1 / 34

Analysis of Land Use Disparity and Transformation in Tokyo Real Estate Market

This study explores factors affecting land use conversion and economic efficiency in Tokyo's real estate market post-bubble collapse. The research examines the impact of disparities in returns on land use transformation dynamics. Key aspects include inefficiencies in the office market, measuring opportunity losses, and redevelopment conditions based on empirical and theoretical analyses. The study employs econometric models and panel data analysis to understand the phenomena driving land use changes and redevelopment in Tokyo.

cynthia-strong
Download Presentation

Analysis of Land Use Disparity and Transformation in Tokyo Real Estate Market

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. 土地利用収益格差と土地利用転換 　清水千弘(麗澤大学)・唐渡広志(富山大学) 1 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  2. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo 2 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  3. 東京都区部のオフィス・住宅市場の動向 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  4. 1.本研究のねらい: Outline バブル崩壊後の東京オフィス市場で何が起こっていたのか? 市場調整にどうして長い時間がかかったのか? ○土地利用転換の不自由 →用途ごとの土地利用に対する土地の供給量が価格に対して非弾力的となる 下落局面では何が起こるのか? オフィス市場での非効率性の上昇(機会損失の発生) →土地利用の失敗 →市場での調整確率と速度 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  5. オフィス市場の非効率性の測定　/　清水・唐渡(2005)よりオフィス市場の非効率性の測定　/　清水・唐渡(2005)より 事務所(L1)・住宅(L2)の二つの土地利用 二つの期間を想定(2期間,t=1,2)→この期間において、土地所有者は、自由に土地利用を選択 第一期(t1)において、収益率に格差が存在している場合には、将来収益と転用コスト(撤去費用を含む)を加味したうえで、より高い収益が得られるのであれば、第二期(t2)にむけて用途転換が実施される (情報の完全性・移転費用・土地建物利用規制・外部性) 収益格差の実態を測る 収益ベースで見た機会損失の測定と用途転換の実態を把握 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  6. 都心からの距離と付け値曲線 収益(賃料) 事務所 超過収益 住宅 機会損失 CBD(都心中心)からの距離 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  7. 土地利用転換と再開発 理論的分析: Brueckner(1980), Wheaton(1982) 再開発が行われる条件 VR : 再開発された不動産から得られる収入の割引現在価値 VC : 現在の用途から生まれる不動産収入の割引現在価値 実証分析: [ VR－VC ] が再開発の確率をどの程度高めているか． Rosenthal and Helsley (1994:住宅), Munneke (1996:商業不動産)，McGrath (2000:土壌汚染) （1）の仮説を支持（シカゴ市の不動産物件を対象にした分析） →一時点のスナップショット的な関係を分析 　　推計上の問題と理論上の不整合性 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  8. 本研究での実証分析の特徴 1991-1996,1996-2001年のオフィス→住宅の土地利用変化に着目 オフィス→住宅(土地利用規制，土地集約コスト等,収益格差以外の要因の排除) パネル分析→観察不可能な変数を個別効果として抽出 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  9. 2.再開発条件と計量経済モデル Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  10. 再開発条件 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  11. 再開発条件 再開発条件: Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  12. 計量経済モデル →再開発(土地利用転換あり) →土地利用転換なし 土地利用転換確率: パネル・データによる2値選択モデル(binary choice model) Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  13. 3.データ3.1.土地利用・転用の推移-ストックデータの作成1:東京都都市計画局「土地建物利用現況調査」H3.8.13-3.データ3.1.土地利用・転用の推移-ストックデータの作成1:東京都都市計画局「土地建物利用現況調査」H3.8.13- Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  14. ストックデータの作成2 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  15. 3.2.事務所賃貸料と住宅賃貸料 事務所市場としての収益性:事務所賃料(ROit) 住宅市場としての収益性:住宅賃料(RCit) 現行土地市場　事務所→事務所賃料(ROit)< (RCit) →機会損失が発生している i地点t時点の事務所賃料 →　事務所・付け値関数の推定 i地点t時点の住宅賃料　　　 →　住宅・付け値関数の推定 現在の事務所ストック　　　　　　 →　東京都「土地建物利用現況調査」 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  16. 賃料データの記述統計量 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  17. オフィス賃料関数・住宅賃料関数の推計 立地・建物属性に合わせて，外挿するためのヘドニック関数 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  18. 収益格差 非効率性のコスト(機会損失) 非効率性の測定 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  19. 3.3.資本シェア，取り壊し費用 「日本の都市再開発」（社団法人全国市街地再開発協会） 1982年から2001年までの期間において再開発されたビルの竣工計画や事業資金 東京都:107ケース Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  20. 床面積生産関数の推定 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  21. 4.推定結果4.1.事務所および住宅用途の賃貸料関数4.推定結果4.1.事務所および住宅用途の賃貸料関数 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  22. 収益格差の区別分布:2004年 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  23. 機会損失ビルの推移 50%以上について青色でマーク Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  24. 超過収益の分布 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  25. 機会損失の区別分布:2004年 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  26. 機会損失が発生しているビル:2004年 オフィスの分布 機会損失ビルの分布 Source) Shimizu and Karato(2010), Microstructure of Office Investment Market in Tokyo Metropolitan Area,(forthcoming) Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  27. 機会損失ビルの発生プロセス.1995,2000年 1995年 2000年 27 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  28. 土地利用の変化パターン 30%以上を青色でマーク Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  29. 土地利用パターン別・超過収益流列の統計量 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  30. 超過収益流列の統計分布1 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  31. 超過収益流列の統計分布2 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  32. 建て替え費用を加味した収益格差 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  33. 再開発の確率 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  34. 結論と今後の課題: 土地収益格差は再開発の確率に影響を及ぼす オフィス→住宅　から，住宅→オフィスの両方向での土地利用の調整機能の明示化(浅見先生との共同研究) 絶対収益格差と相対収益格差 都市全体での収益の最大化→効率的土地利用 マクロ的な価格変動の調整速度に及ぼす影響 Chihiro SHIMIZU 2009 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

More Related