과 시공물량확보로 시공사간 경쟁 치열 ▷분양형이 아닌 선투자후 관리운영형 방식 ▷대규모개발사업에 적용 가능 ▷ 정부보장형 개발사업이라는 측면에서는 변형된 프로젝트 파이낸싱사업

  14. 2. 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 방식 (토공, 주공) ○ 주요 특징 • 민관합동사업 : 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 • 토지 현물출자 및 건축자금 출자 방식 • 수의계약 ⇒ 입찰방식 • 토지공사, 주택공사의 대형상업용지 일괄매각 방식에 의한 복합개발 • 토지매각방식 : 토지비는 민간에서 지급 보증

  15. ○ 용인죽전지구 특별설계지구 프로젝트 파이낸싱 • 한국토지공사의 용인죽전택지개발지구 특별설계단지(3만평)내 상업용지(15,000평) 개발사업 • 전체지구에 대한 중심상업기능 수행, 고가차도 및 철로 관통, 단지내 전철이 추가신설 예정 • 공사는 상업용지를 현물출자하고 민간기업들이 건축자금을 투자하는 공공·민간 합작투자 → 그린시티 설립 • 대형할인점, 백화점, 오피스텔 등을 갖춘 복합상가시설로 개발(연면적 81,576평) • 최초의 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업(2001년 시작)

  16. ○ 용인동백지구 중심상업용지 프로젝트 파이낸싱 • 사업명 : 한국토지공사의 용인동백택지개발지구 용인동백 테마형 쇼핑몰 PF사업 • 사업면적 : 용인동백 택지개발사업지구내 중심상업용지 3개 블럭 13,514평 (상업용지 12,159평, 주차장 1,355평) • 건축연면적 : 52,250평 - 추정사업비 : 3,071억원 - 도입시설 : 쇼핑몰, 할인점, 영화관, 스포츠센타, 클리닉센타, F&B, 콘서트홀 등 • 민간 컨소시엄(대덕건설, 포스코건설, 한국까르푸)과 공동으로 자본금을 출자하여 2003.5.9 프로젝트 회사인 (주)쥬네브 설립 • 2004. 1월 착공 및 분양 - 2005. 12월 준공 예정

  17. ○ 화성동탄신도시 복합단지 프로젝트 파이낸싱 • 토지공사가 토지출자, 포스코건설 컨소시엄(신동아건설, 팬퍼시픽, 우리은행)이 사업자로 참여 • 시범단지 약 3만평에 2009년 말까지 최고 높이 66층, 연면적 236,000평의 복합단지를 조성 • 공동주택, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육문화시설, 백화점, 호텔, 도심엔터테인먼트 시설 등 유치 • 사업비 : 약 1조 5,000억원 • 메타폴리스㈜ 발족 : 2004. 5. 7

  18. ○ 대전 엑스포 컨벤션복합샌터 프로젝트 파이낸싱 - 대전엑스포 국제전시구역내 상업용지 51,585평 • 사 업 비 : 약 9,396억원 • 건축연면적 : 167,808평(용적률 : 223%, 주차대수 : 1,595대) • 유치시설 : 아파트, 호텔, 오피스, IBC, 방송국 등 • 사업주체 : 스마트시티(주)

  19. ○ 주택공사의 광명역세권 복합개발

  20. ○ 프로젝트 파이낸싱 사례 종합

  21. 3. 대덕테크노밸리 민관합작사업 ○ 대덕벤처밸리(SPC) 개요(2000.12 초기사업계획안) ☞ ㈜한화, 대전시, 산업은행이 지분출자 한 민관합동법인(SPC-㈜대덕벤처밸리)을 설립하여 한화 그룹 주도하에 첨단과학산업 전용 벤처벨리 조성 및 운영사업을 추진 ☞ 민간, 관, 금융권의 장점을 최대한 활용하는 방향으로 3자의 역할을 분담, 사업을 추진 산업은행 ㈜한화 대전시 전략적 제휴 전략적 제휴 지분참여 대덕벤처밸리설립(SPC) 자본금 500억, 부채비율 200% 지분참여 지분참여

