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第二章 房地产经纪行业管理. 学习目标 1 ．掌握房地产经纪行业管理的涵义和作用。 2 ．理解房地产经纪行业管理的基本模式以及选择。 3 ．掌握房地产经纪行业管理的内容。 4 ．了解房地产经纪行业协会的职责及运作。. 第一节 房地产经纪行业管理的涵义、作用与依据. 一、房地产经纪行业管理的涵义 房地产经纪行业管理是指由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人 ( 如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象 ) 之间的关系。.
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学习目标 • 1．掌握房地产经纪行业管理的涵义和作用。 • 2．理解房地产经纪行业管理的基本模式以及选择。 • 3．掌握房地产经纪行业管理的内容。 • 4．了解房地产经纪行业协会的职责及运作。
第一节 房地产经纪行业管理的涵义、作用与依据 • 一、房地产经纪行业管理的涵义 • 房地产经纪行业管理是指由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象)之间的关系。
二、房地产经纪行业管理的作用 • 首先，房地产经纪行业管理是社会事务管理的一个组成部分，因此它的基本作用就是维护社会整体利益，即通过管理使房地产经纪活动能符合社会整体规范，并能最大限度地增进社会福利。 • 其次，房地产经纪行业管理作为一种行业管理，可以协调行业内部各类主体之间以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和持续发展，维护和提高行业的整体利益。
三、房地产经纪行业管理的依据 • （一）全国性的法律法规和行业规则 • 1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（国家法律，1995年1月1日实施）； • 2．《城市房地产中介服务管理规定》（建设部法规，1996年2月1日实施）； • 3．《经纪人管理办法》（国家工商局法规，1995年10月26日实施）； • 4．《中国房地产经纪执业规则》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会制订，2007年1月1日实施）。
（二）地方性法规和行业规范 • 各地方及各大中城市都制订有当地房地产经纪行业管理方面的法规和行业规范，如： • 1．《广州市房地产中介服务管理条例》（广州市人大颁布，2003年1月1日实施）； • 2．《深圳市房地产经纪行业从业规范》（深圳市房地产经纪行业协会制订，2008年1月16日实施）
第二节 房地产经纪行业管理的基本模式与选择 • 一、房地产经纪行业管理的基本模式 • 所谓管理模式即由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种基本模式：
（一）行政主管模式 • 在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。 • 中国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理工作。它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构，其使命是提高地产代理业的服务水准，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。 • 我国的主要城市中很多都是这种完全的政府主导模式，例如广州市。
（二）行业自治模式 • 这种模式中房地产经纪行业的直接管理主体是房地产经纪行业协会。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前中国台湾地区就是采取这种模式。 • 中国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”受政府行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体事务管理，而主管部门只是对其实行指导和间接管理。
（三）行政与行业自律并行管理模式 • 在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式。 • 美国各州政府多数都设有专门机构对房地产经纪行业进行管理，主要职责是制定有关管理规则、管理房地产经纪机构的设立、房地产经纪人与销售员执业资格牌照发放、审定执业资格考试及教育训练的内容、审批从事执业课程教育的学校的资格、处理房地产交易客户的投诉等。各州政府还设有调查机构和专门的监察机构负责调查和处理违规执业案例。
二、房地产经纪行业管理模式的选择 • 我国的房地产经纪行业管理模式，现阶段宜采取行政与行业自律并行的新型管理模式，通过今后相当长一个时期的实践，争取在条件具备时向行业自治模式过渡。 • 在这种模式中，政府行政管理部门、房地产经纪行业协会、房地产经纪从业人员和房地产经纪机构这几方面都具有可操作性。因此，在规范化管理我国房地产经纪业的问题上，就可以按照政府监管、行业协会自律管理、从业人员和经纪机构自我约束相结合的模式来进行。
第三节 房地产经纪行业管理的主要内容 • 我国内地现行房地产经纪行业管理的主要内容包括以下几方面： • 一、房地产经纪行业年检与验证管理 • 房地产经纪主管部门（一般是房地产行政管理部门）会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及经纪人员进行年检和验证工作。概括地说，年检与验证管理是一种制度化的，兼备确认、检查、处罚及综合考察、评价等功能的监督管理，是行业管理体系中的重要组成部分。 • 年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案管理。
二、房地产经纪纠纷规避及投诉受理 • 从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷类型主要有： • 1．缔约过失造成的纠纷。 • 2．合同不规范造成的纠纷。 • 3．服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。 • 房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行中的社会成本。 • 目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷： • 1．制订示范合同文本。 • 2．制订服务标准，明确服务要求和内容。 • 3．加强对房地产经纪合同的监督管理。
三、房地产经纪收费管理 • 房地产经纪服务收费实行明码标价制度，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费，并开具发票。 • 因此，对房地产经纪服务收费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面进行管理。
