房地产策划师教材培训

1. 房地产策划师教材培训 中国就业培训技术指导中心组织编写 房地产策划培训讲师 ——吴永铭

2. 第三章 房地产项目投资策划 第一节 项目效益评估 学习单元1 房地产项目成本估算 学习目标： ※掌握房地产项目的成本费用构成和成本费用估算方法 ※掌握房地产项目经营税费的构成和估算方法 ※能对项目成本进行估算

3. 一、房地产项目投资于成本费用估算 一般房地产项目就其成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。 ※1.开发成本的估算 1.1土地使用权出让金 国家以土地所有者的身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 1.2土地征用及拆迁安置补偿费 1）土地征用费 2）补偿费 1.3前期工程费 1）项目策划、规划、设计、可行性研究及水文地质勘测费用。 2）“三通一平”等土地开发费用。

4. 1.4建安工程费 建安工程费 建筑工程费（结构、建筑、特殊装修费用） 设备及安装工程费（给排水、电气照明等） 室内装修工程费 单元估算法 单位指标估算法 工程量近似匡算法 概算指标法 类似工程经验预算法 1.5基础设施费 水 供电 道路 绿化 供气 排污 排洪 电信 环卫 供水工程按水增容量（t)指标计算 供电及变配电工程可按电增容量（KV.A)指标计算 采暖工程按耗热量（W）指标计算 供热锅炉安装按每小时产生的蒸汽量指标计算，各类围墙、管线工程按长度指标计算，室外道路面积按平方米指标计算。

5. 主要包括不能有偿转让的开发需求内公共配套设施发生的支出。其估算可参考“建安工程费”的估算方法。主要包括不能有偿转让的开发需求内公共配套设施发生的支出。其估算可参考“建安工程费”的估算方法。 1.6公共配套设施费 1.7开发期间税费 1）配套设施建安费 2）建筑工程质量与安全监督费 3）非住宅供电、用电负荷费 （供电增容费） 开发期间税费 5）建设工程交易中心招投标服务费 4）预算定额管理费 6）工程建设监理费（施工阶段） 7）其他税费 1.8不可预见费主要包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。

6. 2.开发费用 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。一般为3%。 1.管理费用 1）广告宣传和市场推广费。约占销售收入2%—3% 2）销售代理费。约占销售收入0.5%—1% 3）其他销售费用。约占销售收入0.5%—1% 2.销售费用 为筹集资金而发生的费用。 1）长期借款利息计算（每年应计利息=（年初借款本息累计+1/2*本年借款额）*年利率 （1）每年等额偿还本息和。 （2）等额还本，利息每年照付。 2）流动资金借款部分是按全年计息，利息计入财务费用， 每年照付，期末一次还本。 3.财务费用

7. 营业税 交易服务税 防洪工程维护税 交易印花税 城市维护建设税 教育费附加税 二、房地产项目经营税费的构成和估算 房地产经营税包括两部分内容，即房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费。房地产经营期间的税费主要包括； 1.与转让房地产有关的税费 所谓营业税是对在我国境内供应劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业税征收的一种税。 按营业额的5%计征。 加大大江大堤防洪。附加率0.9% 是对在我国境内即享用城镇公用设施，又有经营收入的单位和个人征收的一种税。 税率为7%。 是为了加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营的资金来源。附加率3% • 是对经济活动及经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种行为税。 按千分之一计征，买卖双方各付一半。 是为了加强房地产交易管理，保障房地产买卖双方当事人的合法权益。 按0.2%计征，买卖双方各付一半。

8. 1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 2.土地增值税 2.1税率计算 由此可知，土地应缴纳税额的计算，按下列公式进行： 土地增值额=转让房地产的总收入—扣除项目金额 应纳税额=土地增值额*适用税率 4）增值额超过扣除项目金额200%、 税率为60%。 3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣 除项目金额200%的部分，税率为50%。 例1某单位出售房地产收入为300万，扣除项目金额为150万，试求应缴纳的土地增值税额。 解：应缴纳税额应按以下方式计算： 1.土地增值额=300-150=150（万元） 2.土地增值额与扣除项目金额之比为150÷150=100% 3.税率分别为30%和40%； 4.应缴纳税额=150×50%×30%＋（150－150×50%）×40% =75×30%＋75×40% =52.5（万元） 为简化计算，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。 其公式如下： 应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率 代入公式： 应纳土地增值税=150×40%－150×5%=52.5（万元）