  22. ○ 각 주체별 역할 ☞ ㈜한화 - 벤처기업 전용단지 등 대덕밸리 벤처인프라 개발 참여 및 대행 - 한화중앙연구소를 활용한 벤처기업 커뮤니티 형성 및 우수 벤처 인큐베이팅 사업 ☞ 산업은행 - 대덕 벤처밸리 설립에 관한 투자 및 저리자금 대출 및 외자유치, 지역펀드 조성 - 입주사에 대한 저리자금 공급 등 금융자문 및 지역벤처펀드 조성 ☞ 대전광역시 - 대덕 벤처밸리 인프라 구축사업 수행 - 협약에 관련된 행정적 지원기능 수행

  23. ○ 대덕테크노밸리 소개(홈페이지 : www.dtv21.co.kr) □ 회사개요 : ㈜대덕테크노밸리는 첨단 벤처복합도시를 건설하기 위하여 한화그룹, 대전광역시, 한국산업은행이 공동 출자하여 제3섹터 방식으로 설립한 특수목적법인

  24. 유통 단지 진입구 상업/업무 공원 관광휴양 상업 주거 위락 산업 한화컨벤션 공동주택 산업 체육시설 공원 ○ 사업 개요 • 대형상업용지 : 컨벤션 부지의 개발을 위한 분양 –토지공사 프로젝트 파이낸싱방식 고려 • 근린상업용지 일반분양 : 성공적으로 분양 - 전체사업면적 129만평을 3단계로 추진하고, 신도시형태로 조성

  25. 4. 민간의 BOT 방식 프로젝트 파이낸싱 : 삼성동 오크우드호텔 한국무역협회 호텔매출의 3.5%(적자시)~6%(흑자전환시) 부지 임차료 납부 대지면적 1,061.67평 장기 임대(10년 기본임대+10년씩 2회 연장 가능) 경영위탁계약 시공 한무컨벤션 (시행자) 삼성물산 건설부문 오크우드 아시아 퍼시픽 위탁수수료 : 매출의 7% 로열티 : 매출의 3.5% 평당공사비 400만원 시설자금대출 5년거치 20년 이내 10%(우대금리+스프레드, 3개월 변동) 산업은행 740억원 하나은행 300억원 대출 산업은행 하나은행 • 2001년 12월에 open한 외국인 전용 호텔식 서비스아파트 • 한무컨벤션이 30년 장기 임차 후 사업운영권을 한국무역협회에 이양하는 사업구조

  26. ○ 오크우드 투자비 수준 (단위 : 만원) ○ 오크우드 임대료 수준(계획시) (단위 : 만원)

  27. 5. 부동산신탁제도에 의한 부동산개발 7-1. 부동산신탁제도의 일반적 특성 ○ 부동산신탁제도의 도입 : 1991년 가. 토지정책적인 측면 □ 지가안정 - 부동산공개념의 소극성을 탈피하여 실제 개발(이용)을 유도 - 부동산개발에 대한 전문적 기구를 설치하여 공급을 증대시킴으로써 지가의 안정을 도모 □ 토지의 효율적 이용 - 부동산전문기관에 토지의 이용을 위탁함으로써 보다 높은 토지의 효율을 증대 - 단위적인 측면에서 국가가 시행할 수 없는 부분의 효율적 이용을 도모 나. 사회․경제적인 측면 □ 부동산 분양상품개발에 따른 사회적 혼란방지 □ 소규모 단위의 공공사업 집행가능 다. 시장개방에 대한 경쟁력 제고 □ 공기업 자회사 중심의 인가 - 1991. 4. 13한국ㆍ대한부동산신탁 인가(처분신탁, 관리신탁, 부수업무 인가) - 1992. 11. 16토지(개발)신탁의 인가 - 1993. 2. 1부동산 담보신탁 인가 - 1994. 7. 4국유지 신탁업무 인가

