房地产开发的程序与管理

1. 房地产开发的程序与管理 第三讲

2. 房地产开发的主要程序 • 房地产开发是通过多种资源的组合使用为人类提供入住空间、并改变人类生存的物资环境。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验的多方面的资源。因此开发房地产不仅需要发展商的战略眼光和操作技巧同时还需要发展商具有多方面知识、更需要遵循房地产开发的基本步骤。

3. 房地产开发的基本步骤 • 投资机会寻找 • 投资机会筛选 • 可行性研究 • 获取土地使用权 • 规划设计与方案报批 • 签署有关合同协议 • 施工建设与竣工验收 • 市场营销与物业管理

4. 房地产开发的四个阶段 • 投资决策的选择与决策分析 • 前期阶段 • 建设阶段 • 租赁阶段

5. 投资机会的选择与决策分析 • 机会寻找：看地、经验、分析（可行性、客观条件是否具备）、接触、初步方案、草拟意向书。 • 决策分析：市场分析、财务评价 • 市场分析：供求关系、竞争环境、目标市场、可支付的价格水平 • 财务分析：根据市场分析结果比较分析项目的经营收入与费用

6. 前期工作 • 分析拟开发项目的四至范围与特性、规划允许的用途及获益能力的大小 • 获取土地使用权 • 征地、拆迁、安置、补偿 • 规划设计与建设方案的制定 • 获得规划许可证 • 施工现场的水、电、路通及平整场地 • 市政接驳的谈判与协议

7. 前期工作 • 安排短期与长期贷款 • 对拟建项目寻找预租售的客户 • 进一步分析市场、初步确定目标市场、租金售价水平 • 详细估算可能的开发成本和工程量 • 对承包商的选择提出建议并初步接触 • 开发项目保险事宜洽谈

8. 前期工作重点 • 完成上述工作后在进行一次项目评估 • 了解该项目是否具有三通一平或五通一平、七通一平。 • 确定合理的租金售价水平的期望值 • 不要期望过低的开发成本，要考虑意外损失 • 预留较长的设计、标底编制、合同谈判等时间 • 制定监控策略、确保目标实现

9. 建设阶段 • 开发商在此阶段的主要任务是如何使建筑工程成本不突破预算 • 开发商要出面处理工程变更问题 • 解决施工中出现的争议 • 签付工程进度款 • 确保工程进度按预先计划完成 • 密切注视建设过程、定期视察现场、与监理良好沟通、了解工程全貌

10. 租售阶段 • 项目建设完毕后开发商要办理竣工手续外通常要核查预计的开发成本是否突破、实际工期较计划工期是否拖延等，但开发商更注重的是较原先预测的期间内能否按预计的租金和价格找到合适的买家或使用者。 • 按市场状况和回收资金的迫切程度开发商将选择出租或出售那种方式处置物业

11. 土地使用权的获得的相关概念 • 土地使用权出让：指国家将一定年限的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（有偿、有限期） • 土地使用权转让：指土地使用权出让后土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换与赠与 • 土地使用年限：指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限

12. 土地使用权的获得的相关概念 • 土地使用权出让金：土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额 • 毛地价：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额 • 熟地价：当政府出让已经具备建设条件的土地时所收取的金额，或土地使用人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。 • 土地使用费：土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用

13. 旧城区房地产开发的特点 • 旧城区是商业中心 • 改造旧城区面临开发新城区的挑战 • 开发费用昂贵 • 人口密集、建筑密度高（70%-90%） • 危房较多，但又必须补偿 • 道路狭窄、交通条件差 • 市政管线布置杂乱、容量小 • 改造费用高

14. 新城区房地产开发特点 • 适于开发住宅，并配套商业卫生教育等其他设施，具有其特有优势 • 拆迁角荣毅、拆迁安置补偿费用较低 • 受周边环境制约少，城市规划条件限制少，高度和容积率要求不严格 • 征地困难 • 很多不具备开发条件，开发商前期投入较多，绿化要求较高 • 市政道路及市政设施配套费用高

15. 地一级土开发及模式 • 是指政府或其委托授权的企业对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件，在对其进行有偿出让或转让的过程

