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Foro Nacional de Vivienda Económica. Veracruz, Veracruz. 25 de septiembre de 2007. Contenido. Antecedentes Propuesta Ventajas del Modelo. Rezago en vivienda social. Demanda de vivienda por nivel de ingreso. 45,000. 40,000. 35,000. Demanda de vivienda Segmento Objetivo. 30,000. 25,000.

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foro nacional de vivienda econ mica

Foro Nacional deVivienda Económica

Veracruz, Veracruz

25 de septiembre de 2007

contenido
Contenido

Antecedentes

Propuesta

Ventajas del Modelo

rezago en vivienda social
Rezago en vivienda social

Demanda de vivienda por nivel de ingreso

45,000

40,000

35,000

Demanda de vivienda Segmento Objetivo

30,000

25,000

Mercado Potencial (Unidades)

Segmento atendido de vivienda y créditos hipotecarios

20,000

15,000

10,000

5,000

1

3

5

7

9

11

15

19

23

27

31

35

39

43

47

50

Ingreso Familiar en SMM

Durante la siguiente década, más del 50% de la demanda de vivienda urbana estará concentrada en familias con ingresos menores a 5 Salarios Mínimos …

… con una especial concentración en familias con ingresos inferiores a 2 SM

… sin embargo, este segmento de la población presenta rezagos de cobertura.

Fuente:Softec, “Mexican Housing Overview 2006” y datos de SHF

Como resultado de este rezago, la población de menores ingresos se ve obligada a establecerse en asentamiento irregulares.

disminuci n de inventarios de tierra apta
Disminución de inventarios de tierra apta

Sin embargo, el incremento en la actividad de desarrollo inmobiliario ha consumido una parte importante del inventario de tierra apta para vivienda, lo que ha incrementado su costo.

Inventario acumulado

Incremento en actividad inmobiliaria

Reducción en inventarios

Incremento en el precio de la tierra

Incremento en el precio de la vivienda

Tierra apta

Tierra apta

El desarrollo de los últimos años se ha llevado a cabo sin expandir la frontera de tierra apta.

  • Compatible con planes urbanos.
  • Con fácil acceso a infraestructura.
  • Con títulos de propiedad en orden.

Para mitigar este fenómeno, es necesario que los planes de desarrollo tomen en cuenta el reestablecimiento de los inventarios que se van consumiendo.

atractivo limitado para los desarrolladores
Atractivo limitado para los desarrolladores

Margen

Imprevistos

Costo Financiero

Ventas y mercadotecnia

Administrativos

Proyecto y Supervisión

Permisos y licencias

Costos

Construcción

Infraestructura

Tierra en breña

Residencial y Plus

Social y económica

En el caso particular de la vivienda social, para disminuir su precio es necesario hacerla más atractiva para los desarrolladores, sin embargo ….

… el margen de la vivienda social es más bajo debido, principalmente, al costo de invertir en infraestructura básica …

… los primeros eslabones de la cadena de valor son considerados de alto riesgo

10%

19%

Adquisición del suelo

Proyecto urbano

Infraestructura básica

El costo de infraestructura primaria es muy alto y largo periodo de recuperación.

4%

La regulación de uso de suelo es inconsistente con el crecimiento urbano y los periodos de autorización son largos e inciertos.

13%

No existe reserva estratégica de tierra para vivienda a nivel municipal y estatal que ordene el crecimiento urbano.

*Fuente: Softec, “Mexican Housing Overview 2006”

Lo que encarece la vivienda social y genera desequilibrios en el mercado que llevan a que la población de menores recursos se establezca en asentamientos irregulares.

problema para estados y municipios
Problema para estados y municipios

Como resultado de este proceso, se generan problemas urbanos que deben ser solucionados por los estados y municipios.

Rezago de vivienda

  • Sin planeación urbana.
  • Con un alto costo de proveer servicios básicos.
  • Con problemas para regularizar los títulos de propiedad de la tierra.
  • Sin obtener el beneficio de la plusvalía de la tierra.

La población de menores recursos:

  • Se desplaza a las periferias de las ciudades.
  • Se establece en asentamientos informales.
  • Ocupa terrenos carentes de servicios y equipamiento urbano.
  • Recurre a la autoconstrucción con materiales de baja calidad.
  • Vive en condiciones de alto riesgo y de vulnerabilidad ambiental.

Los estados y municipios se ven obligados a atender estos problemas en forma reactiva

soluci n tradicional
Solución tradicional

La solución tradicional se ha enfocado en la regularización urbana que fomenta la construcción de conjuntos habitacionales y restringe el uso de suelo en las regiones periféricas con el fin de:

  • Aprovechar la infraestructura existente en las zonas centrales;
  • Reducir la presión urbana al suelo de conservación y zonas de recarga de mantos acuíferos;
  • Atender la demanda de vivienda de la población de menores ingresos.