  28. ○ 명의신탁과 부동산신탁의 비교

  29. ○ 금전신탁과 부동산신탁의 비교 ○ 부동산신탁회사의 설립 ※ 1991.4.13 인가된 코레트신탁과 한국부동산신탁은 청산 및 파산

  30. ○ 부동산신탁제도의 특성 - 형식적인 소유권 이전 : 취득세, 등록세 면제(납세관리인) - 수탁자의 전문성 활용 - 토지에 대한 소유권을 잃지 않은 상태에서 사업수익 향유 - 실적 배당주의 - 파산재단을 구성하지 않음 - 신탁불가 : 탈법신탁, 소송신탁, 사해신탁

  31. ○ 신탁상품 □ 상품 - 소유권이전 : 개발신탁, 처분신탁, 담보신탁, 관리신탁 - 국공유지신탁 : 국유지신탁(1994.1.5 도입), 공유지신탁(1999.1.21 도입) - 부수업무 : 중개, 컨설팅, 대리사무 신탁유형별 사업 현황(2005년말 기준)

  32. ○ 부동산신탁사 현황 (2005년말) 단위 : 억원 주) 임직원인원현황은 비상임 임원과 계약직 직원을 포함한 숫자임. 자료 : 부동산신탁업협회 ※ ㈜코람코에서 부동산신탁업(겸업) 인가(2006.3.24)받아 ㈜코람코자산신탁 출범(2006.4.3)

  33. 7-2. 부동산신탁제도 운용상의 특성 ○ 대형사업, 분양형 중심의 토지신탁사업 ※ 한국의 경우 1998. 6. 30 기준, 일본의 경우 1991. 3. 31 기준

  34. ○ 단위개발 중심의 개발신탁사업 (2005년말) 자료 : 부동산신탁업협회

  35. ○ 개발신탁과 비개발신탁의 2원화 (단위 : 백만원) 주1) 코레트와 한국부동산신탁을 제외한 5개 신탁회사의 합계임. 2) 이자수익과 기타수익을 제외

  36. 7-3. 토지(개발)신탁 □ 자금조달이 이루어지는 신탁 상품 - 개발(토지)신탁 : 토지비(시공사, 금융기관), 건축비(신탁사, 금융기관), 기타비용 - 담보신탁 : 담보대출방식, 근저당대신 소유권이전 - 국공유지신탁 : 국공유지에 대한 개발신탁 □ 연도별 토지신탁사업과 차입금 규모(단위 : 건수, 억원) 자료 : 부동산신탁업협회

  37. ○ 토지신탁과 자금조달 개념도 구입자 (임차인) ⑥ 분양(임대) ⑦ 처분대금 (임료) ⑩ 소유권 ① 신탁 ③ 공사발주 신 탁 회 사 (수탁자) 건 설 회 사 토지소유자 디벨로퍼 (위탁자 겸 소유자) ⑤ 대금지불 ② 수익권증서교부 매매 ⑧ 배당 신탁재산 (토지, 건물) ⑩ 신탁재산 ⑨ 건물인도 ⑧ 상환 ④ 자금조달 금융기관 1 대여, 토지비 보증 PF(토지비 조달) 금융기관 2

  38. ○ 토지(개발)신탁방식의 특징 ▷시공사가 금융기관에서 차입하여 시행자에 토지비 대여 - 금융기관 PF와 연계시 토지비 대여금 이자와 원금에 대한 선배당 방식 ▷부동산신탁사는 금융기관 추천 및 담보(질권)제공 ▷금융기관이나 건설회사에 제공하는 담보는 신탁수익권에 질권 설정 ▷사업비(건축비)는 신탁회사에서 조달 ▷경쟁력 : 시공비 인하와 신탁수수료간의 균형 –시행자 성향 ○ 신탁법 개정에 따른 부동산신탁제도의 변화 ▷토지신탁사업에 대한 특정금전신탁 허용으로 자체 자금조달 가능 : 15% 수준 ▷후분양제 도입에 따른 후분양형 토지신탁의 추진 ▷ 개발(신탁)사업보다는 자금관리 및 운영으로 변화 예상

