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房屋稅、地價稅是否應合併課稅

房屋稅、地價稅是否應合併課稅 . 第九組 組長：田欣玄 組員：王昱婷 巫芷軒 丁翎育. 當你賺到了 人生第一桶金. 新落成 別墅 前有 小河，後有山坡. 破天荒 總價 1 字頭最後機會！. 地價稅. 房屋稅. 報告大綱. 一、分開課稅 ( 一 ) 現有制度 ( 二 ) 現有制度下的缺失 二、 合一課稅 ( 二 ) 美國合一課稅 ( 三 ) 日本合一課稅 三、 在現有情況下，合一課稅後的探討 ( 一 ) 優點 ( 二 ) 瓶頸與挑戰 四、 結論 五、 參考資料. 房屋稅、地價稅分離課稅.

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房屋稅、地價稅是否應合併課稅

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Presentation Transcript

  1. 房屋稅、地價稅是否應合併課稅 第九組 組長：田欣玄組員：王昱婷 巫芷軒 丁翎育

  2. 當你賺到了人生第一桶金

  3. 新落成別墅 前有小河，後有山坡

  4. 破天荒 總價1字頭最後機會！ 地價稅 房屋稅

  5. 報告大綱 • 一、分開課稅(一)現有制度(二)現有制度下的缺失 • 二、 合一課稅(二)美國合一課稅(三)日本合一課稅 • 三、 在現有情況下，合一課稅後的探討(一)優點(二)瓶頸與挑戰 • 四、 結論 • 五、參考資料

  6. 房屋稅、地價稅分離課稅

  7. 房屋所有人 • 附著於中華民國境內土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物 一、制度簡介 應納房屋稅=房屋現值 x 所適用之稅率 (房屋現值>>不動產評價委員會評定)

  8. 5 月 1 日起至 5 月 31 日 • 營業用：3% • 非營業用：2%或1.5% • 住家用：1.2%

  9. 現況與困難 稅基偏離嚴重 地價稅稅基 102年公告地價占一般正常交易價格百分比 資料來源：內政部地政司

  10. 單位：萬元 / 坪 相除 • 房屋稅稅基 約22.5% 資料來源：1.參考五都房屋標準單價表 2.中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公告之「第四公報─營造或施工費標準表」 →目前房屋稅之稅基僅為造價的20%至25%左右，若採市價觀點的話，比值將會更低。

  11. 房屋稅條例 第十一條 房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府 公告之： 一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 ←重置成本 二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。 ←重置成本 三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋 買賣價格減除地價部分，訂定標準。 ←市場價格 前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。 • 房地分離的估價問題 • 同時包含「重置成本」及「市場價格」兩種觀點 • 重置成本：建造成本、耐用年數與折舊 • 市場價格 ：路線等級調整，以及依據市場供求與買賣價格 • →涉及土地與房屋價值拆分的問題

  12. 房屋稅、地價稅合一課稅 從實例看不動產制度—美國、日本

  13. 美國 • 房產稅-------------------財產稅 • 交易稅-------------------交易稅

  14. 美國的房產稅 • 原則：寬稅基少稅種

  15. 美國的房產稅 • 計稅方式：要多少課多少 稅率由地方政府根據各級預算每年的需求來決定。 每年的稅率皆不同 台灣：固定稅率 美國：變動稅率

  16. 美國的房產稅 預算應徵收的房產稅稅額 ＝房產稅稅率 房產計稅價值總額

  17. 美國的房產稅 • 房產評估 • 政府下屬的專業評估部門----公信力 • 以交易價格為評定基礎 • 一般定為市價的50%~75% • 地方設立的仲裁程序提出申訴。

  18. 美國房產稅 • 所謂收支透明化 • 納稅賬單：房產評估價 應納房產稅稅額 房產稅的用途 取之於民用之於民

  19. 日本 • 固定資產稅-------------財產稅 • 都市計劃稅 -------------財產稅 • 不動產取得稅----------交易稅

  20. 日本的固定資產稅 • 固定資產定義

  21. 日本的固定資產稅 • 計稅方式： （土地評估價格＋房屋評估價格）×稅率＝固定資產稅額

  22. 日本的固定資產稅 • 房產評估 • 每年6月，政府統一對所有房產做評估並備案 • 評估價值通常為市場交易價格的50～60％ • 雖合一課房產稅，但房屋跟土地分開評估 • 每三年評估一次

  23. 日本的固定資產稅 • 特別減免： 地震傷害相關的減免措施 需對老舊房產進行抗震翻建和改造，依據不同的條件， 可獲取一到三年不等的固定資產稅和城市規劃稅的減免。

  24. 合一優點

  25. 便民利課 • 社會交易習慣 • 房屋擁有者同時擁有房屋與土地

  26. 為未來實價課稅基礎 • 不動產實價登錄系統 • 一般交易習慣：房屋與土地一起計價買賣 • 房地分開計算、實價難以認定，總價拆分問題 • 現階段要推動實價課稅難度相當高

  27. 實價登錄範例 來源：內政部地政司網站

  28. 合一的挑戰 土地增值稅！！！ • 憲法規定土地屬全體國民（平均地權） • 地價上漲應歸公 • 修憲困難 移轉地價原地價 (移轉地價以當期公告之土地現值為標準)

  29. 因應之道 • 不涉及修憲，維持土增稅不變 • 房地產交易所得稅，土增稅可扣抵 土地增值稅 房地交易所得稅 房地交易所得稅

  30. 結論 房地產稅 • 探討美國、日本例子 房屋稅 • 我國合一後期望優點 • 1.符合市場現況 • 2.便民利課 • 3.作為實價課稅之基礎 • 現有稅制問題總覽 • 1.實際交易情況 • 2.稅基偏離嚴重 • 3.估價拆分問題 地價稅 土增稅 土增稅可扣抵 房地產交易所得稅

  31. 參考資料 • 一. 投資台灣入口網 > 投資環境 > 租稅 > 房屋稅http://investtaiwan.nat.gov.tw/matter/show_chn.jsp?ID=69 • 二.投資台灣入口網 > 投資環境 > 租稅 > 地價稅 http://investtaiwan.nat.gov.tw/matter/show_chn.jsp?ID=67&MID=3 • 三. 我國房屋現值評定法治問題分析─以房屋稅第11調為中心 陳明燦 http://www.taiwanlaw.com.tw/files/other/3N507C.pdf • 四. 中華民國內政部地政司全球資訊網 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?mcid=2028&cid=1003 • 五.Rti中央廣播電台 http://www.rti.org.tw/m/news/subjectHot/?recordId=25&type=1&p=1&newsId=14536 • 六. 國家文官學院 T&D飛訊183期 • 七. 聯合理財網，房地產稅制三大不公平 實價課稅才是解藥http://money.udn.com/wealth/printpage.jsp?f_ART_ID=306041 • 八. 2014自由時報記者鄭琪芳台北報導【房屋二胎三胎│貸款│借款│增貸 2994-1000】 • 九.內政部地政司統計資料 • 十.不動產稅制改革議題與策略 (花敬群，當代財政 第036期) • 十一.阿波羅新聞 真實的美國房產稅是什麼樣子的 http://tw.aboluowang.com/2012/0131/234412.html#sthash.xsDG8qpX.qsymrP56.dpbs • 十二.Yahoo奇摩房地產 世界各國房產稅專題-美國、日本篇 • 十四.REALPLAN 日本房地產的相關稅金http://www.rehouse.co.jp/realplan/thc/tax/ • 十五.財政部 不動產實價課稅之剖析http://www.mof.gov.tw/public/Attachment/112616504215.pdf

  32. 謝謝聆聽 

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