Discours d’accueil Mme Marie LAJUS , Préfète Déléguée à l’Egalité des Chances

2. Discours d’accueil Mme Marie LAJUS, Préfète Déléguée à l’Egalité des Chances M. Daniel FONTAINE, Président de l’ADIL 13 et Vice-président du Conseil Général des Bouches-du-Rhône, Délégué à l’habitat

3. Moderniser les documents de planification et d’urbanisme Intervenants : Mélanie LAFARGE, DDTM 13 Emilie PERRIER, DDTM 13

4. SCOT (art. 129 et 139) • Clarification de la hiérarchie des normes et renforcement du rôle intégrateur du SCOT • Devient l’unique document intégrant les normes de rang supérieur • Elaboration d’un SCOT à l’échelle d’au moins deux EPCI • A partir du 1er juillet 2014, le SCOT ne pourra plus être élaboré par un seul EPCI. Les SCOT existants ne seront toutefois pas remis en cause • Extension de la compétence aux syndicats mixtes dits « ouverts » d’élaborer un SCOT • Identification des potentiels de densification des zones urbanisées • Document inclus dans les rapports de présentation des SCOT et PLU • Le PADD du PLU doit comporter une analyse de la consommation d'espaces sur 10 ans et fixer des objectifs chiffrés de modération de cette consommation

5. PLU (art. 135 et 136) • Transfert de la compétence PLU aux intercommunalités : PLUI • Communautés d’agglomération et de communes existantes, créées ou fusionnées automatiquement compétentes en matière de PLU à l’issue d’un délai de 3 ans à compter de la publication de la loi ALUR • Sauf minorité de blocage mise en œuvre par au moins 25% des communes représentant au moins 20 % de la population • Un transfert volontaire reste possible avant les trois ans • Transformation des POS en PLU • À compter du 1er janvier 2016 : à défaut de transformation en PLU, application du RNU et règle de constructibilité limitée • Exception : POS mis en révision avant le 31 décembre 2015 • Les approbations de PLU doivent intervenir au plus tard le 25/03/2017, sans quoi application du RNU (avis conforme du Préfet pour délivrance des autorisations d'urbanisme)

6. PLU (art. 139, 140 et 158) • Suppression du COS et de la taille minimale des terrains dans les PLU • Ils deviennent inopposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR • Entraîne la suppression des bonifications de COS pour habitation, logements sociaux et performance énergétique • Création du « coefficient de biotope » : le règlement du PLU peut fixer une part minimale de surfaces non imperméabilisées • Reclassement des anciennes zones AU en zones N • A compter du 1er juillet 2015, révision nécessaire pour ouvrir à l'urbanisation les zones AU de plus de 9 ans • Pour ouvrir à l'urbanisation les autres zones AU, procédure de modification avec délibération motivée • Elargissement du champ d’intervention de la CDCEA et « constructibilité » en zone A • Avis requis pour « pastillage » soit les créations de STECAL • Possibilités très encadrées hors STECAL : adaptation / réfection ; changement de destination et extension mesurée sur bâtiments identifiés après avis conforme CDCEA

7. Autorisation d’urbanisme (art. 134 et 159) • Changement en matière d’autorisations d’urbanisme • Abaissement du seuil de mise à disposition gratuite des services de l’Etat • Retrait des décisions de non-opposition à DP (tacites et explicites) : 3 mois + illégalité • Construction logement collectif : plan intérieur du projet à joindre à la demande du Maire • Lotissement et règles d’urbanisme • Caducité des règles d’urbanisme au bout de 10 ans si PLU • Modification des règles de majorité : ½ propriétaires détenant 2/3 de la superficie du lotissement ou l’inverse • Mise en concordance des règles d’urbanisme du lotissement avec le PLU • Amélioration de la concertation et de la participation du public • Projets publics ou privés soumis à PC ou PA : faculté pour l'autorité compétente d'organiser en amont du dépôt une concertation. Dans ce cas-là, pas d'enquête publique pour les projets soumis à étude d'impact.