  39. ○ 소액투자자형 부동산신탁의 개념도 (일본) –리츠로의 발전 초기 구조 ① 구좌매입② 토지대금지급③ 소유권이전④ 신탁⑤ 공사발주 ⑥ 부족자금조달⑦ 대금지불⑧ 건물인도 ⑨ 분양 (처분․임대)⑩ 처분대금, 임대료 ⑪ 자금상환 ⑫ 배당 ⑬ 소유권이전⑭ 신탁재산

  40. 7-4. 은행의 부동산신탁 - 담보신탁 취급은행 (은행 계정) 취급은행 부동산담보신탁 (신탁계정) ③제2종 수익증서 ⑤신용보강 (신용공여, CP매입약정) ②부동산담보신탁 위탁자 SPC ③제1종수익증서(담보제공) ④대출양도 ⑦발행대금 ⑥ABS발행 ①대출취급 ⑧양도대금 대출취급은행 (타행) 투자자

  41. ▷기업의 자금조달 수단으로 사용 ▷2001년부터 은행에서 기업의 자산유동화를 위해 담보신탁 위주로 취급 ▷2003.3 기준 조흥, 우리, 제일, 하나, 외환, 신한, 한미 등 7개 은행에서 취급 ■ 은행의 부동산신탁 수탁규모 추이 (단위 : 억원, %, %p)

  42. 7-5. 부동산신탁회사의 프로젝트 대출 □ 개념 - 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)형태의 대출제도 - 관리처분신탁을 활용 → 등기부등본상 제한물권이 설정되지 않음 - 개발사업의 시행자가 부동산신탁회사를 통해 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하고, 부동산 개 발과정을 통해 발생하는 수익금을 부동산신탁회사에서 공정하게 관리하여 조달된 자금을 안정적 으로 상환하게 되는 대출제도의 일종 □ (주)생보부동산신탁의 대출대상 선정 조건 ① 대출대상은 수익성이 인정되고 우량 건설사가 시공하는 개발사업 ② 개발자금은 부동산신탁회사를 통해 대출금융기관으로부터 조달되며, 대출규모는 개발사업 매출 액의 20% ∼ 30% 이내 ③ 대출금리, 대출기간 등 자세한 대출조건은 개발사업의 내용에 따라 부동산신탁회사와 대출금융 기관이 협의하여 결정 ④ 개발사업의 시행자는 부동산신탁회사와 관리신탁계약 및 자금관리 대리사무 계약을 체결하게 되며, 부동산신탁회사는 조달된 개발자금의 대출원리금이 상환될 때 까지 개발수익금(분양 또는 임대수익금)을 관리

  43. 6. 금융기관의 부동산투자신탁 (불특정금전신탁) ○ 상품 특징 - 1개사업=1개 펀드 원칙 : 개별 펀드간 자금이동 불허 - 은행은 기본약관을 만들어 금융감독원의 승인을 필요로 함 - 은행-건설회사-(부동산신탁회사)-사업시행자 3(4)자 합의(약정)에 의한 구조화 - 우량 건설회사 선정 - 투자자 안전장치 : 금융기관 요구사항 ① 건설회사 지급보증 : 분양율 떨어질 경우 시공사가 보증/펀드청산확약 ② 자금관리 : 은행, 신탁회사(시공사) 공동 관리 ③ 원리금 초기회수

  44. ○ 구조 투자자 투자자 투자자 투자자 금전신탁 배당 신 탁 계 정 (부동산 투자신탁) 원리금 회수 책임시공 책임분양 시공보증 자금관리 및 통제 대출 업 무 협 약 (약정) 공사도급계약 시 행 사 시 공 사

