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Hacia una nueva etapa en el sector de vivienda en México

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Hacia una nueva etapa en el sector de vivienda en México. 4to Foro Nacional de Vivienda Económica. Reunión Infonavit Servicio de Estudios Económicos, México. Tabasco, México 19 y 20 de junio de 2008. Índice. 1. El ciclo positivo de la vivienda. a. Razones del dinamismo.

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hacia una nueva etapa en el sector de vivienda en m xico
Hacia una nueva etapa en el sector de vivienda en México

4to Foro Nacional de Vivienda Económica

Reunión Infonavit

Servicio de Estudios Económicos, México

Tabasco, México

19 y 20 de junio de 2008

ndice
Índice

1. El ciclo positivo de la vivienda

a. Razones del dinamismo

b. El déficit remanente y la capacidad de pago

c. Necesario un nuevo impulso a la accesibilidad

2. La coyuntura del sector

a. Mayor capacidad de soportar la desaceleración de EEUU

b. Continua la oferta de crédito

3. Conclusiones

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Ciclo positivo

1

2

3

El ciclo de la construcción (2002-07): muy positivo

  • Fuerte expansión, construcción (4.0%) y vivienda (4.3%) crecen por encima del promedio de la economía (2.8%).
  • La edificación (en particular vivienda) aumenta su participación a más del 50% de la construcción,
  • La construcción contribuye positivamente al crecimiento de la economía
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Ciclo positivo

1

2

3

Se han edificado más de 3.5 millones de viviendas

  • El impulso inicial provino de los segmentos social y económico (A y B)
  • Dinamismo creciente en el medio, residencial y plus (C, D y E)
  • El máximo de ventas se alcanzó en 2005
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Ciclo positivo

1

2

3

Razones: a) demanda creciente de vivienda

  • Formación de hogares: la dinámica poblacional será favorable hasta mediados de los años 30
  • Déficit histórico: se ha cubierto parcialmente, en donde existía capacidad de pago, aún hay rezago
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Ciclo positivo

1

2

3

Razones: b) accesibilidad de la vivienda

  • Efecto favorable de la estabilidad macro
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Ciclo positivo

1

2

3

Razones: c) abundante oferta de financiamiento

  • La meta de colocación de créditos para 2008 es superior a 900 mil, cerca del doble respecto a 2000
  • Al mes de abril, el segmento con mayor avance respecto a la meta anual fue el de vivienda media y residencial
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Ciclo positivo

1

2

3

La demanda (efectiva) limitada por la capacidad de pago

Cuatro grupos de demanda según Capacidad de pago hipotecaria (CPH)

La mayoría de las entidades (más del 50%) presentan una actividad inmobiliaria incipiente debido a su baja capacidad de pago (CPH)

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Ciclo positivo

1

2

3

Se requieren medidas especificas por segmentos habitacionales

En las entidades de baja CPH es necesario incentivar con subsidios y reducir costos de transacción (uso de suelo, urbanización, edificación, costos de información, búsqueda, etc)

Las entidades dinámicas requieren de nuevos instrumentos hipotecarios, segunda residencia, etc.

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Ciclo positivo

1

2

3

La demanda efectiva en los primeros cuatro niveles de salario

Conglomerados de 3 y 4 veces de salario mínimo (vsm) tuvieron la mayor capacidad de pago (1999-06)

El segmento de 25 vsm, con 200 mil asegurados y recursos por $25 Mmp, es el tercer grupo en importancia según CPH

Se observa una distribución piramidal del ingreso y múltiples segmentos de empleo formal con baja actividad inmobiliaria

Grupo de más de 3 a 6 smm con la capacidad de generación de demanda efectiva

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Ciclo positivo

1

2

3

También lo muestra el Plan Nacional de Vivienda

Incremento gradual de los financiamientos, la meta sexenal superar los 6 millones de créditos

Cubrir 2.1 millones del déficit histórico, 60% menos de 3 salarios mínimos

Plan ambicioso: un nuevo modelo – vivienda sustentable – mejor coordinación y efectividad de los institutos de vivienda

