Jeruzalem fase 1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

1. Jeruzalem fase 1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden december 2006

2. Fasering De opgave voor planontwikkeling in Jeruzalem is opgedeeld in 3 fasen. Dit stedenbouwkundige concept is gemaakt voor fase 1. Of fase 2 en 3 nog ontwikkeld gaan worden en hoe dit gaat gebeuren is nog niet duidelijk. Voor fase 2 heeft Tiwos een onderzoek laten uitvoeren naar de voorzieningen en maatregelen ter verbetering van de bouwfysische kwaliteit van de portiekflats. De resultaten van dit onderzoek worden meegenomen in de besluitvorming voor behoud of sloop van de flats. Fase 2 en 3 staan in relatie met de ontwikkelingen aan de overkant (Kanaalzicht). Momenteel werkt de ontwikkelaar (Triborgh) van Kanaalzicht aan een visie voor dit gebied. Begin 2007 worden de toekomstige ontwikkelingen in de gebieden Kanaalzicht en Jeruzalem fase 2 en 3 integraal bekeken. Kanaalzicht

3. Regiedocument De opgave voor planontwikkeling in de eerste fase van Jeruzalem is uiteengezet in het regiedocument Piushaven. De uitgangspunten van het regiedocument zijn als volgt. Een hoog gebouw (5 à 6 lagen) aan de hoek Ringbaan Oost - Caspar Houbenstraat. Daarachter is een pocketpark gelegen met behoud van het Amarant schooltje. De intentie om bij het begin van de brug een meer stedelijk knooppunt te maken, wordt gevolgd. Maar van de verdere planaanduiding in het regiedocument wordt afgeweken. De redenen om van deze opzet af te wijken zijn als volgt. Milieu eist een afstand van 25 meter uit de as van de weg van Ringbaan oost. Bovendien bevat de ruime strook langs de Ringbaan oost een grote hoeveelheid monumentale bomen die we wensen te behouden. Dit betekent dat de situering van het gebouw een stuk opschuift ten opzichte van het regiedocument. In het regiedocument wordt de hoogste bebouwing gesitueerd aan de zuidkant van fase 1 en aan de drukke verkeersweg. Hiermee investeer je niet in milieuverbetering. Het plaatsen van de hoge bebouwing aan de verkeersweg levert weliswaar achter het gebouw een beter milieu op, maar het pocketpark profiteert niet van deze verbetering, aangezien deze meteen grenst aan de verkeersweg. Met andere woorden het pocketpark profiteert niet van de stedenbouwkundige opzet. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

4. Stedenbouwkundig concept Het stedenbouwkundig concept Jeruzalem fase 1 is een onderdeel van het stedenbouwkundig totaalconcept van de Piushaven. De reden om nu al het stedenbouwkundig concept met betrekking tot fase 1 Jeruzalem te laten vaststellen, is dat we de voortgang van fase 1 Jeruzalem niet afhankelijk willen maken van de ontwikkelingen van het Lourdesplein en de rest van de Piushaven, omdat het van belang is dat fase 1 doorgang vindt. Dit om te voorzien in de behoefte aan levensloop-bestendige woningen. Dit aanbod ontbreekt momenteel volledig in de buurt zelf en in de directe omgeving daarvan. De dichtstbijzijnde zogenaamde seniorenwoningen van de woningcorporaties liggen bij het zorgcentrum St. Josephzorg in Fatima. Dit maakt het voor ouderen momenteel onmogelijk om wooncarrière te maken in de buurt dan wel in de buurt te blijven wonen bij een verslechterende gezondheid. Omdat het geschikt maken van de bestaande voorraad voor senioren (bouwtechnisch en financieel) niet reëel is, is nieuwbouw de enige oplossing. Het in de eerste fase van de herontwikkeling realiseren van de (bereikbare) appartementen brengt tevens de gewenste doorstroming in de buurt op gang en levert een positieve bijdrage aan de herhuisvestingsopgave. In de buurt komen namelijk woningen vrij die weer beschikbaar zijn voor nieuwe bewoners of als vervangende woonruimte kunnen dienen voor te herhuisvesten huurders. Ringbaan Oost Lourdesstraat C. Houbenstraat

5. Gebiedsindeling Het stedenbouwkundig concept voor Jeruzalem fase 1 is in relatie met het Lourdesplein bekeken. Het totale gebied Lourdesplein en Jeruzalem is te verdelen in 4 deelgebieden. Deelgebied 4 is het gebied waarbinnen Jeruzalem fase 1 valt. Deelgebied 4 bestaat uit het stadsblok A en B. De stadsblokken worden doorsneden door de verkeersweg Ringbaan Oost. Stadsblok B is Jeruzalem fase 1. B Ringbaan Oost A C. Houbenstraat Lourdesstraat

6. Uitgangspunt milieu Voor luchtkwaliteit en geluid moet het gebouw 25 meter uit de as van de Ringbaan Oost liggen. Dit is aangegeven met de rode lijn. Verder wordt er aan gedacht om de privé-tuinen te ommuren wat bijdraagt aan de verbetering van het milieu. Als ommuring wordt gedacht aan tuinmuren of hagen, maar dit vraagt nog nadere studie. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

7. Bomen & kerk Door de huidige situering van het gebouw kunnen de monumentale bomen behouden blijven. Het in de tekening gesuggereerde behoud van de Lourdeskerk is slechts een indicatieve mogelijkheid, waar hier verder niet op wordt ingegaan. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

8. Tuinen De bebouwing op de locatie Jeruzalem fase 1 verdeelt de buitenruimte in twee tuinen. De tuin aan de zijde van de Caspar Houbenstraat is bedoeld voor privaat gebruik. De tuin aan de zijde van het havenpark sluit aan op het park en is publiek toegankelijk. Bedoeling is om de taluds bij de ontwikkellocatie te betrekken als onderdelen van de open ruimte. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

9. Bouwhoogten Het bouwblok in Jeruzalem fase 1 heeft een basishoogte van 4 à 5 lagen (± 12 – 15 meter) met daarin een aantal accenten die hoger zijn en die de groene ruimte geleden. In de middenruimte van 6 bouwlagen wordt een collectief blok gesitueerd in het verlengde van de Gooilandstraat. Deze ruimte bevat publieksgerichte functies. Gooilandstraat Ringbaan Oost Lourdesstraat

10. Hoogteaccent In Jeruzalem fase 1 en op het Lourdesplein komen 2 hoogteaccenten. De hoogteaccenten grenzen aan het havenpark en duiden op de stedelijke betekenis van het knooppunt Ringbaan Oost - Piushaven. In Jeruzalem is het hoogteaccent max. 8 bouwlagen hoog (±24 meter) en gericht op het havenpark. Op het Lourdesplein komt een hoogteaccent van max. 10 bouwlagen hoog (±30 meter) en is gericht op het westen. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

11. Parkeren Er wordt gestreefd naar een efficiënte, ondergrondse parkeergarage op eigen terrein rekening houdend met het behoud van de monumentale bomen. Verder wordt ernaar gestreefd om op straat de parkeer-mogelijkheden in de Betuwestraat aan de zijde van het gebouw te optimaliseren met haaks parkeren. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

12. Ringbaan Oost C. Houbenstraat Lourdesstraat

13. C. Houbenstraat Ringbaan Oost Lourdesstraat

14. C. Houbenstraat Ringbaan Oost

15. C. Houbenstraat Ringbaan Oost

16. C. Houbenstraat Ringbaan Oost

17. Lourdesstraat Ringbaan Oost C. Houbenstraat

18. Ringbaan Oost Lourdesstraat C. Houbenstraat