  45. ○ 업무협약서 주요 내용 ▣ 업무협약서 약정 목정 o 부동산 개발사업을 추진하기 위한 필요사업비의 조달에 다른 각 당사자간의 역할과 업무분담, 투자 자금의 회수, 사업추진을 위한 세부사항 규정 ▣ 협약 당사자 : 시행사, 시공사, 금융기관, 필요시 부동산신탁사(대리사무와 자금관리 개입시) ▣ 주요 내용 o 역할 분담 - 시행사 : 사업부지 확보, 명도, 사업계획 승인 등 인허가, 차입의 주체, 설계계약, 분양 등 - 시공사 : 공사도급계약에 따른 공사수행, 책임준공, 하자보수, 모델하우스 건립, 분양협조 수분양자에 대한 중도금대출 입보, 시행권 인수 등 - 금융기관 : 대출실행, 자금관리 등 o 개발사업 금융조건 - 대출금액, 기간, 이자율, 담보 또는 보증, 취급수수료율, 중도상환수수료율, 분할상환금액 등 o 분양수입금 관리 : E/A 명의, 관리점포, 자금관리사무 내용 등 o 자금관리계좌의 인출과 충당 - 인출요령 : 감리회사의 적정성 검토를 거친 인출요청서 첨부 등 - 자금집행순서 : 제세금, 설계비, 대출이자 등 필수 사업추진비, 대출금, 도급공사비, 개발이익 등 - 공사비 지급요령 : 예정공정률에 의한 기성율의 00% o 수분양자앞 중도금대출 o 시공사의 건물 책임준공보증 o 시행사의 사업시행권 이전 o 분양가 결정 o 손해배상 조항 등

  46. ○ 현상적 특징 • - 잘 팔리는 상품 : 거의 모든 금융기관의 취급상품 • ◦ 조흥,우리,외환,국민,한미,하나,대구,산업,기업등 9개 은행에서 영위 • - 지역 확대 • ◦ 서울중심 → 수도권(신도시), 지방대도시 확대 • ◦ 72개 대출사업중 서울이 42건, 수도권 21건, 대구 4건, 부산 3건, 광주 2건 • - 용도 확대 ◦ 대부분 대규모 아파트사업 → 주상복합, 오피스텔, 판매시설로 확대 • - 높은 배당실적 • ◦ 2002년 설정펀드의 평균배당률 7.3% : 장부가 신탁상품(5.7%), 2000년(10.3%) ◦ 배당률 하락 : 7% (청산된 6개 펀드 세전배당수익율 : 9.23 ∼ 12.30%) • - 경쟁과 risk 증가

  47. ○ 잘 팔리는 부동산간접투자상품 ▷ 매일경제(2003.2.12) 산업은행이 오는 24일부터 부동산투자신탁 9호 290억원을 선착순 판매한다. 그러나 1000만원이라도 가입하려면 그야말로 '하늘의 별따기'다. 산업은행 관계자는 "이미 각 영업점에서 우수고객을 대상으로 250억원 이상 예약을 받아둔 상태"라며 "지금 통장에 돈을 넣고 지점장에게 부탁하면 다음달 10호가 나왔을 때나 가입할 수 있을 것"이라고 말했다. 부동산투자신탁은 연 4%대인 정기예금보다 1.5~2.0%포인트 높은 연 6.0~7.5% 수익이 나기 때문에 돈이 몰리고 있다. 지난달 28일 우리은행에서 종로구 숭인동 오피스텔에 투자하는 부동산투자신탁 130억원을 판매했을 때는 은행 문을 열자마자 불과 3분여만에 판매가 마감됐다. 한국은행은 지난해 12월 은행의 예금상품의 평균 금리가 연 3.97%라고 발표했다. 일반 이자소득세와 주민세 등 세금 16.5%를 감안하면 은행에 예금해 실제로 받을 수 있는 금리는 연 3.32%에 불과하다. 그러나 지난해 12월 소비자물가상승률은 3.7%. 그냥 은행에 예금만했다가는 앉아서 손해를 본다는 얘기다.