8. Questions à l’expert Frédéric GUINIERI,Maire de Puyloubier et représentant de l'Union des Maires des Bouches-du-Rhône

9. Améliorer la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques du logement Intervenants : Dominique Bergé, DDTM 13 Brigitte FASSANARO, DDCS 13 Pierre HANNA, DDCS 13 Amandine RIPOLL, ADIL13

10. Accès au logement social et autres dispositions relatives au logement social Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Enregistrement des demandes (CCH : L.441-2-1) par un service d’enregistrement ou par voie électronique (liste d’acteurs élargie) Dossier unique de demande : pièces justificatives déposées en un seul exemplaire Droit à information des demandeurs (CCH : L.441-2-6) En amont En tant que demandeur (après le dépôt du dossier, suivi de la demande) Dispositif de gestion partagée des demandes (CCH : L.441-2-7) Obligatoire pour tout EPCI doté d’un PLH

11. Accès au logement social et autres dispositions relatives au logement social / Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs (CCH : L.441-2-8 et L.441-2-9) Obligatoire pour les EPCI dotés d’un PLH Fixe un délai maximal pour recevoir tout demandeur après enregistrement de la demande (1 mois au plus) Associe l’ensemble des acteurs (bailleurs, Etat, collectivités locales, réservataires, autres personnes morales comme les ADIL, les AU….. ) Possibilité d’expérimenter la cotation des demandes et la location choisie Mise en place d’un service d’information et d’accueil des demandeurs de logement (SIADL) Détermination d’un lieu d’accueil avec consultation possible du bilan des attributions de logements sociaux

12. Accès au logement social et autres dispositions relatives au logement social Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Pilotage du système national d’enregistrement Gestion du SNE par un GIP ad-hoc (Etat/USH) Evolution du SNE suivi par un comité d’orientation Entrée en vigueur de l’ensemble du dispositif : décret à paraître

13. Accès au logement social et autres dispositions relatives au logement social Aménagements apportés à l’appréciation des ressources pour l’accès à un logement social • Prise en compte des dépenses engagées pour l’accueil en EHPAD du conjoint (ALUR : art. 96 / CCH : L.441-1) • Simplification des justificatifs à fournir pour l’instruction du dossier d’une personne en instance de divorce (ALUR : art. 97 / CCH : L.441-1) • Les ressources du seul demandeur seront prises en compte, s’il est en capacité de fournir : • L’attestation d’un organisme de médiation familiale sur l’engagement de la procédure de divorce, en cas de divorce par consentement mutuel, • L'acte de saisine du Juge aux affaires familiales (JAF), dans les autres hypothèses • Reprise de l’ancienneté en cas de séparation (ALUR : art. 97 / CCH : L.441-1)

14. Autres dispositions relatives au logement social Création de la conférence intercommunale (CCH : L.441-1-5) Organisation et contrôle du secteur du logement social Rattachement des OPH à l’EPCI

15. Elargissement des délégations de compétence en matière de politique du logementEPCI : champ de la délégation à géométrie variable (hors nouvelles collectivités loi MAPAM 27.1.2014) • Délégation obligatoire : aides à la pierre • - Aides au logement locatif social • - Aides en faveur de l’habitat privé (délégation ANAH) • Délégation optionnelle en tout ou partie • - Garantie du droit à un logement décent et indépendant et délégation de tout ou partir du contingent de réservation de l’Etat (personnes défavorisées) • - Mise en œuvre de la procédure de réquisition avec attributaire • - Gestion de la veille sociale, de l’accueil, de l’hébergement et de l’accompagnement au logement des personnes défavorisée et financement des organismes et dispositifs qui y contribuent

16. Elargissement des délégations de compétence en matière de politique du logementNouvelles collectivités : délégations élargies (loi MAPAM du 27.1.2014 ) Métropoles (« droit commun », Aix-Marseille-Provence)délégation obligatoire: aides à la pierre délégation optionnelle mais indissociable: garantie droit au logement et contingent préfectoraldélégation optionnelle (tout ou partie) : réquisition avec attributaire, veille sociale, accueil hébergement , accompagnement au logement et financements associés (organismes et dispositifs) + élaboration, contractualisation, suivi et évaluation des CUS + délivrance aux bailleurs sociaux des agréments d’aliénation