16. 以政府模式为主的土地一级开发 • 组建“政府土地发展公司”，非营利性公营事业机构，由政府抽调各部门人员组成，政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地统一开发，具体有以下三种做法 • 将开发好的熟地以成本价交土地管理部门，土地管理部门可以阻止招标协议拍卖等方式出让，其优点是政府控制土地价格、实现通过地价调控房地产市场

17. 以政府模式为主的土地一级开发 • 由政府或人大授权，在开发区管委会的领导下代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种方式较适合高新技术开发区或工业园区 • 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内将以出让的待开发的土地开发为熟地交投资者使用，投资者可在土地开发过程中分批缴纳地价款，政府取地价的一定比例专项用于改善园区内大的市政条件，余款由土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本

18. 以民间为主，政府辅助支持模式 • 组建土地发展股份有限公司，该公司的启动资金由各级政府、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集，政府将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，将土地出让金作为政府投资，在该公司占有股份。该公司带土地开发成熟后，再向其他投资者转让，获取土地开发利益，这种模式的土地开发者出于利益驱使会尽可能抬高地价，使政府不易控制地价

19. 土地一级开发的操作程序 • 作出开发区域的近期、长期和远期规划 • 对开发区域的土地利用状况详细的调查，掌握可开发土地资源的现状和数量、质量和分布 • 制定开发区与发展的控制性规划和详细规划 • 按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域

20. 土地一级开发的操作程序 • 由土地管理部门协助办理土地出让或划拨手续 • 制定拆迁安置和补偿方案，并获得政府主管部门的批准 • 进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件 • 核算土地开发成本，制定土地价格、进行熟地转让或出让

21. 城市规划对房地产开发的影响 • 土地使用权出让过程中的规划管理 • 房地产开发过程中的规划管理

22. 土地使用权出让过程中的规划管理 • 出让前要制定控制性详细规划，必须具有规划设计条件及附图。规划设计条件通常包括地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口绿地率、需配置的公共设施和工程设施，附图通常包括地块区位和现状、地块坐标和标高道路红线坐标和标高、出入口为止，建筑界限以及地块周边环境及基础设施条件

23. 土地使用权出让过程中的规划管理 • 《规划设计条件通知书》及附图或《审定设计方案通知书》及附图是土地出让合同的重要附件，不得随意变更。 • 必须持有附具城市主管规划部门的提供的规划设计条件及附图方可办理《建设用地规划许可证》 • 取得《建筑用地规划许可证》后方可办理土地权属证明

24. 房地产开发过程中的规划管理 • 主要体现在开发项目选址定点审批、核发《建筑用地规划许可证》及规划设计条件规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面 • 具体包括：开发项目选址、定点审批报建阶段、申请建设用地规划许可证阶段、规划设计条建设审批阶段、设计方案设审批阶段、建设工程规划许可证阶段、竣工验收阶段等

25. 规划设计方案中的主要经济技术指标 • 居住区主要技术经济指标包括居住区总用地、居民每人占地、居住区总建筑面积、总户数、总人口、平均每户人口、平均每户居住建筑面积建筑密度、容积率、人口毛密度、人口净密度、平均层数、住宅间距居住区平均造价、建设周期

26. 规划设计方案中的主要经济技术指标 • 非居住区开发项目技术经济指标包括建筑容积、总建筑面积、地上建筑面积、建筑密度、规划建筑用地面积、建筑密度绿地率、停车位个数、有效面积系数等

27. 政府对房地产市场的干预 • 目标确定性 • 使存量房地产得到有效的应用 • 保证为各类生产生活提供需要提供适当的入住空间 • 引导新建项目的位置选择 • 满足特殊群体的需要 • 政策连续性与协调性 • 政策针对性与导向性 • 政策的公平性与效率

28. 房地产市场的宏观调控 • 土地供应计划的调控 • 城市规划的指导 • 地价杠杆作用 • 租金控制 • 金融杠杆作用 • 住房政策影响

29. 房地产市场行为规范 • 资质审查 • 产权登记 • 建立房地产价格评估制度 • 交易程序规范化