  48. ▷ 파이낸셜 (2003.10.24) 최근 한 부동산정보업체가 직장인 839명을 대상으로 ‘퇴직금을 어디에 사용할 계획인가’에 대한 설문 조사를 실시한 결과 61.3%가 ‘부동산’을 꼽았다. ‘부동산 불패 신화’ 인식을 대변한 결과다. 다음이 ‘창업 및 자기사업’으로 23.5%였고 3위는 ‘은행이나 투신권 등의 금융상품’으로 11.4%를 차지했다. 다들 여웃돈의 은행 예치는 손해라고들 한다. 이달들어 은행권 예금금리가 4%를 밑돌아 이자소득세와 물가상승률을 감안하면 실질 금리가 마이너스이기 때문이다. 그러나 29일 종합 부동산 대책 발표를 앞둔 부동산 시장은 마치 폭풍 전야와 같다. ‘토지공개념’이나 ‘주택거래허가제도’가 거론되고 있어 부동산 투자도 마냥 쉽지는 않을 전망이다. 최근과 같은 높은 수익을 보장해 줄 지에 대해서도 회의적이다. 문제는 부동자금을 어느 쪽에서 소화해줄 것이냐인데 이제 부동산 투자가 실물보다 부동산 간접투자상품으로 부동자금의 물꼬를 터줘야 한다는 주장이 제기되고 있다. 부동산 간접투자상품은 은행권의 부동산투자신탁 상품과 리츠로 양분되며 안정성에서는 부동산투자신탁이, 수익성에서는 리츠가 한 수 위로 꼽힌다. ◇부동산투자신탁, 예금금리 2.5배 수익=지난 20일부터 산업은행이 판매에 들어갔던 ‘산은 부동산 투자신탁 13차’는 24일까지 판매될 예정이었으나 출시 첫날 펀드설정액 495억원을 넘어선 500억원을 마감해 판매가 이미 끝났다. 산업은행은 이 펀드를 대구 수성구 두산동에 분양된 ‘대우 푸르지오’와 서울 용산구 원효로 영풍산업 아파트, 현대건설이 대구 신천동에 짓는 주상복합 등에 투자키로 하고 3개월 만기 상품에는 배당률 5.8%를, 6개월 만기에는 6.1%를, 14개월 만기에는 6.7%, 18개월 만기에는 7.0% 배당률을 제시했다. 이달들어 설정된 은행권 예금금리가 3.94%였던 것을 감안하면 부동산투자신탁 상품이 예금금리의 2배에 육박한다. 산업은행은 오는 12월에도 1500억원 규모의 부동산투자신탁 상품을 추가로 판매할 계획이다. 2000년 부동산투자신탁 상품을 가장 먼저 선보였던 국민은행은 지난 14일 35?^36호 부동산신탁상품을 출시해 35호는 100억, 36호는 180억을 끌어모았다. 35호는 연 6.5%를, 36호는 연 8%의 배당률을 제시했다. 우리은행은 올해만 8개 펀드로 총 540억원을 마감했는데 지난 17일 모집한 펀드 약 80억원은 일산 대화동 월드 메르디앙에 투자하게 된다. 투자자들은 11개월 만기시 연 7.7%를 배당 받는다. 하나은행은 올들어 4개 펀드, 총 600억원을 모집해 배당 수익률을 만기에 따라 5.6∼7.10%로 제시했다. 이들 모두 1년 이상 예치시 은행권 예금금리보다 2배 가량 높지만 상품 공급이 적고 출시 계획이 정기적이거나 일정치 않아 일반인들이 기회를 부여받기가 쉽지 않은 게 사실이다. 23일 금융감독원과 각 은행에 따르면 주요은행의 부동산투자상품 총액은 펀드설정액을 기준으로 했을 때 2000년이 1740억원, 2001년 6038억원, 2002년 1조307억원, 2003년8월말 현재 3332억원이었으며 올해 예상되는 펀드설정액은 8127억원 가량이다. 사업별 투자 종목에는 주상복합이 전체 45%를 차지해 가장 높은 비중을 나타냈다. 다음이 오피스텔로 37%, 아파트가 13%, 상가가 5%를 차지했다.

  49. ○ 청산된 상품의 수익율 ○2002년 발매 상품의 수익율 ※ 자료 : 중앙일보, 2002.3.17

  50. ○은행권의 부동산투자신탁 수탁 추이 (단위 : 억원, 개, 개월, %, %p) ※ 주 : 1) 실적펀드 기준 2) 당해연도 신규펀드 기준 3) 가중평균만기 기준 4) 연율 기준 5) ( )내는 금전신탁에 대한 비중 자료 : 한국은행

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