17. Evolution des PLH Actions à préciser par le PLH Actions à mener en vue de l’amélioration et de la réhabilitation du parc existant, public ou privé, actions à destination des copropriétés en difficulté / OPAH et le cas échéant opérations de requalification des copropriétés dégradées et actions de lutte contre l’habitat indigne. (CCH : L.302-1) Prorogation possible de deux ans des PLH en cours d’exécution (en cas de décision d’engagement d’un nouveau PLH) Possibilité jusqu’au 31.12.2016 de modification des PLH adoptés avant la promulgation de la loi ALUR (pas d’atteinte à l’économie générale du PLH / CCH : L.302-4)

18. Questions à l’expertPascal GALLARD, ARHLM

19. Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable Intervenants : Aurélie CHERY MICHEL, ADIL 13 Brigitte FASSANARO, DDCS 13 Audrey FITOUSSI, ADIL 13 Pierre HANNA, DDCS 13 Marie-France RIBE, DDCS 13 Amandine RIPOLL, ADIL13

20. Simplification et sécurisation de la location vide Intervenant : Audrey FITOUSSI, ADIL 13

21. Rapports locatifsChamp d’application de la loi 89 (art. 1 et 12) Définition de la résidence principale (loi 89 : art. 2, al. 2) : «le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH » Exclusions totales (loi 89 : art. 2, al. 2) : logements foyers (sauf exigence de la décence) logements de fonction et des travailleurs saisonniers (sauf dossier de diagnostic technique, exigences de la décence, mandat d’agir en justice) Exclusions partielles (loi 89 : art. 40) concernant le secteur HLM et les logements conventionnés Application dans le temps : dispositif transitoire prévu à l’art.14 (loi 89 : art.7, 17-1, 20-1, 21 et 23, applicables aux contrats en cours)

22. Rapports locatifsL’accès au logement • Pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution (loi 89 : art. 22-2) • liste exhaustive (fixée par décret) des pièces susceptibles d’être demandées au candidat locataire et à sa caution • Rémunération des intermédiaires (loi 89 : art. 5) • principe : à la charge du propriétaire • exception : frais de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux. Frais partagés par moitié bailleur/locataire dans la limite d’un plafond (décret). Honoraires dus à compter de la signature du contrat (sauf pour l’état des lieux : au moment de la prestation) • Cautionnement (loi de 89 : art. 22-1) • cumul interdit avec toute forme de garantie (assurance, GUL) • sanction : nullité du cautionnement

23. Rapports locatifsLe contrat de bail (art. 1) • Contrat-type et contenu du contrat (loi 89 : art. 3) • exigence d’un écrit respectant un contrat-type (décret) • nouvelles mentions obligatoires (nom et dénomination du locataire, montant et date du dernier loyer versé par précédent locataire, si moins de 18 mois…) • mécanisme de mise en conformité du bail: mise en demeure (1 mois), puis saisine du juge (3 mois) • Surface habitable du logement : action en diminution si surface < de plus 1/20 à celle mentionnée au bail (loi 89 : art. 3-1)

24. Rapports locatifsDocuments joints au bail (art. 1) • Notice d’information ( loi 89 : art. 3) • État des lieux d’entrée (loi 89 : art. 3-2) • modalités fixées par décret • exemplaire signé remis à chaque partie • droit de rectification de l'EDL d’entrée (dans les 10 jours) • Dossier de diagnostic technique (loi 89 : art. 3-3) Nouveaux documents : • état relatif à l’amiante • état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

25. Rapports locatifsL’exécution du contrat de bail: (art. 1, I, 10°; art.6) • Assurance pour compte du locataire : possibilité pour le bailleur de souscrire pour le compte du locataire une assurance (récupérable auprès du locataire) • Quittance (Loi 89 : art. 21) • obligation de transmission étendue au mandataire du bailleur • gratuité des frais de gestion de l’avis d’échéance et de quittance • transmission dématérialisée possible si accord du locataire • Charges récupérables (Loi 89 : art. 23) • immeubles collectifs : note d’information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l’eau chaude • modalités de régularisation tardive (plus d'un an après leur exigibilité) : paiement par douzième possible • à compter du 1er sept. 2015 : transmission du récapitulatif des charges par voie électronique ou postale