9. 2.2增值额的计算 2.3免税规定 1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。 2）因国家建设需要征用的房地产。 3.企业所得税 依法纳税哦！ 是指对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 税费的计收办法和标准：按企业应缴纳谁所得额的33%计征（2008年1月1日起施行25%的税率）。外资企业的所得税计收办法和标准同上。

10. 例2：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%，该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼又投入了500万元的房地产开发成本，由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。例2：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%，该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼又投入了500万元的房地产开发成本，由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。 1）确定房地产的转让收入 根据已知条件，可知转让收入为1200万元 2）确定转让房地产的扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额：100万元 2.新建房地产开发成本：500万元 3.与房地产有关的费用： （100+500）×10%=60万元（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%） 4.与转让房地产有关的税费： 1200×6.43%=77.16（万元） 5.财政部规定的其他扣 除项目，加计扣除为： （100+500）×20%=120（万元） 故转让房地产的扣除项目金额合计为： 100+500+60+77.16+120=857.16（万元） 3）计算转让房地产的增值额 1200－857.16=342.84（万元） 4）计算增值率 342.84÷857.16=40% 5）计算应纳税额 342.84×30%=102.9（万元） 这就对了吗？

11. 培训课程 房地产项目投资收益评估 学习单元2 掌握财务评价的作用、原则及基本原理 能够对房地产项目投资效益进行静态评价与动态评价

12. 一、财务评价的含义、作用、依据 财务评价的含义 财务评价的作用 财务评价的依据 财务评价是国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，预测供给项目的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债能力分析，编制财务报表，计算评价指标，考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性 • 财务评价是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分 • 财务评价结论是主要的决策依据 • 非盈利项目的财务评价可以使有关各方做到心中有数 • 财务评价是方案比较和选取的重要手段 • 配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利的基础上进行经济合作 1、政策法规依据 2、方法和参数依据

13. 动态与静态分析相 结合，以动态分 析为主的原则 效益与费用计算范围 的一致性原则 二、财务评价的原则和基本道理 1.财务评价的原则 效益与费用识别的有无对比 原则 2.财务评价的基本原理 财务报表 基础数据 财务评价指标计算 指标 行业及国家参数 参数比较 评估结果

14. 2.根据建设项目财务评价指标体系作用分类 三、财务评价指标体系 1.根据建设项目财务评价指标体系作用分类 静态投资回收期 动态投资回收期 借债偿还期 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 静态投资回收期 时间性指标 静态盈利性分析 价值性指标----财务净现值（FNPV) 项目财务 评价指标 财务内部收益率（FIRR) 财务净现值率（FNPVR) 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率 财务净现值（FNPV) 财务净现值率（FNPVR) 财务内部收益率（FIRR) 动态投资回收期 项目财务 评价指标 静态盈利性分析 比率性指标 借债偿还期 利息备付率 偿债备付率 财务比率 资产负债率 流动比率 速动比率 静态盈利性分析

15. 四、房地产项目投资效益的静态评价 1.投资收益率法 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平，其计算公式为： 投资收益率=收益额/项目投资额×100% 例：某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款为1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，试计算该项目的税前投资收益率与税后投资收益率。 税前收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷款 税前收益额=4550－512－275－1980=1783（万元）税后收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷款－所得税投资额=投资费用＋贷款利息税后收益额=1783×（1－0.15）=1515.55（万元）投资额=4059.6（万元）该项目税前税后投资收益率指标分别为：税前收益率=1783/4059.6×100%=43.92%；税后收益率=1515.55/4059.6×100%=37.33% 2.投资回收期法投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开工建设投发资金的回收时间。2.1按平均收益额计算投资回收期 投资回收期=项目总投资额/项目年平均收益额 例：设某商品房开发项目建成后，主要用于出租，年平均租金收益720万元，设贷款利率为15%，并设每期投资都是在当年年初发生的，第一年投资1270万元，第二年投资1360万元，第三年投资120万元，项目建成4年后投产，试计算该项目的投资回收期。 解：由于考虑投资贷款利息，该项目的投资总额为： 项目投资额=1270×（1＋0.15）4＋1360×(1＋0.15)3＋120×(1＋0.15)2=4448.33(万元） 年平均收益=720（万元）故该项目的投资回收期为： 投资回收期=4448.33/720=6.18（年）

