第七章 基准地价系数修正法

1. 第七章 基准地价系数修正法 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 基准地价系数修正法应用举例

2. 第一节 基准地价评估 一、基准地价概述 （一）基准地价的概念及特点 基准地价——是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。 它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 特点：区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。

3. （二）基准地价评估的作用 • （三）基准地价评估的原理 • 土地收益是基准地价评估的基础 • 各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础 • 各类用地的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 • 土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提

4. （四）基准地价评估的原则 • 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则 • 以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 • 各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 • 与社会经济水平相适合、相协调的原则 • 选择合适的估价技术路线原则

5. 二、城镇用地基准地价评估 （一）城镇用地基准地价的概念 城镇用地基准地价——是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分路线价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

6. （二）城镇用地基准地价评估的方法和步骤 1.确定基准地价评估的区域范围：根据实际需要及人力、财力、物力等确定； 2.划分地价区段：方法是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、不动产、价格水平及收益情况等做实地调查和观察，将情况相同或相似的相连土地划分为同一个地价区段； 3.抽查评估标准宗地的价格，运用收益法、假设开发法、比较法、成本法等进行评估；

7. 4.计算区段地价 ：区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地 价格的正常和总的水平。抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数作为区段地价； 5.确定基准地价 6.提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的内涵、作用，将该基准地价调整为宗地价格的方法和系数。

8. 三、农用地基准地价评估 （一）农用地基准地价的概念 农用地基准地价系指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格。 （二）农用地基准地价评估的技术路线 1.技术路线一：地价平均法 在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。 2.技术路线二：标准地块法 通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价。

9. 3.技术路线三：综合分值模型法 综合分值模型法是在农用地定级成果的基础上，根据样点定级单元总分值、样点投入产出资料测算的收益价格，建立样点定级单元分值与样点定级单元地价的关系模型，以此来评估基准地价区片平均价及级别基准地价。

10. 四、基准地价更新 （一）基准地价更新的技术路线 （二）利用原土地定级估价成果更新基准地价 （三）利用地价指数逐年调整基准地价

11. 第二节 基准地价系数修正法 一、基准地价系数修正法的基本原理 1、基本概念 基准地价系数修正法——利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。

12. 2、理论依据——替代原理 3、特点与适用范围 可在短时间内评估多宗土地或大量土地价格。适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。

13. 二、步骤 ①搜集有关基准地价的资料 ②查出估价对象所处地段的基准地价 ③进行交易日期修正 （修正方法与市场比较法相同） ④进行土地状况修正 （修正方法与市场比较法中的不动产状况修正的方法与内容类似） ⑤求出估价对象宗地的价格 三、计算公式 见教材142页

14. 第三节 基准地价系数修正法应用举例