26. Rapports locatifsL’extinction du contrat de bail: congé (art.5, I, 5°) • Congé pour reprise • notice d’information • mention obligatoire : nature du lien entre bailleur et bénéficiaire de la reprise • justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise • Congé pour vente • notice d’information • exclusion du dispositif : les actes intervenant entre parents jusqu’au 3ème degré (jusqu’au 4èmedegré auparavant) • En cas d’acquisition du bien occupé : limitation pour le nouveau propriétaire de la possibilité de donner congé pour reprise ou vente

27. Rapports locatifsL’extinction du contrat de bail : congé (art.5, I, 5°) • Renforcement de la protection des locataires âgés : limitation de la possibilité de donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sauf si bailleur âgé et faibles ressources • Sanction du congé frauduleux : sanction pénale (max. 6 000 € pour pers. phys. et 30 000 € pour pers. morale) • Congé donné par le locataire : • nouveaux cas de réduction du préavis réduit à un mois (dans les zones d’encadrement / problème de santé justifié / allocation adulte handicapé / attributaire d’un logement social) • mention obligatoire : motif de réduction du délai • forme du congé : LRAR, signification ou remise en main propre

28. Rapports locatifsL’extinction du contrat de bail • État des lieux de sortie (loi 89 : art. 3-2) • Modalités fixées par décret, en autant d’exemplaires que de parties • Dépôt de garantie (loi 89 : art. 22) • délai réduit de restitution : si EL de sortie est conforme à l’EL d’entrée, le délai de restitution du DG est réduit à 1 mois. • indication de la nouvelle adresse du locataire • remise des clés : en main propre ou par LRAR au bailleur ou son mandataire • immeubles collectifs : arrêtés des comptes provisoire. Conservation possible de 20 % du DG jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Régularisation définitive 1 mois après. Accord possible pour solder immédiatement les comptes • sanction du retard de restitution : majoration égale à 10 % du loyer mensuel

29. Rapports locatifsContentieux locatif • Prescription (loi 89 : art. 7-1) • actions liées au bail : 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu (aurait dû connaître) les faits générateurs • action en révision du loyer par le bailleur prescrite un an après la date convenue par les parties pour la révision • Commission départementale de conciliation (loi 89 : art. 20) • compétences élargies (litiges relatif au décret annuel d’encadrement) • contenu de l’avis de la CDC précisé (exposé du différend / position des parties / position de la CDC) • en cas de conciliation : document comportant les termes de l’accord

30. Protection des locataires en meublé (art.8) Intervenant : Audrey FITOUSSI, ADIL 13

31. Définition : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (loi 89 : art. 25-4). • Régime juridique applicable à la location meublée • dispositions spécifiques à la location meublée à titre de résidence principale (loi 89 : art. 25-3 à 25-11) • application aux meublés à titre de résidence principale de certaines dispositions relatives à la location vide (état des lieux, diagnostic technique, obligations des parties, décret annuel d’encadrement...) • exclusion (exemple : logements–foyers) • Prise d’effet des dispositions • contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi ALUR : soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d’application) • contrats conclus antérieurement : • principe : soumis au droit antérieur • exception : application immédiate de certaines dispositions de la loi ALUR relatives aux obligations du bailleur et du locataire (loi du 6.7.89 : art. 6 et 7 ), à la non décence (loi du 6.7.89 : art. 20-1) et aux compétences de la CDC (loi du 6.7.89 : art. 25-11)

32. Rapports locatifs Protection des locataires en meublé (art.8) • CDC (loi 89 : art. 25-11) : compétente pour l’application aux meublés des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et à la décence.

33. Statut de la colocation (art.1, I, 13°) Intervenant : Audrey FITOUSSI, ADIL 13

34. Rapports locatifsStatut de la colocation (art.1, I, 13°) • Définition : art.8-1 Loi 89 « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » • Contrat-type (défini par décret) • Régime juridique applicable • si porte sur logement vide : règlementation applicable à la location vide • si porte sur logement meublé : règlementation applicable à la location meublée • exigences de la décence (décret à paraitre)

35. Rapports locatifsStatut de la colocation (art.1, I, 13°) • Assurance pour compte des colocataires possible • Modalités de recouvrement des charges : même dispositif qu’en location meublée, provisions pour charges ou forfait • Congé et solidarité : si congé d’un des colocataires, sa solidarité (et celle de sa caution éventuelle) prend fin au moment où un autre locataire figure au bail • Cautionnement : identification du colocataire pour lequel la caution est donnée (mention obligatoire)