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Ciclo positivo

1

2

3

No tenemos una estimación reciente del déficit habitacional

  • La referencia del 2000 sigue siendo válida
  • En este ciclo se ha cubierto un poco más de 3.5 millones de vivienda vs. una formación de hogares similar
  • Se ha logrado otorgar vivienda a quienes tienen capacidad de pago
  • Queda un déficit remanente, que representa un mercado no atendido
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Ciclo positivo

1

2

3

Existe evidencia: más complicado cubrir el déficit remanente

  • Concentrado en hogares de menores ingresos
  • En zonas más remotas, con menor concentración urbana – problemas en algunos casos de urbanización
  • Es necesario una mejor señalización para el mercado – indispensable contar con mejores estadísticas del sector – que guíen a los desarrolladores
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Ciclo positivo

1

2

3

Es necesario mejorar nuevamente la accesibilidad

  • No solamente desde la perspectiva financiera: mayores plazos – menores tasas, esto ya ocurrió en el ciclo reciente (2002-2007), atención economía informal con poca experiencia crediticia
  • Mayor capacidad de pago – política de subsidios
  • Menores costos: directos (oferta de suelo) – planeación-desarrollo urbano
  • Menores costos indirectos – regulación y competencia
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Ciclo positivo

1

2

3

Existen fuertes diferencias regionales en costos

  • Los mayores costos están vinculados con el desarrollo de oferta de suelo
  • Pero también existen costos indirectos elevados vinculados con desarrollo urbano – desarrollo de infraestructura, urbanización, edificación, etc
  • También los costos indirectos no tangibles – información, búsqueda, calidad de registros públicos, etc
ndice1
Índice

1. El ciclo positivo de la vivienda

a. Razones del dinamismo

b. El déficit remanente y la capacidad de pago

c. Necesario un nuevo impulso a la accesibilidad

2. La coyuntura del sector

a. Mayor capacidad de soportar la desaceleración de EEUU

b. Continua la oferta de crédito

3. Conclusiones

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2

3

La coyuntura

1

La actividad inmobiliaria ha soportado de mejor manera que en otras ocasiones: solidez del mercado interno e impulso fiscal
  • La economía comenzó desaceleración en Noviembre pasado, la industria de la construcción ha “aguantado” mejor la fase de moderación
  • El gasto de capital del Gobierno (en términos reales) ha mostrado crecimientos históricos, lo políticas contracíclica para amortiguar el impacto de la desaceleración

IGAE y Construcción(Var % anual)

Gasto del Gob(Var % anual 2002=100)

los impactos en los empleo del sector tambi n son menores que en otras ocasiones

2

3

La coyuntura

1

Los impactos en los empleo del sector también son menores que en otras ocasiones
  • Si bien el ritmo de creación de empleos se ha desacelerado, el de la industria de la construcción se mantiene por arriba del resto

Empleo: Sectores creciendo arriba del promedio (Var % anual)

Empleo: Sectores creciendo abajo del promedio (Var % anual)

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2

3

La coyuntura

1

Las cifras preliminares de ventas de casas del primer trimestre muestran un mayor dinamismo vs. el trim anterior y hace un año
  • * El dinamismo de la vivienda se mantiene por que no hemos observado una restricción de crédito, el impacto en el empleo es moderado y quizá a una normalización en las metas de vivienda pública.
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2

3

La coyuntura

1

Hacia el interior de las ventas destaca el impulso de la vivienda social y se mantiene en medias y residenciales
  • * La demanda de vivienda residencial esta soportada por la 2da vivienda* Para vivienda media proviene de la formación de hogares y que las condiciones de accesibilidad no se han modificado y permiten pasar de segmentos bajos a medios.* La vivienda social podría esta vinculada a la normalización del arranque del sexenio y políticas públicas.
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2

3

La coyuntura

1

Exceso de oferta según el indicador de meses de inventario

  • El aumento en los meses de inventarios en el segmento residencial plus es consecuencia de la incertidumbre en la evolución de la economía de EEUU
  • La reducción en los inventarios en el segmento de menor valor sugiere limitaciones por la parte de la oferta
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2

