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토지의 특성. 공급의 고정성 공급의 고정성이 토지의 특성인가에 대한 논란 ( 공급의 고정성 vs. 공급의 비탄력성 ) 토지의 공급곡선의 경제학적 의미 : 수요 증가 시 가격 급등 토지공급의 고정성과 토지투기와의 관계. S 토지공급공선. 지가. p’. p. D’. D 토지수요곡선. 0. 토지수급량. q. < 토지에 대한 수요와 공급의 균형과 지가의 결정 >. 토지의 특성. 토지용도의 다양성 토지의 용도 : 28 가지 ( 「측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목 )
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토지의 특성 • 공급의 고정성 • 공급의 고정성이 토지의 특성인가에 대한 논란(공급의 고정성 vs. 공급의 비탄력성) • 토지의 공급곡선의 경제학적 의미: 수요 증가 시 가격 급등 • 토지공급의 고정성과 토지투기와의 관계 S 토지공급공선 지가 p’ p D’ D 토지수요곡선 0 토지수급량 q <토지에 대한 수요와 공급의 균형과 지가의 결정>
토지의 특성 • 토지용도의 다양성 • 토지의 용도: 28가지(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목) • 지목별 토지이용면적 • 국토관리를 위한 용도지역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 용도지역 • 경제학적 분류: 생산요소용 토지, 재산용 토지, 소비재용 토지 • 생산요소용 토지: 각종 재화와 용역을 생산하는데 이용되는 토지(지목참고) • 재산용 토지: 투자대상, 담보물로서의 토지, 투기용 토지 (지가상승 시 재산용 토지 수요 증가) • 소비재용 토지: 생산에 이용되지는 않지만 있는 그대로 사람들에게 혜택을 주는 토지(설악산, 공원 등) Cf> 현장자원과 상품자원 • 도시화·산업화로 인한 생산요소용 토지의 증가 • 도시화·산업화로 인한 토지용도의 다양성 및 복잡성 심화
토지의 특성 • If so, 어떻게 하면 토지를 효율적으로 이용할 것인가? • 생산요소용 토지와 재산용 토지의 차이점:지가상승 시 전자의 수요는 감소하나, 후자의 수요는 증가 • 소비재용 토지 공급과 정부의 역할 • 소비재용 토지의 공공재적 특성 • 가치와 가격의 괴리(예: 갯벌, 공원, 임야 등) • 토지이용의 입체화·복합화에 대한 정책과제는?
토지의 특성 • 토지의 영속성(내구성) • 토지가치와 지가: 토지의 영속성으로 인해 가치측정 곤란 <토지자본화(토지가치) 공식> • 지가의 불확실성과 정부개입: 공시지가, 감정평가사 등 • 영속성과 토지이용의 효율:근시안적 토지이용 vs. 장기적안목에서 국토의 효율적 이용 • 토지의 소유권과 개발권 분리
토지의 특성 • 토지의 공공성 • 대부분 토지의 가치는 생산력보다 공공서비스의 영향을 받는다. • 외부효과 • A. Marshall의 토지가치결정요인: ①토지생산력②공공서비스 ③주변토지용도 • 공공서비스나 공공시설이 공급되지 않는 토지의 가치는 낮다.(도로, 수도, 전기 등) • 우발이익(개발이익) • 공공서비스와 공공시설의 공급비용은 세금으로 충당된다. • 공공가치(지가는 사회전체 노력에 의해 창출된 가치) • 개인의 이익과 사회적 손실 • 공공가치의 사유화 문제 • 토지의 비이동성 및 이질성 • 토지시장의 국지화: 부동성으로 인한 외부효과 문제, 토지이용행위의 국지화, 전략적 버티기 • 토지의 지점별 이질성으로 인해 토지정보의 복잡성 발생
주택시장 안정대책(02.1.8) 등 5차례 부동산 종합대책 (88.8.10) 토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 부동산투기 억제대책(90.4.13) 국민참여 부동산정책 (05.8.31) 토지 및 주택문제 종합대책(83.4.18) 분양가자율화 부동산실명제 도입(95.3.30) • 지가급등 무엇이 왜 문제인가? (%) 주택경기 활성화 조치 등 5건(81.6.26) 건설산업 활성화방안(11.1) 주택경기 활성화 대책(5.22) 건설산업 활성화 방안(9.25) 건설 및 부동산경기 활성화 대책(12.12) 주택건설 촉진계획(99.10.7) <지가변화율>
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 도시화에 따른 도시용지 부족 지가급등의 원인(遠因) <인구밀도와 지가비중의 국제비교> 주 :1) 인구밀도는 1992년도 기준임. 2) 지가비중 중 한국, 일본, 미국, 영국은 1992년, 독일, 프랑스는 1985년 기준임 자료 :정희남(2009), 고지가 원인분석 및 해소방안
