市場分析報告－台中市西屯區

市場分析報告－台中市西屯區 班級:四不動一B 指導老師：陳淑美組　　長：張祐豪　４９６０Ｔ０２５組　　員：李宜珊　４９６０Ｔ１１０　　　　　王愉筠　４９６０Ｔ０２０　　　　　蔡惠美　４９６０Ｔ１１１　　　　　許馥如　４９６０Ｔ０１７　　　　　吳敬怡　４９６０Ｔ１１９

目錄壹、認識西屯一、西屯簡介二、人口組成貳、產業發展一、產業結構與分析二、就業機會三、失業率四、產業之影響五、中科之影響叁、市場景氣一、建築執照面積二、西屯區未來發展肆、住宅市場一、平均房價變動率二、空屋率三、地方公共建設

伍、都市發展 一、都市計劃二、交通運輸及道路系統之配置三、公共設施分布情形陸、相關政策一、住宅政策二、土地政策三、各項管制柒、東海環境分析一、位置二、土地使用三、交通運輸四、商業活動捌、資料參考

認識西屯 西屯簡介：一、自然環境 • 西屯區位於台中市西北部。 • 東到本市北屯區與台縣潭子鄉，西到台縣沙鹿鎮和龍井鄉，南到本市南屯區，北鄰台中縣大雅鄉 • 面積39.769平方公里。佔台中市總面積的百分之24.4，與台中市其他行政區比較，面積僅次於北屯區。

二、地形 本區橫跨大肚台地與台中盆地兩地形區。筏子溪以西係大肚台地，本區之林厝、永安、福安、協和等里即位在台地之東斜面。其餘各里都位在台中盆地的平原上。

三、氣候 以台中市氣象觀測站的資料來看，年均溫約攝23.2度，最冷月均溫16.1度，最高月均溫29.4度(民國85年)，但受地形影響，大肚台地區的晝夜溫差變化較台中盆地大。年雨量1460.2公釐(民國85年)，比台灣西部各大都市少雨，但雨季與高溫季節一致，對農耕上的二期稻作有良好的影響。

四、簡介表

人口組成 一、人口性別組成及變動臺中市西屯區民國91年~95年人口統計人口數呈現逐年增加

二、家庭戶數 臺中市西屯區民國91年至95年家庭戶數家庭戶數呈現逐年增加

產業發展 一、產業結構與分析 1．以整個台中市而言：台中市最重要之工業為製造業，主要分佈在西屯區（佔全市35.87％）營造業亦是台中市相當發達的產業，主要分佈於西屯區（佔全市23.20％）批發、零售及餐飲業為台中市最主要且最有潛力之產業，主要分佈於西屯區（佔全市20.36％）社會服務及個人服務業為台中市最重要之三級產業，主要分佈在西屯區（佔全市24.67％）

２．就西屯區而言： 西屯區為台中市擁有工業區面積最大之地區，是台中市最重要的製造業中心，因此其產業人口亦以製造業為主，佔37.82％，批發、零售及餐飲業次之，佔28.68％，社會服務及個人服務業再次之，佔11.33％。

３．經濟產業資源： 航太工業-漢翔、東海大學商圈、逢甲大學商圈、精誠商圈、台中都會公園、台中工業區

二、就業機會 西屯區面積將近4,000公頃，人口超過18萬人，目前有台中工業區、台中都會公園、水湳機場、榮民總醫院及東海、逢甲等重要文教設施，也是台中市新的市政中心預定地。民國94年後台中第三科學園區也將在西屯西側靠近大度山麓地區展開召商建廠作業。整體而言，西屯區在台中市未來空間發展上將扮演重要工商文教角色，也是台中市重要的門戶，預計人口與就業機會將持續穩定成長。

三、失業率 台中市九月分失業率再升，已達到五．六四％。市政府勞工局表示，失業問題已不是區域性的問題，根本解決方式，需要中央全面性的刺激投資。為降低台中市的失業率，市府勞工局與建設局已達成共識，將要求承包市府工程的廠商，需雇用一定比例的台中市籍勞工。對於台中市失業率直線往上升，勞工局已與建設局達成共識，將要求承包市府工程的廠商，雇用一定比例的台中市籍勞工，勞工局本週將與建設局就法令層面，進行進一步研究。

四、產業之影響 本市本期地價總指數較上期上漲1.59%。 • 西屯區： • 商業區上漲5.5％。由於景氣明顯復甦，連帶刺激消費買氣，使得不動產市場交易趨熱，成交價及成交量皆呈上揚趨勢，尤其逢甲商圈及新市政中心附近，買氣持續熱絡。住宅區上漲2％。因持續受低利房貸、增值稅減半等利多及經濟景氣回春因素影響，除老舊社區地價持平外，其餘地區地價顯著上揚，尤以中部科學園區附近民安段、信安段住宅區建地供不應求，並已造成地主惜售心理，同時帶動其他地區地價微幅上漲，推案明顯增加，成屋及預售屋皆呈價量上漲趨勢。工業區上漲5.8％。由於受「中部科學園區」設置之聚集效應影響，工業用地買氣趨堅。