Estos programas no han sido suficientes…La principal limitante para su instrumentación ha sido la falta de recursos, lo que restringe su alcance ...

… por lo que es necesario establecer nuevos mecanismos para que los gobiernos puedan apoyar el desarrollo urbano y, a la vez, atender a la población que no tiene vivienda.

contenido1
Contenido

Antecedentes

Propuesta

Ventajas del Modelo

colaboraci n entre sectores
Colaboración entre sectores

Para contribuir a la disminución del costo de la vivienda social es necesario alinear los intereses de las autoridades y de los desarrolladores …

Desarrolladores

Estados y Municipios

Desarrollo urbano ordenado

Mitigación de riesgos asociados a la infraestructura básica

  • Estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado.
  • Compromiso formal de los desarrolladores para contribuir al desarrollo urbano ordenado.
  • Financiamiento y/o garantías de Banobras a riesgo proyecto para la infraestructura básica de macro-lotes, a través de estructuras donde participen:
    • Institutos de vivienda estatales.
    • Municipios y entidades paramunicipales.
    • Desarrolladores privados.
participaci n de los estados y municipios
Participación de los estados y municipios

Los estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenadopara alinear sus intereses con los desarrolladores:

  • Responsabilizarse del desarrollo urbano de las tierras para ordenar el crecimiento de las ciudades.
  • Crear condiciones atractivas para los desarrolladores, proveyéndoles de certidumbre en el proceso.
  • Desarrollo urbano mejor planeado y ordenado.
  • Comparten la plusvalía del desarrollo de vivienda.
  • Obtienen ingresos fiscales asociados a la tenencia de la tierra y a la dotación de servicios.

Como resultado obtienen

participaci n de los desarrolladores
Participación de los desarrolladores

Para que el modelo sea exitoso, se disminuya el riesgo y se compartan los beneficios, es necesario que los desarrolladores …

… incluyan la participación de SHF, INFONAVIT, CONAVI y autoridades de vivienda para:

… se comprometan a contribuir a un desarrollo urbano ordenado que:

  • Esté regido por los planes de desarrollo urbano planteados por las autoridades locales y estatales.
  • Dé prioridad a las necesidades de la población local en términos de desarrollo social y económico.
  • Poder contar con apoyo para la construcción de vivienda social.
  • Asegurar fuentes de financiamiento y subsidios para la adquisición de dicha vivienda.
participaci n de banobras
Participación de Banobras

Banobras está en condiciones de financiar y/o garantizar financiamiento para la construcción de infraestructura primaria en macro-lotes.

Ciclo de producción de la vivienda

Adquisición del suelo

Urbanización secundaria

Proyecto urbano

Infraestructura básica

Edificación viviendas

Individualización

Con la participación de Banobras, se estaría apoyando una de las fases de mayor riesgo y que afecta negativamente el margen de los desarrolladores, cambiando la perspectiva de los proyectos de vivienda social.

elementos de xito
Elementos de éxito

Para que estos proyectos puedan llevarse a cabo con éxito, es necesario que incluyan los siguientes elementos:

Coordinación con autoridades de vivienda

Participación de estados y municipios

  • Planes urbanos
  • Licencias y permisos
  • SHF
  • INFONAVIT
  • CONAVI

Estructuración riesgo proyecto

Participación privada

  • Financiamiento a desarrollo de vivienda
  • Inclusión de desarrolladores y constructores
  • Estructuración de fideicomisos de garantía

Banobras financiaría y/o garantizaría, a riesgo proyecto, la construcción de infraestructura básica que se realice a través de vehículos especializados que le dan viabilidad financiera a proyectos de desarrollo urbano.

contenido2
Contenido

Antecedentes

Propuesta

Ventajas del Modelo

ventajas potenciales
Ventajas potenciales

Con este tipo de modelo, se alinean los intereses de los desarrolladores y las autoridades, lo que resulta en ventajas para todos los involucrados …

Estados y Municipios

Desarrolladores

  • Fuentes de financiamiento para desarrollo urbano ordenado.
  • Estimula el desarrollo de proyectos de vivienda social.
  • Permite la atención a la población más necesitada, al producir vivienda de menor precio.
  • Comparten la plusvalía de la tierra e inciden en su distribución.
  • Obtienen seguridad jurídica del proyecto.
  • Se les garantiza urbanización e infraestructura básica.
  • Permisos y licencias comprometidas.
  • Obtienen financiamiento para líneas de negocio que antes eran inviables.
  • Reducción del riesgo en un eslabón crítico de la cadena de construcción de vivienda.

Como resultado final, la población tiene acceso a viviendas con equipamiento y servicios a precios accesibles con la posibilidad de obtener créditos.

foro nacional de vivienda econ mica1

Foro Nacional deVivienda Económica

Veracruz, Veracruz

25 de septiembre de 2007