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 경제성장에 따른 지가상승 • 2006년 기준 부의 40%가 토지자산(일본 16%) • 경제성장과 투기적 거래 증가 • 토지와 주택의 상품화 경향 심화 • 부동산유통규모의 확대(2005년 기준, 612조 ; GDP 810조) 지가급등의 원인(遠因) • <가계부의 토지 등 자산비중(1965-2007년)> 자료 :정희남(2009), 고지가 원인분석 및 해소방안
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 지가상승, Shortage Illusion (R. Shiller, 2000) • FM가설 : FM요인(토지생산성, 금융, 토지규제, 토지세제 등)의 변화에 의한 지가상승 • Bubble 가설: 토지투기에 의한 지가상승 • 저금리 기조 • 기대지가의 상승 : 지가상승률 기대가 높아져 실질 기대수익률 상승 • 고가주택의 출현 : 자산효과 지가급등의 근인(近因): 수요측면
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 고지가로 인한 토지공급 증가 지연 • 「가격이 오르면 수요는 줄고 공급은 증가한다」는 수요∙공급법칙으로 설명 곤란 • 도시형 사회로 진입에 따른 지가상승 • 도시화 사회 : 교외화 현상, 신규 토지개발 → 근대 도시계획, 토지개발관리통제, Negative Plan • 도시형 사회 : 기성시가지 효율적 이용 If not, 기대지가상승률 높여 지가상승 유발 → 현대 도시계획, 복합용도,Positive Plan • 토지의 효율적 이용과 토지공급은 별개의 문제 • 효율적 토지이용을 위해서는 사회경제적 후생 극대화 방향으로 도시계획제도 운영, 도시개발시설 정비, 계획적 토지이용이 선결과제 지가급등의 근인(近因): 공급측면
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 난개발과 환경파괴 무엇이 왜 문제인가? [망가지는 국토] 난개발 광풍에 금수강산 피멍 국토가 파괴되고 있다. 온 나라의 들과 산, 강, 바다가 개발이란 이름 아래 무참히 파헤쳐지고 짓밟히고 있다. 뭉텅 뭉텅 베어낸 산허리에 초고층아파트와 전원주택단지가 들어서고, 숲을 걷어낸 계곡으로 카페와 러브호텔이 파고든다. 호젓했던 강변은 매캐한 냄새를 피우는 음식점과 요란한 간판을 단 각양각색의 업소들에 점령당한 지 오래다. 주위 경관과의 조화를 무시한 제멋대로의 난개발이 광풍처럼 번지면서 (중략) 대도시와 지방, 도회지와 농촌…. 국토의 황폐화는 지역을 가리지 않고 번져가고 있다. 2000만 수도권주민의 상수원인 북한강과 남한강변은 닥치는대로 파헤치는 전원주택 공사로 늘 자욱한 흙먼지에 휩싸여 있다. 북한산, 관악산을 비롯한 서울의 산들은 호화빌라, 유원지, 음식점에 포위돼 질식할 지경이다. 90년 2585개였던 팔당호 유역 음식업소는 98년엔 9506개로 3.7배나 증가했고, 숙박업소는 231개에서 440개로 늘었다. 서울의 산림은 재개발과 도로, 택지조성 명목으로 형편없이 무너져 지난 10년 새 33%가 줄었다. 작년 한해 동안 전국에서 15 트럭 500여만대 분량의 흙과 돌을 파냈다. 서해안 간척사업을 위해서였다. 이로 인해 대략 150개의 산들이 흔적도 없이 사라졌거나 망가졌다. 「세계 최대규모의 생태계 파괴사업」이라는 비난을 듣는 새만금에서는 변산반도 국립공원 안에 있는 아름다운 석산 하나를 통째로 파 없앴다. <조선일보, 2000. 5. 21.>
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 난개발과 환경파괴 무엇이 왜 문제인가? (좌측)1만피트상공에서 내려다 본 강원도 강릉시 옥계면자병산 정상. 한 시멘트회사가 석회석을 채취하기 위해 산봉우리를 길이 1㎞ 이상 뭉텅 잘라내 파헤치고 있다. 이 석회광 때문에 해발고도 872 의 자병산은 높이가 40 나 낮아졌다. (좌측) 전원주택단지 개발 열풍에 밀려 팔당호변은물론 산 정상 부근까지 무참히 파헤쳐진 경기도 양평군 양서면 대심리 일대의 모습. 강가에선 더 이상 적당한 부지를 찾기 어렵게 되자, 강이 내려다보이는 높은 지역으로 경관과 산림 파괴 행렬이 옮겨가고 있다. <조선일보, 2000. 5. 21.>