五、中科之影響 中部科學園區開發，使得園區基地所在的台中西屯地區受到各界矚目，房地產交易活絡。台中市明年公告土地現值即將出爐，初步查估發現，全市地價動態平均較去年同期上漲2.7%，其中又以西屯上漲7.7%，排名第一。分析台中市各行政區地價動態，三個屯區都有不錯表現。其中，漲幅最大的西屯，在中科及七期重劃區附近的住宅區土地，無論推案量及成交量，皆呈量升價揚的態勢，其餘地段也多微幅上揚。

市場景氣 一、建築執照面積

二、西屯區未來發展 由於台中市中心區開發較早，人口密集，發展已趨於飽和，所以近年來台中市的發展以轉移到新興發展區，如西屯、北屯、和南屯。其中鑑以往鐵路對於台中市發展的影響力，當可推測，較接近台中港且又有高速經過的西屯區發展潛力最大。未來除了工業再擴建外，還希望發展高科技產業，設立台中工業園區，並開發大肚山成為觀光遊憩區。如此一來，當西屯發展成為兼具文化、觀光和高科技產業的機能時，將會再為本區帶來大量的外來人口。

住宅市場 一、平均房價變動率第一季台中各行政區平均單（單位：萬元/坪）

二、空屋率 台中市連續十年高達22％的空屋率。總計有近四萬五千到五萬五千戶的空屋，而西屯區又為台中市空屋率最高的地區，其次為北屯、再次為南屯。

三、地方公共建設 政府的各項公共建設，是房地產市場的利多，從過去的實例得到驗證，相關重大建設及工程的開發，不僅房地產市場的供給增加、提升區域地位，更帶動周邊房地產市場迅速發展；也就是說，各項重大建設開發，對區域地位及房地產市場的幫助，是沒有其他因素能及。

都市發展 一、都市計劃（主要計畫、細部計畫）台中市都市計畫（第二次通盤檢討）主要計畫所發佈之範圍以現有台中市行政轄區為範圍（不包括大坑風景區）。其中住宅區面積為4056.38公頃，佔都市發展用地面積44.24﹪，主要集中在東區、北區、西區接近屯區的邊緣地區。商業區面積為346.83公頃，面狀商業區位於市中心區，帶狀商業區位於主要道路兩側，點狀商業區則零星分佈在全市各住宅區的小型商店。工業區中以乙種工業區面積最大，主要分佈於台中工業區、水湳機場南邊以及東南工業區內之部分服務性設施工業區，面積為772.82公頃。在西屯區另有規劃副都市中心專用區，面積為107.26公頃。而目前（1999年）正辦理本市第三次通盤檢討中。

二、交通運輸及道路系統之配置 西屯區主要交通系統包括： 1．道路系統高速公路：中山高速公路２．快速道路：八十米外環道路-北上道路服務水準呈現在E級，而南下則維持在C級。３．主要道路：台中港路、文心路、西屯路。４．次要道路：安和路、同心路、河南路、西屯路、中清路５．水湳機場是中部地區重要的對外機場，目前維持有六條航線，是以國內及離島航線為主的軍民合用機場。６．公路客運目前之市區公車僅存仁友及台中客運兩家公司，而有行經西屯區的公車路線共計23條。

依照「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」修正條文，以上辦理交換土地應以同屬一個縣市為限，而私有公共設施保留地有下列情形之一者，不得與公有非公用土地交換：依照「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」修正條文，以上辦理交換土地應以同屬一個縣市為限，而私有公共設施保留地有下列情形之一者，不得與公有非公用土地交換： 1.規定應以市地重劃區段徵收或開發許可等整體開發方式取得者。 2.已設定他項權利尚未塗銷者。 3.出租、出借、被占用、限制登記或有產權糾紛情形者。 4.已興建臨時建築使用者。三、公共設施分布情形

相關政策 一、住宅政策

二、土地政策 • 目前對土地重劃區、區段徵收地區應統一形塑具有本地化的文化特色建築景觀，因應全球化時代的需求，措施如下： • ◎針對新開發的土地重劃區、區段徵收地區，希望結合專家學著、專家建築師、在地的常民等，共同研議從人文環境、自然景觀將現在的與傳統的、本土的與國際的特色合而惟一，形塑具有臺中地方特色的文化城景觀建築。 • ◎舊市區再造，結合歷史建築營造行人徒步區、美化生活環境、活化經濟，提高生活品質。 • ◎農地開放自由買賣建構生態系統，強化自然資源與地方產業，及都市功能性成長管理與開發回饋機制。 • ◎重劃區抵費地標售、工業區開發滯銷問題，原依成本計算，再經濟不景氣時不適用，地價下跌削價出售，回饋產業有效發展。 • ◎經濟全球化後歡迎國內外參與不動產投資經營，全球化資金挹注臺灣發展。 • ◎建構土地倫理或環境倫理，去除以人為主的「人類中心主義」，多一份關懷我們賴以維生的大地。

三、各項管制 １．固定污染源管制固定污染源管制２．噪音管制３．移動污染源稽查管制４．空氣品質監測業務５．營建工程空氣污染管制６．柴油車污染管制７．油氣雙燃料車推廣