四、房地产经纪行业信用管理 • 目前，房地产经纪行业的信用管理是纳入房地产全行业信用管理体系中实施的。2002年8月，建设部决定在全国范围内建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统（建办住房函［20021521号］。 • 房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。 • 通过此信用信息管理系统的建设，可以为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。
五、行政执法检查 • 政府行政机关依据有关法律法规对房地产经纪机构、从业人员进行执业过程中的工作检查，工商行政管理机关、国土房管管理机关、税务机关、公安机关（包括治安、交通、消防等）等机关都可以依据相关法律对房地产经纪机构、个人执业过程中的职业行为和相关行为、环境进行行政执法检查，对于违法行为予以处罚，以改善公共、社会环境质量等。 • 常见的工商行政管理部门、规划主管部门、城市管理部门对户外广告的管理、公安交通部门对经纪门店外交通的整治等等一般性的日常执法以外，针对房地产经纪业的具体情况，对于执业行为进行检查也是行业主管机关（国土房管部门）、工商主管机关的执法检查范围。
第四节 房地产经纪行业协会 • 一、房地产经纪行业协会的性质和组织形式 • 房地产经纪行业协会是在政府房地产主管部门指导下，从事房地产经纪活动的企业和从业人员自愿组成的社会团体。它是经纪企业、客户与政府之间沟通的桥梁。房地产经纪行业协会是房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。 • 房地产经纪行业协会可以制订章程来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。
二、房地产经纪行业协会的管理职责 • 1.制订房地产经纪行业规范、行为准则和道德标准。 • 2.组织房地产经纪服务人员的职业培训。 • 3.制订房地产经纪行业的行业检查和评比制度，建立行业自我监督机制。 • 4.处理房地产经纪业中的投诉，组织调查，并向有关部门提出相应的处理意见。 • 5.向政府主管部门反映房地产经纪人员的意见和要求，维护房地产经纪机构和经纪人员的合法权益。 • 6.调节房地产经纪业内部的争议。 • 7.组织房地产经纪机构之间的业务交流与信息交流。 • 8.按照协会章程规定对经纪人员给予奖励或处分。 • 9.办理主管部门委托的其他事项。
三、房地产经纪行业规则 • 强制自律性的行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管理的重要手段。 • 行业规则是公约，而不是国家法律法规和规章条例，是行业协会根据业内人士的共同意志和行业管理的需要签订的，它是平等民事主体之间一种约定，它的产生履行了一定的程序，具有广泛的群众性和民主性，集中体现了业内人士的共同意志。 • 行业规则具有约束力，是因为它符合法律法规，而法律法规对公民、法人有普遍的约束力；若违反行业规则，一要受到行政管理部门的依法处罚，二要受到行业协会的通报批评、开除会籍等处理。
四、国内主要房地产经纪行业组织简介 • （一）全国性房地产经纪行业组织 • 中国房地产估价师与房地产经纪人学会（官方网站：www.agents.org.cn）的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会。2004年，经建设部同意，民政部批准更为现名。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成的全国性行业组织，也是在房地产估价、房地产经纪领域惟一的全国性行业组织，依法接受中华人民共和国建设部的业务指导，中华人民共和国民政部的监督管理。学会下设考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会。
（二）地方房地产经纪行业组织 • 1．北京房地产中介行业协会（官方网站www.breaa.cn） • 北京房地产中介行业协会由北京市具有从业资格的房地产经纪、咨询机构、经纪人自愿联合发起成立，经北京市社会团体登记机关核准登记的非盈利性社团法人。协会接受北京市建设委员会、北京市民政局的业务指导和监督管理。凡承认协会章程并承担会员义务，自愿遵守行业自律规则，热心行业协会工作，从事房地产经纪、咨询活动的单位和个人及相关行业的单位、个人，均可提出入会申请，经协会批准后成为会员。
2．上海市房地产经纪行业协会（官方网站：www.278278.com）2．上海市房地产经纪行业协会（官方网站：www.278278.com） • 上海市房地产经纪行业协会成立于1996年12月(前身为上海市房地产经纪人协会，2004年10月，经会员大会决定，更名为“上海市房地产经纪行业协会”)，是上海市房地产居间介绍、代理营销、咨询策划及相关企事业单位依法自愿组成的全市性行业组织。截止2008年12月底，协会有单位会员400余家（所属分支机构4000余家），基本涵盖全市有一定规模、良好品牌的房地产经纪骨干企业。还有持有中华人民共和国房地产经纪人注册证书的个人会员509人。更名后的上海市房地产经纪行业协会，进一步明确了其性质、职能和行业定位，更加适应行业发展的需要。协会以此为契机，实现其地位和作用的战略性转变；积极构建服务平台，改进和优化工作运行机制；调整充实秘书处成员，改组秘书处设置，加强了组织建设。
3．深圳市房地产经纪行业协会（官方网站：www.srba.net.cn）3．深圳市房地产经纪行业协会（官方网站：www.srba.net.cn） • 深圳市房地产经纪行业协会,英文名称: SHENZHEN REAL ESTATE BROKER TRADE ASSOCIATION (缩写SRBA)。协会成立于 2008年1月16日 ，登记证号：社证字第00678号。会员主要由在深圳从事房地产居间、代理、咨询的企事业单位及从事房地产市场研究的专业机构自愿发起成立的非营利性的行业组织，现共有会员单位132家。
复习思考题 • 一、单项选择题： • 1、房地产经纪行业管理的基本作用是（ ）。 • A. 维护房地产经纪机构的利益 • B. 维护社会整体利益 • C. 提高居民住宅消费的总体质量水平 • D. 提高房地产开发效益 • 2、房地产经纪行业的自律性管理，应当由（ ）组织实施。 • A. 房地产行政主管部门 • B. 司法机关 • C. 行业协会 • D. 城市人民政府
复习思考题 • 二、多项选择题： • 1、房地产经纪行业管理的目的是协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人（ ）之间的关系。 • A. 房地产经纪机构 • B. 房地产经纪人员 • C. 房地产经纪活动服务对象 • D. 房地产估价人员 • E. 律师 • 2、由房地产经纪行业协会制定的行业规则具有（ ）。 • A. 公约性质 • B. 对行业的约束力 • C. 一定的法律约束力 • D. 依据法律制定的特点 • E. 规范该行业从业人员职业道德的作用
实践与训练 • 请通过广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn，了解办理“广州市房地产中介服务人员执业证年检”的程序。
案例分析 • 思考题： • 请问针对目前二手房市场发展现状，如何能尽快解决二手房交易资金安全问题，消除老百姓对中介公司的顾虑之心？