16. N 2.2按累计收益额计算投资回收期 其计算公式为： 项目投资总额=∑ 式中 F1——第t年的项目经营净收入；Ft=年经营收入－年经营成本－年经营税金； N——项目投资回收期。 Ft i=0 【例】某项目投资兴建后逐年的现金流量状况见表，试据此确定其投资回收期。 解：由表中累计数字可看出，该项目将在7.71年，约合7年零8个月收回投资。

17. 3.最小费用法 3.1标准偿还年限内平均费用法 平均费用按下列式计算： Z年=C＋－×K 1 式中 Z年—— 标准偿还年限内平均费用； C—— 年经营成本； T0—— 标准偿还年限（标准投资回收期）； K—— 项目投资总额。 T0 3.2标准偿还年限内总费用法 其计算公式： Z总=K＋T0×C 式中Z总——标准偿还年限内费用总额； 某项目开发提出了甲乙丙三种方案，各方案投资及年经营成本见表。设该项目准偿还年限为5年，试据此进行方案比较，选择最优秀方案。 年平均费用计算

18. 五、房地产项目投资效益的动态评价 1.净现值法（NPV法） 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量，其计算公式为： F1=St－Lt 式中 Ft— 第t年净现金流量； St— 第t年现金流入额； Lt— 第t年现金流出额。 若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期（一般规定为项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值（NPV），其计算公式为： NPV=∑ 这么复杂啊？ n Ftat t=1 式中 NPV－ 项目的净现值； Ft— 项目第t年净现金流量； n— 项目经济寿命期（年）； at— 第t年的贴现系数，a=（1＋i0）‾ ；i0为基准贴现率，即事先规定的利率。 t

19. 1.净现值法（NPV法） 在运用净现值进行项目经济效益评价时有如下几个问题需要研究： 2）关于经济寿命的 计算单位 1）关于项目经济效 益评价标准 3）关于经济寿命的 计算周期 5）关于净现金流量 的计算 4）关于基准贴现率 净现值评价的临界 值是零。 当NI′≥0，项目按规定的贴现率获利。 当NPV<0时，说明项目不能按规定的贴现率获利。 计算式中的经济寿命计算单位t为“年”，中小项目，并不一定全用“年”为单位，可用“季度”“月”甚至“旬”“周”为飞、单位。 所谓经济寿命计算周期，是指该项目在经济上的可用时间，而非耐用年限。 基准贴现率就是项目净现值体现时，计算贴现系数所采用的利率。 净现金流量是项目当年现金流入和流出的代数和。具体计算时，有以下几个问题需要注意： 1）现金流出不再包括固定资产折旧，即每年的销售成本中应扣除固定资产折旧费。 2）每年的还本付息额除去高于基准贴现率的贷款利息外，也不应计入项目的现金流出。 3）项目的投资者关心的是投资带来的纯收益，因而在计算每年的净现金流量时，应综合考虑所有的税费和成本费用。