東海環境分析 西屯東海地區人口組成一、位置位置具台中市區12 公里，沙鹿4 公里。大致在台中至沙鹿中港路側，為大肚台地上制高點。東海設校後，東海別墅商圈逐漸形成，由於校園廣大，且附近股地不足，終以東海大學西側與龍井鄉、大肚山區的交界處，原屬於都市發展的邊緣地帶，以農業為主。及至中山高速公路的完成，中港交流道設置，以及為發展台中港六十米的台中港路完成，始成為台中海域地區，汽、機車進出台中地區的重要出入口。

二、土地使用 根據調查東海別墅之附近住戶百分之79%認為觀光夜市對社區繁榮有幫助。觀光夜市規劃的目的，亦是當地住戶為挽救其商圈的漸趨頹敗，而由住戶組成促進發展委員會，推動觀光夜市之成立；更可增進兩側商店營業額增加，帶動當地商業繁榮。因商業之再發展，投資意願提高，促進土地再發展，如此相互循環，提供一個正當的觀光購物及休閒場所。

三、交通運輸 １．交通地位東海別墅商圈，住處台中市西屯區的交通要道，因此產生了大量交通車流以及上下班人潮，大眾運輸工具十分便捷。未來。台中捷運與高速鐵路的興建，交通樞杻角色將更加突顯。目前民眾所使用的大眾運輸工具，除聯繫東海校園之公車外以及穿越型公車。２．交通現況調查東海別墅商圈大致為輻射狀的交點，西向往沙鹿、龍井、大肚、台中港等台中縣及台灣北部縣市，東往北屯、南屯、西屯，南往台中工業區，因此此地方的交通甚存繁忙。

１．活動空間分佈： 住宅區：東海別墅商圈中，有許多住家與商家夾雜其中，一樓多為商家，提供業者承租店面經營，二樓以上或小巷道多為住家，學生宿舍多分布在小巷道內。文化用品：書店、美術用品等。服飾品：服飾、鞋類、飾品、眼鏡行、精品為本商圈主要商業活動之一。飲食類：本區有許多著名小吃店、茶行、冰果店、麵包店等連鎖商家。加工服務活動：為水電行、機車行、花店、髮廊、藥局等。事務活動：在此區較為少見，大致分佈在商圈外圍街道。休閒活動：錄影帶租售業、網咖、漫畫店、唱片行等。四、商業活動

２．東海別墅商圈STP （S）市場區隔建立50 年代風格之懷舊商圈，與一般具現代感及歐式風格之商圈作區隔，但本商圈風格亦非完全模仿一般的傳統老街，本商圈著重的是懷舊人文的傳承，而非建築物外觀的模仿。（T）目標市場主要消費區域：台中縣龍井鄉、台中市西屯區。主要消費年齡層：11－25歲。主要消費對象：東海大學、靜宜大學、弘光技術學院、懷恩中學、瑞豐國小等學校。（Ｐ）市場定位 1. 商圈形象宜強調台灣50 年代懷舊風格之改造。 2. 週遭環境及商家圖騰與色彩宜具懷舊形象，富諧趣而親切。

伍、消費需求 １．地理上的東海別墅商圈位於台中對外的出入流道，距離台中火車站十點六公里，位於台中市與台中縣的交界點以及鄰近眾多大學及中小學學校，加上鄰近台中工業區及台中都會公園，造成兩極化的消費行為，一是以學生為主力的消費群，加上本商圈順道流的流量極大，也出現以上班族及外地觀光的旅客為主的消費族群。２．人口統計的本商圈的主要產品及商品屬於平價價位，屬於分客層較不屬於分眾沒有特定的鎖定目標，所以本商圈形象定位針對以學生上班族及旅客喜愛到本商圈消費的原因。

３．心理特質上的 本商圈消費者消費模式屬於通俗文化的階層，常以日常生活的零碎及解決民生需要，具有一般知識水平，喜愛流行、消費、購物、嘗試勇於接受新的事物。古早懷舊風格對於他們來說是一種新的事物，對於人文氣息也有中度以上的自覺，結合本商圈知名的產品特質及大群的學生族群的心理特質來塑造另一種所謂新的50 年代懷舊人文傳統風格，和國際藝術街形成不同的人文風格。

１．逢甲商圈 位於西屯區和東海別墅商圈同性質的逢甲商圈，因鄰近逢甲大學興起而形成繁榮的商圈，消費族群也多以學生為主力，夜晚消費人群大量，附近交通方便，較鄰近中市市區。２．精明一街商圈位於西屯區。上班族群為主力消費，消費能力較高，有明顯的歐式休閒風格，整體規劃完整，唯獨到跨年晚會常造成人群擁塞交通癱瘓是一大弊病。３．國際藝術街位於台中市與台中縣的交界點。和東海別墅屬同地理位置，此街坊設有劇坊、咖啡店、茶店、民俗藝品、精品店等，形成寂靜獨特風格。六、競爭者分析

資料參考： • 行政院主計處 • 營建署 • 信義房屋 • 台中市政府官方網站 • 西屯區戶政事務所 • 西屯區公所

我們報告到此結束 謝謝大家的聆聽

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