36. Encadrement des loyers (art.24) Intervenant : Aurélie CHERY MICHEL, ADIL 13

37. Rapports locatifsEncadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1° à 3) • Définition des « zones  tendues » (loi 89 : art. 17, I, al. 1) : « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social »

38. Rapports locatifsEncadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1° à 3) • Publication des loyers de référence dans les zones tendues (loi 89 : art. 17, I) Le préfet fixe chaque année par arrêté : • un loyer référence, d’après les résultats de l’observation (loyer médian) • un loyer de référence majoré (+ 20 %) • un loyer de référence minoré (-30 %) Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique

39. Rapports locatifsEncadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1° à 3) • Fixation initiale du loyer (loi 89 : art. 17,II, A et B) • hors zones tendues : libre fixation du loyer • dans les zones tendues : • loyer libre, dans la limite du loyer de référence majoré défini par le préfet • complément de loyer possible en fonction des caractéristiques de localisation ou de confort (à mentionner au bail avec les justifications) • contestation possible

40. Rapports locatifsEncadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1° à 3) • Ajustement du loyer lors du renouvellement du bail (loi 89 : art. 17-2) • hors zones tendues : reprise du dispositif actuel (que si loyer en manifestement sous évalué) • dans les zones tendues : deux actions possibles • locataire : action en diminution du loyer si le loyer fixé au bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré • bailleur : action en réévaluation du loyer si le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré (le loyer proposé par le bailleur ne peut être supérieur au loyer de référence minoré)

41. Rapports locatifsEncadrement des loyers en en location meublée (art. 8) • Publication des loyers de référence (loi 89 art. 25-9) : dans les zones d’encadrement, le préfet fixe chaque année par arrêté les loyers de référence applicables à la location meublée • Fixation initiale, révision en cours de bail et ajustement lors du renouvellement : reprise du dispositif applicable à la location vide, mais précisions : • complément de loyer : doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés • majoration possible en cas d’acquisition de nouveaux équipements

42. Rapports locatifsLes loyers du parc locatif privé en 2013 dans les grandes villes du département

43. Garantie universelle des loyers (GUL) (art. 23) Intervenant : Amandine RIPOLL, ADIL 13

44. Rapports locatifsVers une garantie universelle des loyers • Applicable à compter du 1er janvier 2016 • Objectifs : favoriser l’accès au logement des locataires en proposant une protection efficace contre les risques d’impayés aux propriétaires • « Garantie socle » publique, universelle et gratuite : • offerte aux bailleurs du parc privé, • louant un logement à titre de résidence principale, • que le logement soit loué vide ou meublé, • à l’exception des logements loués à des personnes de sa famille ou de celle de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS. • Interdiction du cumul de la GUL avec un cautionnement

45. Rapports locatifsVers une garantie universelle des loyers • L’agence de garantie universelle est chargée de mettre en place et d’administrer la GUL • La GUL couvre les impayés de loyers, de charges et contribution pour le partage des économies d’énergies • L’indemnité est versée dans la limite d’un plafond : • dans les zones d’encadrement des loyers, ce plafond est égal au loyer de référence, • hors zones d’encadrement, le plafond est modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface. • possibilité de souscrire une assurance complémentaire pour la partie du loyer non prise en charge. • L’indemnisation est versée : • à l’issue d’un délai de carence et après application d’une franchise, • pour une durée maximale (qui pourrait être de 18 mois).

46. Questions à l’expert Eric DAMERIO, FNAIM

47. Rapports locatifsLes loyers du parc locatif privé en 2013 dans les grandes villes du département

48. Questions à l’expert Fathi BOUAROUA, Fondation Abbé Pierre

49. Réforme des professions immobilières (art. 24) Intervenant : Audrey FITOUSSI, ADIL 13

50. Réforme des professions immobilières (art.24) • Champ d’application de la loi Hoguet • L’activité de « chasseurs » de biens encadrée (art. 1 1° loi Hoguet) • Conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles • Délivrance de la carte professionnelle par le président de la CCI (art. 3 loi Hoguet / Décret au plus tard le 1er juillet 2015) • Obligation de formation continue (art. 3-1 nouveau loi Hoguet / Décret)