3

La coyuntura

1

Los precios reflejan el comportamiento de la actividad, en el primer trimestre suben el 6%, están claramente diferenciados por segmentos
  • * Residencial plus, con fuerte plusvalía (+15%): fenómeno de 2da vivienda para los estratos altos de ingresos* Vivienda media - plusvalía moderada, de acuerdo al patrón histórico en este ciclo, ligeramente por encima de la inflación* Vivienda social con una marginal disminución en la plusvalía, presumiblemente atribuible a un tamaño promedio menor
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3

La coyuntura

1

En 2008 el crédito a la vivienda se mantiene al alza, aunque con fuertes diferencias entre financiamiento público y privado

  • El ritmo de crecimiento de los créditos otorgados en los primeros dos bimestres del 2008 ha superado el 30% anual
  • La contracción en el financiamiento privado se observa prácticamente desde el inicio del año
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3

La coyuntura

1

En el financiamiento del sector privado no se observa una restricción crediticia: aunque el crecimiento se ha moderado, los flujos son aún elevados

Financiamiento a la Vivienda

(Saldos en mmp de marzo de 2008)

Crédito a la Vivienda

Var % Real Anual

Total = Banca + Sofoles +

Bursatilizaciones

Banca

Total = Banca + Sofoles

+ Bursatilizaciones

Banca

Sofoles

Bursatilizaciones

Bca + Sofol

Sofoles

Flujos Anuales de Financiamiento:

Banca + Sofoles + Bursatilizaciones

(Cifras en mmp a precios de marzo de 2008. Los flujos de febrero es el saldo de ese mes menos el saldo de diciembre del año anterior)

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2

3

La coyuntura

1

No obstante, sí hay una marcada disparidad entre regiones, que a su vez tiene impactos diferenciados entre segmentos de vivienda

Destaca la contracción en las regiones con mayor vinculación al mercado de EEUU, y el crecimiento en el resto

60% del crédito hipotecario en la región de mayor desarrollo se ubica en los segmentos medio alto y residencial; la proporción se reduce al 25% en las regiones con desarrollo medio y bajo

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2

3

La coyuntura

1

En el mercado hipotecario de segunda residencia se observa con claridad el efecto de la desaceleración, desde el 2° Sem. 2007

Disminuyen las ventas en la mayoría de los destinos tradicionales para el mercado de EEUU en el segmento residencial plus

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2

3

La coyuntura

1

La tasa de crecimiento de la cartera vencida se ha estabilizado por la condiciones de actividad, es posible que aumente en los siguientes trimestres

Indice de Morosidad

Var % Real Anual

Sofoles

Bca + Sofol

Banca

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2

3

Conclusiones

1

Conclusiones: hacia una desaceleración cíclica, mejor evolución histórica, la vivienda soporte para la actividad.

* 2do y 3er trimestre moderación actividad y el empleo proveniente de la desaceleración de EEUU, sin embargo el impulso fiscal conforme se vaya materializando dará un mejor soporte hacia finales del año.* El empleo se esta convirtiendo en el determinante esencial de la demanda por crédito para la vivienda, (formación de hogares) * Es posible que observemos una presión en los costos de edificación de vivienda en los siguientes meses similar a lo que este ocurriendo en los mercados internacionales, pero no parece que se convierta en un obstáculo adicional que frene la actividad* Los recientes cambios en SHF son positivos y atienden tanto temas coyunturales: evitar una restricción de crédito al alargar y ampliar el financiamiento a intermediarios no bancarios (sofoles, sofomes, cajas de ahorro), como estructurales atender la problemática del segmento social (déficit habitacional no cubierto) * En términos históricos la moderación observada y esperada en el sector será más favorable que en otros períodos, como hemos afirmado en otras ocasiones se han sentado las bases para un desarrollo de largo plazo del sector. * Lo que estamos observando corresponde a la desaceleración cíclica y no existen condiciones actualmente para un frenazo en la actividad. Al contrario, las acciones gubernamentales están dirigidas a que el sector vivienda y el desarrollo de la infraestructura suavicen la desaceleración de EEUU.