토지문제, 토지정책의 목표, 토지문제를 바라보는 4가지 시각 • 토지소유의 편중과 분배불평등 심화 무엇이 왜 문제인가? 일산읍에 사는 어느 빈농이 비참한 자살을 했다. 그는 무리하게 빚을 내서 5평의 작은 땅을 마련한 바 있었는데 정부의 일산 새도시계획으로 인해 그 땅이 헐값으로 팔리게 되었고 은행빚1천5백만원에저당잡힌 집마저 날리게 되자 비관끝에 살충제를 마시고 세상을 뜨고 말았다. 이와는 정반대의 이야기가 있다. 분당 신도시 이웃에 무려 60만평의 임야를 가진 어느 부자의 경우 땅값이 최소한 평당 10만원씩만 뛴다 하더라도 무려 6백억 원을 벌게 되었다. 이 분당새도시건설로 이렇게 득을 보는 측은 이 부호에만 국한된 것이 아니라 그 주변 일대 임야를 사 둔 다른 부자나 대기업들에도 해당된다 뒤늦게나마 정부가 이를 깨닫고 토지공개념 도입에 앞장선 것은 부의 불균형이 비등점에 이르렀다는 국가적 위기를 바로 인식한 처사라 할 수 있다. <동아일보, 1989. 9. 5.>
토지정책의 목표 • 효율적 토지이용(효율의 문제) • Question: 토지의사유화만이 국토를 효율적으로 이용하는 길인가? • 토지로부터 발생하는 이익의 공정한 분배(형평의 문제) • 토지소유편중 • 형평의 문제에 대한 보수와 진보의 시각 • 보수: 효율과 형평을 분리 • 진보: 형평과 효율 연계 예) 지가 폭등에 대한 진보와 보수의 시각 • 지속가능한 토지이용 • 저탄소·녹생성장을 위한 토지이용 과제
토지의 특성 및 토지문제의 본질 • 시장주의 관점 • 가치관: 효율, 개인의 자유 • 현실인식과 방법론: 개인의 합리성 중시, 시장원리 신봉 • 시장중심적 토지이용강조 • 토지공급확대와 규제완화 선호 • 투기억제 및 불로소득환수 반대 • 계획주의 관점 • 가치관: 공익과 사익의 조화 • 현실인식과 방법론: 인간의 합리성에 대한 회의(합리적 개인과 불합리한 집단)예) 죄수의 딜레마 → 계획의 필요성 강조 • 가치와 괴리극복 위한 정부부개입 선호 • 선계획-후개발 강조 토지문제를 바라보는 4가지 시각
토지의 특성 및 토지문제의 본질 • 조지스트 관점 • 가치관: 평등과 협동, 헨리조지 사상 신봉, 『진보와 빈곤』 • 현실인식: 투기는 지가상승의 악순환과 경제불안의 원인으로 간주토지문제를 토지시장의 문제로 보지 않고, 경제체제의 흐름과 연계하여 바라봄 cf. 최근미국의 금융위기 원인 • 대안논리: 토지보유세의 대폭 강화“토지의 몰수가 아닌 지대의 몰수”(헨리 조지) • 마르크스주의 관점 • 가치관: 평등(자본주의시장 거부) • 현실인식: 시장 = 보이지 않는 주먹 • 올바른 가격: 모두를 잘 살게 만드는 가격 • 토지사유화 반대 → 국유화 • 토지비축제도 토지문제를 바라보는 4가지 시각
주요 지목별 토지이용 면적 (단위: ㎢, %) 농지는 전, 답, 과수원. 산림지는 임야 지적미복구지역의 면적(2009년의 경우 312.37㎢)이 포함되어 있지 아니함
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 국토의 용도 주) 시․도별 중복지정면적 포함(2009.12.31. 기준) 자료: 국토해양부(2010), 국토의 계획 및 이용에 관한 연차보고서.
토지소유의 편중과 분배불평등 심화 • 2006년 기준토지소유자는 1,334만명으로서총인구(주민등록인구 4,878만 명)중 27.3%가 토지를 소유 • 토지소유자 평균 토지소유면적은 3,654㎡이며 평균가액은 약 9천5백만원 <개인별 토지소유 현황>
알프레드 마셜 A. Marshall(1842-1924) • 영국 런던 버몬지 출생 • “냉철한두뇌, 뜨거운 가슴” • 신고전학파 경제학의 창시자 • 물질적 불균형에 대한 정당성여부보다는 기회의 불균등에 대한 정당성에 대한 의문을 품음 • 1903년 케임브리지 대학에서 경제학과 개설경제학자 케인즈, 피구, 로빈슨 등의 스승 • 연역적 정치경제학의 추구 • 1890년 역작『경제학원론 』출간 비용개념에 대한
헨리 조지 [Henry George, 1839.9.2~1897.10.29] • 필라델피아 출생 • 초등교육을 마치고 사환 ·선원 ·인쇄공 ·출판사원 등을 전전한 후, 독학으로 경제학을 습득 • 단일토지세를 주장한 《진보와 빈곤 Progress and Poverty》(1879)의 발간과 엄청난 호응 • 리카도의지대론에 입각하여 인구의 증가나 기계 사용에 의한 이익은 토지의 독점적 소유자에게 거의 흡수되어 버리는 결과 빈부의 차가 커지고, 지대는 상승하여 이자 임금은 하락한다고 주장 • 따라서 토지 공유의 필요성을 설파하고, 방법으로 모든 지대를 조세로 징수하여 사회복지 등의 지출에 충당해야 한다고 역설 • 이후 19세기 말 영국 사회주의 운동에 커다란 영향을 끼쳐 ‘조지주의 운동’으로 확산