20. 由于最近时间价值的影响，一笔未来资金现值的大小，不仅取决于未来资金本身金额的大小，还取决于贴现时间的长短，以及所取贴现率的高低。由于最近时间价值的影响，一笔未来资金现值的大小，不仅取决于未来资金本身金额的大小，还取决于贴现时间的长短，以及所取贴现率的高低。 2.内部收益率法（IRR法） 2.1内部收益率的经济意义 2.2 内部收益率的计算 内部收益率的计算式为： NPV=∑Ft（1＋IRR）‾ =0 N t 1 式中 IRR——内部收益率； 在实际运用中，要用式算法，反复试凑才能求得。其基本计算步骤为： 1）首先假定一个贴现率i1,求出项目的净现值NPV1。 2）若NPV1>0，则提高i1，设i2>i1，重新计算项目的净现值NPV2；若NPV<0，降低i1，设i2<i1，重新计算项目的净现值NPV2。 3）重复步骤2），经过反复试算，直至NPV变号（由正变负或由负变正）为止。 4）设NPV1>0，NPV2<0，便可用内插法按试算时设定的i1、i2求得内部收益率。 IRR=i1＋ (i1－i2) 式中 IRR—项目内部收益率； i1— 低贴现率； NPV —低贴现率i1时的净现值绝对值； i2—高贴现率； NPV2 —高贴现率i2的净现值绝对值。 NPV1 NPV1＋ NPV2

21. 2.3内部收益率的评价 内部收益率是项目贴现率的临界值。 1）IRR与i相比较，反映项目盈亏状况。 IRR>i,项目盈利； IRR=i,项目盈亏平衡； IRR<i,项目亏损。 2）IRR与i0相比较，反映项目与社会平均水平相比的经济效益状况。 IRR>i0,项目盈利超出社会平均水平； IRR=i0,项目盈利相当于社会平均水平； IRR<i0,项目盈利低于社会平均水平。 3）IRR与IRR0相比较，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效益状况。 IRR>IRR0,项目盈利超出同类项目平均盈利水平； IRR=IRR0,项目盈利相等于同类项目平均盈利水平； IRR<IRR0,项目盈利低于同类项目平均盈利水平。 【案例分析】

22. 六、财务评价的基础数据和基本财务报表 损益表 财务现金流量表 资金来源于运用表 资产负债表 损益表反映项目在计算期内逐年的成本、税后利润和收益状况。 财务现金流量表反映项目在计算期内的全部的经济活动状况。 资金来源与运用表反映项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况。 资产负债表反映项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系。

23. 投资项目运营计划 学习单元3 学习目标 ※掌握投资项目运营流程和运营计划体系 ※掌握投资项目运营计划的编制程序，能 够编制投资项目运营计划

24. 2）获取土地使用权的途径 1.土地使用权出让 2.土地使用权划拨 3.原有划拨土地存量房地产土地使用权 4.与当前土地使用权拥有者合作 1）政府土地 收购储备与土地一级开发 一、投资项目运营的流程 1.投资机会选择与决策分析 首先要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，然后根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。 在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。 投资机会选择 决策分析 2.前期工作 2.1获取土地使用权 2.2确定规划设计方案并获得规划许可 2）房地产开发前期的规划管理。 1.开发项目选选址、定点审批阶段 2.申请《建设用地规划许可证》阶段 3.规划设计条件审批阶段 4.设计方案审批阶段 5.申请《建设工程规划许可证》阶段 1）土地出让过程中的规划管理 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

25. 3.1质量控制 3.6竣工验收 3.4合同管理 3.5安全管理 3.2进度控制 3.3成本控制 2.3建设工程招标 1）开发建设项目的招标方式 2）招标机构 2.4开工申请与审批 2.5前期工作的其他环节 1）征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的通水、通电、路通和场地平衡。 2）市政设施接驳的谈判与协议。 3）安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的顾客。 4）进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平。 5）制定项目过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜。 3.建设阶段 1）对原材料的经验 2）对工程中的配套设备进行检验 3）确立施工中控制质量的具体措施 1）对项目建设总周期目标进行论证与分析 2）编制项目建设工程进度计划 3）编制其他配套进度计划 4）监督项目施工监督计划的执行 5）施工现场的调查与分析 1）编制成本计划，确定成本控制的目标 2）审查施工组织设计和施工方案 3）控制工程款的动态结算 4）控制工程变更 建设合同的总体规划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。

26. 1 2 3 4.租售阶段 选择物业销售形势 1）开发商自行销售 2）委托物业代理 1）出租还是出售 2）租售进度 3）租售价格 制定租售方案 制定宣传与广告策略