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2

3

Conclusiones

1

Conclusiones

* Es necesario lograr una mejor sincronización entre los ciclos de demanda y oferta

* Se deberían diseñar metas comerciales en base a la demanda efectiva y capacidad de pago de la población

* El déficit restante de demanda es aún más difícil de satisfacer que lo logrado hasta la fecha

  • Localizado en plazas con mayor dificultad de acceso
  • Clientes con peores calificaciones crediticias
  • Población que labora en la economía informal y microfinanzas incipientes o en situación de pobreza

* Se deberían disminuir los costos de transacción del sector

* Replantear el modelo de desarrollo urbano del país

  • Mejores y más oportunas estadísticas - señalización
  • Desarrollo del mercado secundario de vivienda
  • Modelo de crecimiento de las ciudades bajo un esquema que garantice el proceso de plusvalía – mejor calidad de vivienda
hacia una nueva etapa en el sector de vivienda en m xico1
Hacia una nueva etapa en el sector de vivienda en México

4to Foro Nacional de Vivienda Económica

Reunión Infonavit

Servicio de Estudios Económicos, México

Tabasco, México

19 y 20 de junio de 2008

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Anexos

1

2

3

A

En México el segmento sub-prime es prácticamente inexistente

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Anexos

1

2

3

A

Lecciones de la crisis de EUA para México

  • Las políticas estrictas de crédito deben continuar operando en el sistema hipotecario

(b) Fortalecer la calidad de las garantías a través de menores tiempos y más efectivos procedimientos de ejecución

(c) No permitir la desvinculación del originador de la hipoteca de la amortización del producto financiero; como ocurre en el mercado de EUA. Es conveniente conservar los incentivos adecuados hacia una estricta selección y asignación de créditos

(d) La mayoría de los créditos deberán de conservarse en pesos y a tasa fija

(e) Reducir el pago de enganche solamente si va acompañado de un plan de ahorro

(f) Extender el seguro de desempleo vinculado a las hipotecas

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2

3

La coyuntura

1

Podrían continuar las presiones en precios internacionales de insumos a la construcción, lo que se podría trasladar a México, el impacto en vivienda esta siendo contenido

Inflación Internacional de Costos de Metales y de Insumos Industriales (Var % anual)

Inflación de Insumos para la Construcción en China y Precios al Productor en Construcción en México (Var % anual)

  • Precios imputados a vivienda continúan contenidos ante evolución reciente de insumos industriales internacionales
  • Riesgos de alza similares a 2006 de mantenerse dinamismo en emergentes

Fuentes: Índice Metales elaboración propia a partir de datos spot y futuros de metales (cobre, zinc, aluminio, plomo, acero), Industriales de Bloomberg y INPP, INPC de Banxico

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Anexos

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3

A

Aprovechar nuevos nichos de mercado como los “baby boomers”

  • Preferencia por bienes raíces, capacidad de compra y flexibilidad para desplazarse
  • El 96% considera que la vivienda es una buena inversión financiera y el 85% la consideran un fondo de retiro.
  • Actualmente, México cuenta con más de 1 millón de estadounidenses, lo que representa el 25% de los que viven en el extranjero
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Anexos

1

2

3

A

¿Están preparados los estados para albergar a los retirados?

  • Los municipios receptores de Baby Boomers enfrentan necesidades crecientes de infraestructura y servicios públicos
  • De acuerdo con CONAPO y la Oficina del Censo en EUA habrá un flujo de estadounidenses a México del 15% hacia el 2030. Por otro lado, envejecimiento: Por ejemplo, en Zacatecas habrá 9.7% de inmigrantes de 65 años o más como proporción de la población total.
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Anexos

1

2

3

A

¿Cómo enfrenta México la desaceleración de EEUU?

Tendrá repercusiones sobre la mexicana, sin embargo, conviene recordar que los fundamentos actuales son muy distintos que los de episodios anteriores, habrá un ajuste más ordenado, sin crisis financiera

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Anexos

1

2

3

A

Impulso de la inversión pública - infraestructura

  • El impulso de inversión pública será histórico
  • Además, existe margen para aplicar políticas fiscales expansivas: deuda pública reducida y déficit en equilibrio

Inversión pública y privada en Infraestructura (% del PIB)